Kantonsgericht von Graubünden Dretgira chantunala dal Grischun Tribunale cantonale dei Grigioni ____________________________________________________________________________________________________ Ref.: Chur, 16. Dezember 2008 Schriftlich mitgeteilt am: SKG 08 49 Urteil Kantonsgerichtsausschuss Vorsitz Vizepräsident Schlenker RichterInnen Rehli und Giger Redaktion Aktuarin ad hoc Fischer __________________________________________ In der Schuldbetreibungs- und Konkurssache des A., Gläubiger, Gesuchsteller und Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Hans Peter Beck, Via Tegiatscha 24, 7500 St. Moritz, gegen den Rechtsöffnungsentscheid des Bezirksgerichtspräsidiums Maloja vom 17. November 2008, mitgeteilt am 20. November 2008, in Sachen des Gesuchstellers und Beschwerdeführers gegen B. und C., Schuldner, Gesuchsgegner und Beschwerdegegner, betreffend provisorische Rechtsöffnung, hat sich ergeben:
Seite 2 — 13 A. Am 10. Oktober 2007 schlossen A. als Vermieter einerseits und die Eheleute B. und C. als Mieterschaft andererseits einen Mietvertrag betreffend eine 3-Zimmerwohnung in der Villa H., Via I., in J. ab. Sie vereinbarten einen monatlichen Mietzins von Fr. 2'400.-- inkl. Garage und Nebenkosten. Als die Eheleute B.C. die Mietzinse für die Monate Juli und August 2008 nicht entrichteten, wurden sie mit Schreiben vom 12. August 2008 unter der Androhung der vorzeitigen Kündigung nach Art. 257d des Schweizerischen Obligationenrechts (OR; SR 220) durch den Rechtsanwalt des Vermieters schriftlich aufgefordert, die Mietzinsausstände innert Frist zu begleichen. Da der Mietzins für den Monat August 2008 weiterhin geschuldet blieb, erhielten die Eheleute B.C. mit Schreiben vom 16. September 2008 die Kündigung per 31. Oktober 2008. B. Mangels Bezahlung des Mietzinses für die Monate August, September und Oktober 2008 leitete A. gegen B. und C. die Betreibung ein. Aus den am 22. Oktober 2008 ausgestellten Zahlungsbefehlen mit den Betreibungs-Nr._ und _ geht eine Forderung von Fr. 7'200.-- nebst Zins zu 5% seit dem 1. Oktober 2008 hervor. Als Grund der Forderung wird der Mietvertrag vom 10. Oktober 2007 angegeben. Die Zahlungsbefehle wurden B. und C. am 23. Oktober 2008 zugestellt. Am 28. Oktober 2008 erhoben beide Rechtsvorschlag. C. Am 5. November 2008 gelangte A. an das Bezirksgerichtspräsidium Maloja und ersuchte um provisorische Rechtsöffnung in den Betreibungen Nr. _ und _. D. Mit Schreiben vom 7. November 2008 setzte der Bezirksgerichtspräsident Maloja die Rechtsöffnungsverhandlung auf den 22. Januar 2009 fest. Daraufhin liess A. beim Kantonsgericht Graubünden Beschwerde wegen Rechtsverzögerung einreichen. In der Folge setzte der Bezirksgerichtspräsident Maloja mit Schreiben vom 13. November 2008 die Rechtsöffnungsverhandlung auf den 17. November 2008 an. E. Die Eheleute B.C. beantragten mit Schreiben vom 12. November 2008 sinngemäss die Abweisung des Rechtsöffnungsbegehrens. Zur Begründung führten sie aus, sie hätten eine Mietzinskaution in der Höhe von Fr. 2'000.-- entrichtet, welche zur teilweisen Sicherung des Anspruchs verwendet werden könne. Des Weiteren hätten sie einen finanziellen Schaden erlitten, da A. beim Arbeitgeber von B. angerufen habe und versucht habe, dessen Kündigung durch falsche Anschuldigungen in die Wege zu leiten. Ebenfalls habe A. bereits versucht, das Fahrzeug der Eheleute sicherstellen zu lassen, obwohl sie immer ihre Verbindlichkeiten erfüllt hätten. Auch ein Angebot ihrerseits, sofort alle Verbindlichkeiten zu begleichen, wenn die
Seite 3 — 13 Kündigung erst per Ende Januar 2009 erfolge, sei von A. bzw. dessen Anwalt abgelehnt worden. Schliesslich hätten auch die Eheleute B.C. Forderungen gegenüber A., da das Mietobjekt nicht ausreichend gegen Wasserschäden, welche im Jahre 2008 dreimal aufgetreten seien, abgesichert sei. Die Versicherung habe die Schadensregulierung abgewiesen, da der Vermieter den Schaden hätte mindern müssen. B. – geprüfter Sanitär-, Heizungs-, Lüftungs- und Feuertechniker – habe A. bereits nach dem ersten Schadensfall darauf hingewiesen, dass eine fest eingebaute Pumpe erforderlich sei. Der Einbau der Pumpe sei nie erfolgt. Noch immer seien im Keller Feuchtigkeitsschimmelpilze sichtbar, die weiterhin das Eigentum der Eheleute beschädigen würden. F. Zur Rechtsöffnungsverhandlung am 17. November 2008 erschienen weder Gläubiger noch Schuldner. Der Gesuchsteller teilte kurz vor der Verhandlung mit, er verzichte auf eine Teilnahme. Mit Rechtsöffnungsentscheid vom 17. November 2008, mitgeteilt am 20. November 2008, wies das Bezirksgerichtspräsidium Maloja das Gesuch um Erteilung der Rechtsöffnung ab. Zur Begründung führte es aus, die unter Ziffer 5 der Stellungnahme der Schuldner gemachten Ausführungen würden echte Einwendungen darstellen. Der Mieter könne ein Rechtsöffnungsbegehren zu Fall bringen, indem er behaupte, der Vermieter habe seine eigene Leistung für die betreffende Periode nicht oder nicht ordnungsgemäss erbracht. Bei nachträglich auftretenden Mängeln könne der Mieter bis zu deren Behebung eine Herabsetzung des Mietzinses verlangen. Der Herabsetzungsanspruch bestehe neben dem Anspruch auf Hinterlegung, weshalb dem Mieter nicht entgegengehalten werden könne, er hätte den Zins hinterlegen müssen und könne nicht einfach die Zahlung verweigern. Die blosse Behauptung des Mieters genüge. Eine Glaubhaftmachung könne nicht gefordert werden. Der Mieter habe jedoch den Schaden und seinen Herabsetzungsanspruch genau zu substantiieren und namentlich zu beziffern. Wenn die Behauptungen insbesondere in Bezug auf die Höhe des Herabsetzungsanspruchs nicht gerade haltlos seien, sei die Rechtsöffnung im Umfang des behaupteten Minderungsrechts zu verweigern, denn der Rechtsöffnungsrichter könne mangels materieller Prüfungsbefugnis den tatsächlich als Abzug zu berücksichtigenden Betrag nicht ermitteln. Wasserschäden würden für den Mieter erhebliche Nachteile darstellen, insbesondere, wenn es zur Schimmelbildung komme. Im vorliegenden Fall habe B. als Fachmann die Mängel zuverlässig feststellen und rügen können. Die Behauptung sei sodann seitens des Gesuchstellers unbestritten geblieben. Aus der schriftlichen Einwendung der Schuldner gehe jedenfalls hervor, dass der Schaden und der Herabsetzungsanspruch im Umfang der geschuldeten Mietzinse geltend gemacht werde. Somit sei diese Einwendung zuzulassen. Die weiteren durch
Seite 4 — 13 die Eheleute B.C. erhobenen Einwendungen erachtete der Bezirksgerichtspräsident Maloja als unbegründet. G. Gegen diesen Rechtsöffnungsentscheid erhob A. am 28. November 2008 Beschwerde beim Kantonsgerichtsausschuss von Graubünden mit den Rechtsbegehren, der vorinstanzliche Entscheid sei vollumfänglich aufzuheben und es sei für den geltend gemachten Betrag die Rechtsöffnung zu bewilligen. Im Wesentlichen führte er aus, es sei ihm das rechtliche Gehör verweigert worden, indem es die Vorinstanz unterlassen habe, ihm die Vernehmlassung der Beschwerdegegner vom 12. November 2008 vorgängig der Rechtsöffnungsverhandlung zur Kenntnis zu bringen und dessen ungeachtet im Rechtsöffnungsentscheid auf die Ausführungen der Beschwerdegegner abgestellt habe. Ferner wendet A. ein, der beanstandete Keller sei nicht Gegenstand des Mietverhältnisses, weshalb er nicht für allfällige Mängel an diesem Raum hafte. Darüber hinaus hätten die Schuldner ihre angebliche Schadenersatzforderung substanziieren und beziffern müssen, andernfalls der Rechtsöffnungsrichter im Ungewissen sei, in welchem Umfang eine Verrechnung der Schadenersatzforderung mit der in Betreibung gesetzten Schuld erfolgen könne. H. Mit Schreiben vom 7. Dezember 2008 wiederholten B. und C. im Wesentlichen ihre bereits vor der Vorinstanz geltend gemachten Einwände betreffend die Wasserschäden. Des Weiteren führten sie aus, A. sei davon in Kenntnis gesetzt worden, dass sie Gegenstände wie Wäschetrockner (Wert Fr. 4’000.--), TV (Wert Fr. 2'000.--) usw. im Keller lagern würden. Es sei ihnen versichert worden, dass dies kein Problem sei, da der Keller frisch renoviert worden sei. Aufgrund der Wassereinbrüche seien viele der Möbel und Elektrogeräte schwer beschädigt oder zerstört worden. Sie hätten dem Vermieter die Mängel mehrmals mitgeteilt, es sei jedoch nie etwas passiert, weshalb sie schliesslich den Mietzins nicht mehr überwiesen hätten. I. Der Bezirksgerichtspräsident Maloja reichte mit Schreiben vom 3. Dezember 2008 (Poststempel) eine Vernehmlassung ein und beantragte die Abweisung der Beschwerde. Zur Begründung führte er aus, der Beschwerdeführer selbst habe die sofortige Ansetzung der Rechtsöffnungsverhandlung verlangt. Er habe am 15. November, spätestens jedoch am 17. Novembers 2008 Kenntnis von den Einwendungen der Schuldner gehabt. Trotzdem habe er ausdrücklich auf eine Teilnahme an der Rechtsöffnungsverhandlung verzichtet. Er habe auch keine Verschiebung der Verhandlung verlangt. Der Rechtsöffnungsrichter dürfe in seinem Entscheid nur das berücksichtigen, was bis zur Rechtsöffnungsverhandlung vorliege.
Seite 5 — 13 Auf die weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften sowie im angefochtenen Entscheid wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen. Der Kantonsgerichtsausschuss zieht in Erwägung: 1. Gegen Entscheide des Bezirksgerichtspräsidiums in Rechtsöffnungssachen (Art. 15 Abs. 1 Ziffer 2 der kantonalen Vollziehungsverordnung zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs [GVV zum SchKG; BR 220.1001]) kann gemäss Art. 236 Abs. 1 der Zivilprozessordnung des Kantons Graubünden (ZPO; BR 320.000) in Verbindung mit Art. 17 Abs. 1 Ziffer 2 und Art. 24 GVV zum SchKG innert zehn Tagen seit der schriftlichen Mitteilung Rechtsöffnungsbeschwerde an den Kantonsgerichtsausschuss von Graubünden erhoben werden. Für das Beschwerdeverfahren in Rechtsöffnungssachen gelten die Bestimmungen der Zivilprozessordnung (Art. 24 GVV zum SchKG; Art. 236 Abs. 3 ZPO). Die Beschwerde hat schriftlich zu erfolgen, wobei mit kurzer Begründung anzugeben ist, welche Punkte des Entscheids angefochten und welche Abänderungen beantragt werden. Der Kantonsgerichtsausschuss prüft im Rahmen der Beschwerdeanträge, ob der angefochtene Entscheid oder das vorausgehende Verfahren Gesetzesbestimmungen verletzt, welche für die Beurteilung der Streitfrage wesentlich sind (Art. 235 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit Art. 236 Abs. 3 ZPO). Abgestellt wird dabei auf die Entscheidgrundlagen, wie sie bereits dem vorinstanzlichen Richter zur Verfügung standen (vgl. Art. 235 Abs. 2 ZPO). Da die vorliegende Beschwerde fristgerecht eingereicht wurde und auch den übrigen Formerfordernissen entspricht, kann auf sie eingetreten werden. 2. Gemäss Art. 25 Ziffer 2 lit. a des Bundesgesetzes über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG; SR 281.1) ist für das Rechtsöffnungsverfahren das summarische Verfahren im Sinne von Art. 137 f. ZPO anwendbar (Art. 137 Ziffer 2 ZPO). Art. 138 Ziffer 3 ZPO statuiert dabei, dass die Parteien mindestens zwei Tage vor der Hauptverhandlung aufzubieten sind. Nach konstanter Praxis des Kantonsgerichtes wird diese Vorschrift dahingehend ausgelegt, dass die Parteien im Rechtsöffnungsverfahren zwei Tage vor dem Rechtstag im Besitz des Aufgebots zur mündlichen Rechtsöffnungsverhandlung sein müssen. Andernfalls wäre es ihnen verwehrt, sich genügend auf die Verhandlung vorzubereiten und noch Beweismittel einzuholen (PKG 1993 Nr. 22). Vorliegend versandte die Vorinstanz die Vorladungen zur Rechtsöffnungsverhandlung vom 17. November 2008 am 13. November 2008, einem Donnerstag. Diese wurde dem Rechtsvertreter des Beschwerdeführers erst
Seite 6 — 13 am darauffolgenden Montag, dem 17. November 2008, – und damit am Tag der Hauptverhandlung – zugestellt. Gestützt auf die Praxis des Kantonsgerichts von Graubünden ist die Vorladung somit nicht rechtzeitig erfolgt. Der Beschwerdeführer hielt in seiner Rechtsöffnungsbeschwerde wohl fest, auch diese zweite Vorladung sei offensichtlich rechtswidrig erfolgt. Er beantragte jedoch keine Verschiebung der Verhandlung, sondern verzichtete auf die persönliche Teilnahme an dieser. Somit liegt keine eigentliche Rüge des Beschwerdeführers betreffend die Nichteinhaltung der zweitägigen Frist vor, weshalb diese Ausführungen lediglich einen Hinweis für die Vorinstanz darstellen. 3. Jedoch führte der Beschwerdeführer in der formellen Begründung seiner Beschwerde aus, es sei ihm das rechtliche Gehör verweigert worden, indem es die Vorinstanz unterlassen habe, ihm die Vernehmlassung der Beschwerdegegner vom 12. November 2008 vorgängig der Rechtsöffnungsverhandlung zur Kenntnis zu bringen und dessen ungeachtet im Rechtsöffnungsentscheid auf die Ausführungen der Beschwerdegegner abgestellt habe. a) Der Grundsatz des rechtlichen Gehörs ist in Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) verankert; er folgt aus der Rechtsgleichheit. Danach haben die Parteien Anspruch darauf, dass sie ihre Angelegenheit dem Gericht vortragen und zu allen Vorbringen der Gegenpartei Stellung nehmen können, dass die Beweismittel abgenommen werden und dass das Gericht sich ernsthaft mit den Vorbringen und Beweisen auseinandersetzt. Der Grundsatz des rechtlichen Gehörs beinhaltet einmal ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht der Parteien beim Erlass von Entscheiden. Weiter dient dieser Grundsatz aber auch als Mittel zur Sachaufklärung und Wahrheitsfindung sowie dem öffentlichen Interesse an einem möglichst nahe an der Wahrheit liegenden Verfahren (BGE 122 I 55, 117 Ia 268). Wird zu einer mündlichen Verhandlung geladen, so müssen üblicherweise die Urkunden erst an der Verhandlung vorgelegt werden (PKG 1992 Nr. 32). Der Grundsatz des rechtlichen Gehörs ist zwar im summarischen Verfahren naturgemäss beschränkt, doch darf der Richter auch im Summarverfahren nicht aufgrund von Parteivorbringen entscheiden, ohne dazu die Gegenpartei anzuhören. Bei zweiseitigen Verträgen muss zudem dem Gläubiger gemäss der „Basler Rechtsöffnungspraxis“ bei der provisorischen Rechtöffnung die Möglichkeit der Replik gegeben werden, da dieser die Behauptung des Schuldners, die Gegenleistung sei nicht oder nicht ordnungsgemäss erbracht worden, widerlegen darf. In mündlichen Verfahren, zu denen auch der Gläubiger einzuladen ist, kann das Replikrecht ohne zeitliche Verzö-
Seite 7 — 13 gerung gewährt werden. (D. Staehelin in: Staehelin/Bauer/Staehelin, Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, SchKG I, Art. 1-87 SchKG, Basel/Genf/München 1998, N. 49 zu Art. 84 SchKG). b) Aus den Akten geht hervor, dass der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers wenige Stunden vor der Rechtsöffnungsverhandlung vom 17. November 2008 beim Sekretariat des Bezirksgerichts Maloja angerufen und aufgrund anderweitiger Termine ausdrücklich auf eine persönliche Teilnahme an der Verhandlung verzichtet hat. Dies obwohl er unter anderem auch aufgrund der Vorladung des Bezirksgerichts Maloja Kenntnis davon hatte, dass die Eheleute B.C. berechtigt waren, zum Rechtsöffnungsgesuch bis zur angesetzten Verhandlung schriftlich Stellung zu nehmen und allfällige weitere Akten bis spätestens zur Verhandlung einzureichen oder zu dieser mitzubringen. Somit hätte der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers damit rechnen müssen, dass die Schuldner auch kurzfristig noch Einwendungen vorbringen werden. Er hätte diese, wenn er an der Rechtsöffnungsverhandlung teilgenommen hätte, allenfalls entkräften können. Dadurch, dass er ausdrücklich auf die Teilnahme an der Verhandlung verzichtet, und auch nicht deren Verschiebung beantragt hat, hat er auch auf sein Replikrecht, welches er an der mündlichen Hauptverhandlung hätte wahrnehmen können, verzichtet. Des Weiteren geht aus den Akten hervor, dass das Bezirksgericht Maloja die Stellungnahme der Schuldner sofort nach Erhalt am 14. November 2008 an den Gesuchsteller weitergeleitet hat (act. 14). Im Sinne dieser Ausführungen liegt keine Verletzung des rechtlichen Gehörs vor, weshalb der Beschwerdeführer bezüglich dieses Einwandes nicht gehört werden kann. 4.a) Gegenstand des Rechtsöffnungsverfahrens bildet, neben der soeben geprüften Frage der Verletzung des rechtlichen Gehörs, die Frage, ob für den in Betreibung gesetzten Betrag ein Rechtstitel besteht, der die hemmende Wirkung des Rechtsvorschlages zu beseitigen vermag und somit die Betreibung fortgesetzt werden kann. Das Rechtsöffnungsverfahren hat mit anderen Worten einen rein betreibungsrechtlichen Charakter. Über den materiellen Bestand der Forderung hat der Rechtsöffnungsrichter hingegen nicht zu befinden (vgl. PKG 1996 Nr. 24, 1995 Nr. 25). Der Rechtsvorschlag ist richterlich zu beseitigen und provisorische Rechtsöffnung ist zu erteilen, falls die Betreibungsforderung auf einer durch Unterschrift des Schuldners bekräftigten Schuldanerkennung beruht und der betriebene Schuldner nicht sofort Einwendungen glaubhaft macht, welche die Schuldanerkennung entkräften (vgl. Art. 82 Abs. 2 SchKG). Der Gläubiger muss die Schuldanerkennung als Rechtsöffnungstitel urkundlich beweisen. Der Schuldner hingegen kann sich grundsätzlich darauf beschränken, das Vorliegen einer Schuldanerkennung als
Seite 8 — 13 Rechtsöffnungstitel zu bestreiten, beziehungsweise Entkräftigungs- oder Untergangsgründe gegen eine an sich bestehende Schuldanerkennung glaubhaft zu machen. Glaubhaftmachen bedeutet weniger als beweisen, aber mehr als behaupten. Die Einwände sind vor dem Richter mit liquiden Beweismitteln wahrscheinlich zu machen. Der Richter muss überwiegend geneigt sein, an die Wahrheit der vom Betriebenen geltend gemachten Umstände zu glauben. Erkennt er, dass es sich nicht um leere Ausflüchte, sondern um ernsthaft vertretbare Gründe handelt, hat er die Rechtsöffnung zu verweigern. Es muss somit nur die Wahrscheinlichkeit dargetan werden (vgl. BGE 104 Ia 412 sowie PKG 1993 Nr. 21 mit Hinweisen; D. Staehelin, a.a.O.; N. 87 ff. zu Art. 82 SchKG). Gelingt es dem Schuldner nicht, den Richter von der Glaubhaftigkeit (überwiegende Wahrscheinlichkeit) seiner Darlegung zu überzeugen, so wird die Rechtsöffnung erteilt. b) Ein synallagmatischer, also wesentlich zweiseitiger Vertrag – als solcher gilt auch der Mietvertrag –, bei welchem regelmässig die Pflicht zur Erbringung der eigenen Leistung grundsätzlich davon abhängt, dass die Gegenleistung vertragsgemäss erfolgt, stellt, soweit er ein Zahlungsversprechen enthält, keine vorbehaltlose Schuldanerkennung dar. Nach der sog. „Basler Rechtsöffnungspraxis“ kann aufgrund vollkommen zweiseitiger Verträge die provisorische Rechtsöffnung erteilt werden, solange der Schuldner im Rechtsöffnungsverfahren nicht geltend macht, die Gegenleistung sei nicht oder nicht ordnungsgemäss erbracht worden oder wenn sich seine Darlegungen offensichtlich als haltlos erweisen. Des Weiteren kann provisorische Rechtsöffnung erteilt werden, wenn der Gläubiger die Einwendung des Schuldners, die Gegenleistung sei nicht oder nicht ordnungsgemäss erbracht worden, sofort durch Urkunden liquide widerlegen kann, oder wenn der Schuldner gemäss Vertrag vorleisten muss (vgl. D. Staehelin, a.a.O., N. 99 zu Art. 82 SchKG). Zum Klagefundament des aus einem synallagmatischen Vertrag Betreibenden gehört deshalb notwendigerweise der Beweis dafür, dass er selber vertragskonform erfüllt hat, beziehungsweise der Beweis dafür, dass er hierzu aus gesetzlichen oder vertraglichen Gründen nicht verpflichtet gewesen ist. Erst mit diesem Beweis erlangt der wesentlich zweiseitige Vertrag die Qualität eines Rechtsöffnungstitels. Die Einwendungen eines Schuldners, welche sich auf das Fehlen einer Gegenleistung oder auf sonstige mangelhafte Erfüllung des Vertrages durch den Gläubiger beziehen, fallen dabei nicht etwa unter Art. 82 Abs. 2 SchKG, der allein die gegen die Schuld als solche gerichteten Einwendungen betrifft, sondern richten sich gegen die Schuldanerkennung selbst, mithin gegen das Vorliegen eines gültigen Rechtsöffnungstitels im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG. Dieser Umstand ist beweisrechtlich von erheblicher Bedeutung, denn der Gläubiger ist grundsätzlich für das Vorliegen
Seite 9 — 13 eines gültigen Rechtsöffnungstitels und somit auch im Fall der Bestreitung durch den Schuldner voll dafür beweispflichtig, dass er seine Vertragsleistung ordnungsgemäss erbracht hat. Der vom Gläubiger zu erbringende Beweis seiner vertragskonform erbrachten Leistung ist ohne Mitwirkung des Schuldners kaum je erbringbar. Dieser Umstand führt in der Praxis zu einer Umkehr der Beweislast. Erfüllungsmängel sind in diesem Sinne vom Betriebenen rechtsgenüglich darzulegen, worauf der Gläubiger den positiven Beweis der ordnungsgemässen Vertragsleistung zu erbringen hat (Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden vom 5. Oktober 2005, SKG 05 48). c) Ein vom Mieter unterschriebener Mietvertrag berechtigt grundsätzlich zur Rechtsöffnung für die darin festgelegten fälligen Mietzinse und bezifferten Nebenkosten, wobei der Mietvertrag eine Schuldanerkennung für die Mietzinse nur bis zum Vertragsablauf enthält. Als Mietvertrag ist dabei jede schriftliche Vereinbarung zu betrachten, in der sich die eine Partei zur entgeltlichen Überlassung einer Sache zum Gebrauch obligatorisch verpflichtet (vgl. P. Stücheli, Die Rechtsöffnung, Diss., Zürich 2000, S. 362 f.). Entstehen während der Mietdauer an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er gemäss Art. 259a ff. OR gegen den Vermieter vorgehen, indem der Vermieter unter anderem den Mangel zu beseitigen hat, den Mietzins verhältnismässig herabsetzt oder Schadenersatz leistet. Zudem kann der Mieter den Mietzins hinterlegen lassen. Eine eigenständige Kürzung des Mietzinses ist nicht möglich und es obliegt dem Mieter, bei allfälligen Mängeln gegen den Vermieter vorzugehen. Die Hinterlegung ist nicht Voraussetzung des Herabsetzungsanspruchs. Der Mieter hat den Schaden und seinen Herabsetzungsanspruch genau zu substanziieren und namentlich zu beziffern (vgl. P. Stücheli, a.a.O., S. 369 und D. Staehelin, a.a.O., N. 117 zu Art. 82 SchKG). d) Ergänzend sei noch anzumerken, dass reine Behauptungen des Schuldners zunächst für die Bestreitung der ordnungsgemäss erfüllten Gegenleistung genügen. Einwendungen wie z.B. Willensmängel, Rücktritt, Widerruf, Nichtigkeit, Tilgung, Stundung, Auflösung des Vertrags, Verjährung, Gegenforderungen etc. muss der Schuldner indessen auch bei einer Schuldanerkennung für einen zweitseitigen Vertrag glaubhaft machen (vgl. D. Staehelin, a.a.O., N. 106 und N. 117 zu Art. 82 SchKG). Folglich sind bei einem synallagmatischen Vertrag – wie dem vorliegenden Mietvertrag – je nach dem, ob die ordnungsgemässe Erfüllung der Gegenleistung bestritten
Seite 10 — 13 und deshalb eine Herabsetzung geltend gemacht wird, oder eine Gegenforderung z.B. in Form einer Schadenersatzforderung vorgebracht wird, die Voraussetzungen an die Art der Einwendung nicht identisch. Wird im ersten Fall eine substantiierte Behauptung gefordert, müssen Schadenersatzansprüche wegen Mängeln als Gegenforderungen glaubhaft gemacht werden. In der Praxis kommt dieser Abgrenzung jedoch nur eine geringe Bedeutung zu, da der Unterschied zwischen substantiiert behaupten und glaubhaft machen gering ist (vgl. D. Staehelin, a.a.O., N. 105 zu Art. 82 SchKG). Gestützt auf diese Ausführungen ist es denn auch nicht ausschlaggebend, ob die Einwendung der Schuldner einen Herabsetzungsanspruch – wie von der Vorinstanz angenommen –, oder eine Schadenersatzforderung – wie der Beschwerdeführer in seiner Beschwerde festhält – darstellt. e) Zusammenfassend kann somit festgehalten werden, dass der Rechtsöffnungsrichter die Rechtsöffnung nicht verweigern kann, wenn ein substantiierter und bezifferter Herabsetzungsanspruch oder eine glaubhaft gemachte Gegenforderung fehlt, weil dem Rechtsöffnungsrichter keine materielle Prüfungspflicht zusteht und er den tatsächlich als Abzug zu berücksichtigenden Betrag nicht ermitteln kann (vgl. P. Stückeli, a.a.O., S. 369). Es gilt somit nachfolgend zu überprüfen, ob die Einwendung der Schuldner im vorliegenden Fall substantiiert und beziffert ist. 5.a) Die Beschwerdegegner haben im vorinstanzlichen Verfahren geltend gemacht, auch sie hätten noch Forderungen gegenüber A., da das Gebäude nicht ausreichend gegen Wasserschäden gesichert gewesen sei. Die Versicherung habe die Schadenregulierung abgelehnt, da der Vermieter den Schaden hätte mindern müssen. B. sei geprüfter Sanitär-, Heizungs-, Lüftungs- und Feuertechniker und habe den Vermieter nach dem ersten Wasserschaden dringlichst darauf hingewiesen, eine feste Pumpe im Keller einzubauen. Dies sei jedoch trotz Zusicherung nie erfolgt. Als Folge der Wasserschäden seien die im Keller gelagerten Gegenstände von Feuchtigkeitsschimmel befallen und beschädigt worden. b) Die Vorinstanz ist der Auffassung, dass aus der schriftlichen Einwendung der Schuldner, welche keine Rechtskenntnisse gehabt hätten und sich nicht von einem Rechtsanwalt vertreten liessen, hervorgehe, dass der Schaden und der Herabsetzungsanspruch im Umfang der geschuldeten Mietzinse geltend gemacht werde. Folglich erachtet die Vorinstanz die Einwendung von B. und C. als substantiiert. Dieser Auffassung kann nicht gefolgt werden. Die Beschwerdegegner haben in ihrer Einwendung nicht dargelegt, welche der im Keller gelagerten Gegenstände tatsächlich durch den Schimmelbefall beschädigt worden sind und in welchem Ausmass ein allfälliger Schaden vorliegt. Ebenfalls haben sie es unterlassen, den durch die
Seite 11 — 13 behauptete Feuchtigkeit entstandenen Schaden genau zu beziffern. Auch die in der Stellungnahme erwähnten Fotos haben die Beschwerdegegner nicht vorgelegt. Wie bereits ausgeführt, wäre die Substantiierung jedoch notwendig gewesen, damit der Rechtsöffnungsrichter die Rechtsöffnung in der Höhe dieses Betrages hätte verweigern können. Folglich kann festgehalten werden, dass es im vorliegenden Fall an einem substantiierten und bezifferten Herabsetzungsanspruch resp. an einer glaubhaft gemachten Schadenersatzforderung fehlt. Der Rechtsöffnungsrichter hat die Rechtsöffnung somit zu Unrecht verweigert. 6. Im Sinne der vorangehenden Ausführungen ist auch der Einwand des Beschwerdeführers, der beanstandete Keller sei nicht Gegenstand des Mietverhältnisses, weshalb er nicht für allfällige Mängel an diesem Raum hafte, nicht weiter zu überprüfen. 7. Schliesslich bleibt noch anzumerken, dass durch das Angebot der Eheleute B.C., die Ausstände sofort zu begleichen, wenn dadurch das Mietverhältnis bis Ende Januar 2009 verlängert werde (E-Mail vom 23. Oktober 2008 an den Rechtsanwalt des Beschwerdeführers, act. 4), eine klare Anerkennung des gesamten Mietzinses vorliegt. Ein Herabsetzungsanspruch oder eine Schadenersatzforderung wird hier nicht erwähnt. Vor diesem Hintergrund vermögen die Einwände der Eheleute B.C. auch nicht zu überzeugen. 8. Folglich ist festzuhalten, dass der zwischen den Parteien abgeschlossene Mietvertrag vom 10. Oktober 2007 mangels einer substantiierten und bezifferten Einwendung der Schuldner als ein gültiger provisorischer Rechtsöffnungstitel im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG zu qualifizieren ist. Gestützt auf die vorangehenden Ausführungen wird die Beschwerde gutgeheissen und der angefochtene Entscheid aufgehoben. In den Betreibungen Nr. _ und _ des Betreibungsamtes Oberengadin wird für den Betrag von Fr. 7'200.-- nebst Zinsen von 5% seit 1. Oktober 2008 die provisorische Rechtsöffnung erteilt. 9. B. und C. bleibt es indessen – zumal es sich beim Rechtsöffnungsverfahren um ein summarisches Verfahren handelt (vgl. Art. 25 Ziff. 2 lit. a SchKG in Verbindung mit Art. 137 ff ZPO) – unbenommen, mit allen ihnen allenfalls zur Verfügung stehenden Beweismitteln innert 20 Tagen Aberkennungsklage nach Art. 83 Abs. 2 SchKG beim ordentlichen Richter zu erheben. Ob die Beschwerdegegner mit einer solchen Klage durchzudringen vermögen, kann an dieser Stelle nicht beantwortet werden und wird ausdrücklich offen gelassen.
Seite 12 — 13 10. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Kosten des Rechtsöffnungsverfahrens von Fr. 300.-- zulasten der Beschwerdegegner (vgl. Art. 48 in Verbindung mit Art. 61 Abs. 1 der Gebührenverordnung zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs [GebVSchKG; SR 281.35]), welche den Beschwerdeführer mit Fr. 300.-- (inkl. MwSt.) zu entschädigen haben (vgl. Art. 62 Abs. 1 GebVSchKG). Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 400.-- werden den Beschwerdegegnern auferlegt (vgl. Art. 48 in Verbindung mit Art. 61 Abs. 1 GebVSchKG), welche den Beschwerdeführer mit Fr. 600.-- (inkl. MwSt.) zu entschädigen haben (Art. 62 Abs. 1 GebVSchKG).
Seite 13 — 13 Demnach erkennt der Kantonsgerichtsausschuss: 1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und der angefochtene Entscheid wird aufgehoben. 2. In den Betreibungen Nr. _ und _ des Betreibungsamtes Oberengadin wird für den Betrag von Fr. 7'200.-- nebst Zinsen von 5% seit 1. Oktober 2008 die provisorische Rechtsöffnung erteilt. 3. Die Kosten des Rechtsöffnungsverfahrens von Fr. 300.-- gehen zulasten der Beschwerdegegner, welche den Beschwerdeführer mit Fr. 300.-- (inkl. MwSt.) zu entschädigen haben. 4. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 400.-- gehen zulasten der Beschwerdegegner, welche den Beschwerdeführer mit Fr. 600.-- (inkl. MwSt.) zu entschädigen haben. 5. Gegen diese, einen Streitwert von weniger als 30'000 Franken betreffende Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 2 lit. a des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Beschwerde in Zivilsachen an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt werden, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Andernfalls ist die subsidiäre Verfassungsbeschwerde gemäss Art. 113 ff. BGG gegeben. In beiden Fällen ist das Rechtsmittel dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff., 90 ff. und 113 ff. BGG. 6. Mitteilung an: __________________________________________ Für den Kantonsgerichtsausschuss von Graubünden Der Vizepräsident Die Aktuarin ad hoc