VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GLARUS
Urteil vom 30. April 2026
I. Kammer
Besetzung: Gerichtspräsident MLaw Colin Braun, Verwaltungsrichter Ernst Luchsinger, Verwaltungsrichter Patrik Noser und Gerichtsschreiberin MLaw Leonora Muji
in Sachen
VG.2025.00112
A.______
Beschwerdeführer
vertreten durch Dr. iur. Heribert Trachsel und
lic. iur. Patrick Hutter, Rechtsanwälte
gegen
1.
B.______AG
Beschwerdegegner
vertreten durch MLaw Severin Gabathuler, Rechtsanwalt
2.
Gemeinde Glarus Süd
3.
Departement Bau und Umwelt des Kantons Glarus
4.
Regierungsrat des Kantons Glarus
betreffend
Baubewilligung
Die Kammer zieht in Erwägung:
I.
1.
Am 8. Juli 2022 ersuchte die B.______AG, bei der Gemeinde Glarus Süd um eine Abbruchbewilligung bestehender Gebäude und um eine Bewilligung für den Neubau von zwei Mehrfamilienhäusern (MFH A und B) mit 27 Mietwohnungen sowie Gewerbe (inkl. Tiefgarage) auf den in ihrem Eigentum befindlichen und in der Dorfzone gelegenen Parz.-Nrn. 01-04, 05, 06 f., 08, 09-11 und 12, Grundbuch […].
2.
Nachdem das Departement Bau und Umwelt des Kantons Glarus (DBU) verschiedene Teilbewilligungen erteilt hatte, bewilligte die Gemeinde Glarus Süd das Baugesuch der B.______AG am 7. November 2023 unter Bedingungen und Auflagen. Gleichentags hiess sie die von A.______ am 17. August 2022 erhobene Einsprache insofern gut, als dass das geplante MFH A im nordöstlichen Bereich einen Grenzabstand von 5,645 Metern einzuhalten habe. Im Übrigen wies sie die Einsprache ab, soweit sie darauf eintrat. Die von A.______ am 27. Dezember 2023 dagegen erhobene Verwaltungsbeschwerde wies der Regierungsrat des Kantons Glarus am 23. September 2025 ab, soweit er darauf eintrat.
3.
3.1 In der Folge gelangte A.______ mit Beschwerde vom 27. Oktober 2025 ans Verwaltungsgericht und beantragte die Aufhebung des Entscheids des Regierungsrats vom 23. September 2025 sowie der zugrundeliegenden Beschlüsse und Entscheide der Gemeinde Glarus Süd sowie des DBU. Es sei darüber hinaus ein Augenschein durchzuführen, sofern das angerufene Gericht einen solchen als notwendig erachte, und es sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen, sofern dies nicht bereits von Amtes oder Gesetzes wegen erfolge; unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der B.______AG, der Gemeinde Glarus Süd, des DBU sowie des Regierungsrats. Das DBU verzichtete am 20. November 2025 auf die Einreichung einer Beschwerdeantwort und ersuchte um Abweisung der Beschwerde; unter Kostenfolge zu Lasten von A.______. Der Regierungsrat verzichtete gleichentags ebenfalls auf die Einreichung einer begründeten Beschwerdeantwort und beantragte die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei; unter Kostenfolge zu Lasten von A.______. Die nämlichen Anträge stellte die Gemeinde Glarus Süd am 28. November 2025. Die B.______AG liess sich am 24. November 2025 vernehmen und schloss auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei; unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten von A.______.
3.2 Im Rahmen des angeordneten zweiten Schriftenwechsels verzichteten die Parteien auf die Einreichung einer begründeten Replik bzw. Duplik.
II.
1.
1.1 Das Verwaltungsgericht ist gemäss Art. 79 Abs. 1 des Raumentwicklungs- und Baugesetzes vom 2. Mai 2010 (RBG) i.V.m. Art. 105 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 4. Mai 1986 (VRG) zur Behandlung der vorliegenden Beschwerde zuständig. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde grundsätzlich einzutreten (vgl. aber nachstehende E. II/1.4).
1.2
1.2.1 Gemäss Art. 107 Abs. 1 VRG können mit der Verwaltungsgerichtsbeschwerde die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts (lit. a) sowie die unrichtige Rechtsanwendung einschliesslich eines Missbrauchs des Ermessens (lit. b) gerügt werden. Die Unangemessenheit des Entscheids kann gemäss abschliessender Aufzählung in Art. 107 Abs. 2 VRG nur ausnahmsweise geltend gemacht werden, wobei ein solcher Ausnahmefall nicht vorliegt.
1.2.2 Der kommunalen Autonomie kommt im Bau- und Raumplanungsrecht eine herausragende Bedeutung zu. Die Ortsplanung ist Aufgabe der Gemeinde und umfasst insbesondere das kommunale Entwicklungskonzept, den kommunalen Richtplan, den Zonenplan und das Baureglement (vgl. Art. 15 RBG). Bei der Anwendung der nutzungsplanerischen Vorschriften kommt der kommunalen Baubehörde ein besonderer Ermessensspielraum zu, der im Rechtsmittelverfahren zu beachten ist. Das Verwaltungsgericht hat zu beachten, dass es Rechtsmittel- und nicht Planungsinstanz ist. Dies gilt insbesondere dann, wenn es um lokale Angelegenheiten geht. Es hat sich im Rahmen seiner Kognition Zurückhaltung aufzuerlegen, selbst wenn es zur Prüfung der Angemessenheit berufen ist (VGer-Urteil VG.2024.00052 vom 7. November 2024 E. II/1.2.2, mit Hinweisen).
1.3
1.3.1 Die Beschwerdegegnerin 1 beantragt, dass auf die Beschwerde nicht einzutreten sei. Der Beschwerdeführer habe die als Gesamtentscheid eröffnete Baubewilligung nämlich nur teilweise und nicht insgesamt angefochten, obschon ihm dies möglich und zumutbar gewesen wäre. Entgegen der Ansicht des Beschwerdegegners 4 sei diesbezüglich nicht ersichtlich, inwiefern aus Art. 85 der Bauverordnung vom 23. Februar 2011 (BauV) eine solche teilweise Anfechtungsmöglichkeit abgeleitet werden könne. Vielmehr verbiete der Koordinationsgrundsatz ein solches Vorgehen, andernfalls dies zu Widersprüchen führen könne.
1.3.2 Die Rechtsanwendung muss materiell koordiniert bzw. inhaltlich abgestimmt werden, wenn für die Verwirklichung eines Projekts verschiedene materiell-rechtliche Vorschriften anzuwenden sind und zwischen diesen Vorschriften ein derart enger Sachzusammenhang besteht, dass sie nicht getrennt und unabhängig voneinander angewendet werden dürfen. Eine materielle Koordination wird am besten durch ein konzentriertes Entscheidverfahren durch eine einzige erstinstanzliche Behörde erreicht. Die verschiedenen zuständigen kantonalen und gegebenenfalls kommunalen Behörden müssen die Rechtsanwendung im erstinstanzlichen Verfahren koordinieren und anschliessend verfahrensmässig so vorgehen, dass die verschiedenen, getrennt ergangenen Entscheide in einem einheitlichen Rechtsmittelverfahren angefochten werden können, beispielsweise indem die Entscheide gleichzeitig eröffnet werden, am besten gesamthaft und zusammengefasst durch jene Bewilligungsbehörde, die für dasjenige Verfahren zuständig ist, das eine frühzeitige und umfassende Prüfung ermöglicht (vgl. zum Ganzen BGer-Urteil 1C_170/2024 vom 5. März 2025 E. 4.3).
1.3.3 Der kantonale Gesetzgeber ist der Pflicht zur materiellen Koordination mit Erlass von Art. 79 Abs. 5 RBG und Art. 85 Abs. 1 BauV nachgekommen. Danach hat die Leitbehörde dem Gesuchsteller die erforderlichen Verfügungen und Stellungnahmen gleichzeitig und mit einer einheitlichen Rechtsmittelbelehrung zu eröffnen, soweit diese inhaltlich koordiniert sind. Gegen diesen Entscheid kann gesamthaft ein Rechtsmittel erhoben werden, wobei es einer rechtssuchenden Person nach dem oben Dargelegten (vgl. vorstehende E. II/1.3.2) auch möglich sein muss, lediglich Teile davon anzufechten. Dies insbesondere dann, wenn zwischen den anzuwendenden Vorschriften kein derart enger sachlicher Zusammenhang besteht, dass sie nicht getrennt und unabhängig voneinander angewendet werden dürfen, andernfalls die Rechtsweggarantie nicht gewährleistet wäre. Dies ist vor Verwaltungsgericht selbst gegen jene Verfügungen der Fall, bei denen die Verwaltungsgerichtsbeschwerde nicht vorgesehen ist und nach der Gesetzgebung gegen einen Teil von koordiniert zu erlassenden Verfügungen die Verwaltungsgerichtsbeschwerde zulässig ist (vgl. Art. 79 Abs. 4 RBG). Daran ändert auch der Hinweis der Beschwerdegegnerin 1 auf allfällige Widersprüche nichts. So führt eine Aufhebung einzelner Teile des koordinierten Entscheids in der Regel dazu, dass das jeweilige Bauprojekt unter den gegebenen Umständen nicht bewilligungsfähig ist (vgl. zum Ganzen: Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Handkommentar zum Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 25a N. 66). Immerhin dürfte dieses in der Folge aber durch Nachbesserung oder durch eine allfällige Projektänderung dennoch oftmals der Bewilligungsfähigkeit zugeführt werden können. Insgesamt ging der Beschwerdegegner 4 im Ergebnis somit richtigerweise von einem zulässigen Anfechtungsobjekt aus.
1.4
1.4.1 Das Verwaltungsgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 9 Abs. 1 VRG). Es prüft die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts sowie die unrichtige Rechtsanwendung einschliesslich eines Missbrauchs des Ermessens (Art. 107 Abs. 1 VRG). Es darf bei seinem Entscheid weder zugunsten noch zuungunsten einer Partei über die gestellten Parteianträge hinausgehen (Art. 100 Abs. 3 VRG). Es ist aber weder an die in der Beschwerde geltend gemachten Argumente noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden. Die Anforderungen an die Beschwerdeschrift werden in Art. 91 VRG geregelt. Dabei muss sich der Beschwerdeführer wenigstens kurz mit den Erwägungen des angefochtenen Entscheids auseinandersetzen und darlegen, welche massgeblichen Rechtsnormen und -grundsätze verletzt worden sein sollen. Eine reine Wiederholung der Parteistandpunkte ohne Bezug zum angefochtenen Entscheid genügt dabei aber nicht (vgl. BGE 134 II 244 E. 2.1; BGer-Urteil 1C_689/2020 vom 14. Januar 2022 E. 2.1, 2D_22/2017 vom 6. Juni 2017 E. 2.1 f., je mit Hinweisen).
1.4.2 Die beim Verwaltungsgericht eingereichte Rechtsschrift unterscheidet sich in wenigen untergeordneten Punkten von derjenigen, welche der Beschwerdeführer beim Beschwerdegegner 4 eingereicht hatte. Sie erschöpft sich zu einem überwiegenden Teil in Wiederholungen der im vorinstanzlichen Verfahren vertretenen Standpunkte. Zwar wird an einzelnen Stellen auf den Entscheid des Beschwerdegegners 4 verwiesen. Dabei werden aber hauptsächlich dessen Erwägungen wiedergegeben. Mit diesen setzt sich der Beschwerdeführer in der Folge aber kaum auseinander, sondern beschränkt sich im Wesentlichen darauf, seine bereits früher vorgebrachten Standpunkte wortwörtlich oder mit einzelnen zusätzlichen Hinweisen (insbesondere auf die Grösse und das Ausmass des geplanten Bauprojekts) zu wiederholen. Auch im Rahmen des vom Verwaltungsgericht angeordneten zweiten Schriftenwechsels erfolgte keine vertiefte Auseinandersetzung mit dem vorliegend angefochtenen Entscheid. Vielmehr verzichtete der Beschwerdeführer auf die Einreichung einer begründeten Replik und somit darauf, sich eingehend zu den Vorbringen der Beschwerdegegner zu äussern. Nach dem oben Dargelegten (vgl. vorstehende E. II/1.4.1) genügt die Rechtsschrift in weiten Teilen den Mindestanforderungen von Art. 91 VRG nicht, weshalb nachfolgend nur, aber immerhin auf diejenigen Punkte vertieft einzugehen ist, welche Abweichungen gegenüber der Verwaltungsbeschwerde aufweisen. Dies nicht zuletzt deshalb, weil der Entscheid des Beschwerdegegners 4 keine offensichtlichen Rechtsverletzungen beinhaltet, die anwendbaren Bestimmungen nennt und die einschlägige Literatur sowie Rechtsprechung erwähnt (vgl. hierzu etwa BGE 148 III 30 E. 3.1).
1.5
1.5.1 Der Beschwerdeführer beantragt die Durchführung eines Augenscheins. Zu einem solchen ist eine Behörde nur verpflichtet, wenn die Verhältnisse anders nicht schlüssig abgeklärt werden können, die tatsächlichen Verhältnisse unklar sind und anzunehmen ist, die Parteien vermöchten durch ihre Darlegungen an Ort und Stelle Wesentliches zur Erhellung der sachlichen Grundlagen des Rechtsstreits beizutragen. Der Verzicht auf Durchführung eines Augenscheins ist zulässig, wenn die Akten eine hinreichende Entscheidgrundlage darstellen (Kaspar Plüss, in Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich/Basel/Genf 2014, § 7 N. 79).
1.5.2 Vorliegend ist zu entscheiden, ob das geplante Bauvorhaben mit den einschlägigen Bestimmungen vereinbar ist. Der rechtserhebliche Sachverhalt ergibt sich dabei hinreichend klar aus den im Recht liegenden Akten, weshalb zusätzliche Abklärungen an Ort und Stelle nicht erforderlich sind. Ein Augenschein ist entsprechend nicht angezeigt.
1.6 Soweit der Beschwerdeführer die Erteilung der aufschiebenden Wirkung der Beschwerde beantragt, zielt sein Begehren sodann ins Leere. Zum einen kommt seiner Beschwerde gegen die streitbetroffene Baubewilligung von Gesetzes wegen bereits aufschiebende Wirkung zu (Art. 79 Abs. 1 RBG i.V.m. Art. 93 Abs. 1 VRG). Zum anderen erübrigt sich sein Gesuch mit dem vorliegenden Entscheid in der Sache.
2.
2.1 Der Beschwerdegegner 4 gelangte im vorliegend angefochtenen Entscheid richtigerweise zum Schluss, dass die im Recht liegenden Unterlagen weder mangelhaft noch ungenügend sind. Insbesondere legte er mit Verweis auf die einschlägige Literatur nachvollziehbar dar, dass es zulässig ist, ein Baustellenerschliessungskonzept, einen Baustelleninstallationsplan sowie ein konkretisiertes Farb- und Materialkonzept erst vor der Baufreigabe einzufordern und diese durch die hierfür zuständigen Behörden genehmigen zu lassen (vgl. hierzu auch BGer-Urteil 1C_127/2025 vom 15. Januar 2026). Was der Beschwerdeführer hiergegen einwendet, deckt sich mit dem bereits im Verwaltungsverfahren Vorgebrachten, sodass die Ausführungen in der Beschwerdeschrift nicht aufzeigen und im Übrigen denn auch nicht ersichtlich ist, inwiefern diesbezüglich eine Rechtsverletzung durch den Beschwerdegegner 4 vorliegen soll. Darauf ist folglich nicht weiter einzugehen (vgl. vorstehende E. II/1.4).
2.2 Hinsichtlich des beschwerdeführerischen Vorbringens, es sei ein geologisch-geotechnisches sowie ein hydrologisches Gutachten einzuholen, ist des Weiteren nicht zu beanstanden, dass der Beschwerdegegner 4 unter Wahrung des der Beschwerdegegnerin 2 zustehenden Ermessens kein solches als notwendig erachtet hat. So erweist es sich mit Blick auf die im Recht liegenden Untersuchungsberichte zum Grundwasservorkommen, die unmittelbare Nähe zur Grundwasserfassung der C.______AG (Parz.-Nr. 13, Grundbuch […]) und die ausgewiesenen Grundwasserspiegelmaximalwerte als plausibel und schlüssig, dass die geplanten Bauten sowohl über den Durchschnitts- als auch über den Maximalwerten des Grundwasserspiegels zu liegen kommen. Eine Gefahr, wonach das Bauvorhaben das Grundwasser gefährden könnte, besteht somit nicht, womit sich auch diesbezügliche weitere Abklärungen erübrigen. An dieser Einschätzung ändert der Hinweis des Beschwerdeführers auf die Grösse des Bauvorhabens sodann ebenso wenig, wie derjenige auf die angeblichen Unklarheiten bei der Fundation des Bauvorhabens. Einerseits müssen sowohl kleine als auch grosse Bauprojekt gleichermassen mit den anwendbaren kommunalen, kantonalen und bundesrechtlichen Vorschriften im Einklang stehen. Andererseits bringt die Beschwerdegegnerin 1 vor, dass flach fundiert werde, was entsprechend auch aus den Bauunterlagen hervorgeht (vgl. etwa den Hinweis auf die Fundation aus armierter Betonplatte mit Beton PC 300). Vor diesem Hintergrund sind die vom Beschwerdeführer geäusserten Bedenken hinsichtlich allfälliger Bohrungen oder Pfählungen unbegründet. Soweit er schliesslich aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung eine Pflicht zur Einholung eines Gutachtens ableiten will, ist ihm schliesslich nicht zu folgen. Wie die Beschwerdegegnerin 1 hierzu nämlich zu Recht festhält, betrifft das von ihm angerufene Urteil (BGer-Urteil 1C_460/2020 vom 30. März 2021) eine Unterschreitung des mittleren Grundwasserspiegels, womit sich die Frage der Verminderung der Durchflusskapazität des Grundwassers gegenüber dem unbeeinflussten Zustand bzw. einer damit verbundenen kantonalen Ausnahmebewilligung gestellt hat (vgl. hierzu Anhang 4 Ziff. 211 Abs. 2 der Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 [GSchV]). Da beim streitbetroffenen Bauprojekt indessen aber keine Unterschreitung des mittleren Grundwasserspiegels zu erwarten ist, ist weder die vorgenannte Rechtsprechung anwendbar noch die darin genannte Interessenabwägung erforderlich.
2.3 Sodann wiederholt der Beschwerdeführer im vorliegenden Verfahren seine Auffassung, wonach die gestützt auf Art. 31 Abs. 2 der Lärmschutz-Verordnung vom 15. Dezember 1986 (LSV) erteilte Ausnahmebewilligung in unzulässiger Weise einzig mit einem verdichteten Bauen gerechtfertigt worden sei. Dabei verkennt er aber, dass im Lärmschutznachweis vom 6. Mai 2022 eine umfassende Interessenabwägung vorgenommen wurde, wobei die Fachexperten das Ausmass der Lärmbelastung, den Gesundheitsschutz, die Wesentlichkeit der Überschreitungen, die zeitliche Einwirkung, die Anzahl betroffener Personen, Lüftungsfenster als Massnahme, die Stellung und Form des Baukörpers, die Anordnung der Nutzungen sowie die Wohnqualität miteinbezogen haben. Die dabei aufgeführten Gründe für die Erteilung der Ausnahmebewilligung fanden schliesslich Eingang in die Beurteilung der hierfür zuständigen Behörde, worauf der vorinstanzliche Entscheid denn auch hinweist. Dass in diesem Rahmen der rechtserhebliche Sachverhalt unrichtig oder unvollständig festgestellt oder Recht unrichtig angewendet wurde, wird vom Beschwerdeführer weder substantiiert dargetan noch ist Entsprechendes ersichtlich. Vielmehr kann den Beschwerdegegnern darin gefolgt werden, dass die streitbetroffenen Überschreitungen angesichts der Grösse der geplanten Überbauung marginal ausfallen. Damit besteht für das Verwaltungsgericht insgesamt keine Not, in das der Bewilligungsbehörde zukommende Planungsermessen einzugreifen, da sich der Entscheid in Bezug auf die lärmschutzrechtlichen Voraussetzungen durchwegs vertretbar präsentiert und somit nicht zu beanstanden ist. Vor diesem Hintergrund zielen die Hinweise des Beschwerdeführers auf ein fehlendes überwiegendes Interesse mangels ersichtlicher Baulücken denn auch ins Leere.
2.4
2.4.1 Der Beschwerdeführer rügt ferner, der Beschwerdegegner 4 habe seine Legitimation hinsichtlich der unter Auflagen und Bedingungen gesetzten Zustimmung bzw. Spezialbewilligung der SBB AG zu Unrecht verneint. Damit ficht er einen Punkt an, auf welchen der Beschwerdegegner 4 nicht eingetreten ist. Der Beschwerdeführer als Adressat, auf dessen Eingabe (teilweise) nicht eingetreten wurde, ist grundsätzlich legitimiert, den (teilweisen) Nichteintretensentscheid anzufechten. Streitgegenstand kann indessen nur die Frage sein, ob der Beschwerdegegner 4 zu Recht nicht darauf eingetreten ist (vgl. Martin Bertschi, in Alain Griffel [Hrsg.], Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 3. A., Zürich/Basel/Genf 2014, § 19a N. 14).
2.4.2 Der Beschwerdeführer leitet seine Beschwerdelegitimation hinsichtlich der streitbetroffenen Spezialbewilligung der SBB AG insbesondere aus der räumlichen Nähe seiner Liegenschaft zur Eisenbahnlinie sowie zur geplanten Baugrube ab. Zum einen wiederholt er damit das bereits im vorinstanzlichen Verfahren Gesagte. Zum anderen legt er nicht substantiiert dar, inwiefern ihm im Falle eines Obsiegens ein diesbezüglicher praktischer Nutzen entstehen würde (vgl. hierzu BGE 141 II 50 E. 2.1, 137 II 30 E. 2.2.3; BGer-Urteil 1C_244/2019 vom 25. August 2020 E. 1.2.1). So würde die diesbezügliche Gutheissung der Beschwerde einzig zur Aufhebung der Auflagen und Bedingungen gemäss Ziff. 7.1.3 des Entscheids der Beschwerdegegnerin 2 vom 7. November 2023 führen. Inwieweit sich dies auf die rechtliche oder tatsächliche Stellung des Beschwerdeführers auswirkt, sodass ihm daraus ein praktischer Nutzen erwächst, welcher über ein allgemein gehaltenes öffentliches Interesse– namentlich die Sicherstellung des ungestörten Bahnbetriebs der SBB durch geeignete Massnahmen – hinausgeht, ist nicht erkennbar. Insofern verneinte der Beschwerdegegner 4 zu Recht seine diesbezügliche Legitimation und war entsprechend nicht dazu gehalten, sich mit den materiellen Vorbringen betreffend Spezialbewilligung der SBB auseinandersetzen. Die diesbezügliche Rüge einer Verletzung des rechtlichen Gehörs zielt damit ins Leere.
2.5 Soweit der Beschwerdeführer zu den erteilten Ausnahmebewilligungen betreffend Unterschreitung des Strassenabstands überhaupt auf die vorinstanzlichen Ausführungen eingeht und sich nicht nur wortwörtlich auf bereits Vorgebrachtes beschränkt, vermögen seine lediglich pauschalen (zusätzlichen) Äusserungen nichts an der Einschätzung des Beschwerdegegners 4 zu ändern. Insbesondere weist der Beschwerdegegner 4 – wenn auch nur kurz – in nachvollziehbarer und schlüssiger Weise darauf hin, weshalb die Voraussetzungen der Ausnahmebewilligungen gemäss Art. 70 Abs. 4 des Strassengesetzes vom 2. Mai 1971 (StrG) erfüllt sind bzw. das Bauvorhaben weder die Sicherheit und Flüssigkeit des Verkehrs noch einen künftigen Strassenbau beeinträchtigt. Massgebend hierfür ist vor allem, dass die einschlägigen VSS-Normen eingehalten werden bzw. eingehalten werden müssen (vgl. hierzu VGer-Urteil VG.2025.00061 vom 19. Februar 2026 E. II/4.1.2) und überwiegende öffentliche Interessen an einer verdichteten Bauweise sowie an der Erhaltung des historisch gewachsenen Ortsund Strassenbilds bestehen, was der Beschwerdegegner 4 rechtsgenüglich aufgezeigt hat. Hieran ändern die vom Beschwerdeführer geäusserten Befürchtungen auf Mehrverkehr und auf eine erhöhte Rückstaugefahr nichts, da diesen mit allfälligen baulichen Massnahmen begegnet werden könnte. Es besteht damit insgesamt kein Grund, in das der Bewilligungsbehörde zukommende Ermessen einzugreifen.
2.6 Hinsichtlich der geplanten Parkplatzerschliessung kam der Beschwerdegegner 4 alsdann zu Recht zum Schluss, dass diese mit Blick auf Art. 22 Abs. 2 lit. b und Art. 19 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG) nicht zu beanstanden ist. Namentlich werden durch die geplante Bauweise die massgebenden VSS-Normen und die Bestimmungen der Bauordnung (BO […]) eingehalten, was sowohl in Bezug auf die Sichtweiten, die Fahrbahnbreiten und das Gefälle der Tiefgaragenzufahrt gilt. Darüber hinaus steht der Erschliessung keine Zustimmung eines Dienstbarkeitsberechtigten entgegen, führt die Beschwerdegegnerin 2 diesbezüglich nämlich zutreffend aus, dass die streitbetroffene Parz.-Nr. 14, Grundbuch […], in ihrem Eigentum stehe und sie ihr Einverständnis für die Nutzung explizit erteilt habe (vgl. Art. 51 Abs. 7 RBG betreffend die Zulässigkeit der Grundbucheintragung bis zur Baufreigabe). Soweit die Frage der Dienstbarkeit nicht ohnehin eine zivilrechtliche Angelegenheit beschlägt, ist die diesbezügliche Rüge somit nicht zu hören. Gleiches gilt darüber hinaus auch für die wiederholten Ausführungen des Beschwerdeführers, wonach die Zufahrt die erforderlichen Masse nicht einhalte. Zwar äussert sich der Beschwerdegegner 4 hierzu lediglich pauschal, indem er auf die Einhaltung der erforderlichen Geh- und Fahrbahnbreiten sowie die Einhaltung der VSS-Normen hinweist. Mit Blick auf die Grundrisspläne (vgl. insbesondere auch Plan Nr. 16 [Einfahrt]) und die Vorbringen der Beschwerdegegnerin 1, wonach das einzige Nadelöhr eine Wagenlänge nach dem Trottoir gelegen komme, ansonsten eine Flüssigkeit beim Ein- und Ausfahren gewährleistet sei, gibt die geplante Erschliessung keinen Anlass, an einer rechtsgenüglichen Zufahrt im Sinne der einschlägigen Bestimmungen zu zweifeln, weshalb den vorinstanzlichen Erwägungen auch in dieser Hinsicht gefolgt werden kann.
2.7 Betreffend Grenzabstand kann der Eingabe des Beschwerdeführers ebenfalls keine Auseinandersetzung mit den schlüssigen vorinstanzlichen Erwägungen entnommen werden. Vielmehr macht er wiederholt geltend, dass die Gebäudeabstände des massiven Bauvorhabens nur aufgrund der Gewinnmaximierung der Beschwerdegegnerin 1 bewilligt worden sei. Er äussert sich dabei aber nicht zur Sicht des Beschwerdegegners 4 und der Beschwerdegegnerin 1, wonach die Rückversetzung eine marginale Korrektur darstelle, welche zu keiner wesentlichen Veränderung des Fassadenbilds oder der Grundstruktur führe. Da diese Ansicht ohne Weiteres vertretbar erscheint und mit der bundesgerichtlichen Praxis vereinbar ist, verfiel die Beschwerdegegnerin 2 nicht in Willkür, indem sie die Rückversetzung mittels einer Auflage in der Baubewilligung verfügte. Daran ändern – wie bereits dargelegt – die Äusserungen des Beschwerdeführers nichts, zumal er damit einzig seine eigene Auffassung der Rechtslage derjenigen des Beschwerdegegners 4 gegenüberstellt, ohne jedoch aufzuzeigen, inwiefern dessen Entscheid eine Norm krass verletzt oder geradezu willkürlich ist (vgl. statt vieler BGer-Urteil 1C_170/2022 vom 12. September 2022 E. 4.4). Darüber hinaus vermag er mit seiner Rüge, wonach fraglich sei, ob das Bauvorhaben der Überbauungsplanpflicht zu unterstellen sei, nicht durchzudringen. So macht er weder substantiiert geltend, dass für das streitbetroffene Bauvorhaben ein Sondernutzungsplan notwendig wäre, noch ist erkennbar, dass die diesbezüglichen Voraussetzungen gemäss Art. 46 Abs. 1 RBG i.V.m. Art. 66 BauV erfüllt sind, womit es an dieser Stelle sein Bewenden hat.
2.8
2.8.1 Der Beschwerdeführer hält ferner daran fest, dass in Art. 47 Abs. 1 RBG eine gute und nicht lediglich eine genügende oder befriedigende Gesamtwirkung des Bauvorhabens gefordert werde. Dabei ist ihm sowohl mit Blick auf die von ihm zitierte Rechtsprechung (vgl. insbesondere BGer-Urteil 1C_313/2015 und 1C_317/2015 vom 10. August 2016 E. 4.4) als auch aufgrund einer Auslegung von Art. 47 Abs. 1 RBG beizupflichten, dass lediglich eine genügende Gesamtwirkung nicht ausreichend erscheint. Dies führt entgegen seiner Ansicht aber noch nicht zur Aufhebung der angefochtenen Baubewilligung, zumal die Beschwerdegegnerin 2 lediglich in einem einzigen Passus eine befriedigende Gesamtwirkung erwähnt hat. So ergibt sich nämlich aus dem mitangefochtenen Entscheid der Beschwerdegegnerin 2 vom 7. November 2023 insgesamt, dass sie das Bauvorhaben rechtsgenüglich unter dem Blickwinkel von Art. 47 Abs. 1 RBG sowie im Rahmen des ihr zustehenden Ermessens beurteilt hat. Dabei kam sie unter anderem zum Schluss, dass die Einpassung des Bauvorhabens in die Umgebung gut sei und es zu einer Erhaltung und Erneuerung eines hygienischen, harmonischen sowie lebensfähigen Dorfkerns beitrage. Dass sie in der Folge dennoch auf eine befriedigende Gesamtwirkung schloss, ist dabei wohl einzig dem Umstand geschuldet, dass sie auf die Varietät an Häusern in der Umgebung Bezug nahm. Daraus lässt sich jedoch nicht ableiten, sie habe dem Bauvorhaben eine gute Gesamtwirkung absprechen wollen. Weder ihre Ausführungen im Rahmen des Verwaltungsbeschwerdeverfahrens noch der Umstand, dass sie das Vorhaben unter Berücksichtigung von Art. 47 Abs. 1 RBG sowie der übrigen Gestaltungs- und Einordnungsbestimmungen geprüft und in der Folge bewilligt hat, deuten auf einen solchen Schluss hin. Entsprechend gereicht ihr bzw. der Beschwerdegegnerin 1 die Verwendung der monierten "befriedigenden Gesamtwirkung" damit nicht zum Nachteil. Daran ändert im Übrigen nichts, dass die Beschwerdegegnerin 2 bei der Gestaltungs- und Einordnungsfrage nicht der Ansicht der Fachstelle Denkmalpflege und Ortsbildschutz (FDO) vom 4. November 2022 gefolgt ist. Zwar darf die Beschwerdegegnerin 2 im Rahmen der ihr zustehenden Gemeindeautonomie grundsätzlich nicht ohne sachlichen Grund von der Meinung von Fachexperten abweichen (vgl. zum Ganzen BGE 145 I 52 E. 3.6; BGer-Urteil 1C_679/2021 und 1C_ 680/2021 vom 23. September 2022 E. 4.1, je mit Hinweisen). Dies ändert allerdings nichts daran, dass weder die FDO noch die Gestaltungskommission (GEKO) für die Erteilung der Baubewilligung oder von Teilbewilligungen zuständig wären (vgl. hierzu etwa Art. 68 Abs. 2 BauV). Vielmehr ist die Beschwerdegegnerin 2 hierzu kompetent, wobei sie in diesem Rahmen die fachlichen Meinungen zu berücksichtigen und allfällige Abweichungen sachlich zu begründen hat. Dem kam sie vorliegend rechtsgenüglich nach, indem sie sowohl die Meinung der FDO als auch die davon abweichende Einschätzung der GEKO miteinbezogen und in der Folge nachvollziehbar und schlüssig begründet hat, weshalb sie nicht der Meinung der FDO, wonach das Bauvorhaben aus ortsbildschützerischen Gesichtspunkten zur Überarbeitung zurückzuweisen sei, sondern derjenigen der GEKO gefolgt ist. Es erweist sich dabei als plausibel und vertretbar, dass sich das geplante Bauvorhaben gut in die Umgebung einpasst und es zur Erhaltung sowie Erneuerung eines hygienischen, harmonischen sowie lebensfähigen Dorfkerns nach Art. 9 BO […] beiträgt. Entsprechend besteht für das Verwaltungsgericht kein Grund, in das der Beschwerdegegnerin 2 zukommende Planungsermessen einzugreifen, zumal der Beschwerdeführer nicht darzulegen vermag, weshalb deren Einschätzung, wonach sich die geplanten Gebäude rechtsgenüglich in das bauliche Umfeld einpassen würden, falsch ist (vgl. BGer-Urteil 1C_400/2022 vom 29. Juli 2024 E. 6.4.5).
2.8.2 Soweit sich der Beschwerdeführer weiter auf den Standpunkt stellt, dass ein Gutachten der kantonalen Natur- und Heimatschutzkommission (KNHK) und ein solches der Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommission (ENHK) aufgrund einer direkten Anwendbarkeit des Bundesinventars der schützenswerten Ortsbilder von nationaler Bedeutung (ISOS) einzuholen seien, kann ihm schliesslich nicht gefolgt werden. So verweist die Beschwerdegegnerin 2 zunächst richtigerweise auf Art. 5 Abs. 2 der kantonalen Natur- und Heimatschutzverordnung vom 2. Oktober 1991 (kNHV), wonach die zuständige kantonale Fachstelle, namentlich die FDO, bei wichtigen, den Natur- und Heimatschutz betreffenden Geschäften eine Stellungnahme der KNHK einzuholen hat. Letztere hat indessen darauf verzichtet, was ohne Weiteres in dem ihr zustehenden Ermessen lag und aufgrund der Sachlage nicht zu beanstanden ist. So weist die FDO nämlich selbst darauf hin, dass sich Vorhaben in schützenswerten Ortsbildern von regionaler Bedeutung bzw. an Einzelobjekten mit lokaler Bedeutung im Zuständigkeitsbereich der kommunalen Fachstellen befinden würden. Vor diesem Hintergrund leuchtet das Vorgehen der Beschwerdegegnerin 2 ebenso ein, wie die von ihr vertretene Auffassung, wonach das Bauvorhaben die Anforderungen an Einordnung und Gestaltung erfülle. Ferner schloss der Beschwerdegegner 4 zu Recht darauf, dass im Hinblick auf den regionalen Ortsbildschutz keine Verpflichtung bestanden hat, von der ENHK ein Gutachten einzufordern, da mit der Erteilung der streitbetroffenen Baubewilligung innerhalb der Dorfzone keine Bundesaufgabe zur Diskussion steht (vgl. BGer-Urteil 1C_488/2015 vom 24. August 2016 E. 1.6). Daran ändern die Hinweise des Beschwerdeführers auf gewässerund lärmschutzrechtliche Anliegen nichts. Einerseits bedarf das streitbetroffene Bauprojekt entgegen seiner Ansicht nämlich gerade keiner gewässerschutzrechtlichen Ausnahmebewilligung (vgl. vorstehende E. II/2.2), welche eine Bundesaufgabe begründen würde (vgl. BGer-Urteil 1C_265/2022 vom 24. April 2023 E. 3.2, 1C_482/2012 vom 14. Mai 2014 E. 3.5). Andererseits wirft die streitbetroffene lärmschutzrechtliche Ausnahmebewilligung keine Fragen des Natur-, Landschafts- oder Heimatschutzes auf und begründet damit ebenfalls keine Bundesaufgabe, zumal keine Lärmschutzmassnahmen betreffend wildlebender Tiere oder Ähnliches zur Diskussion stehen (vgl. BGer-Urteil 1C_43/2023 vom 17. Januar 2024 E. 3.2). Im Übrigen kann den Beschwerdegegnern darin gefolgt werden, dass das ISOS im vorliegenden Fall nicht direkt zur Anwendung gelangt und lediglich für die Behörden, nicht aber für den Grundeigentümer verbindlich ist (vgl. VGer-Urteil VG.2016.00111 vom 29. Juni 2017 E. II/3.3). Dies nicht zuletzt deshalb, weil das Dorfbild […] kein ISOS-Inventarobjekt darstellt, weshalb eine Beeinträchtigung der ISOS-Schutzziele durch das geplante Bauvorhaben nicht zu erwarten ist. Im Ergebnis bestand somit weder eine Verpflichtung zum Einbezug der KNHK noch ein solcher der ENHK.
3.
Zusammenfassend dringt der Beschwerdeführer mit seinen Vorbringen, soweit er damit nicht das bereits in seiner Verwaltungsbeschwerde Vorgebrachte wortwörtlich wiederholt bzw. sich nicht rechtsgenüglich mit den vorinstanzlichen Erwägungen auseinandersetzt, nicht durch. Vielmehr erweist sich insbesondere die Prüfung der erteilten Ausnahmebewilligungen sowie der Anforderungen an die Gestaltung des Bauvorhabens nicht als willkürlich. Da die Beschwerdegegnerin 2 den Baubewilligungsentscheid im Rahmen des ihr zustehenden Ermessens gefällt hat, ist kein Eingriff durch das Verwaltungsgericht angezeigt und der Schluss auf eine genügende Einordnung des Bauprojekts im Ergebnis nicht zu beanstanden.
Die führt zur Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist.
III.
1.
Nach Art. 134 Abs. 1 lit. c VRG hat die Partei, welche im Beschwerde-, Klage- oder Revisionsverfahren unterliegt, die amtlichen Kosten zu tragen. Ausgangsgemäss sind die Gerichtskosten von pauschal Fr. 4'000.- dem Beschwerdeführer aufzuerlegen und mit dem von ihm bereits geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen.
2.
Der Beschwerdeführer ist überdies zu verpflichten, der Beschwerdegegnerin 1 eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen (Art. 138 Abs. 2 VRG).
Demgemäss erkennt die Kammer:
1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten wird.
2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.- werden dem Beschwerdeführer auferlegt und mit dem von ihm bereits geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet.
3.
Der Beschwerdeführer wird verpflichtet, der Beschwerdegegnerin 1 innert 30 Tagen nach Rechtskraft dieses Entscheids eine Parteientschädigung von Fr. 2'500.- (inkl. Mehrwertsteuer) zu bezahlen.
4.
Schriftliche Eröffnung und Mitteilung an:
[…]