RÉPUBLIQUE E T
CANTON D E GENÈVE POUVOIR JUDICIAIRE A/198/2012-LDTR ATA/417/2014 COUR DE JUSTICE Chambre administrative Arrêt du 12 juin 2014
dans la cause
DÉPARTEMENT DE L’AMÉNAGEMENT DU LOGEMENT ET DE L’ÉNERGIE
contre
ASSOCIATION GENEVOISE DE DÉFENSE DES LOCATAIRES (ASLOCA) représentée par Me Romolo Molo, avocat et Madame A______ et Monsieur A______ représentés par CGI Conseils, mandataire et Madame B______ et Monsieur B______, appelés en cause représentés par Me Mark Müller, avocat ainsi que
A/198/2012 - 2/12 -
Madame A______ et Monsieur A______ représentés par CGI Conseils, mandataire
contre
DÉPARTEMENT DE L’AMÉNAGEMENT DU LOGEMENT ET DE L’ÉNERGIE et ASSOCIATION GENEVOISE DE DÉFENSE DES LOCATAIRES (ASLOCA) représentée par Me Romolo Molo, avocat et Madame B______ et Monsieur B______, appelés en cause représentés par Me Mark Müller, avocat
_________ Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 31 mai 2012 (JTAPI/702/2012)
- 3/12 - A/198/2012 EN FAIT 1) L’immeuble situé 1______, avenue C______ à Meyrin, sur la parcelle 2______ feuille 3______, a été construit en 1962. Comportant 34 appartements, il a été soumis au régime de la propriété par étages (ci-après : PPE) le 23 juillet 1984. 2) Le 26 janvier 1990, le département des travaux publics, devenu le département de l’aménagement, de l’équipement et du logement, puis le département des constructions et des technologies de l’information, ensuite le département de l’urbanisme et enfin le département de l’aménagement, du logement et de l’énergie (ci-après : le département) a autorisé Monsieur D______, alors propriétaire de 30 de ces logements, à les vendre en bloc à Monsieur E______. Cette autorisation spécifiait qu’elle ne saurait justifier une vente ultérieure par appartements, l’acquéreur demeurant libre de revendre tous les logements en bloc. 3) Le 23 juillet 1999, le département a autorisé M. E______ à vendre en bloc pour le prix de CHF 3'200'000.-, par voie de cession d’actions à F______, 29 des 30 appartements situés dans l’immeuble 1______, avenue C______. F______ s'était engagée à reprendre les baux existants et l’autorisation spécifiait qu’elle ne pourrait être invoquée ultérieurement pour justifier une aliénation individualisée des 29 appartements concernés. 4) Par arrêté du 17 janvier 2005, VA 4______, le département a autorisé la vente en bloc, pour un montant total de CHF 1'057'250.-, de 7 appartements sis au 1______, avenue C______, à Madame A______, née en 1984 et à son frère Monsieur A______, né en 1982, tous deux étudiants, soit les parts de copropriété en PPE correspondant à : - l'appartement n° 3.04 de 4 pièces au 1er étage avec loggia ; - l'appartement n° 5.01 de 4 pièces au 3ème étage avec loggia ; - l'appartement n° 6.02 de 5 pièces au 4ème étage avec loggia ; - l'appartement n° 6.04 de 4 pièces au 4ème étage avec loggia ; - l'appartement n° 7.03 de 3 pièces au 5ème étage avec loggia ; - l'appartement n° 9.01 de 4 pièces au 7ème étage avec loggia ; - l'appartement n° 10.01 de 4 pièces au 8ème étage avec loggia.
- 4/12 - A/198/2012 Les acquéreurs, représentés par leur père lors de la signature des actes notariés en mars 2005, s’étaient engagés à reprendre les baux existants et l’autorisation spécifiait qu’elle ne pourrait être invoquée ultérieurement pour justifier une aliénation individualisée des appartements concernés, tous loués. 5) M. A______ a quitté la Suisse pour s'établir en Chine le 1er janvier 2008 et Mme A______ a quitté la Suisse pour s'établir en Israël en août 2009. 6) Le 4 novembre 2011, Mme A______ et M. A______ ont déposé auprès du département une requête en autorisation de vendre l'appartement n° 6.04 de 4 pièces au 4ème étage avec loggia, de l’immeuble 1______, avenue C______, à Madame B______ et Monsieur B______, qui en étaient locataires depuis 1973 et avaient demandé à l'acquérir. La valeur d'acquisition de l'appartement en cause en 2005 était de CHF 180'000.-. Son prix de vente était de CHF 623'000.-. Quinze locataires des 1______, avenue C______, dont cinq du bloc appartenant aux vendeurs, avaient reçu l'assurance qu'ils ne seraient pas contraints d'acheter leur appartement, et avaient donné leur accord à la vente. Au moyen du produit de la réalisation de l'appartement, les vendeurs, qui n'exerçaient aucune activité liée au domaine immobilier, souhaitaient pouvoir acquérir un logement au lieu de leur domicile actuel. 7) Par arrêté du 2 décembre 2011, VA 5______, le département a autorisé la vente aux époux B______ du bien immobilier susmentionné, soit les parts de copropriété en PPE correspondant à l'appartement n° 6.04 de 4 pièces au 4ème étage avec loggia, au prix de CHF 623'000.-. 8) Le 23 janvier 2012, l'association genevoise des locataires (ci-après : ASLOCA) a recouru auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre l'arrêté susmentionné, concluant à son annulation. L'appartement en cause avait été acquis lors d'une vente en bloc et ne pouvait être revendu isolément. 9) Dans le cadre de l'instruction du recours, tant le département que Mme A______ et M. A______ ont conclu au rejet de ce dernier. Les époux B______ n'ont pas souhaité être appelés en cause, indiquant préférer être entendus en qualité de témoins. Entendu en audience de comparution personnelle le 2 mai 2012, le père de Mme A______ et M. A______, agissant comme représentant, a confirmé que la première vivait en Israël et le second à Hong Kong, l'un et l'autre en couple, et ne disposaient pas d'autre fortune que les appartements acquis en 2005, grâce à un prêt de CHF 320'000.- qu'il leur avait accordé, puis qu'il avait transformé en don. L'hypothèque s'élevait à CHF 850'000.-. A terme, ils souhaiteraient
- 5/12 - A/198/2012 vraisemblablement vendre tous les appartements. Sa fille souhaitait acquérir un appartement à Tel-Aviv. 10) Le 29 mai 2012, sans avoir appelé en cause les époux B______, le TAPI a admis le recours et annulé la décision querellée. La vente litigieuse correspondait à un intérêt purement économique pour les vendeurs et de pure convenance personnelle, ce qui ne pouvait l'emporter sur l'intérêt public au maintien de l'appartement en cause dans le parc locatif du canton. 11) Le 2 juillet 2012, le département a recouru auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre le jugement susmentionné, concluant à son annulation. La législation instaurait une présomption de prise en compte de l'intérêt privé du locataire désirant acquérir son appartement, ce dont la TAPI n'avait pas tenu compte. 12) Le 3 juillet 2012, Mme A______ et M. A______ ont également recouru auprès de la chambre administrative contre le jugement du TAPI du 29 mai 2012, concluant à son annulation. Ils reprenaient leur argumentation antérieure sur la nécessité financière de vendre l'appartement en cause, constituant aves les six autres, leur seule fortune, pour financer l'acquisition de leur logement respectif et sur la motivation des acquéreurs, âgés de près de 70 ans, à s'assurer d'un toit pour leurs vieux jours. Le TAPI n'avait pas tenu compte de ce que la législation imposait de faire prévaloir l'intérêt de ces derniers lorsque les conditions étaient réunies, comme dans le cas particulier. 13) Le 6 juillet 2012, le TAPI a transmis son dossier. 14) Le 10 août 2012, Mme A______ et M. A______ ont appuyé le recours du département. 15) Le 10 août 2012 également, l'ASLOCA a conclu en substance au rejet des recours, se fondant sur ses arguments développés devant le TAPI. 16) Le 22 octobre 2012, les époux B______ ont demandé à être appelés en cause afin de pouvoir présenter leur argumentation. 17) Après avoir donné aux parties l'occasion de s'exprimer sur cette demande, à laquelle seule l'ASLOCA a émis des réserves, le juge délégué a appelé en cause les époux B______ le 20 novembre 2012. 18) Le 28 novembre 2012, l'ASLOCA a produit un arrêté du département du 19 octobre 2012 autorisant Mme A______ et M. A______ à vendre à un tiers non locataire, pour un montant de CHF 990'000.-, un appartement n° 2.01 de 4 pièces au rez-de-chaussée supérieur, sis 6______, chemin G______, sur la parcelle 7______, feuille 8______ de la commune de Genève-Petit-Saconnex. Les intéressés avaient été autorisés à acquérir cet appartement le 8 septembre 2003, en
- 6/12 - A/198/2012 même temps que deux autres dans le même immeuble, le tout pour un montant de CHF 1'145'000.- . 19) Le 13 décembre 2012, le juge délégué a transmis ces pièces aux parties et a demandé au département et à Mme A______ et M. A______ des informations et explications complémentaires sur les biens immobiliers dont ces derniers étaient ou avaient été propriétaires dans le canton. 20) Le 7 janvier 2013, le département a indiqué que Mme A______ et M. A______ avaient été autorisés à acquérir les appartements sis chemin G______ le 8 septembre 2003 et ceux de l'avenue C______ le 17 janvier 2005. Les ventes des trois appartements du chemin G______ avaient été autorisées respectivement le 30 octobre 2007 à des tiers non locataires pour un montant non indiqué; le 25 novembre 2010 à un tiers non locataire, pour un montant de CHF 990'000.- ; et le 19 octobre 2012. Il n'y avait pas d'autre autorisation d'aliéner, hormis celle objet du litige. 21) Le 20 décembre 2012, les époux B______ ont conclu à l'annulation du jugement du TAPI du 29 mai 2012. Ils confirmaient leur souhait d'acquérir pour leur seul usage l'appartement dans lequel ils habitaient depuis quarante ans. Ils devaient être mis au bénéfice de la présomption que leur intérêt privé devait l'emporter sur l'intérêt public au maintien de l'affectation locative de leur logement. 22) Le 13 janvier 2013, Mme A______ et M. A______ ont persisté dans leurs explications à l'appui de la nécessité de vendre l'appartement de l'avenue C______, le fait qu'un appartement au chemin G______ leur appartenant soit vendu n'y changeant rien. Cette vente ne leur rapporterait en effet que CHF 330'000.-, soit CHF 115'000.- chacun, après remboursement de l'hypothèque et paiement de l'impôt. Leur père pourrait en attester. Ils avaient en tout état définitivement quitté la Suisse, de sorte que leur intérêt privé à la vente l'emportait sur l'intérêt public. 23) Le 9 février 2013, l'ASLOCA a persisté dans ses conclusions. 24) Le 12 février 2013, le département s'est rallié à l'argumentation de Mme A______ et M. A______. 25) Le 14 février 2013, les époux B______ ont confirmé vouloir acquérir l'appartement litigieux. 26) Le 19 mars 2013, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger.
- 7/12 - A/198/2012
EN DROIT 1) Interjeté en temps utile devant la juridiction compétente, le recours est recevable (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 - LPA - E 5 10). 2) a. L’aliénation d’un appartement à usage d’habitation, jusqu’alors offert en location, est soumise à autorisation dans la mesure où l’appartement entre, à raison de son loyer ou de son type, dans une catégorie de logements où sévit la pénurie (art. 39 al. 1 LDTR). b. Le département refuse l’autorisation lorsqu’un motif prépondérant d’intérêt public ou d’intérêt général s’y oppose. L’intérêt public et l’intérêt général résident dans le maintien, en période de pénurie de logements, de l’affectation locative des appartements loués (art. 39 al. 2 LDTR). En 2011, 2012 et 2013, il y avait pénurie à Genève au sens des art. 25 et 39 LDTR pour toutes les catégories d’appartements de un à sept pièces inclusivement (Arrêtés du Conseil d’Etat déterminant les catégories d’appartements où sévit la pénurie en vue de l’application des art. 25 à 39 LDTR des 12 mai 2010, 27 juillet 2011 et 20 mars 2013 - ArAppart - L 5 20.03). 3) a. Selon l’art. 39 al. 3 LDTR, le désir d’un locataire, occupant effectivement son logement depuis trois ans au moins, d’acquérir ledit logement est présumé l’emporter sur l’intérêt public pour autant que 60 % des locataires en place acceptent formellement cette acquisition. Dans ce cas cependant, les locataires restants devront obtenir la garantie de ne pas être contraints d’acheter leur appartement ou de partir. L’art. 39 al. 3 LDTR ne fait qu’instaurer une présomption. L’autorité n’est pas dispensée de procéder librement à une pesée complète des intérêts en présence car il n’est pas exclu que la présomption puisse être renversée (Arrêt du Tribunal fédéral 1C_180/2007 du 12 octobre 2007 consid. 5.8 et les références citées ; ATA/569/2012 du 24 août 2012, confirmé par Arrêt du Tribunal fédéral 1C_497/2012 du 9 janvier 2013 ; ATA/330/2012 du 5 juin 2012, confirmé par Arrêt du Tribunal fédéral 1C_357/2012 du 8 janvier 2013). Aux termes de l’art. 13 al. 1 RDTR, le département procède à cette opération dans le cadre de l’examen de la requête en autorisation.
- 8/12 - A/198/2012 b. A teneur de l’art. 39 al. 4 LDTR, le département autorise l’aliénation d’un appartement notamment s’il était, comme en l’espèce, le 30 mars 1985, soumis au régime de la PPE ou à une forme de propriété analogue et qu’il avait déjà été cédé de manière individualisée (let. b) ou qu’il a fait une fois au moins l’objet d’une autorisation d’aliéner en vertu de la LDTR (let. d). L’autorisation ne porte que sur un appartement à la fois. Une autorisation de vente en bloc peut toutefois être accordée en cas de mise en vente simultanée, pour des motifs d’assainissement financier, de plusieurs appartements à usage d’habitation ayant été mis en PPE et jusqu’alors offerts en location, avec pour condition que l’acquéreur doit les revendre sous la même forme, sous réserve de l’obtention d’une autorisation individualisée au sens du présent alinéa. 4) a. La politique prévue par la LDTR procède d’un intérêt public important (Arrêt du Tribunal fédéral 1C_180/2007 précité consid. 5.3, et les références citées ; ATA/101/2011 ; ATA/102/2011 ; ATA/103/2011 ; ATA/104/2011 du 15 février 2011, confirmés par Arrêts du Tribunal fédéral 1C_137/2011, 1C_139/2011, 1C_141/2011 et 1C_143/2011 du 14 juillet 2011 ; ATA/255/2010 du 20 avril 2010). Le refus de l’autorisation de vendre un appartement loué lorsqu’un motif prépondérant d’intérêt public ou d’intérêt général s’y oppose n’est pas contraire au principe de la proportionnalité, dès lors qu’il est consécutif, de la part de l’autorité administrative, à une pesée des intérêts en présence et à une évaluation de l’importance du motif de refus envisagé au regard des intérêts privés en jeu. En effet, la restriction à la liberté individuelle ne doit pas entraîner une atteinte plus grave que ne l’exige le but d’intérêt public recherché (ATF 113 Ia 126 ss consid. 7b/aa p. 137 ; Arrêt du Tribunal fédéral 1P.19/2003 du 8 avril 2003 consid. 2.1 ; ATA/355/2009 du 28 juillet 2009). b. Au vu de la marge d’appréciation qui est la sienne, et même si aucun des motifs d’autorisation prévus expressément par l’art. 39 al. 4 LDTR n’est réalisé, l’autorité doit encore rechercher si l’intérêt public l’emporterait sur l’intérêt privé du recourant à aliéner l’appartement dont il est propriétaire (Arrêt du Tribunal fédéral 1P.2/1999 du 19 avril 1999 consid. 2f, résumé in SJ 1999 II p. 287 ; ATA/255/2010 précité). 5) Dans le cas des immeubles d’appartements en PPE, la vente en bloc de ces derniers doit être préférée à la vente par unités séparées, ce procédé-là ne mettant en principe pas en péril les buts de la LDTR (Arrêt du Tribunal fédéral 1P.2/1999 précité consid. 2f ; ATA/244/2007 du 15 mai 2007, et les références citées). Toutefois, même dans ce cadre, la vente en bloc de petits lots d’appartements augmente la probabilité d’une vente ultérieure de logements individualisés aux locataires en place et, partant, le risque d’atteinte au parc immobilier locatif protégé par la LDTR. Il y a donc lieu de privilégier une approche stricte de la protection conférée par cette loi à celui-là si bien que, même en cas de vente en
- 9/12 - A/198/2012 bloc, l’aliénateur doit justifier d’un intérêt privé particulier (Arrêt du Tribunal fédéral 1C_137/2011 précité consid. 3.3) pour éviter des « ventes à la découpe ». 6) L’appartement n° 6.04 de 4 pièces au 4ème étage avec loggia, faisant l’objet de l’autorisation de vente VA 5______ délivrée le du 2 décembre 2011 fait partie des catégories d’appartements pour lesquelles il y a pénurie au sens de l’ArAppart mentionné ci-dessus. Son aliénation est donc soumise à autorisation (art. 39 al. 1 LDTR). Il est établi et non contesté que les époux B______ vivent dans ce logement depuis plus de quarante ans. Il est établi également qu’en vue de l’octroi de cette autorisation, ils ont obtenu l’accord de plus de 60 % des locataires en place concernés, sans qu’il soit nécessaire, pour les raisons qui vont suivre, de déterminer les circonstances dans lesquelles cet accord est intervenu. 7) Cet appartement n’a jamais été vendu de manière individualisée comme indiqué ci-dessus, mais il a été par deux fois vendu comme faisant partie d’un bloc. Au vu des deux derniers arrêts précités du Tribunal fédéral de janvier 2013, le fait que les conditions de l’art. 39 al. 3 LDTR soient satisfaites ne crée qu’une présomption et ne dispense pas l’autorité de procéder à une pesée des intérêts en présence (ATA/196/2013 du 26 mars 2013). Or, si l’autorisation de vente de ce bien aux époux B______ était confirmée, cet appartement sortirait du parc locatif alors qu’il en a toujours fait partie et l’opération aggraverait encore la pénurie sévère de logements locatifs, alors que le maintien de ce parc locatif constitue un intérêt public important. A cet intérêt public s’opposent les intérêts privés des vendeurs et des acquéreurs. Les premiers, domiciliés à l'étranger, allèguent avoir besoin de fonds propres pour acquérir leur propre logement. Les éléments du dossier révèlent toutefois qu'outre les sept appartements de l'avenue C______, ils ont également été propriétaires d'un bloc de trois appartements sis au chemin G______, revendus depuis lors de manière individualisée, dont le dernier le 19 octobre 2012, alors que la présente cause, dans laquelle ils affirmaient n'avoir d'autres biens immobiliers que le bloc d'appartements de l'avenue C______, était pendante. Le montant des deux dernières ventes des appartements du chemin G______, soit CHF 990'000.chacun, est supérieur à celui de l'acquisition du bloc en CHF 1'145'00.-. De même, le prix de vente convenu pour l'appartement dans la présente cause représente-t-il à lui seul plus de la moitié du prix d'acquisition du bloc par Mme A______ et M. A______. Ainsi, après avoir acquis entre 2003 et 2005, alors qu'ils étaient étudiants et pas même ou à peine âgés de 20 ans, un bloc de trois et un bloc de sept appartements locatifs pour un montant total de CHF 2'202'250.-, ils ont revendu le premier bloc appartement par appartement ente 2007 et 2012, pour un montant d'au moins 1'980'000.- le prix de vente d'un des appartements n'étant pas connu et entendent vendre l'appartement litigieux pour CHF 623'000.-. En outre, ils n'excluent pas de revendre ultérieurement les autres appartements de l'avenue
- 10/12 - A/198/2012 C______. A quoi s'ajoute le fait qu'ils ont bénéficié d'un prêt transformé en don de la part de leur père dans le cadre de l'acquisition du bloc de l’avenue C______. Dans ces circonstances, les explications données par les intéressés sur l'impossibilité de trouver une autre source de financement que la vente litigieuse pour acquérir leur propre logement ne sont pas crédibles. Le dossier révèle suffisamment d'indices que ces motifs sont allégués de manière artificielle pour pouvoir justifier une nouvelle vente ponctuelle d'un de leurs biens immobiliers, en le soustrayant au marché locatif. Leur intérêt est ainsi exclusivement économique et ne saurait prévaloir sur l'intérêt public prépondérant susmentionné. Quant aux acquéreurs, si l'on peut comprendre leur souhait d'acquérir leur appartement, leur intérêt n'en relève pas moins de la seule convenance personnelle. Compte tenu des éléments l'ensemble des circonstances, cela n'est pas suffisant pour s'arrêter à la présomption de l'art. 39 al. 3 LDTR et contrebalancer l'intérêt public au maintien de leur appartement dans le parc locatif. 8) En conséquence, les recours seront rejetés. Un émolument de CHF 1'000.- sera mis à la charge conjointe et solidaire de Mme A______ et M. A______ et un émolument de CHF 1'000.- à celle, conjointe et solidaire, des époux B______, le département devant en être dispensé en application de l'art. 87 al. 1 LPA. En revanche, tous les recourants devront verser une indemnité de procédure à l’ASLOCA, en CHF 1'000.-, à la charge conjointe et solidaire de Mme A______ et M. A______ et en CHF 1'000.- à la charge de l’Etat de Genève (art. 87 al. 2 LPA).
* * * * * PAR CES MOTIFS LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE à la forme : déclare recevable le recours interjeté le 2 juillet 2012 par le département de l’aménagement, du logement et de l’énergie contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 31 mai 2012 ; déclare recevable le recours interjeté le 3 juillet 2012 par Madame A______ et Monsieur A______ contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 31 mai 2012 ; au fond :
- 11/12 - A/198/2012 les rejette ; met à la charge conjointe et solidaire de Madame A______ et de Monsieur A______ un émolument de CHF 1'000.- ; met à la charge conjointe et solidaire de Madame B______ et Monsieur B______ un émolument de CHF 1'000.- ; alloue une indemnité de procédure à l’ASLOCA de CHF 1'000.- à la charge conjointe et solidaire de Madame A______ et de Monsieur A______ ; alloue une indemnité de procédure à l’ASLOCA de CHF 1'000.- à la charge de l'Etat de Genève dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve et porter la signature du recourant ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession du recourant, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; communique le présent arrêt au département de l’aménagement du logement et de l’énergie, à CGI Conseils, représentant Madame A______ et Monsieur A______, soit pour elle Mme Anne Hiltpold, mandataire, à Me Mark Müller, avocat de Madame B______ et Monsieur B______, à Me Romolo Molo, avocat de l’ASLOCA, ainsi qu’au Tribunal administratif de première instance.
Siégeants : M. Verniory, président, M. Thélin, Mme Junod, MM. Dumartheray et Pagan, juges. Au nom de la chambre administrative : la greffière-juriste :
S. Hüsler Enz le président siégeant :
J.-M. Verniory
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Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.
Genève, le
la greffière :