Genève Cour de justice (Cour de droit public) Chambre administrative 14.04.2026 A/1677/2011

RÉPUBLIQUE E T

CANTON D E GENÈVE POUVOIR JUDICIAIRE A/1677/2011-EXP ATA/345/2026 COUR DE JUSTICE Chambre administrative Arrêt du 14 avril 2026

dans la cause

A______ recourant représenté par Me Jean-Daniel BORGEAUD, avocat contre AÉROPORT INTERNATIONAL DE GENÈVE représenté par Me Nicolas WISARD, avocat et ÉTAT DE GENÈVE représenté par Me Benoît CARRON, avocat intimés _________ Recours contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 18 décembre 2024 (JTAPI/1254/2024)

- 2/27 - A/1677/2011 EN FAIT A. a. A______ est propriétaire des parcelles nos 1'790 et 3'315 de la commune de B______, à l’adresse ______, chemin des C______. Ces parcelles contiguës d’une surface totale de 1'647 m2 (288 m2 pour la parcelle no 3'315 constituant un rectangle accolé au chemin) supportent une villa, un dépôt et une autre construction de 4 m2. Une piscine non cadastrée se trouve également sur ces parcelles. b. Ces parcelles se trouvent à environ 1'800 m de l'extrémité sud-ouest de la piste de l'Aéroport international de Genève (ci-après : AIG), à proximité de l'axe de celle-ci, et sont exposées au bruit des avions. Elles sont situées en 5e zone de construction (zone villas) et dès le 2 septembre 1987, classées en zone de bruit NNI C par le plan de zones de bruit de l’aéroport. Elles sont affectées d’une charge sonore d’environ 62 dB(A) de jour : les valeurs limites d’immission (ci-après : VLI) prévues depuis le 1er juin 2001 par la législation fédérale pour le degré de sensibilité (ci-après : DS) II applicable dans les zones d’habitations y sont dépassées. B. a. Le 28 août 1992, le père de A______, alors propriétaire des parcelles nos 1'790 et 3'554, a saisi le département devenu le département du territoire (ci-après : le département) d’une demande d’indemnisation en raison de la dépréciation subie par ses biens immobiliers lors de la mise en application du plan des zones de bruit de l’AIG et a obtenu, par décision du 8 décembre 2000 de la commission fédérale d’estimation du 1er arrondissement, la condamnation de l’État de Genève à lui verser une indemnité forfaitaire de CHF 270'000.- plus intérêts, pour expropriation formelle de ses droits de voisinage. b. Les 2 septembre 2005 et 6 septembre 2006, A______ a obtenu deux autorisations de construire portant sur l’agrandissement et l’aménagement de la villa sise sur la parcelle n° 1'790, la modification de la toiture et la construction d’une piscine. c. Le 30 mai 2006, A______ a adressé simultanément à l’État de Genève, à l’AIG et à la Confédération une demande tendant à obtenir des garanties quant à la constructibilité de ses biens-fonds ou, dans la négative, à l’ouverture d’une procédure d’expropriation et d’indemnisation, ainsi que des travaux d’insonorisation, du fait des nuisances causées par l’exploitation de l’aéroport. d. L’AIG a répondu par courrier du 14 juillet 2006 au mandataire de A______, représentant également d’autres riverains de l’aéroport, que celui-ci devait s’adresser à l’État de Genève, autorité compétente, s’il entendait formuler une demande d’indemnisation pour expropriation matérielle. C. a. Par requête du 27 mai 2011, A______ (ci-après : le requérant) a saisi la commission cantonale de conciliation et d’estimation (ci-après : la commission)

- 3/27 - A/1677/2011 d’une demande d’indemnisation pour expropriation matérielle dirigée contre l’État de Genève et l’AIG, aux termes de laquelle il a conclu à ce que l’État de Genève, subsidiairement l’AIG, soit condamné à lui verser à titre d’indemnisation pour expropriation matérielle, en raison de l’atteinte à sa faculté de bâtir du fait des nuisances sonores inhérentes à l’exploitation de l’aéroport, la somme de CHF 1'107'600.- plus intérêts à 5% dès le 1er juin 2001. À titre préalable, il demandait à ce que l’État de Genève soit invité à se déterminer sur sa qualité pour défendre ainsi que celle de l’AIG. L’entrée en vigueur le 1er juin 2001 de l’annexe 5 de l’ordonnance sur la protection contre le bruit du 15 décembre 1986 (OPB - RS 814.41), intitulée « valeurs limites d’exposition au bruit des aérodromes civils », avait rendu impossible la délivrance d’une quelconque autorisation de construire sur ses parcelles, les valeurs limites d’immission (ci-après : VLI) fixées étant dépassées. Le montant de l’indemnité demandée était fondé sur une perte des droits à bâtir non utilisés avec un taux d’occupation du sol de 40% relatif à des villas en ordre contigu, conformément à la volonté et à la pratique de l’État de Genève de densifier au maximum les zones villas, et un prix au m2 de terrain de CHF 800.-. Tous les chiffres utilisés pour les calculs seraient adaptés en cours de procédure. b. Entre le 27 et le 31 mai 2011, 45 requêtes avec des conclusions similaires, auxquelles ont été jointes quatre autres procédures, ont été déposées par des riverains de l’aéroport contre l’État de Genève et l’AIG auprès de la commission. c. Le 20 juillet 2011, le requérant a précisé sa demande quant à la qualité pour défendre de l’État de Genève et celle de l’AIG. L’AIG, assigné à titre subsidiaire, avait été mentionné uniquement pour que le délai de prescription soit interrompu à son égard dans l’hypothèse où l’État de Genève contestait sa qualité pour défendre et être débiteur d’éventuelles indemnités d’expropriation matérielle. Il renoncerait par conséquent aux conclusions subsidiaires à l’encontre de l’AIG « si l’État de Genève admettait avoir la qualité pour défendre et être débiteur d’éventuelles indemnités d’expropriation matérielle ». En septembre 2011, le Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) a repris les causes pendantes devant la commission, à la suite d’une modification législative. d. Le 14 décembre 2012, l’AIG a produit un plan – élaboré de manière conjointe avec l’État de Genève – situant l’ensemble des parcelles concernées par les requêtes en indemnisation pour expropriation matérielle, avec indication des différentes zones d’affectation et courbes d’exposition au bruit aérien, établies sur la base du cadastre de bruit de l’AIG élaboré en mars 2009 par l’office fédéral de l’aviation civile (ci-après : OFAC). Ce cadastre était fondé sur les données de trafic enregistrées durant l’année 2000. e. Lors de l’audience de comparution des mandataires du 4 février 2013, sept procédures « pilotes », dont celle du requérant, ont été sélectionnées d’entente entre

- 4/27 - A/1677/2011 les parties pour être instruites en priorité, les autres procédures ayant été suspendues par décision du même jour avec l’accord des parties. f. Par écriture du 2 mai 2013, le requérant a complété sa requête et a demandé plusieurs mesures d’instruction. Subsidiairement, l’État était invité à se déterminer sur la constructibilité des parcelles par voie dérogatoire. g. Dans leurs déterminations communes du 28 juin 2013, l’État de Genève et l’AIG ont conclu au rejet de l’ensemble des conclusions formulées par le requérant. L’éventuel droit du requérant à une indemnité pour expropriation matérielle était prescrit. Même considérée comme une restriction à la propriété, l’interdiction de construire résultant de l’art. 22 de la loi fédérale sur la protection de l’environnement du 7 octobre 1983 (LPE - RS 814.01) ne donnerait pas droit à indemnisation, d’une part parce qu’il s’agissait d’une mesure de police, d’autre part parce que les conditions d’indemnisation se rapportant à la gravité de l’atteinte n’étaient pas remplies. Le calcul d’une éventuelle indemnité devrait faire l’objet d’une instruction spécifique. h. Par décision du 23 décembre 2013 (DITAI/298/2013), dans le prolongement d’une audience de comparution des mandataires du 18 décembre 2013, le TAPI a suspendu l’instruction de la cause (et des six autres procédures « pilotes ») jusqu’à droit jugé dans une procédure qui concernait une problématique similaire, décision confirmée par arrêt de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) du 18 novembre 2014 (ATA/899/2014). i. Par courrier du 18 août 2015, le TAPI a informé les parties de la reprise de l’instruction de la cause. j. Lors de l’audience de comparution des mandataires du 21 septembre 2015, l’État de Genève a notamment demandé que la question de la prescription soit purgée avant que ne soient traitées les autres questions de fond, ce à quoi le conseil du requérant s’est opposé. Par écritures des 10 novembre 2015 et 29 janvier 2016, les parties se sont déterminées sur la question de la prescription. k. Par écritures du 27 juin 2016, les parties se sont déterminées sur la qualité de partie de l’AIG. l. Le 22 novembre 2016, le TAPI a rendu une décision préjudicielle sur la question de la prescription, retenant que la requête n’était pas prescrite, le dies a quo du délai devant être fixé au 1er juin 2001, date de l’entrée en vigueur de la deuxième version de l’annexe 5 de l’OPB (DITAI/724/2016). Par arrêt du 19 septembre 2017, la chambre administrative a confirmé la décision préjudicielle du TAPI du 22 novembre 2016 (ATA/1322/2017).

- 5/27 - A/1677/2011 m. Par réplique sur le fond du 5 octobre 2017, le requérant a persisté intégralement dans les termes et conclusions de sa requête, en développant et complétant son argumentation. n. Dans leur duplique commune du 19 février 2018, l’État de Genève et l’AIG ont persisté intégralement dans leur conclusions et arguments, qu’ils ont complétés, concluant pour le surplus à la condamnation du requérant en tous les frais et dépens de la procédure. Pour le cas où le TAPI admettrait l’existence d’une restriction à la propriété constitutive d’une expropriation matérielle, il devrait être procédé à une analyse différenciée en fonction de caractéristiques communes à certains (sous-) groupes de cas-tests. L’État de Genève et l’AIG ont notamment produit un relevé des dossiers d’autorisation de construire portant sur des logements introduits depuis 2000 dans le périmètre de bruit de l’AIG (pièce 101), établi sur la base de données du service de l’air, du bruit et des rayonnements non ionisants (ci-après : SABRA), un résumé statistique (pièce 102) classant les dossiers d’autorisation selon le niveau d’exposition au bruit de la parcelle considérée, le préavis (favorable/défavorable) du SABRA et la décision (refus/acceptation) rendue par le département, ainsi qu’un courrier du conseiller d’État, D______, du 2 décembre 2013, concernant la pratique du département en matière d’autorisations de construire dans les zones villas exposées au bruit aérien et la pratique administrative du département du 1er juillet 2015 intitulée « régimes auxquels sont soumises les requêtes en autorisation de construire selon les secteurs de la carte densification secteurs villas » (pièce 103). Le 24 septembre 2018, faisant suite à une demande du TAPI, l’État de Genève et l’AIG ont versé à la procédure une version corrigée des tableaux produits en pièces 101 et 102 (numérotés 101bis et 102bis). o. La cause a été reconvoquée en audience de comparution des mandataires le 1er octobre 2018. À l’issue de cette audience, un délai a été imparti à l’État de Genève et à l’AIG pour indiquer si le département avait élaboré une pratique administrative sur la base des autorisations de construire délivrées ou pas, et depuis quand. Par pli du 29 octobre 2018, l’État de Genève et l’AIG ont exposé que les tableaux produits le 24 septembre 2018 reflétaient un usage constant des autorités concernées, en particulier du SABRA, ce depuis 2000 au moins, quant à la délivrance d’autorisations de construire pour des projets sis en DS II entre les courbes VLI et VLI +3. Cet usage, qui était toujours d’actualité, n’était pas codifié par écrit. D. a. Par courrier du 20 décembre 2018, le TAPI a informé les parties de son intention d’entrer en matière sur le fond et d’ordonner une expertise, portant dans un premier temps sur les parcelles de la seule cause A/1685/2011, visant à déterminer le montant d’une éventuelle indemnité pour expropriation matérielle.

- 6/27 - A/1677/2011 b. Les parties se sont déterminées les 30, 31 janvier et 1er février 2019, à la suite de quoi, par pli du 3 avril 2019, le TAPI a informé celles-ci de son intention de nommer, sur proposition des parties, E______, architecte, comme expert. Le 3 mai 2019, dans la cause A/1685/2011, les parties se sont déterminées sur le projet d’expertise et ont proposé des questions complémentaires à poser à l’expert. Le 11 juin 2019, le TAPI a ordonné une expertise qu’il a confiée à E______ (DITAI/263/2019). c. Par acte du 24 juin 2019, l’État de Genève et l’AIG ont interjeté recours auprès de la chambre administrative contre l’ordonnance d’expertise précitée. Le même jour, ils ont déposé une demande d’interprétation de cette même ordonnance auprès du TAPI, procédure enregistrée sous le numéro de cause A/2409/2019. d. Par arrêt du 10 décembre 2019 (ATA/1777/2019), la chambre administrative a déclaré irrecevable le recours interjeté le 24 juin 2019. Par jugement du 25 mars 2020 (JTAPI/302/2020), le TAPI a rejeté la demande d’interprétation du 24 juin 2019. Le 22 mars 2021 s’est tenue une audience de comparution des mandataires dans la cause A/1685/2011, lors de laquelle les parties ont notamment demandé que l’expert soit relevé de son mandat et proposé que le mandat d’expertise soit confié à la société F______ SA (ci-après : F______). Par ordonnance du 25 mars 2021 (DITAI/147/2021 - A/1685/2011), le TAPI a relevé E______ de son mandat. e. Par plis des 6, 13 et 14 avril 2021, les parties ont confirmé leur accord pour inclure les sept procédures « pilotes » dans le champ de l’expertise. Le 22 avril 2021, le TAPI a repris l’instruction de la cause et a informé les parties de son intention de nommer F______ comme experte. Le 3 mai 2021, les parties se sont déterminées sur la mission d’expertise. Par courrier du 19 mai 2021, le TAPI a transmis aux parties un projet de mission d’expertise modifié, sur lequel les parties se sont déterminées par courriers des 28 et 31 mai 2021. f. Le 8 juin 2021, le TAPI a ordonné une expertise qu’il a confiée à F______, aux fins de déterminer le montant de l’éventuelle indemnité d’expropriation matérielle à laquelle pouvait prétendre le requérant en raison de l’atteinte à sa faculté de bâtir du fait des nuisances sonores inhérentes à l’exploitation de l’aéroport (DITAI/282/2021). La mission d’expertise était la suivante : - déterminer la valeur vénale des parcelles de la commune de B______, avant et après l’entrée en vigueur de l’annexe 5 de l’OPB le 1er juin 2001, en tenant compte notamment de l’exposition au bruit aérien, des droits à bâtir utilisés et potentiels de

- 7/27 - A/1677/2011 la propriété compte tenu des différents indices d’utilisation du sol potentiellement applicables selon la réglementation en vigueur, et de tout autre élément de fait et de droit existant à ces dates ; - chiffrer et commenter cas échéant les variations de valeur ; - expliciter la méthode utilisée et l’origine des paramètres de référence ; en particulier, définir une méthode d’estimation aisément reproductible ; - faire toute autre observation ou conclusion utile. g. Le 31 mars 2022, les expertes d’F______, G______ et H______, ont rendu un rapport distinct pour chaque procédure « pilote », accompagné d’un tableau récapitulatif des résultats. Elles avaient estimé, pour chacune des parcelles évaluées, les valeurs vénales au 31 mai 2001, au 1er juin 2001 et, pour les parcelles qui avaient fait l’objet d’un déclassement en zone industrielle et artisanale (ci-après : ZDIA), les valeurs vénales au 14 novembre 2008 ; elles avaient indiqué l’impact que l’entrée en vigueur de l’OPB avait causé sur ces parcelles (colonne intitulée « Impact entrée en vigueur OPB ») et, pour les parcelles classées ultérieurement en ZDIA, la plus-value générée par ce déclassement (colonne intitulée « Impact déclassement ») ; enfin, l’estimation de la perte de la valeur vénale entre la situation des parcelles à la veille du 1er juin 2001 et celle qui résultait de leur classement en ZDIA avait été mise en exergue dans une colonne intitulée « Impact total ». La méthode d’évaluation retenue pour chacun des scenarii était la méthode de la valeur intrinsèque, qui se composait de la valeur résiduelle du bâti et de la valeur du terrain. S’agissant d’une évaluation rétroactive, un intervalle de confiance de l’ordre de 25% sur les valeurs retenues était à prendre en compte (contre un intervalle de confiance standard de 10% sur la valeur du jour). Le modèle méthodologique avait été conçu pour être reproductible. Néanmoins, le prix du terrain n’était pas uniforme entre les parcelles ; il variait selon l’ensemble des critères propres à chacune. De ce fait, l’application du modèle de base supposait une validation des prix du terrain retenus. Les expertes étaient parties du postulat que les parcelles en zone 5 évaluées au 1er juin 2001 étaient inconstructibles en raison du dépassement des VLI induit par les nouvelles courbes de bruit définies par l’OPB. Elles avaient tenu compte d’une inconstructibilité totale. Pour le calcul de la valeur au 31 mai 2001, le prix du terrain retenu pour les parcelles bâties tenait compte notamment du bruit des avions et intégrait également les droits à bâtir non utilisés. Sur la base des prix valables en 2001, elles avaient estimé qu’à centralité équivalente, les prix des terrains à B______ étaient inférieurs de l’ordre de -15% à -20% en raison du bruit des avions par rapport aux communes sans nuisances. Pour les parcelles non bâties, elles avaient appliqué une majoration de 50% du prix du terrain, du fait qu’un développement à plus forte densité (indice d’utilisation du sol [ci-après : IUS] 0.26 à 0.40) pouvait être envisagé. Le prix du

- 8/27 - A/1677/2011 terrain était adapté à la baisse si un développement n’était pas réalisable pour des raisons notamment de configuration, de taille de la parcelle ou de servitudes. Au 31 mai 2001, la parcelle était évaluée d’un bloc. Pour le calcul de la valeur au 1er juin 2001, elles avaient déterminé une « assiette théorique des constructions », basée sur un IUS de 0.20 correspondant à la densité standard en zone 5. Cette méthode permettait de distinguer la « part de terrain bâtie » (théoriquement rattachée aux constructions existantes) du « solde de la parcelle non bâti » dans le but de les valoriser distinctement en raison de la différence de densité considérée. Le recours à l’assiette théorique s’inscrivait dans une logique de valeur de remplacement. Basé sur un IUS de 0.20 (correspondant à l’affectation actuelle « habitation à un logement » du bâtiment existant), le prix du terrain pour l’assiette théorique était inférieur au prix retenu au 31 mai 2001, lequel intégrait les droits à bâtir non utilisés. Pour le solde non bâti (solde théorique et parcelle non bâtie), elles avaient appliqué une majoration de 50% du prix du terrain, afin de tenir compte d’une densité potentielle plus importante, allant d’un IUS de 0.26 à 0.40. Pour déterminer la décote pour inconstructibilité, elles avaient considéré que la valeur du terrain se composait pour 75% des droits à bâtir qu’il contenait et pour 25% de l’usage qu’il permettait. Sur cette base, elles avaient considéré que la décote pour la perte des droits à bâtir en raison de l’entrée en vigueur de l’OPB sur le solde non bâti était de - 75%. Aucun impact n’était en revanche retenu sur le 25% (usage) de la valeur du terrain, qu’il soit bâti ou non bâti, l’usage de l’habitation et du terrain d’agrément demeurant plein et entier malgré l’inconstructibilité. En résumé, de fait et avant décote, la somme des valeurs de l’assiette théorique et du solde non bâti au 1er juin 2001 était égale à la valeur du terrain en bloc au 31 mai 2001. Par ailleurs, les prix du terrain, « splittés » au 1er juin 2001, étaient évalués par déduction itérative et compte tenu du coefficient de valorisation de + 50% appliqué entre terrain bâti (IUS 0.20) et solde théorique non bâti à développer. La décote pour inconstructibilité était ensuite appliquée. Elles avaient écarté le calcul de variantes de valeur selon différents scenarii de densité du fait qu’il n’y avait pas de relation mathématique permettant d’attribuer un prix du terrain à une densité. En conséquence, d’une part, le prix du terrain retenu pour l’assiette théorique couvrait une densité de 0.20 à 0.25 et, d’autre part, le prix du terrain retenu et valorisé pour le terrain non bâti couvrait une densité de 0.26 à 0.40. Les expertes ont intégré dans leur rapport un tableau des transactions en zone 5 intervenues en 2000 et 2001 pour des terrains situés en zone de nuisances sonores aéroportuaires sur la commune de B______. Les données étaient recueillies sur la base des publications dans la Feuille d’avis officielle de la République et canton de Genève (FAO). Elles ont relevé six transactions pour des terrains non construits, avec un prix moyen à CHF 350.-/m2, ainsi que treize transactions pour des terrains bâtis, avec un prix moyen de CHF 606.-/m2 pour le terrain, y compris le bâti, et de

- 9/27 - A/1677/2011 CHF 3'933.-/m2 de surface brute de plancher (ci-après : SBP) estimée, précisant qu’elles n’avaient pas connaissance de l’état des biens échangés, de sorte que les comparaisons devaient être considérées avec prudence. Elles ont constaté que pour les parcelles de plus de 1'000 m2 et de moins de 2'000 m2 (soit cinq transactions), le prix au m2 de terrain se situait (hors extrêmes) entre CHF 400.- et CHF 700.-, et le prix par m2 de SBP entre CHF 5'000.- et CHF 6'800.-. Pour les terrains non construits, elles ont observé que le prix du terrain, proche de CHF 200.- /m2 pour un IUS de l’ordre de 0.20 à 0.25, augmentait à partir d’une densification supérieure à 0.25. Il n’y avait toutefois pas de relation mathématique reportable entre la densité et le prix du terrain. Elles se sont également référées aux statistiques établies par I______ Sàrl (ci-après : I______) qui mentionnaient un prix du terrain en zone 5 à B______ entre CHF 350.- et CHF 450.- en 2001 et entre CHF 500.- et CHF 700.- en 2008. Dans le cas d’espèce, les expertes ont retenu les valeurs suivantes : Données cadastrales : Parcelle bâtie n° 1'790 1’362 m2 Parcelle non bâtie n° 3'315 288 m2 Bâtiment n° D427 104 m2 Bâtiment (garage) n° D428 15 m2 SBP existante estimée 137 m2 (IUS 0.10) Lr exposition au bruit (2009) 06-22h 22-23h 23-24h 61-63 dB(A), soit +1 à +3 dB(A) 55-57 dB(A), soit 0 à +2 dB(A) 50-52 dB(A), soit 0 à +2 dB(A) Estimation des bâtiments : Valeur résiduelle 270’000 Estimation au 31.05.2001 : Parcelle bâtie 1'362 m2 à 300 /m2 408'600 Parcelle non bâtie 288 m2 à 300 /m2 86'400 Valeur terrain hors aménag. 1'650 m2 à 300 /m2 495'000 Aménagements extérieurs 1'531 m2 à 38 /m2 58'709 Valeur terrain y.c. aménag. 550'000

- 10/27 - A/1677/2011 Valeur vénale 820'000 Estimation au 01.06.2001 :

684 m2 678 m2 288 m2 Prix de base 232 /m2 348 /m2 348 /m2 Décote 0% -75% -75% Prix retenu 232 /m2 87 /m2 87 /m2

158'595 59'021 25'056 Assiette théorique Solde théorique Parcelle non bâtie Valeur terrain hors aménag. 1’650 m2 300 /m2 -51% 147 /m2 242'672 Aménagements extérieurs 565 m2 à 38 /m2 21'651 Valeur terrain y. c. aménag. 1'650 m2 à 158/m2 260'000 Valeur vénale 530'000

Valeur vénale Parcelle n° 1'790 Parcelle n° 3'315 31.05.2001 820'000 inclus 01.06.2001 530'000 inclus Impact OPB - 290'000 (- 35%) Les expertes ont considéré que la parcelle non bâtie n° 3'315 n’avait pas lieu d’être vendue de manière isolée en raison de sa configuration (couloir en bordure de rue), raison pour laquelle elle avait été valorisée de pair avec la parcelle bâtie. Cette parcelle n’était pas non plus susceptible d’être développée séparément, de sorte qu’il n’y avait pas lieu de tenir compte d’une majoration du prix du terrain pour densification. En revanche, pour le calcul de la valeur au 1er juin 2001, lorsqu’elle était couplée avec le solde théorique, la densification était rendue possible, raison pour laquelle il avait été tenu compte d’une majoration du prix du terrain. Enfin, les aménagements extérieurs n’étaient valorisés que sur l’assiette théorique. En effet, dans la mesure où le solde non bâti était valorisé pour son potentiel de développement, les aménagements n’avaient plus de fonction et n’étaient donc pas indemnisés. h. Le 23 août 2022, les parties se sont déterminées sur le cadre général de l’expertise. Selon l’État de Genève et l’AIG, le tableau récapitulatif comportait des erreurs de calcul concernant les résultats des colonnes intitulées « impact déclassement » et

- 11/27 - A/1677/2011 « impact total ». Pour le surplus, ils n’avaient pas de remarques à formuler au sujet de la méthodologie suivie par F______. Pour sa part, le requérant a notamment relevé une différence dans la méthode de calcul pour l’imputation des SBP existantes, question qui devrait être tranchée par le TAPI. Par ailleurs, la méthode pour le calcul de la valeur du terrain n’apparaissait pas adéquate dans certains cas, la décote pour inconstructibilité de 25% était excessive et le prix du terrain retenu en zone 5 paraissait particulièrement faible. La question se posait de savoir s’il ne convenait pas d’étendre le périmètre d’examen des transactions représentatives à d’autres communes du voisinage de l’aéroport soumises à des nuisances comparables afin de disposer d’un échantillonnage plus large et fiable. Il se réservait le droit de solliciter un complément d’expertise sur ce point et persistait dans les autres actes d’instructions demandés pour le surplus. i. Le 13 octobre 2022, l’État de Genève et l’AIG ont transmis au TAPI leurs questions à poser aux expertes. Ils ne contestaient ni le principe de la méthodologie suivie par F______, ni les valeurs retenues, qui apparaissaient conformes au marché ainsi qu’aux usages en matière d’expertise. Concernant les autres actes d’instruction évoqués par le requérant, ils sortaient du cadre des déterminations sur les expertises, étant relevé que les informations et documents demandés, qui concernaient des parties tierces, étaient couvertes par le secret de fonction et la protection des données. j. Par courrier du 27 octobre 2022, F______ s’est déterminée au sujet des « erreurs de calcul » soulevées par l’État de Genève et l’AIG, qui n’en étaient pas. En effet, il était volontaire de calculer les écarts de valeurs sur le foncier uniquement, sans quoi un propriétaire qui aurait réalisé des travaux de rénovation entre les dates considérées se verrait pénaliser par une indemnité moindre. Le calcul de la valeur vénale de l’immeuble entier permettait de valider l’appréciation du prix du terrain puisque les transactions comparables incluaient toujours le bâtiment et que l’expert raisonnait sur une valeur globale pour affiner sa fixation du prix du terrain. k. Le 11 novembre 2022, lors de leur audition, les expertes ont confirmé avoir appliqué un IUS standard de 0.20 pour calculer l’assiette théorique et procéder au découpage de la parcelle pour le calcul au 1er juin 2001 (« temps 2 »), précisant que le prix du terrain retenu au 31 mai 2001 (« temps 1 ») pour la parcelle bâtie correspondait à la valeur du terrain dans son entier. Elles ont également confirmé avoir majoré de 50% le prix du m2 pour le solde théorique non bâti pour toutes les expertises. Au sujet de la décote pour inconstructibilité, le ratio 75% - 25% résultait de leur pratique. Cette méthode était reproductible pour tous les dossiers et ne prenait donc pas en considération la taille du terrain. Elles étaient parties du postulat que le prix d’un terrain qui n’avait plus de droit à bâtir mais qui était lié à une habitation était plus élevé qu’un terrain nu et isolé en

- 12/27 - A/1677/2011 ZDIA (sans bâtiment le jouxtant). Selon elles, il y avait une utilisation différente d’une telle parcelle par rapport à une parcelle isolée et elles observaient que, selon la configuration des parcelles, ce solde non bâti apportait réellement une amélioration à l’usage de la parcelle. Concernant la valeur du terrain des parcelles nues devenues inconstructibles au 1er juin 2001 et du prix au m2 appliqué par analogie aux terrains situés en zone agricole non soumis à la loi fédérale sur le droit foncier rural du 4 octobre 1991 (LDFR - RS 211.412.11), les expertes ont précisé que de tels terrains de moins de 2'500 m2 n’étaient pas assujettis à la LDFR, raison pour laquelle le prix retenu était plus élevé que le prix de CHF 8.-/m2 fixé par la commission foncière agricole (ci-après : CFA) pour les parcelles de plus de 2'500 m2 ; même si la surface de la parcelle était supérieure à 2'500 m2, elles n’avaient pas retenu le prix de CHF 8.-/m2, considérant que ces terrains, non situés en zone agricole, pourraient avoir d’autres usages possibles que l’agriculture (par ex. des jardins familiaux ou un champ de panneaux solaires). Concernant la méthode de calcul pour l’imputation des SBP existantes, elles avaient écarté celle consistant à prendre en considération la surface totale de la parcelle pour calculer des SBP potentielles, car la problématique était le choix de l’indice à appliquer en l’absence de projet sur la parcelle. Elles ont considéré, en leur qualité d’expertes, qu’il était trop aléatoire de fixer un IUS potentiel. Il s’agissait là d’un choix d’expert en l’absence de bases légales régissant directement la question. Le comparatif des transactions immobilières contenu dans les expertises ne comportait pas de transactions réalisées sur les communes de J______ et de K______, du fait qu’il y avait d’autres caractéristiques qui définissaient ces communes que la problématique des nuisances de l’aéroport. Les expertes ont pris note que le bureau I______ parvenait à des prix du terrain plus élevés, mais ont maintenu que la valeur du terrain retenue dans leurs expertises était corroborée par la comparaison des transactions réellement effectuées en 2001. Elles avaient écarté la possibilité au « temps 1 » d’une démolition du bâti et d’une reconstruction avec un indice plus élevé, même pour les parcelles de plus de 2'000 m2, ceci dans un souci d’égalité de traitement entre les différents dossiers. Enfin, elles ont confirmé ne pas avoir fait de cas par cas dans les expertises rendues. L’estimation visait une valeur globale pour une transaction globale et les valeurs avaient été établies au plus proche de ce qui leur semblait juste. Une des difficultés résidait dans le fait qu’elles procédaient à des estimations pour des valeurs de 2001, raison pour laquelle elles étaient parties d’un certain nombre de postulats pour éviter au maximum les inégalités de traitement et les valeurs irréalistes. l. Les parties ont indiqué, s’agissant des « erreurs » de calculs, qu’à la suite des explications d’F______, elles n’avaient plus de questions à ce propos. m. Par courriers des 21, 22 décembre 2022 et 23 janvier 2023, les parties se sont déterminées sur les modalités des actes d’instruction requis.

- 13/27 - A/1677/2011 n. Le 15 mars 2023, lors de son audition, L______, associé gérant auprès d’I______, a précisé que celle-ci effectuait environ 250 expertises par année. Elle collectait les données des prix des terrains sur la base des transactions récentes qu’elle soumettait ensuite à une dizaine de courtiers immobiliers qui se positionnaient sur la grille de prix. Le prix entre CHF 350.- et CHF 450.- le m2 pour des terrains en zone villas à B______ en 2001 figurant sur le site de la société se rapportait à un terrain construit avec un indice de construction de 0.20, sans tenir compte d’une densification. Les prix des terrains pour la commune de B______ n’intégraient pas les nuisances générées par le trafic aérien. À partir de l’entrée en vigueur de l’OPB, leur bureau n’était plus capable de donner un prix certain du m2 de terrain. S’agissant de l’augmentation du prix maximum entre 2001 et 2002, elle concernait l’entier de la commune, hors nuisances de l’aéroport. En 2023, le prix du terrain à B______ se situait entre CHF 750.- et CHF 1'100.- le m2, hors nuisances. En 2001, le prix du terrain en zone industrielle était d’environ CHF 150.- le m2. Il n’y avait pas lieu d’appliquer une décote de CHF 100.- à CHF 150.-/m2 à une parcelle soumise aux nuisances sonores de l’aéroport comme c’était le cas pour une parcelle située en premier et deuxième rang d’une route importante, car il ne s’agissait pas du même type de nuisances. Enfin, il a indiqué qu’entre avril 2000 et le 31 mai 2001, il y avait eu un « vide » lors duquel des autorisations de construire avaient été délivrées (par ex. projet de sept villas au chemin de M______ - DD 1______ délivrée le 12 mars 2001 à teneur de la base de données sad-consult). o. L’État de Genève a versé à la procédure une copie de l’accord transactionnel conclu le 16 août 2010 dans la cause A/3915/2007. Il n’avait pas encore reçu l’aval du propriétaire pour produire celui conclu dans la cause A/202/2007. Il a confirmé qu’il n’y avait pas eu d’autres transactions conclues au sujet de prétentions en expropriation matérielle liées au bruit aéroportuaire. p. Le 5 avril 2023, lors de son audition, N______, directeur général de la Fondation O______ (ci-après : O______), a indiqué qu’en 2008, le prix du terrain pour une parcelle en zone villas classée ensuite en ZDIA était de CHF 180.-/m2. Il s’agissait d’une pratique historique de la O______ qui pratiquait ce montant pour les zones villas et CHF 150.- pour les zones agricoles avant déclassement. La valeur intrinsèque du bâtiment pouvait être ajoutée au prix de la valeur du terrain et la présence d’une villa sur un terrain ne dépréciait pas le prix du terrain. À sa connaissance, la surface de la parcelle n’avait pas d’incidence sur le prix retenu de CHF 180.-/m2. Il a confirmé que l’État de Genève bénéficiait d’un droit de préemption sur les parcelles en ZDIA qui seraient vendues à un prix considéré comme excessif.

- 14/27 - A/1677/2011 L’État de Genève a versé à la procédure une copie caviardée de l’accord transactionnel conclu le 1er juillet 2010 dans la cause A/202/2007. q. Par écriture commune du 19 juin 2023, l’État de Genève et l’AIG ont transmis leurs observations finales, dans lesquelles ils maintenaient leur position, concluant pour le surplus à la condamnation du requérant en tous les frais de procédure. r. Dans ses observations finales du 29 juin 2023, le requérant a conclu à ce que l’État de Genève et l’AIG, conjointement et solidairement, subsidiairement l’AIG, et plus subsidiairement l’État de Genève, soi(en)t condamné(s) à lui verser à titre d’indemnisation pour expropriation matérielle la somme de CHF 495'000.- plus intérêts à 5% dès le 1er juin 2001. Au vu de sa composition, le TAPI disposait d’un certain pouvoir d’appréciation au regard de l’expertise réalisée par F______, notamment pour y apporter un regard critique et, le cas échéant, se départir des montants retenus par les expertes. La suppression en zone à bâtir de la possibilité de construire conformément à l’affectation de la zone constituait l’essence même de l’atteinte à la propriété qui remplissait une gravité suffisante. Dans la mesure où un avantage qui résultait d’une mesure d’aménagement au sens de l’art. 5 de la loi fédérale sur l’aménagement du territoire du 22 juin 1979 (LAT - RS 700) était majeur à partir d’un montant de CHF 30'000.-, par effet miroir, un inconvénient devenait majeur à partir de ce même montant. S’agissant de la convention passée dans la cause A/3915/2007 produite par l’État de Genève, quelques enseignements pouvaient en être tirés, soit notamment que l’État de Genève et l’AIG, sans pour autant reconnaître le bien-fondé des prétentions émises par le propriétaire, reconnaissaient que les nuisances de l’aéroport avaient généré l’inconstructibilité des parcelles, que le prix signé en 2010 était de CHF 300.- le m2 et que le montant négocié était très proche du montant de la prétention émise. Sous l’angle de l’égalité de traitement, le justiciable qui n’avait pas eu la chance de pouvoir négocier une solution transactionnelle ne devait pas être moins bien traité que celui qui avait reçu CHF 300.- le m2 sans risque judiciaire. S’agissant de l’analyse des transactions 2000-2001 effectuée par F______, elle devait être considérée avec prudence. F______ indiquait en effet un prix au m2 de terrain incorporant une valeur estimée du bâti et un prix au m2 de SBP estimée, sans toutefois connaître le nombre de niveaux pour l’estimation de la SBP et sans disposer du prix au m2 de terrain sans la valeur du bâti. F______ avait par ailleurs expurgé de son analyse un tiers des transactions pour arriver à un prix moyen entre CHF 400.- et CHF 700.- par m2 de terrain y compris le bâti, alors qu’en excluant seulement les deux transactions extrêmes, le prix moyen était de CHF 800.- le m2 incluant le bâti. En tout état, il n’y avait aucun prix au m2 de terrain sans la construction qui émergeait de cette analyse des transactions. Ensuite, F______ SA retenait pour des terrains bâtis des prix au m2 de terrain variables, sans que la variation ne soit compréhensible. Par ailleurs, le lien entre le

- 15/27 - A/1677/2011 tableau incluant le bâti dans le prix au m2 et le prix au m2 du terrain nu retenu n’était pas exposé. On comprenait que ces chiffres étaient issus d’une appréciation des expertes, mais il n’y avait aucune explication sur la manière dont on passerait d’un prix au m2 de terrain y compris le bâti à un prix du terrain sans le bâti. En outre, la méthode d’F______ consistant à prendre en considération des valeurs de bâti sans avoir d’informations à cet égard comportait un risque d’erreur important. La détermination du prix du terrain par l’analyse des transactions avait donc un caractère très aléatoire. À l’inverse, la détermination du prix du terrain par I______ avait le mérite d’être crédible, simple et d’éviter d’intégrer des facteurs aléatoires relatifs au bâti. Il convenait donc de retenir la fourchette de prix entre CHF 350.- et CHF 450.- le m2 de terrain définie par I______ et prendre le prix moyen de cette fourchette, à savoir CHF 400.- le m2, compte tenu du caractère global, sur la commune de B______, de la détermination de la fourchette de prix. S’agissant de la décote pour inconstructibilité, il était injustifié de calculer les droits à bâtir uniquement sur le 75% de la surface résiduelle en retenant une valeur d’usage de 25%. En effet, l’indice de 0.20 retenu par F______ impliquait déjà une surface d’usage de jardin qui était prise en considération à ce stade, proportionnelle aux SBP de la construction. La surface de ce jardin représenterait 80% de l’assiette théorique pour une construction d’un seul niveau, mais 90% pour deux niveaux. Si le fait de disposer d’un jardin un peu plus grand que celui défini par l’assiette théorique pouvait avoir une valeur qui ne soit pas nulle, déduire 25% de la valeur du terrain à titre d’usage était tout à fait excessif. L’assiette théorique incluait déjà un espace extérieur important en appliquant un IUS de 0.20. Qu’il y eût une valeur qui ne fût pas nulle était admis, cependant le pourcentage de 25% appliqué par l’expert était contesté dans une zone soumise à des nuisances sonores du trafic aérien excessives ; y bénéficier d’un jardin encore plus grand n’avait pas un tel impact financier. Plus la parcelle était grande, moins l’intérêt de disposer d’un grand jardin était marqué. De plus, le prix au 1er juin 2001 retenu pour ce jardin supplémentaire était issu d’un prix de base du terrain faible, de CHF 200.- à CHF 220.- le m2. Dans le cas d’espèce, et sur la base des prix d’I______, le calcul de l’indemnité se présentait comme suit, étant relevé que, pour simplifier la feuille de calcul, le montant de l’ordre de CHF 38.- par m2 relatif aux aménagements extérieurs avait été appliqué à l’intégralité de la surface de la parcelle, sans déduction de la surface au sol de la villa :

Parcelles nos 1'790 et 3'315 31.05.01 01.06.01 27.06.23 Surface totale (y. c. dépendance) 1'650 m2

- 16/27 - A/1677/2011 SBP existante 137 m2 Assiette théorique (IUS 0.20) 685 m2 Prix /m2 400 400 850 Valeur assiette théorique (hors aménag. ext.) 274'000 274'000 582'250 Solde théorique non bâti 965 m2 Prix au m2 majoré de 50% 600 0 1'275 Calcul de la perte de valeur au 01.06.2001 de la portion inconstructible (sans valeur d’usage résiduelle) 579'000 0 1'230'375 Prix au m2 de la valeur d’usage résiduelle sans droits à bâtir 87 125 Total (valeur d’usage résiduelle sans droits à bâtir) 83'955 120'625 Valeur terrain au 31.05.2001 853'000 1'812'625 Valeur terrain au 01.06.2001 (assiette théorique + valeur d’usage résiduelle) 357'955 1'109'750 Différence (impact OPB) au 01.06.2001 495'045 702'875 Indemnité (arrondi) 485'000 700'000 Dans ses calculs, il s’en était tenu à la méthode de l’assiette théorique de l’expert, sans renoncer pour autant à celle de sa demande consistant à prendre en compte la surface de la parcelle pour calculer les SBP potentielles. Par ailleurs, compte tenu du temps écoulé depuis l’entrée en force de la restriction et la fixation du montant de l’indemnisation, une valeur en fonction des prix 2023 avait été intégrée dans le calcul. Pour éviter toute contestation, il avait été tenu compte d’un prix de CHF 850.-/m2, inférieur au prix moyen de la fourchette définie par I______. Enfin, l’indemnité devait porter intérêt à 5% dès le 1er juin 2001. s. Par jugement du 18 décembre 2024, le TAPI a admis partiellement la requête de A______ du 27 mai 2011 et fixé le montant de l’indemnité due à CHF 290'000.-. Ce montant portait intérêts dès le 20 mai 2006, date à laquelle le requérant avait sollicité pour la première fois une indemnisation de l’État de Genève et de l’AIG :

- 17/27 - A/1677/2011 5% l’an du 30 mai 2006 au 31 décembre 2009 ; 3% l’an du 1er janvier 2010 au 1er décembre 2010 ; 2.75% l’an du 2 décembre 2010 au 1er décembre 2011 ; 2.5% l’an du 2 décembre 2011 au 1er juin 2012 ; 2.25% l’an du 2 juin 2012 au 2 septembre 2013 ; 2% l’an du 3 septembre 2013 au 1er juin 2015 ; 1.75% l’an du 2 juin 2015 au 1er juin 2017 ; 1.5% l’an du 2 juin 2017 au 2 mars 2020 ; 1.25% l’an du 3 mars 2020 au 1er juin 2023 ; 1.5% l’an du 2 juin 2023 au 1er septembre 2023 ; 1.75% l’an à compter du 2 décembre 2023, sous réserve d’une évolution ultérieure de ce taux, jusqu’au moment où l’indemnité d’expropriation était payée. Le soin était laissé aux parties de faire inscrire l’indemnité au registre foncier. E. a. Par acte envoyé le 3 février 2025 et complété le 13 mars 2025, A______ a interjeté recours auprès de la chambre administrative contre le jugement du TAPI, concluant principalement à son annulation, dans la mesure où il limitait l’indemnité d’expropriation matérielle à CHF 290'000.-. Celle-ci devait être fixée à CHF 495'000.- avec intérêts à 5% dès le 1er juin 2001, reprenant les chiffres et l’argumentation développée devant le TAPI. F______ était partiale dans la mesure où elle avait réalisé une proportion importante de mandats pour des collectivités publiques genevoises. La dimension équitable de la compensation des avantages et des inconvénients majeurs n’était pas respectée, puisque l’inconvénient représentait un chiffre dix fois supérieur au montant de CHF 30'000.- définissant un avantage majeur. L’art. 5 LAT était violé. Les prix retenus par F______ ne correspondaient pas à la valeur vénale des biens en 2001 et il en résultait que l’exigence qu’une indemnité corresponde à la pleine valeur vénale du droit exproprié n’était pas satisfaite. Il n’y avait pas d’explication sur la manière dont on passait d’un prix au m2 de terrain y compris le bâti à un prix du terrain sans le bâti. Le prix au m2 du terrain au 31 mai 2021 pour un IUS de 0.2 devait être arrêté à CHF 400.-/m2. La méthode d’F______, d’estimer 20 ans après des valeurs de bâti sans avoir d’informations à cet égard, comportait un risque d’erreur important. Il fallait recourir à d’autres éléments, telle que l’estimation d’I______, une expertise effectuée par P______ mentionnée par un rapport de la commission fédérale de lutte contre le bruit en 1997 ainsi que des décisions de commissions d’estimation en matière d’expropriation qui retenaient un prix de CHF 350.- à 450.-/m2 en 2001. Les faits avaient été constatés de façon inexacte puisque c’était CHF 220.-/m2 qui avait été retenu. b. Par envoi commun du 3 février 2025, l’État de Genève et l’AIG ont interjeté recours auprès de la chambre administrative contre le jugement du TAPI, concluant à son annulation. Selon le cadastre du bruit de l’aéroport, adopté au mois de mars 2009 par l’OFAC, les parcelles de A______ supportaient une charge sonore de 61-63 dB(A) durant la

- 18/27 - A/1677/2011 journée, la courbe 62 coupant les parcelles presque par moitié ; de 55-56 dB(A) durant la première heure de la nuit ; de 50-52 dB(A) durant la deuxième heure de la nuit, la courbe 51 coupant les parcelles presque par moitié. Ces valeurs n'excédaient pas les VLI déterminantes pour les parcelles de plus de 3dB(A). Le TAPI avait retenu des chiffres différents, soit 1dB(A) de plus durant la première heure de la nuit, vraisemblablement fondé sur le rapport d’expertise, sans expliquer la différence. Des autorisations de construire des habitations avaient été délivrées sur les parcelles voisines de celles de A______. Sur la parcelle no 3'316 par DD 2______ du 16 septembre 2024 ; sur les parcelles nos 5'801-5'805 par DD 3______ du 22 janvier 2019 dans des conditions d’exposition au bruit comparables. Des autorisations avaient été délivrées depuis 2001 pour de nouveaux logements dans le périmètre de l’aéroport exposé à des VLI+3 (DS II), comme l’attestaient les pièces versées (100 à 102bis) mais qui n’avaient pas été prises en compte par le TAPI. Une nouvelle édition des relevés et résumés statistiques était versée (pièces 312 à 314). Aucune requête relative à des projets de constructions de nouveaux logements n’avait été refusée depuis 2000 en raison d’une appréciation défavorable du SABRA dans des situations identiques à celle des parcelles concernées. Cette pratique s’était poursuivie sans modification depuis 2018. Le SABRA procédait aujourd’hui à l’examen du respect des VLI aux fenêtres des locaux sensibles au bruit également en regard des nouvelles courbes de bruit aérien dont la fixation selon l’art. 37a OPB avait fait l’objet d’une décision du département fédéral de l’environnement, des transports, de l’énergie et de la communication (ci-après : DETEC), pendante au Tribunal administratif fédéral. Les parcelles du recourant n’étaient ainsi pas devenues inconstructibles en 2001, le dépassement limité de +1 à +3 dB(A) durant la journée, de +1 dB(A) durant la première heure de la nuit et de +1 à +2 dB(A) durant la deuxième heure de la nuit, n’empêchant pas la délivrance d’autorisations de construire. Le TAPI avait fait une lecture erronée de l’art. 22 LPE et de l’art. 31 al. 1 OPB, lesquels n’interdisaient pas de manière absolue la réalisation de bâtiments comprenant des logements dès que les VLI étaient dépassées. Il avait étendu indûment le champ d’application de la norme fédérale conduisant à l’interdiction de construire des logements. La preuve de leur inconstructibilité ne pouvait pas être apportée, alors que le fardeau de la preuve incombait au requérant. Subsidiairement, l’indemnité devait être inscrite au registre foncier. c. Le 17 avril 2025, par un seul acte, l’État de Genève et l’AIG ont conclu au rejet du recours déposé par A______, répondant point par point aux arguments développés. Le recourant cherchait à disqualifier l’expertise d’F______, alors qu’il avait expressément approuvé le choix de l’expert et coopéré à ses travaux sans réserve. Il déclarait agréer aux principes appliqués mais pour porter à la hausse les valeurs

- 19/27 - A/1677/2011 foncières déterminantes, il invoquait des sources alternatives. Il présentait une méthode alternative de calcul de l’indemnité qui comportait un effet de levier, transformant la valeur foncière prétendue de CHF 400.-/m2 en un prix du m2 de CHF 600.- pour le terrain frappé de restrictions de constructibilité et à CHF 500.pour le terrain déjà bâti. L’art. 5 LAT n’imposait pas aux cantons de définir un seuil d’indemnisation équivalent en valeur au seuil d’assujettissement à la taxe sur la plus-value pour avantage majeur. La législation genevoise ne prévoyait pas non plus un système tel qu’allégué par le recourant. À titre subsidiaire, les griefs en lien avec le taux des intérêts compensatoires et les intérêts moratoires devaient être écartés. d. Le 5 juin 2025, A______ a répondu au recours de l’État de Genève et de l’AIG, concluant à son rejet. Le recours de l’État de Genève était irrecevable car non signé. Les deux autorisations délivrées pour des parcelles situées à proximité des siennes n’étaient pas pertinentes car elles concernaient notamment un chemin en forte déclivité. Si la partie non construite de la parcelle no 1'790 était désormais affectée d’un niveau de bruit inférieur à 61 dB(A) pour la tranche horaire 6h à 22h, selon le nouveau cadastre du bruit appliqué par le SABRA, permettant d’envisager une construction à des fins de logement, cela ne changeait pas l’issue de la procédure compte tenu de la durée de l’inconstructibilité. La question de l’inscription au registre foncier d’une mention d’expropriation matérielle était exorbitante au litige, irrecevable et infondée. e. Le 5 septembre 2025, l’État de Genève et l’AIG ont répliqué. Le recours avait été signé par un collaborateur de Me Benoît CARRON et la réplique était signée par ce dernier. Des autorisations avaient été délivrées depuis 2001 à mars 2017 et de mars 2017 à juillet 2025 pour de nouveaux logements pour des terrains exposés à des VLI+3 dB(A). Une pièce 316 était versée à la procédure ainsi que les documents issus de cette extraction des autorisations de construire requises entre le 20 mars 2017 et le 13 juillet 2025 dans le périmètre affecté par le bruit aérien, concentré sur un périmètre compris entre VLI et VLI+3 dB(A), effectué par un bureau d’ingénieurs géomètres brevetés HKD Géomatique SA (ci-après : HKD). Le nombre de dossiers pertinents était de 48, dont 37 délivrés avec préavis favorable du SABRA, quatre refusés avec préavis favorable et sept avec préavis défavorable. Parmi ces derniers, deux avaient été refusés en raison de dépassement des VLI de +4 selon le cadastre en vigueur. Cinq avaient été refusés en raison du futur bruit admissible. Deux cas n’étaient pas encore définitifs, faisant l’objet de recours. De fait, aucune requête en autorisation n’avait été refusée depuis le 20 mars 2017 en raison d’une appréciation

- 20/27 - A/1677/2011 défavorable du SABRA à cause d’un dépassement ingérable des VLI uniquement en regard des valeurs de bruit consignées dans le cadastre du bruit aérien en vigueur. Le postulat erroné de A______ était que ses parcelles étaient inconstructibles depuis 2001. Or, la pratique d’octroi des autorisations jusqu’à VLI+3 dB(A) était constante depuis 2001. Selon les nouvelles valeurs du bruit admissible, la charge des parcelles ne dépasserait pas les VLI déterminantes de plus de 3 dB(A). Ils sollicitaient une comparution personnelle des parties ainsi que l’audition de HDK en lien avec les pièces déposées. Ils ont réitéré leur demande le 22 décembre 2025. f. Le 26 septembre 2025, A______ a répliqué. Comme justiciable, il n’avait pas de méfiance a priori et avait fait confiance à l’expert. C’était après avoir pris connaissance de la faiblesse des prix au m2 de terrain, en particulier pour les terrains construits, que le doute avait émergé. Il reprenait les griefs déjà développés et répondait aux arguments avancés par l’État de Genève et l’AIG. g. Le 11 décembre 2025, A______ a dupliqué. Les pièces déposées n’étaient pas probantes. Pour les parcelles présentant sur la tranche horaire diurne de 6h à 22h un niveau de bruit de 63 dB(A), comme c’était le cas de ses parcelles, on constatait uniquement des refus d’autorisation de construire avec préavis défavorable du SABRA. Il s’agissait des lignes 51, 65 et 126 du tableau. Pour des niveaux de 62 dB(A), on constatait cinq octrois d’autorisation (lignes 37, 60, 81, 116 et 145) et trois refus (69, 138 et 151). De plus, le tableau n’était pas représentatif puisque les architectes étaient dissuadés d’élaborer des projets qui n’auraient guère de chance d’aboutir à la délivrance d’une autorisation. Cette procédure de consultation informelle jouait un rôle très important. Le jugement litigieux devait être confirmé en tant qu’il retenait que les autorisations de construire à des fins de logement n’étaient pas délivrées au-delà des VLI. La conclusion subsidiaire était également infondée. h. Le 15 décembre 2025, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger. EN DROIT 1. Interjetés en temps utile devant la juridiction compétente, les recours sont recevables (art. 132 de la loi sur l'organisation judiciaire du 26 septembre 2010 - LOJ - E 2 05 ; art. 62 al. 1 let. a et 63 al. 1 let. c de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 ‑ LPA ‑ E 5 10 ; art. 43 al. 2 et 62 al. 1 de la

- 21/27 - A/1677/2011 loi sur l’expropriation pour cause d’utilité publique du 10 juin 1933 - LEx-GE - L 7 05). 1.1 À cet égard, il convient de préciser que l’irrecevabilité du recours à laquelle a conclu A______ n’est pas fondée, car, comme vu ci-dessus, l’acte de recours déposé par l’État de Genève et l’AIG a été signé par un collaborateur de leur conseil et ce dernier a signé la réplique. 2. Deux recours ont été déposés contre le jugement du TAPI. D’une part, l’État de Genève et l’AIG font grief au TAPI d’avoir admis que les conditions d’une expropriation matérielle étaient remplies et plus précisément d’avoir retenu que les parcelles étaient inconstructibles. D’autre part, A______ conteste le montant de l’indemnité pour expropriation matérielle fixée par le TAPI. Il convient donc d’examiner en premier lieu si les conditions d’une expropriation matérielle sont remplies en l’espèce, puis, cas échéant, le montant de l’indemnité. 3. Une expropriation matérielle se dit d’une mesure de restriction à la propriété privée fondée sur du droit public, qui a des effets jugés équivalents à ceux d’une mesure d’expropriation formelle, de sorte que l’autorité doit traiter l’administré de la même manière que si elle l’expropriait formellement, c’est-à-dire en l’indemnisant pleinement de son dommage (Jacques DUBEY/Jean-Baptiste ZUFFEREY, Droit administratif général, 2e éd., 2025, n. 2287). L’art. 26 al. 2 de la Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 (Cst. - RS 101) dispose qu’une pleine indemnité est due en cas d’expropriation ou de restriction de la propriété qui équivaut à une expropriation. Depuis 1980, l’art. 5 al. 2 LAT prévoit qu’une juste indemnité est accordée lorsque des mesures d’aménagement apportent au droit de propriété des restrictions équivalant à une expropriation. 4. Selon une jurisprudence bien établie, il y a expropriation matérielle au sens de l'art. 26 al. 2 Cst. (correspondant à l'art. 22ter al. 3 aCst.) et de l'art. 5 al. 2 LAT lorsque l'usage actuel d'une chose ou son usage futur prévisible est interdit ou restreint de manière particulièrement grave, de sorte que l'intéressé se trouve privé d'un attribut essentiel de son droit de propriété. Une atteinte de moindre importance peut aussi constituer une expropriation matérielle si elle frappe un ou plusieurs propriétaires de manière telle qu'ils devraient supporter un sacrifice trop considérable, incompatible avec le principe de l'égalité de traitement (ATF 131 II 151 consid. 2.1 ; 125 II 431 consid. 3a ; arrêt du Tribunal fédéral 1C_131/2024 du 25 août 2025 consid. 3.1). 4.1 Les conditions de l’expropriation matérielle sont la gravité de l’atteinte ou le sacrifice particulier ainsi que l’usage actuel ou futur prévisible du bien-fonds, soit en général la possibilité de l’affecter à la construction. Il n’y a cependant, en principe, pas lieu à indemnisation si les restrictions sont fondées sur des motifs de police ou si l’absence de droits à bâtir résulte non pas d’une mesure de restriction apportée à la propriété tel un déclassement, mais d’une mesure qui constitue la

- 22/27 - A/1677/2011 concrétisation du véritable contenu de la propriété (Thierry TANQUEREL/Frédéric BERNARD, Manuel de droit administratif, 3e éd. 2025, n. 1747 à 1757 ; Jacques DUBEY/Jean-Baptiste ZUFFEREY, Droit administratif général, 2e éd., 2025, n. 2299 ; Jean-Baptiste ZUFFEREY, Droit public de la construction, 2024, n. 388 à 395). 4.2 Selon l’État de Genève et l’AIG, c’est la condition de l’atteinte qui ne serait pas remplie en l’espèce. Au vu des valeurs du bruit subies sur les parcelles, les dispositions 22 LPE et 31 OPB n’avaient pas pour effet de rendre le périmètre impropre à l’habitat résidentiel, soit inconstructible, comme l’avait retenu à tort le TAPI dans son jugement. 4.2.1 La gravité de l’atteinte s’analyse sur la base de critères objectifs, en comparant la situation de l’intéressé avant et après la restriction de son droit. Est particulièrement grave l’atteinte qui consiste pour un fonds à passer du statut constructible au statut non constructible mais n’est pas particulièrement grave l’atteinte qui consiste à voir sa constructibilité réduite en termes d’indice, de gabarit, d’alignement, d’esthétique, de places de parc obligatoires, etc. ou modifiée, au sens d’un passage d’une zone à bâtir des bureaux à une zone à bâtir des logements ou encore gelée par une interdiction provisoire, y compris de plusieurs années (Jacques DUBEY/Jean-Baptiste ZUFFEREY, op. cit. n. 2302 et 2303). 4.2.2 L’art. 22 LPE prévoit l’interdiction de construire de nouveaux immeubles destinés au séjour prolongé de personnes si les VLI sont dépassées (al. 1) mais également que, si les valeurs limites d’immissions sont dépassées, les permis de construire de nouveaux immeubles destinés au séjour prolongé de personnes ne seront délivrés que si les pièces ont été judicieusement disposées et si les mesures complémentaires de lutte contre le bruit qui pourraient encore être nécessaires ont été prises (al. 2). Sur cette base, l’art. 31 OPB prévoit que, lorsque les VLI sont dépassées, les nouvelles constructions ou les modifications notables de bâtiments comprenant des locaux à usage sensible au bruit, ne seront autorisées que si ces valeurs peuvent être respectées par : la disposition des locaux à usage sensible au bruit sur le côté du bâtiment opposé au bruit, ou (let. a) des mesures de construction ou d’aménagement susceptibles de protéger le bâtiment contre le bruit (let. b). Les VLI déterminantes sont celles fixées par l’annexe 5 OPB qui distingue en fonction du degré de sensibilité (DS) attribué à chaque parcelle selon l’art. 43 OPB et selon trois périodes horaires (6 à 22h, 22 à 23h et 23 à 24h). La notion de locaux à usage sensible au bruit est définie pour les logements et se rapporte aux pièces des habitations, à l’exclusion des cuisines sans parties habitables, des locaux sanitaires et des réduits (art. 2 al. 6 let. a OPB). L’OPB prévoit également que le lieu de la détermination du respect des VLI et pour les bâtiments, au milieu de la fenêtre ouverte des locaux à usage sensible au bruit,

- 23/27 - A/1677/2011 les immissions de bruit des avions pouvant être aussi déterminées à proximité des bâtiments (art. 39 al.1 OPB). 4.3 À la lecture de ces dispositions, il s’avère que ce n’est que si le dépassement des VLI, qui s’apprécie à Genève aux fenêtres des bâtiments projetables sur les parcelles selon les déclarations de l’État de Genève et l’AIG sur le programme informatique utilisé par le SABRA, ne peut être contenu par des mesures architecturales et/ou constructives, que les parcelles devraient être considérées comme inconstructibles. En cela, la pratique de délivrance d’autorisations de construire dans des situations identiques à celles des parcelles concernées ici, qu’ils allèguent et tentent de prouver à l’aide des pièces déjà déposées devant le TAPI et complétées devant la chambre de céans, n’a pas la portée que lui a attribuée le TAPI. En effet, cette pratique a été écartée par le TAPI, sans être examinée, au motif que la restriction de la constructibilité d’une parcelle susceptible de fonder une expropriation matérielle devait découler d’un plan ou d’une norme et non d’une pratique administrative, selon les jurisprudences citées (jugement du TAPI consid. 14). En cela, il y a une confusion faite avec la source de l’inconstructibilité qui doit effectivement être un plan ou une norme selon la jurisprudence (arrêt du Tribunal fédéral 1C _606/2017 du 8 octobre 2018 consid. 3.4) et le constat de l’existence de possibilités constructives qui peuvent être données par une pratique administrative qui résulte de l’application de la loi dans les situations de dépassements limités des VLI. En conséquence, il convient de déterminer si la pratique invoquée peut être attestée, afin d’établir si les parcelles concernées sont constructibles malgré le niveau de bruit dont elles sont affectées. 4.4 S’agissant tout d’abord du niveau de bruit qui affecte les parcelles concernées, il faut constater, en se fondant sur le cadastre de bruit, consultable sur le système d’information du territoire genevois (ci-après : SITG), que c’est à tort que le TAPI a retenu 55-57 dB(A) durant la première heure de la nuit au lieu de 55-56 dB(A). Durant la journée, le cadastre indique entre 61 et 63 dB(A), la courbe 62 passant au milieu des parcelles ; durant la deuxième heure de la nuit, la courbe 51 passe au milieu des parcelles, le cadastre indiquant entre 50 et 52 dB(A). Le dépassement constaté est donc de +1 à +3 dB(A) durant la journée, de +1 dB(A) durant la première heure de la nuit et de +1 à +2 dB(A) durant la deuxième heure. 4.5 Les listes produites par le Conseil d’État et l’AIG (pièces 100 à 102bis complétées par les pièces 312 à 314), indiquent que pour des parcelles situées autour de l’aéroport dans les mêmes courbes de bruit d’au maximum 3 dB(A) de dépassement des VLI, depuis 2000 jusqu’en mars 2017, pour un DS II, 82 autorisations avec préavis favorable du SABRA ont été délivrées et aucune avec un préavis défavorable. Dans les demandes refusées, seule une l’est avec un préavis favorable du SABRA et aucune avec un préavis défavorable.

- 24/27 - A/1677/2011 Ainsi, il appert qu’aucun refus de construire des logements n’a été prononcé en raison d’un dépassement des VLI auquel il ne pouvait être remédié par une implantation adéquate du bâtiment et des mesures constructives. Depuis mars 2017 jusqu’en juillet 2025, les chiffres produits pour des autorisations concernant des constructions sises sur des parcelles avec les mêmes conditions que celles du requérant (pièces 316 à 319) indiquent 48 dossiers pertinents dont 37 avec préavis favorable du SABRA ayant mené à autant d’autorisations de construire délivrées, quatre refusées avec préavis favorable du SABRA et sept avec préavis défavorable du SABRA. Il faut ajouter à cette démonstration la précision que le SABRA procède depuis 2020 à un double examen du respect des VLI en raison de l’adoption des nouvelles courbes de bruit aérien (décision du DETEC aujourd’hui pendante au Tribunal administratif fédéral - cause A_171/2023 mais courbes déjà visibles sur le SITG). Pour les parcelles concernées, la charge de bruit admissible diminuera de 60-61 dB(A) durant la journée et sera de 56-57 dB(A) de 22h à 23h puis de 51-52 dB(A) de 23h à minuit. La charge de bruit ne dépassera toujours pas les VLI de plus de 3 dB(A). 4.5.1 À ces chiffres, le requérant oppose qu’ils ne sont pas représentatifs, car beaucoup de projets ne feraient pas l’objet d’une demande d’autorisation, les propriétaires ayant été découragés lors de discussions préalables entre l’architecte du projet et le département chargé de délivrer les autorisations. Quoiqu’il en soit, même dans ce cas, les chiffres produits attestent que des projets de constructions de logements ont été autorisés pour la construction de logements sur des parcelles soumises au même niveau de bruit que celle du requérant, démontrant ainsi que des possibilités de construire subsistent malgré le bruit aérien sur ses parcelles. 4.5.2 Le requérant allègue que la jurisprudence du Tribunal fédéral nierait l’existence d’un potentiel constructible sur les parcelles qui, comme les siennes, sont soumises à des dépassements des VLI. Or, la citation sur laquelle le requérant se fonde et qui a été retenue par le TAPI, qui précise que les mesures architecturales et constructibles visées par l’art. 31 al. 1 OPB ne permettaient généralement pas de parvenir à protéger les logements d’un dépassement des VLI, se rapporte à trois cas dans lesquels le dépassement des VLI était supérieur à 3 dB(A). Il s’agit d’un projet de villa à J______ refusé compte tenu de dépassements de +3 à +6 dB(A) (arrêt du Tribunal fédéral 1C_526/2020 du 29 juin 2021) ; d’un projet de lotissements à B______ avec dépassement des VLI de +4 à +6 dB(A) (arrêt du Tribunal fédéral 1C_588/2016 du 26 octobre 2017) ainsi que d’un projet d’habitation refusé en raison d’un dépassement des VLI de +8 dB(A) (arrêt du Tribunal fédéral 1C_196/2008 du 13 janvier 2009). L’argument tombe donc à faux.

- 25/27 - A/1677/2011 4.5.3 Quant au courrier du conseiller d’État du 2 décembre 2013, invoqué par le requérant, dans lequel les directives en matière d’autorisation de construire dans les zones de bruit sont exposées, il faut constater qu’il ne contredit pas les faits constatés ci-dessus. En effet, au troisième paragraphe, il est rappelé les principes propres à l’application de l’art. 31 al. 1 OPB, en se référant à l’octroi d’autorisations de construire lorsque les VLI sont respectées au moyen de mesures architecturales ou constructives. Aucun élément ne vient donc soutenir l’inconstructibilité des parcelles du recourant. 4.5.4 Le requérant estime encore que si ses parcelles sont aujourd’hui jugées constructibles en raison des nouvelles courbes de bruit, la durée de l’inconstructibilité ayant dépassé la durée d’une expropriation temporaire, une indemnité serait quand même due. Or, selon les autorisations produites, comme vu ci-dessus, les parcelles concernées ne peuvent être considérées comme inconstructibles depuis 2001 et sa démonstration tombe à faux. 4.6 En conclusion, il ne peut être retenu que les parcelles concernées sont inconstructibles et cela depuis 2001, date d’entrée en vigueur de la mesure restrictive invoquée à l’appui de la requête en indemnisation pour expropriation matérielle. À tout le moins, il faut retenir que le requérant échoue à démontrer que l’une des conditions cumulative de l’expropriation matérielle est réalisée, ses parcelles ne pouvant être considérées comme inconstructibles et la gravité de l’atteinte subie ne peut donc être retenue. C’est donc à tort que le TAPI a estimé que les conditions donnant droit à l’indemnisation d’une expropriation matérielle étaient remplies en l’espèce. En conséquence, le recours de l’État de Genève et de l’AIG doit être admis et le jugement du TAPI annulé. Il n’y a dès lors pas lieu d’examiner les mérites du recours déposé par le requérant. 5. Vu l’issue du litige, un émolument de CHF 2'000.- sera mis à la charge de A______ (art. 87 al. 1 LPA). Il ne sera pas alloué d’indemnité de procédure, l’État de Genève et l’AIG n’y ayant notamment pas conclu (art. 87 al. 2 LPA).

* * * * * PAR CES MOTIFS LA CHAMBRE ADMINISTRATIVE à la forme :

- 26/27 - A/1677/2011 déclare recevable les recours interjetés le 3 février 2025 par A______ et le 3 février 2025 par l’État de Genève et l’Aéroport international de Genève contre le jugement du Tribunal administratif de première instance du 18 décembre 2024 ; au fond : admet le recours de l’État de Genève et de l’Aéroport international de Genève ; annule le jugement du Tribunal administratif de première instance du 18 décembre 2024 ; rejette le recours de A______ ; met un émolument de CHF 2'000.- à la charge de A______ ; dit qu’il n’est pas alloué d’indemnité de procédure ; dit que, conformément aux art. 82 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF - RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification par-devant le Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière de droit public ; le mémoire de recours doit indiquer les conclusions, motifs et moyens de preuve et porter la signature des recourants ou de son mandataire ; il doit être adressé au Tribunal fédéral suisse, av. du Tribunal fédéral 29, 1000 Lausanne 14, par voie postale ou par voie électronique aux conditions de l’art. 42 LTF. Le présent arrêt et les pièces en possession des recourants, invoquées comme moyens de preuve, doivent être joints à l’envoi ; communique le présent arrêt à Me Jean-Daniel BORGEAUD, avocat de A______, à Me Benoît CARRON, avocat de l'État de Genève, à Me Nicolas WISARD, avocat de l'Aéroport international de Genève, ainsi qu’au Tribunal administratif de première instance. Siégeant : Francine PAYOT ZEN-RUFFINEN, présidente, Jean-Marc VERNIORY, Patrick CHENAUX, Eleanor McGREGOR, Claudio MASCOTTO, juges. Au nom de la chambre administrative : le greffier-juriste :

F. SCHEFFRE

la présidente siégeant :

F. PAYOT ZEN-RUFFINEN

Copie conforme de cet arrêt a été communiquée aux parties.

Genève, le

la greffière :

- 27/27 - A/1677/2011