Kantonsgericht von Graubünden Dretgira chantunala dal Grischun Tribunale cantonale dei Grigioni __________________________________________________________________________________________________ Ref.: Chur, 7. Januar 2013 Schriftlich mitgeteilt am: ZK2 12 9 8. Januar 2013 Urteil II. Zivilkammer Vorsitz Hubert RichterInnen Pritzi und Michael Dürst Aktuarin Mosca In der zivilrechtlichen Berufung des X., und der Y., Berufungskläger, beide vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Dieter Marty, Alexanderstrasse 8, 7002 Chur, gegen den Entscheid des Bezirksgerichtes Maloja vom 2. November 2011, mitgeteilt am 11. Januar 2012, in Sachen der Z., Berufungsbeklagte, vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Tanja Heller, Via Stredas 4, 7500 St. Moritz, gegen die Berufungskläger, betreffend Forderung, hat sich ergeben:
Seite 2 — 13 I. Sachverhalt A. Z. als Vermieterin sowie X. und Y. als Mieter schlossen am 10. Juli 2008 einen Mietvertrag über eine 4 1/2 Zimmerwohnung in A. ab. Mietbeginn war der 1. August 2008. Der Nettomietzins betrug monatlich Fr. 2'650.-- zuzüglich Nebenkosten von monatlich Fr. 250.--. Vereinbart wurde sodann eine 3-monatige Kündigungsfrist, jeweils auf Ende März, Ende Juni und Ende September. Als frühestmöglicher Kündigungstermin wurde der 30. März 2010 festgelegt. Dennoch erklärten die Mieter, das Mietobjekt vorzeitig auf den 31. Oktober 2009 künden zu wollen. Darauf schlossen die Parteien am 29. September 2009 eine Vereinbarung über die vorzeitige Auflösung des Mietvertrages ab. Darin hielten sie fest, dass die Mieter grundsätzlich für die Erfüllung der mietvertraglichen Verpflichtungen bis zum Ablauf der vertraglichen Kündigungsfristen und -termine haften. Sie einigten sich weiter darauf, dass sowohl die Vermieterschaft als auch die Mieter einen Ersatzmieter suchen würden. Die Wiedervermietung erfolge ausschliesslich durch die Vermieterin, wobei sie nicht solvente oder ihr aus wichtigen Gründen ungeeignete Mietinteressenten ablehnen könne. Auf den 31. Oktober 2009 zogen die Mieter aus dem Mietobjekt aus und bezahlten ab November 2009 keine weiteren Mietzinse mehr. In der Folge entstand zwischen den Parteien ein Streit darüber, ob die Mieter der Vermieterin einen Ersatzmieter präsentiert hätten, welcher bereit gewesen wäre, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Unbestritten ist, dass die Mieter der Verwaltung der Vermieterschaft den Kontakt zu einer Interessentin vermittelt haben. Ein Mietvertrag kam jedoch nicht zu Stande. Erst auf den 1. März 2010 fand die Vermieterin schliesslich einen neuen Mieter. Mit Schreiben vom 15. Februar 2010 teilte die Verwaltung B. X. und Y. mit, dass sie auf Ende Februar 2010 aus dem Mietverhältnis entlassen würden. Die Vermieterin forderte deshalb von den Mietern den Mietzins für die Zeit vom 1. November 2009 bis zum 28. Februar 2010 in der Höhe von Fr. 10'600.--. Ebenfalls im Schreiben vom 15. Februar 2010 wurden die Mieter darüber orientiert, dass in den nächsten Tagen eine Wohnungsabgabe stattfinden würde. Die Mieter eröffneten der Verwaltung daraufhin mit E-Mail vom 23. Februar 2010, dass sie an der Wohnungsabgabe nicht persönlich teilnehmen würden. Mit Schreiben vom 24. Februar 2010 teilte die Verwaltung den Mietern u.a. mit, dass der Zustand der Wohnung zwischenzeitlich überprüft und die Wohnung nur in einem grob gereinigten Zustand vorgefunden worden sei. Auch seien diverse Dübel an den Wänden in Wohn-/Esszimmer/Küche nicht entfernt und ausgebessert worden. Weiter sei in der Küche eine Glasrückwand ohne Einwilligung des Vermieters
Seite 3 — 13 montiert und nicht wieder entfernt worden. Die Mieter wurden gebeten, bis am 25. Februar 2010 diese Ausbesserungen vorzunehmen und die Wohnung nachzureinigen. Dem Schreiben wurde das ausgefüllte Wohnungsabgabeprotokoll vom 23. Februar 2010 mit Anhang vom 24. Februar 2010 beigelegt. Die Mieter stellten sich auf den Standpunkt, dass sich die Wohnung zum Zeitpunkt ihres Auszugs am 30. Oktober 2009 in sauberem und gereinigtem Zustand befunden habe. Ausserdem halte man die in der Küche montierte Glasrückwand als Aufwertung der Wohnung. In der Folge beauftragte die Vermieterschaft das Malergeschäft C. mit den Abdeckarbeiten an den Wänden und das Gebäudereinigungsunternehmen „D.“ mit der Nachreinigung der Wohnung. Die Ausbesserungsarbeiten des Malers beliefen sich auf Fr. 581.05 und für die Nachreinigung stellte die „D.“ Fr. 1'398.80 in Rechnung. Da die Nachmieterschaft nicht bereit war, die Kosten der Demontage der Glasrückwand zu übernehmen, stellte die Vermieterin aufgrund einer Offerte der Firma C. für die Demontage/Entsorgung/Renovation der Küchenrückwand einen Betrag von Fr. 580.--, für die Wiedermontage der Steckdosen Fr. 200.-- und für ein nachträgliches Reinigen Fr. 250.-- in Rechnung (kB 15). Insgesamt machte die Vermieterin für Instandstellungsarbeiten anlässlich der Wohnungsübergabe Kosten in der Höhe von insgesamt Fr. 3'009.85 geltend. Schliesslich forderte die Vermieterschaft noch Fr. 4'094.70, da die Nebenkosten für die Jahre 2008 und 2009 nicht bezahlt worden seien. B. Mit Gesuch vom 30. April 2010 beantragte Z. bei der Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht des Bezirks Maloja die Durchführung einer Schlichtungsverhandlung und stellte folgende Anträge: "1. Die Beklagten seien solidarisch zu verpflichten, der Klägerin den Betrag von Fr. 17'704.55 nebst Zins von 5 % ab 30. April 2010 zu bezahlen. 2. Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beklagten.“ Mit Stellungnahme vom 14. Juni 2010 liessen X. und Y. folgendes beantragen, wobei sie den Betrag von Fr. 581.05 für die Ausbesserung der Dübellöcher durch den Maler anerkannten: "1. Die Klage sei im Umfang von Fr. 17'123.50 abzuweisen. Soweit darauf eingetreten werden kann. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Klägerin." C. Gemäss Protokoll vom 29. November 2010 erkannte die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht des Bezirks Maloja folgendes:
Seite 4 — 13 "1. Es wird festgestellt, dass zwischen den Parteien keine Einigung erzielt werden konnte. 2. Die amtlichen Kosten werden auf die Staatskasse genommen. 3. Den Parteien wird keine Entschädigung zugesprochen. 4. (Rechtsmittelbelehrung) 5. (Mitteilung)" D. Am 24. Dezember 2010 liess Z. ihre Klage samt Protokoll der Schlichtungsbehörde beim Bezirksgericht Maloja einreichen. Ihre Anträge lauteten gleich wie beim Gesuch bei der Schlichtungsbehörde vom 30. April 2010. Zudem stellte sie den Verfahrensantrag auf Beizug der vollständigen Akten dieser Behörde. In der Prozessantwort vom 3. Mai 2011 liessen X. und Y. folgendes beantragen: "1. Die Klage sei im Umfang von Fr. 16'542.45 abzuweisen. Soweit darauf eingetreten werden kann. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Klägerin." E. Mit Urteil vom 2. November 2011, mitgeteilt am 11. Januar 2012, erkannte das Bezirksgericht Maloja: "1. Die Klage wird im Umfang von Fr. 581.05 infolge Anerkennung als erledigt abgeschrieben. 2. Im Übrigen wird die Klage teilweise gutgeheissen und die Beklagten verpflichtet, der Klägerin den Betrag von Fr. 13'894.75 zuzüglich Verzugszinsen von 5 % ab 30. April 2010, unter solidarischer Haftbarkeit eines jeden für den ganzen Betrag zu bezahlen. 3. Die Verfahrenskosten von Fr. 2'500.--, bestehend aus einer Gerichtsgebühr von Fr. 2'200.-- und Schreibgebühren von Fr. 300.--, werden zu 1/5 der Klägerin und zu 4/5 den Beklagten, Letzteren jeweils unter solidarischer Haftbarkeit eines jeden für den ganzen Betrag, auferlegt. 4. Die Beklagten werden unter solidarischer Haftbarkeit eines jeden für den ganzen Betrag verpflichtet, die Klägerin mit Fr. 6'120.-- inkl. MwSt. ausseramtlich zu entschädigen. 5. (Rechtsmittelbelehrung) 6. (Mitteilung)" F. Dagegen liessen X. und Y. am 13. Februar 2012 Berufung an das Kantonsgericht von Graubünden einreichen. Sie beantragen: "1. Der angefochtene Entscheid sei in den Punkten 2 und 3 aufzuheben. 2. Die Klage über den Betrag von Fr. 12'579.85 sei abzuweisen. 3. Eventualiter sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen vor Vermittleramt, Bezirksgericht und Kantonsgericht zu Lasten der Berufungsbeklagten."
Seite 5 — 13 Mit Berufungsantwort vom 19. März 2012 liess Z. die kostenfällige Abweisung der Berufung beantragen. II. Erwägungen 1. Das angefochtene Urteil des Bezirksgerichts Maloja vom 2. November 2011 wurde den Parteien am 11. Januar 2012, somit nach Inkrafttreten der Schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO; SR 272) am 1. Januar 2011, mitgeteilt. Damit ist im Gegensatz zum vorinstanzlichen Verfahren, welches sich noch nach der alten bündnerischen Zivilprozessordnung richtete (Art. 404 Abs. 1 ZPO), auf das Rechtsmittelverfahren die Schweizerische Zivilprozessordnung anwendbar (Art. 405 Abs. 1 ZPO). 2.a) Gemäss Art. 308 Abs. 1 ZPO sind mit der Berufung erstinstanzliche Endund Zwischenentscheide sowie erstinstanzliche Entscheide über vorsorgliche Massnahmen anfechtbar. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Berufung nur zulässig, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens Fr. 10'000.-- beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Die Berufung ist unter Beilage des angefochtenen Entscheids innert 30 Tagen seit der Zustellung desselben beim Kantonsgericht von Graubünden schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 ZPO und Art. 7 Abs. 1 des kantonalen Einführungsgesetzes zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [EGzZPO; BR 320.100]). b) Mit dem angefochtene Urteil liegt ein Endentscheid vor, wurde damit doch das vorinstanzliche Verfahren durch Sachentscheid beendet (vgl. Art. 236 Abs. 1 ZPO; Reetz/Theiler, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2010, Art. 308 N 14). Zudem übersteigt der Streitwert ganz offensichtlich Fr. 10‘000.--. Weiter wurde das angefochtene Urteil vom 2. November 2011 den Parteien am 11. Januar 2012 schriftlich mitgeteilt. Die Berufung vom 13. Februar 2012 erfolgte damit rechtzeitig. Da sie auch den übrigen Formerfordernissen entspricht, ist darauf einzutreten. 3. Die Vorinstanz hat die Klage in der Höhe von Fr. 17'704.55 nebst Zins von 5 % ab 30. April 2010 im Umfang von Fr. 13'894.75 (Mietzinsen Fr. 10‘600.--, Heiz-/Nebenkosten Fr. 1‘314.90, Nachbesserung/Nachreinigung Fr. 1‘979.85) gutgeheissen. Mit der Berufung wird die Abweisung der Klage im Umfang von Fr. 12'579.85 verlangt. Die Differenz von Fr. 1'314.90 entspricht der Nebenkostenab-
Seite 6 — 13 rechnung 2008. Offenbar wird diese von den Beklagten nun anerkannt, auch wenn dies in der Berufung nirgends ausdrücklich erwähnt wird. Im Berufungsverfahren ist somit der Mietzins für die Zeit vom 1. November 2009 bis zum 28. Februar 2010 in der Höhe von Fr. 10'600.-- strittig sowie die Reparatur- und Reinigungskosten von insgesamt Fr. 1'979.85. 4.a) Gibt der Mieter die Sache zurück, ohne Kündigungsfrist oder -termin einzuhalten, so ist er von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt. Andernfalls muss er den Mietzins bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann. Der Vermieter muss sich unter anderem anrechnen lassen, was er durch anderweitige Verwendung der Sache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlassen hat (vgl. Art. 264 Abs. 1-3 OR). Die Berufung auf Art. 264 OR setzt voraus, dass der Mieter die Mietsache tatsächlich zurückgibt. Reiner Nichtgebrauch, blosse Aufgabe des Gewahrsams oder eine Ankündigung, wonach er die Mietsache zurückgeben will, reichen hingegen nicht aus. Eine Rückgabe liegt nur vor, wenn der Mieter die tatsächliche Verfügungsgewalt über die Wohnung aufgibt. Möglich ist auch eine vorzeitige Rückgabe durch konkludentes Verhalten; eine solche kann vorliegen, wenn der Mieter die Schlüssel zurückgibt (SVIT-Kommentar zum Mietrecht, 3. Aufl., Zürich 2008, N 17 zu Art. 264 OR mit weiteren Hinweisen). b) Vorliegend haben die Beklagten der Klägerin im September 2009 mitgeteilt, dass sie das Mietobjekt auf den 31. Oktober 2009 zurückzugeben beabsichtigen. Wie die Vorinstanz zutreffend ausgeführt hat, hat in der Folge im Oktober 2009 keine Wohnungsübergabe stattgefunden. Auch aus der vorzeitigen Schlüsselrückgabe kann vorliegend keine konkludente Wohnungsrückgabe angenommen werden, zumal die Mieter mit ihrer E-Mail vom 24. Februar 2010 (kB 5) implizite bestätigen, dass bis zu diesem Zeitpunkt noch keine Wohnungsabgabe stattgefunden hatte. Damit ist erstellt, dass die Wohnung nicht bereits im Oktober 2009 zurückgegeben worden ist, sondern erst im Februar 2010 (vgl. kB 4-9). Massgebend ist die tatsächliche Abgabe. Der Einwand der Beklagten, wonach bereits früher einmal ein Termin vereinbart worden sei, ist belanglos, zumal auf den 23. Februar 2010 ein neuer Termin vereinbart worden ist, welcher von den Mietern akzeptiert wurde (kB 5). c) Ist erstellt, dass die Wohnung erst am 23. Februar 2010 zurückgegeben worden ist, so ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die Beklagten ver-
Seite 7 — 13 pflichtet hat, den Mietzins für die Zeit vom 1. November 2009 bis zum 28. Februar 2010 in der Höhe von Fr. 10'600.-- zu bezahlen. d)aa) Die Mieter haben es auch unterlassen, einen zumutbaren Ersatzmieter zu stellen. Der Begriff der Zumutbarkeit bemisst sich nach objektiven Kriterien. Insbesondere können an den neuen Mieter nicht andere oder höhere Anforderungen gestellt werden als an den ausziehenden, es sei denn, dieser habe zu berechtigten Klagen Anlass gegeben oder sich anderweitig nicht vertragskonform verhalten. Der Ersatzmieter muss in erster Linie zahlungsfähig sein, das heisst er muss den Mietzins und die Nebenkosten regelmässig und pünktlich zahlen können. Der Mieter ist von seiner Mietzinszahlungspflicht befreit, wenn der Vermieter den vom Mieter vorgeschlagenen, zumutbaren und solventen Ersatzmieter grundlos ablehnt. Art 264 OR bringt zum Ausdruck, dass es genügt, wenn der Mieter einen und nicht drei oder fünf Ersatzmieter vorschlägt (SVIT-Kommentar zum Mietrecht, a.a.O., N 5 ff. zu Art. 264 OR mit weiteren Hinweisen). bb) Wie bereits ausgeführt, ist es grundsätzlich Sache des ausziehenden Mieters, eine Nachfolge zu suchen. Die Vermieterin hat aber eine Schadenminderungspflicht (Art. 44 Abs. 1 OR i.V.m. Art. 99 Abs. 3 OR). Sie muss sich ihrerseits gemeinsam mit dem ausziehenden Mieter bemühen, einen Leerstand zu vermeiden (Lachat, Das Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl., Zürich 2009, N 28/6.6.1). cc) Mit der Vereinbarung über die vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses vom 29. September 2009 (kB 3 und 18 [unterzeichnetes Exemplar]) haben die Parteien keine Änderung der gesetzlichen Bestimmungen beschlossen. Ziff. 3 der Vereinbarung, wonach die Vermieterin versucht, das Mietobjekt vorzeitig zu vermieten, entspricht inhaltlich der sie ohnehin treffenden Schadenminderungspflicht. dd) Die Berufungskläger machen geltend, sie hätten E. als Ersatzmieterin beigebracht. Die Vermieterin habe zu verantworten, dass diese nicht in den Vertrag eingetreten sei, da sie E. keine genügende Auskunft über die Nebenkosten erteilt habe. Diese Behauptung ist nicht ausgewiesen. Gemäss E-Mail von E. vom 8. Oktober 2009 (kB 18) an die B. hat diese auf die Wohnungsmiete verzichtet, weil sie eine Wohnung in F. gefunden und sich dazu entschieden habe, diese aufgrund der Nähe zum Arbeitsplatz ihres Mannes anzumieten. In einer schriftlichen Zeugenbestätigung vom 10. Oktober 2011 hat E. dann zwar im Gegensatz dazu ausgeführt, sie habe nach dem Telefonat mit G. von der B. ein Bewerbungsformular für die Wohnung ausgefüllt und retourniert, vorab per E-Mail und zusätzlich das Origi-
Seite 8 — 13 nal per Post. Der zweite Kontakt sei von G. ausgegangen. Diese habe ihr mitgeteilt, dass sie die Wohnung mieten könnte. Darauf habe sie detaillierte Angaben zum Mietzins und den Nebenkosten haben wollen. G. habe aber diese Informationen nicht geben wollen oder können. In der Folge habe sie die Wohnung nicht gemietet, zumal sie die monatliche Belastung nicht gekannt habe. Es gilt zu beachten, dass es sich bei dieser Zeugenbestätigung nicht um eine formelle Zeugeneinvernahme handelt. Solche parteiseitigen Zeugnisurkunden sind in der Regel unbeachtlich (Annette Dolge, in: Spühler/Tenchio/Infanger [Hrsg.], Basler Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Basel 2010, N 12 zu Art. 178 ZGB, vgl. auch Thomas Weibel, in: Sutter-somm/Hanseböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO], Zürich 2010, N 7 zu Art. 190 ZPO, vgl. ferner Heinrich Andreas Müller, in: Brunner/Gasser/Schwander [Hrsg.], DIKE-Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich/St. Gallen 2011, N 27 zu Art. 190 ZPO, der solchen Berichten den Beweiswert abspricht). Bei Zeugenbefragungen auf privater Basis ist eine Beeinflussung der Zeugen nicht auszuschliessen, die dann leicht auch das Ergebnis einer späteren, korrekten Einvernahme verfälschen kann (PKG 1977 N 10 E.7). Die Berufungskläger beantragen daher auch zu Recht keine nachträgliche formrichtige Zeugeneinvernahme, zumal ein solches Begehren im Berufungsverfahren selbst unter Berücksichtigung der sozialen Untersuchungsmaxime ohnehin verspätet wäre (Art. 317 ZPO; Urteil Bundesgericht 4A_228/2012, E. 2). Sodann ist von Bedeutung, dass die Bestätigung zwei Jahre später als die E-Mail von E. vom 8. Oktober 2009 (kB 18) erfolgte. Auch vom Zeitpunkt ihrer Abgabe her sind somit die Ausführungen in der fraglichen E-Mail - wonach E. auf die Wohnungsmiete verzichtete, weil sie eine Wohnung in F. gefunden habe, welche näher beim Arbeitsplatz ihres Mannes lag - verlässlicher. Unglaubwürdig an der schriftlichen Zeugenbestätigung wie auch an der Begründung in der Berufungsschrift ist sodann die darin enthaltene Aussage, E. kenne Y. nicht persönlich und sie seien „nicht bekanntschaftlich oder gar freundschaftlich“ miteinander verbunden. In einer E-Mail vom 4. Oktober 2009 (zitiert in einer E-Mail vom 5. Oktober 2009 von X. an den Mieterschutz Graubünden, kB 18) wird Y. von E. mit "Hallo J." angeredet und abschliessend mit "Liebe Grüsse E." verabschiedet. Dies ist für Adressaten, die sich angeblich nicht persönlich kennen, doch ziemlich aussergewöhnlich. Verlässlicher erscheint daher die ursprünglich gegenüber der Vermieterin abgegebene Begründung. Jedenfalls ist unter diesen Umständen nichts anderes nachgewiesen. Kommt hinzu, dass die Angabe der Nebenkosten genügend konkret war und nachvollziehbar begründet wurde, weshalb keine noch genaueren Angaben möglich seien. So hat G. am 12. September 2011 als Zeugin ausgeführt, sie habe an-
Seite 9 — 13 lässlich eines Telefongesprächs mit E. ausgeführt, sie müsse den Mietvertrag von X. und Y. übernehmen. Der Mietzins betrage Fr. 2'650.-- inklusive Parkplätze, jedoch exklusive Nebenkosten. Die Nebenkosten würden zurzeit Fr. 250.-- (akonto) betragen. Sie habe ihr auch mitgeteilt, dass die Nebenkosten effektiv abgerechnet würden. ee) Nicht mehr Gegenstand der Berufung bildet die Frage, ob die Mieter zusätzlich zu E. einen Bankdirektor und einen Skilehrer als Nachmieter vorgestellt haben. Diese Behauptung wurde erstmals anlässlich der vorinstanzlichen Hauptverhandlung aufgestellt und wurde nun im Berufungsverfahren von den Berufungsklägern selbst wieder fallen gelassen (vgl. Berufungsschrift S. 4 ff., insbesondere Ziff. 8). ff) Somit ist erstellt, dass die Mieter keinen Ersatzmieter beigebracht haben. Die Vermieterin hingegen ist ihrer Schadenminderungspflicht (vgl. Art. 264 Abs. 3 lit. b OR) nachgekommen (vgl. kB 18: E-Mail vom 29. Oktober 2009 und E- Mailkorrespondenz vom 19. - 22. Oktober 2009). So ist beispielsweise dem Schreiben vom 27. Oktober 2009 (kB 18) von der B. an die Beklagten zu entnehmen, dass sie bis zum fraglichen Datum keine Mietinteressenten gefunden hätten, weshalb die Beklagten nicht aus dem Mietverhältnis entlassen werden könnten. Sie seien aber gerne bereit, Inserate in ihrem Auftrag und auf ihre Kosten in der lokalen Zeitung aufzugeben. Die Vermieterschaft habe Inserate auf dem Immobilienteil der GKB und bei „wohnungen-immobilien“ im Internet aufgeschaltet. Schliesslich hat die Vermieterin auf den 1. März 2010 einen Ersatzmieter gefunden und hat die Mieter auf diesen Zeitpunkt aus dem Mietverhältnis entlassen (vgl. kB 4a und 4b). Damit ist die Vermieterschaft ihrer Schadenminderungspflicht nachgekommen. Auch unter diesen Umständen ist somit nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die Beklagten verpflichtet hat, den Mietzins für die Zeit vom 1. November 2009 bis zum 28. Februar 2010 (monatlich Fr. 2'650.--) in der Höhe von Fr. 10'600.-- zu bezahlen. Die Berufung ist demnach in diesem Punkt abzuweisen. 5.a) Der Mieter muss die Mietsache in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt (Art. 267 Abs. 1 OR). Ist die Mietsache nicht genügend gereinigt, so hat der Mieter für die Kosten der Nachreinigung aufzukommen. Ferner hat er die kleinen Schäden zu beheben. Der Mieter haftet für sämtliche Abnützungen oder Veränderungen, die sich aus dem vertragswidrigen oder unsorgfältigen Gebrauch ergeben. Müssen die beschädigten Einrichtungen nicht ersetzt, sondern lediglich repariert werden, so hat der Mieter für die vollen
Seite 10 — 13 Reparaturkosten aufzukommen (SVIT-Kommentar zum Mietrecht, a.a.O., N 18 ff. zu Art. 267 OR mit weiteren Hinweisen). Will der Vermieter den Mieter für die entstandenen Beschädigungen und übermässige Abnützung belangen, muss er Bestand und Umfang des Schadens beweisen (Art. 8 ZGB; SVIT-Kommentar zum Mietrecht, a.a.O., N 30 zu Art. 267). Ist strittig, ob die Mietsache zurückgegeben wurde, trägt der Mieter hierfür die Beweislast beziehungsweise die Folgen der Beweislosigkeit (SVIT-Kommentar zum Mietrecht, a.a.O., N 32a zu Art. 267 OR). Der Vermieter muss die Mietsache bei der Rückgabe umfassend prüfen und allfällige Mängel sofort (in den nach der Rückgabe folgenden Werktagen) dem Mieter melden (SVIT-Kommentar zum Mietrecht, a.a.O., N 35 zu Art. 267 OR). Enthält der Mietvertrag keine Bestimmungen, welche den Mieter zur Vornahme von Erneuerungen oder Änderungen an der Mietsache berechtigen, so sind solche Arbeiten an der Mietsache durch den Mieter grundsätzlich unzulässig. Das heisst, die unbewilligte Änderung/Erneuerung stellt eine Vertragsverletzung dar (SVIT- Kommentar zum Mietrecht, a.a.O., N 58 ff. zu Art. 260a OR). Die Wiederherstellung des Mietobjekts durch den Mieter hat auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache unaufgefordert zu erfolgen (Art. 267 Abs. 1 OR). Ist die Sache bei der Rückgabe nicht wiederhergestellt, steht es dem Vermieter frei, dem Mieter eine Nachfrist zur Wiederherstellung des vertragsgemässen Zustandes anzusetzen oder beim Richter die Ermächtigung einzuholen, die Wiederherstellung auf Kosten des Mieters, ausführen zu lassen (Art. 98 OR). So oder anders hat der Mieter dem Vermieter jedoch den gesamten aus der nicht gehörigen Rückgabe des Mietobjekts entstandenen Schaden (Kosten für Ersatzvornahme etc.) zu ersetzen (SVIT- Kommentar zum Mietrecht, a.a.O., N 71 f zu Art. 260a OR). b) Wie bereits in Erw. 4.c dargelegt, gilt vorliegend das Mietobjekt von den Beklagten als am 23. Februar 2010 zurückgegeben (vgl. auch kB 7 und 8; kB 5 in welchem die Mieter selbst davon ausgehen, dass bis zu diesem Zeitpunkt noch keine Wohnungsabnahme stattgefunden habe). Der Zustand bei Wohnungsabgabe ist massgebend. Erst auf diesen Zeitpunkt endet das Mietverhältnis. Aus der von den Parteien getroffenen Vereinbarung vom 29. September 2009 (kB 3 und 18) ergeht, dass auch die Parteien davon ausgingen, dass die Mieter bis zum Zeitpunkt des Mietantritts durch den Nachfolger haften. Die Beklagten wenden dagegen ein, es sei bereits früher einmal ein Termin vereinbart worden, der von der Vermieterin nicht eingehalten worden sei. Dieser Ein-
Seite 11 — 13 wand zielt ins Leere. Es ist belanglos, ob bereits früher ein Termin vereinbart worden ist, zumal die tatsächliche Abnahme massgeblich ist und diese - wie bereits mehrfach ausgeführt - erst am 23. Februar 2010 stattgefunden hat. Dieser Ersatztermin wurde gemeinsam vereinbart und von den Mietern akzeptiert (vgl. kB 5). Somit haben auch die Mieter dafür einzustehen, wenn die Wohnung in der Zeit nach ihrem Auszug bis zum 23. Februar 2010 zusätzlich verschmutzt worden ist. c) Die Vorinstanz erwog, die Wohnung sei am 23. Februar 2010 von der Verwaltung in einem grob gereinigten Zustand vorgefunden worden. Da die Beklagten sich nicht bereit erklärt hätten, die Wohnung nachzureinigen, sei die Klägerin befugt gewesen, die Nachreinigung einer Reinigungsfirma in Auftrag zu geben. Die dadurch entstandenen Kosten von Fr. 1‘398.80 (kB 14) seien ausgewiesen und von den Beklagten zu tragen. Die Beklagten machen in diesem Zusammenhang geltend, die Rechnung der Gebäudereinigung „D.“ verweise lediglich auf eine Offerte, die jedoch nicht vorzufinden sei. Damit sei der Beweis, dass die Reinigungsarbeiten in Zusammenhang mit der Mietwohnung der Beklagten gestanden hätten, misslungen. Dieser Argumentation kann nicht gefolgt werden, zumal die fragliche Rechnung ein durchaus taugliches Beweismittel darstellt, um die Kosten nachzuweisen, welche mit der Nachreinigung der Wohnung H. entstanden sind. Dass die Wohnung sich in einem ungereinigten Zustand befunden hat, beweisen die 30 Fotos (kB 10), welche von der Klägerin zu den Akten gegeben wurden (vgl. verkalkte Duschbrause, verunreinigte Backbleche, Flecken in den Lavabos). Somit ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz die Beklagten verpflichtet hat, Fr. 1'398.80 für die Nachreinigung durch die Gebäudereinigung „D.“ zu bezahlen. d) Ebenfalls nicht zu beanstanden ist, dass die Vorinstanz die Beklagten verpflichtet hat, Fr. 581.05 für Malerarbeiten sowie Fr. 581.05 für die Demontage/Entsorgung/Renovation der Rückwand der Küche, für die Wiedermontage der Steckdosen durch den Elektriker und für eine nachträgliche Reinigung, zu bezahlen. In diesem Zusammenhang gilt es zu beachten, dass die Vermieterin den Mietern nie eine Einwilligung zur Montage der Glasrückwand erteilt hatte. Entsprechend war Z. auch befugt, von den Beklagten die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes zu verlangen (vgl. kB 7-9). Nachdem die Mieter sich geweigert hatten, für die Entfernung der Glasrückwand besorgt zu sein (kB 11), ist die Klägerin dazu berechtigt, die Wiederherstellung auf Kosten des Mieters ausführen lassen (Art. 98 OR). Die Höhe der Kosten ist aufgrund der bei den Akten liegenden Offerte genügend ausgewiesen.
Seite 12 — 13 6. Wie bereits in Erw. 3 ausgeführt, wurde der Betrag für die Nebenkosten für das Jahr 2008 (Fr. 1'314.90) im Berufungsverfahren anerkannt. Die Berufungskläger bestreiten mit ihrer Berufung die entsprechenden Nebenkosten nicht mehr. Sie weisen lediglich auf eine Widersprüchlichkeit in der Begründung der Vorinstanz hin. So habe die Vorinstanz die Verfahrensakten der Schlichtungsbehörde Maloja beigezogen, um die Höhe der Nebenkosten 2008 zu ermitteln. Als die Berufungskläger selbst im Zusammenhang mit der Anzahl der vorgeschlagenen Nachmieter auf diese Akten zurückgegriffen hätten, habe die Vorinstanz dies als unzulässige Einbringung neuer Tatsachenbehauptungen gewertet. Diesbezüglich wird die Begründung der Vorinstanz zu Recht kritisiert. Selbstverständlich durfte und musste die Vorinstanz die bei den Akten liegenden Unterlagen der Schlichtungsbehörde aufgrund der Untersuchungsmaxime berücksichtigen. Aufgrund dessen hätte sie auch die sich darauf abstützenden Vorbringen der Berufungskläger anlässlich der Hauptverhandlung beachten müssen. Dies ist jedoch für den Ausgang des Verfahrens nicht mehr relevant, zumal der von der Vorinstanz zugesprochene Betrag für die Nebenkosten im Berufungsverfahren nicht mehr angefochten wurde und auch die Behauptung, die Mieter hätten weitere Nachmieter vorgeschlagen, im Berufungsverfahren wieder fallen gelassen wurde (vgl. oben E. 4.d.ee). 7. Gemäss Art. 106 Abs. 1 ZPO werden die Prozesskosten, bestehend aus den Gerichtskosten und der Parteientschädigung (Art. 95 Abs. 1 ZPO), der unterliegenden Partei auferlegt. Hat keine Partei vollständig obsiegt, so werden die Prozesskosten nach dem Ausgang des Verfahrens verteilt (Art. 106 Abs. 2 ZPO). a) Da die Berufungskläger mit ihrer Berufung vollständig unterlegen sind, gehen die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 4'000.-- - unter solidarischer Haftung - vollumfänglich zu ihren Lasten. b) Die von der Rechtsvertreterin der Berufungsbeklagten eingereichte Honorarnote (act. D.05) über einen Gesamtaufwand von 8.25 Stunden erscheint angemessen und ist nicht zu beanstanden. Bei einem Aufwand von 8.25 Stunden à Fr. 240.-- ergibt sich ein Honoraranspruch von Fr. 2'020.00 zuzüglich Barauslagen von Fr. 60.60 und Mehrwertsteuer von Fr. 166.45, insgesamt somit Fr. 2'247.05. Demnach sind die Berufungskläger zu verpflichten, die Berufungsbeklagte unter solidarischer Haftung mit Fr. 2'247.05 aussergerichtlich zu entschädigen.
Seite 13 — 13 III. Demnach wird erkannt: 1. Die Berufung wird abgewiesen. 2. Die Kosten des Berufungsverfahrens von Fr. 4'000.-- gehen unter solidarischer Haftbarkeit zu Lasten der Berufungskläger, die ausserdem die Berufungsbeklagte ebenfalls unter solidarischer Haftung mit Fr. 2'247.05 aussergerichtlich zu entschädigen haben. 3. Gegen diese, einen Streitwert von weniger als Fr. 15'000.00 betreffende Entscheidung kann gemäss Art. 72, Art. 74 Abs. 2 lit. a des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) Beschwerde an das Schweizerische Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, geführt werden, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Andernfalls ist die subsidiäre Verfassungsbeschwerde gemäss Art. 113 ff. BGG gegeben. In beiden Fällen ist das Rechtsmittel dem Bundesgericht schriftlich, innert 30 Tagen seit Eröffnung der vollständigen Ausfertigung der Entscheidung in der gemäss Art. 42 f. BGG vorgeschriebenen Weise einzureichen. Für die Zulässigkeit, die Beschwerdelegitimation, die weiteren Voraussetzungen und das Verfahren der Beschwerde gelten die Art. 29 ff., 72 ff., 90 ff. und 113 ff. BGG. 4. Mitteilung an: