Le présent arrêt est communiqué aux parties par plis recommandés du 9.12.2015.
REPUBLIQUE E T
CANTON DE GENEVE POUVOIR JUDICIAIRE C/659/2012 ACJC/1500/2015 ARRÊT DE LA COUR DE JUSTICE Chambre des baux et loyers DU LUNDI 7 DECEMBRE 2015
Entre 1) Monsieur A______, domicilié ______, (GE), 2) Monsieur B______, domicilié ______, (GE), appelants d'un jugement rendu par le Tribunal des baux et loyers le 8 septembre 2014, comparant tous deux par Me Guillaume Ruff, avocat, chemin du Pré-de-la-Blonde 15, 1253 Vandoeuvres (GE), en l'étude duquel ils font élection de domicile aux fins des présentes, et 1) Monsieur C______, domicilié ______, (GE), 2) Madame D______, domiciliée ______, (GE), intimés, représentés tous deux par l'ASLOCA, rue du Lac 12, case postale 6150, 1211 Genève 6, en les bureaux de laquelle ils font élection de domicile aux fins des présentes.
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C/659/2012 EN FAIT A. a. Par jugement du 8 septembre 2014, expédié pour notification aux parties par plis du 15 septembre 2014, le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) a, notamment, déclaré inefficace le congé notifié le 15 décembre 2011 à D______ et C______ pour l'appartement de 3 pièces situé au 4ème étage de l'immeuble ______ (chiffre 1 du dispositif). b. Par acte remis à la poste le 15 octobre 2014, A______ et B______ (ci-après également : les bailleurs) forment appel de ce jugement, concluant à la constatation de la validité du congé. Ils concluent également à ce que leurs conclusions après enquêtes et leurs bordereaux de pièces complémentaires, du 10 juillet 2014, ne soient pas écartés de la procédure de première instance. c. D______ et C______ (ci-après également : les locataires ou les intimés) ont déposé un mémoire réponse le 17 novembre 2014 concluant au rejet de l'appel et à la confirmation du jugement attaqué. d. Par envoi du 9 décembre 2014, les appelants ont déposé une réplique, persistant dans leurs conclusions. e. Les parties ont été avisées le 28 janvier 2015 de ce que la cause était gardée à juger, les intimés n'ayant pas fait usage de leur droit de duplique. B. Les éléments pertinents suivants résultent de la procédure : a. Par contrat du 14 décembre 2009, les locataires ont pris à bail un appartement de trois pièces au 4ème étage de l'immeuble situé ______, pour un loyer mensuel de 1'480 fr., charges comprises. b. Le bail a été conclu pour une première période de cinq ans et quinze jours, soit du 16 janvier 2010 au 31 janvier 2015, renouvelable ensuite tacitement d'année en année. Le préavis de résiliation est de trois mois. c. Seul C______, fils de D______, habite l'appartement. Il est au bénéfice d'une rente AI. d. Par courrier du 18 novembre 2011, muni de 18 signatures, certains locataires de l'immeuble se sont adressés à la régie représentant les bailleurs pour faire état du comportement inapproprié de C______, consistant notamment à se promener en caleçon dans les couloirs de l'immeuble, à aborder des femmes et à envoyer des notes manuscrites menaçantes à certains locataires. Etait jointe à ce courrier une attestation rédigée le 17 novembre 2011 par une autre locataire, soit E______, qui relevait le comportement déplacé de C______,
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C/659/2012 se promenant dans l'immeuble vêtu d'une simple culotte et ayant sonné à plusieurs reprises à sa porte. Ce comportement générait un sentiment d'insécurité chez les locataires. e. En date du 24 novembre 2011, la régie a adressé, par courrier recommandé, une mise en demeure à C______, avec le contenu suivant : «Monsieur, Par la présente, nous vous informons avoir reçu plusieurs plaintes écrites des locataires de l'immeuble cité en titre à votre sujet concernant votre comportement déplacé. En effet, il nous a été signalé qu'il vous arrive de vous promener dans l'immeuble en sous-vêtement, d'aborder les femmes de l'immeuble, d'afficher des notes menaçantes un peu partout dans l'immeuble, etc. Dès lors, conformément aux conditions générales et règles et usages locatifs appliqués dans le canton de Genève, article 16, lettre b) et article 43, lettre b) et g), nous vous mettons en demeure de cesser avec effet immédiat ce comportement déplacé et dérangeant pour une grande partie des locataires de l'immeuble. Veuillez trouver, en annexe, une copie des articles susmentionnés. Nous vous informons qu'en cas de nouvelles plaintes, nous procéderons à la résiliation de votre bail à loyer pour justes motifs.» Un courrier similaire a été adressé, le même jour, à D______. f. Par courrier adressé à la régie le 26 novembre 2011, D______ a sollicité davantage de compréhension pour l'attitude de son fils, qui n'avait pas d'intention d'importuner ses voisins. Elle a néanmoins promis qu'il se mettrait désormais en retrait et tiendrait compte des remarques relatives à sa tenue vestimentaire. D______ a en outre fait état d'une altercation avec des voisins, selon les termes suivants : «Par ailleurs, je veux vous informer que mon fils a eu hier une altercation avec un voisin du 6 e (?) étage qui lui reprochait à tort d'être venu sonner à sa porte à trois reprises. Au cours de ce différend, cette personne a agressé physiquement mon fils par deux gifles, puis en tentant de l'immobiliser par derrière tout en exprimant son intention de l'attacher sur une chaise de son appartement avec l'aide de son épouse présente et de l'y maintenir séquestré. Mon fils ayant pu se dégager, il a ensuite fait appel à un médecin et à la police en vue d'un constat auquel il n'a pas été donné suite. Demeure une agression physique que rien ne saurait justifier en droit.» g. Selon la main courante de la police requise par le Tribunal, F______, locataire au 6e étage, a appelé la police, le 25 novembre 2011 vers 21h, pour signaler que C______ avait sonné chez elle et tenté d'entrer de force dans son logement. Il était ensuite retourné dans son appartement. C______ a également appelé la police, le même jour vers 22h30, affirmant s'être fait agresser par un voisin. Le gendarme
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C/659/2012 envoyé sur place a trouvé l'intéressé assis dans le hall d'entrée de l'immeuble. Les ambulanciers, également sur place, n'ont relevé aucune lésion apparente et l'ont raccompagné à son logement au 4e étage. h. Par courriel du 1er décembre 2011, un locataire s'est plaint à la régie de bruit récurrent provenant d'une machine à laver après minuit et qui, aux dires de la concierge, provenait de l'appartement de C______. i. Par avis du 15 décembre 2011 adressés séparément à D______ et à son fils, les bailleurs ont résilié le contrat pour le 31 janvier 2012. Le congé a été motivé par le «comportement inacceptable et (les) nuisances sonores occasionnées» par C______, faisant l'objet de nombreuses plaintes d'autres locataires. j. Une locataire de l'immeuble (G______) s'est adressée à la régie par courriel du 21 décembre 2011, indiquant que C______ passait ses journées à épier les autres locataires, prenait l'ascenseur habillé d'un simple caleçon et utilisait sa machine à laver après minuit. k. Le congé a été contesté en temps utile auprès de la juridiction des baux et loyers, les locataires concluant à la constatation de son inefficacité. l. Au début de l'année 2012, certains locataires de l'immeuble, dont la concierge H______, se sont à nouveau plaints auprès de la gérance de l'immeuble du comportement de C______, qui les inquiétait. Celui-ci surveillait leurs allées et venues, devenait agressif face à leurs remarques, déposait des mots d'insultes sur les portes, se promenait dans l'immeuble en caleçon et utilisait sa machine à laver après 22h30. m. Le 5 mai 2013, une voisine de C______ (I______) a porté plainte à la police pour avoir été insultée et menacée par celui-ci. Elle a informé la régie de ce fait. n. Lors de l'audience du 30 septembre 2013 devant le Tribunal, C______ a admis avoir collé des mots non convenables destinés - mais non adressés - à ses voisins. Il a exposé avoir dénoncé des voisins pour des infractions au code de la route et appelé la police en raison de violences conjugales commises dans l'immeuble par un mari sur sa femme. La concierge avait en conséquence monté les voisins contre lui. Au surplus, il a déclaré qu'il avait jeté une lettre de sa mère dans le casier de récupération de papiers de l'immeuble. o. A l'audience du 18 novembre 2013, J______, îlotier de la gendarmerie, a indiqué que le poste de police avait été sollicité par C______ à plusieurs reprises, par des courriers, notamment de dénonciation contre ses voisins, et deux fois par des altercations entre lui-même et des voisins. Le témoin a relevé que «c'est plus calme depuis juillet 2013».
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C/659/2012 p. H______, concierge, a déclaré au Tribunal que les locataires de l'immeuble venaient se plaindre auprès d'elle du comportement de C______. Celui-ci les harcelait fréquemment en allant sonner chez eux ou en leur écrivant. Des parents de jeunes enfants avaient été particulièrement inquiets en été 2012, lorsque C______ se promenait en petite tenue dans l'immeuble. En outre, par le passé, «en 2011 notamment», celui-ci faisait marcher sa machine à laver durant la nuit. q. De plus, le Tribunal a procédé à l'audition de plusieurs autres témoins : K______, signataire du courrier commun des voisins du 18 novembre 2011 et d'un courrier rédigé avec son épouse le 6 février 2012 au sujet du comportement de C______, a indiqué n'avoir à se plaindre que de la tenue en caleçon de l'intéressé dans l'immeuble, qui lui avait été rapportée par la concierge, et qui le gênait du fait qu'il avait une fille de trois ans. K______ avait en outre vu C______ à sa fenêtre, en train de surveiller la rue. F______ a exposé qu'après que quelqu'un ait sonné à sa porte sans qu'elle ouvre, et que la concierge lui ait dit qu'il s'agissait sans doute de C______, elle avait eu envers lui un sentiment de peur, auquel elle n'avait toutefois été confrontée que lors de l'altercation du 25 novembre 2011 avec son mari. Elle n'avait en réalité contre C______ aucun des griefs mentionnés dans le courrier commun des locataires du 18 novembre 2011. L______ a confirmé que la concierge leur avait parlé en mal de C______, ce qui l'avait inquiété pour sa femme, lorsqu'elle lui avait dit qu'un inconnu avait sonné chez eux, et qui avait ainsi créé une altercation. G______ a indiqué que C______ avait un comportement étrange, notamment parce qu'il déambulait dans l'immeuble en caleçon et passait ses journées à épier les voisins depuis sa fenêtre. Bien qu'il n'ait jamais eu envers elle de comportement menaçant ou insultant, les voisins et la concierge avaient conforté son sentiment de bizarrerie. E______ a exposé avoir été effrayée par l'attitude de C______, notamment lorsqu'elle se rendait à la buanderie le soir et le rencontrait en slip. Lorsque la concierge lui avait dit que d'autres locataires se plaignaient à son sujet, elle s'était proposée pour soutenir la démarche visant à la résiliation de son bail. r. En février et mars 2014, C______ a laissé des messages insultants sur le répondeur téléphonique de la régie. s. Le Tribunal a imparti aux parties un délai au 20 juin 2014 pour déposer leurs plaidoiries écrites. t. Par écriture du 20 juin 2014, les locataires ont persisté dans leurs conclusions.
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C/659/2012 Les bailleurs n'ont pas déposé de plaidoiries finales dans le délai imparti. Le 10 juillet 2014, les bailleurs ont expédié des écritures finales au Tribunal. Par courrier du 24 juillet 2014, ils ont affirmé qu'une prolongation de délai leur avait été accordée téléphoniquement, à la suite d'une demande adressée au Tribunal par courrier faxé du 19 juin 2014, dont copie était jointe en annexe. Ils ont relevé que ce même jour, ils avaient agi de même pour une autre affaire (cause C/1______/2014), une prolongation leur ayant été accordée par ordonnance du 19 juin 2014. u. Par jugement du 8 septembre 2014, le Tribunal a préalablement écarté du dossier les plaidoiries écrites expédiées le 10 juillet 2014 par les bailleurs, aucune prolongation de délai n'ayant été accordée aux intéressés. Sur le fond, le Tribunal a considéré que, dans le cas d'une résiliation anticipée du bail selon l'art. 257f al. 3 CO, la protestation écrite du bailleur précédant le congé devrait indiquer précisément l'obligation violée par le locataire et les mesures qu'il lui revenait de prendre. L'état de fait constituant un usage contraire au bail devait être décrit, de même que ce qu'il était demandé du locataire. En l'espèce, les événements du 25 novembre 2011, de même que la plainte d'un voisin du 1er décembre 2011, n'établissaient pas qu'au moment de la résiliation du bail, le 15 décembre 2011, C______ aurait récidivé dans les comportements qui lui étaient reprochés dans la mise en demeure préalable. EN DROIT 1. 1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC). Selon la jurisprudence constante, les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire. Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée (art. 91 al. 2 CPC). Dans une contestation portant sur la validité d'une résiliation de bail, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné ou l'a effectivement été. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des articles 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire qui est prévue par l'art. 271a al. 1 let. e CO (cf. notamment ATF 137 III 389 consid. 1).
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C/659/2012 En l'espèce, le loyer convenu s'élève à 1'480 fr. par mois, charges non comprises, de sorte que la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (1'480 fr. x 36 = 53'280 fr.). L'appel est recevable sous cet angle. 1.2 Le jugement attaqué a été communiqué par plis du 15 septembre 2014 adressés aux parties et reçus au plus tôt le lendemain, soit le 16 septembre 2014. Expédié par la poste le 15 octobre 2014, l'appel a dès lors été interjeté dans le délai et suivant la forme prescrite par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1 CPC). Il est ainsi recevable. 1.3 La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416). 2. 2.1 Les appelants font grief au Tribunal d'avoir déclaré irrecevables leurs écritures du 10 juillet 2014, remises à la poste le même jour. Ils font valoir qu'à l'issue de l'audience du 19 mai 2014, les premiers juges avaient imparti un délai au 20 juin 2014 pour déposer des plaidoiries écrites. Selon eux, ils auraient adressé au Tribunal un courrier du 19 juin 2014, expédié par courrier postal ainsi que par fax, sollicitant une prolongation du délai susmentionné. Cette démarche aurait été effectuée en même temps qu'une autre demande de prolongation, effectuée dans une autre cause, impliquant également les appelants. Ils ont produit une quittance de fax censée démontrer, selon eux, l'expédition de la demande le 19 juin 2014. Le greffe du Tribunal aurait confirmé, par téléphone, que la prolongation sollicitée dans la présente cause avait été accordée, avec une échéance au 10 juillet 2014. Dès lors, les écritures déposées le 10 juillet 2014 auraient dû être déclarées recevables. 2.2 Selon l'art. 144 al. 2 CPC, les délais fixés judiciairement peuvent être prolongés pour des motifs suffisants, lorsque la demande en est faite avant leur expiration. Dans la pratique, il est suffisant qu'une demande de prolongation, sollicitée par courrier postal, soit expédiée le dernier jour du délai, même si le juge la recevra seulement le lendemain ou le surlendemain (TAPPY, Code de procédure civile commenté, 2011, n. 12 ad art. 144 CPC). La demande de prolongation de délai doit être faite en la forme écrite; à l'instar de la jurisprudence rendue en application de l'art. 33 al. 2 aOJ par le Tribunal fédéral, la Cour a confirmé qu'une demande fondée sur l'art. 144 al. 2 CPC et expédiée par télécopie uniquement n'était pas suffisante et, partant, irrecevable (cf. ACJC/539/2015 du 8 mai 2015 consid. 2). En cas de doute sur la date à laquelle la prolongation a été formellement demandée, c'est à la partie requérante de prouver le respect des conditions visées par l'art. 144 al. 2 CPC (art. 8 CC). 2.3 Force est de constater, avec les premiers juges, que le dossier de la cause présente ne contient aucune demande de prolongation du délai initialement fixé au 20 juin 2014. Les appelants ont certes produit, postérieurement à l'échéance du délai, une quittance de fax datée du 19 juin 2014, mais celle-ci ne laisse apparaître
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C/659/2012 que les coordonnées et le numéro de cause de l'autre procédure, engagée par une autre partie demanderesse contre les appelants. Contrairement à ce que soutiennent ces derniers, il n'est pas possible de déduire de ce document que la demande de prolongation a été faite avant le 20 juin 2014. Dans la mesure où de telles preuves font manifestement défaut en l'espèce, c'est à juste titre que le Tribunal a constaté qu'aucune demande de prolongation ne lui avait été adressée, dans la présente cause, avant l'échéance du délai fixé au 20 juin 2014. Les écritures adressées le 10 juillet 2014 au Tribunal étaient dès lors tardives, ce qui conduit à les écarter du dossier, comme l'ont fait les premiers juges. Mal fondé, ce grief ne peut être que rejeté. 3. 3.1 Les bailleurs contestent l'inefficacité du congé extraordinaire du bail (art. 257f al. 3 CO), notifié le 15 décembre 2011 avec effet au 31 janvier 2012. Ils soutiennent que, par avis du 24 novembre 2011, ils avaient indiqué au locataire qu'il fallait mettre un terme à ses comportements déplacés. Dans la mesure où le deuxième paragraphe de ce courrier se terminait par la formule «etc…», il fallait en déduire que les comportements expressément énoncés ne constituaient que des exemples, non exhaustifs. Or, l'intéressé a eu, selon les appelants, une altercation avec d'autres locataires en date du 25 novembre 2011. Les premiers juges auraient, de plus, dû tenir compte de la plainte formulée le 29 novembre 2011 par une autre voisine, soit F______. Les appelants soutiennent enfin que, compte tenu des troubles psychiques du locataire, il serait quoi qu'il en soit incapable d'adopter un comportement correct à l'égard de ses voisins, quelle que soit la période de référence. Il serait par conséquent indifférent qu'un tel comportement ait été adopté avant ou après la mise en demeure. Subordonner la validité du congé à la preuve stricte de la répétition d'un comportement visé par l'avertissement écrit, serait totalement inapproprié. 3.2 L'art. 257f al. 3 CO permet au bailleur de résilier le bail de locaux d'habitation, moyennant un délai de congé de trente jours pour la fin d'un mois, lorsque le maintien du contrat est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, a persisté à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins. La résiliation prévue par cette disposition suppose ainsi la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (1) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (2) un avertissement écrit préalable du bailleur, (3) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (4) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (5) le respect d'un
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C/659/2012 préavis de trente jours pour la fin d'un mois (arrêt du Tribunal fédéral 4A_457/2013 du 4 février 2014 consid. 2 et les arrêts cités). La première condition, soit la violation du devoir de diligence (cf. art. 257f al. 2 CO), peut consister, notamment, dans le non-respect du repos nocturne, qui porte atteinte à la tranquillité des autres locataires; les excès de bruit constituent d'ailleurs des motifs typiques de ce congé extraordinaire (ATF 136 III 65 consid. 2.5 p. 72 et l'arrêt cité). Cette violation peut être le fait du locataire, mais également de ses auxiliaires, dont il répond (cf. arrêts du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 4.1; 4A_296/2007 du 31 octobre 2007 consid. 2.2). Pour satisfaire à la quatrième condition, les manques d'égards envers les voisins doivent revêtir un certain degré de gravité. Comme la résiliation doit respecter les principes de la proportionnalité et de la subsidiarité, il faut que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur ou pour les personnes habitant la maison. Cette question doit être résolue à la lumière de toutes les circonstances de l'espèce, antérieures à la résiliation du bail. Dans sa protestation écrite, le bailleur doit indiquer précisément quelle violation il reproche au locataire, afin que celui-ci puisse rectifier son comportement (HIGI, Commentaire zurichois, 3e éd. 1994, n. 51 ad art. 257f CO et arrêt du Tribunal fédéral 4A_263/2011 du 20 septembre 2011 consid. 3.2). Le congé anticipé selon l'art. 257f al. 3 CO ne peut être donné au locataire fauteur de troubles que s'il persévère, après avoir reçu une protestation écrite du bailleur, à enfreindre son devoir de diligence. La nouvelle contravention doit correspondre, par sa nature, à celle qui a fait l'objet de l'avertissement initial (HIGI, op. cit., n. 56 et n. 57 ad art. 257f CO et arrêt du Tribunal fédéral 4C.270/2001 du 26 novembre 2001 consid. 3 bcc). Le congé qui ne remplit pas ces conditions est un congé inefficace (arrêts du Tribunal fédéral 4A_457/2013 déjà cité consid. 2; 4C.273/2005 du 22 novembre 2005 consid. 2.1). 3.3 En l'occurrence, les appelants ont adressé aux intimés un courrier recommandé du 24 novembre 2011, par lequel ils indiquent avoir reçu «plusieurs plaintes» au sujet du «comportement déplacé de l'intéressé». A ce sujet, était mentionné le fait de se «promener dans l'immeuble en sous-vêtements, d'aborder les femmes de l'immeuble, d'afficher des notes menaçantes un peu partout dans l'immeuble, etc…». Le locataire était mis en demeure de cesser «ce comportement déplacé et dérangeant pour une grande partie des locataires de l'immeuble». Il a été vu plus haut que, selon la jurisprudence, le comportement reproché par la partie bailleresse dans sa protestation écrite, au sens de l'art. 257f al. 3 CO, doit être précisément décrit, afin que le destinataire de l'avertissement puisse rectifier
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C/659/2012 son comportement. Par la suite, le nouveau comportement censé constituer une nouvelle violation du droit de diligence du locataire doit correspondre, par sa nature, à celle qui a fait l'objet de l'avertissement initial. L'événement ayant conduit à la résiliation litigieuse consiste en une altercation ayant eu lieu le 25 novembre 2011. Le déroulement exact de cette querelle entre l'intimé et d'autres locataires du 6ème étage n'est pas aisé à reconstituer, pas plus que les responsabilités des uns et des autres dans son déclenchement. Entendus comme témoins par le Tribunal, les locataires en question ont minimisé la gravité de cet événement, évoquant un probable malentendu au sujet d'une accusation formulée contre l'intimé. Il n'est en tout cas pas établi que l'intimé ait provoqué délibérément cette querelle. La plainte adressée le 29 novembre 2011 à la régie par F______ relate les mêmes faits, et sa prise en compte par le Tribunal ne permet pas de retenir un autre état de fait. Les parties intéressées paraissent ainsi convenir qu'à cette occasion, une dispute verbale relativement violente se soit engagée, sans que l'intimé n'ait agressé physiquement quiconque. L'intéressé s'est toutefois oralement défendu, avec une certaine véhémence, d'avoir sonné à la porte de ses voisins, quelques jours auparavant, ce qui lui était reproché. Comme l'ont relevé les premiers juges, cet épisode n'était pas de nature à aplanir les griefs que les autres habitants de l'immeuble ont pu élever à son encontre. Le point déterminant est toutefois de savoir si le comportement de l'intimé s'inscrit dans les griefs formulés préalablement et par écrit par les appelants ou si, cas échéant, il était d'une telle gravité qu'un avertissement préalable ne s'imposait pas. Compte tenu des conséquences importantes, pour le locataire, d'une résiliation extraordinaire de son bail, il se justifie d'exiger de la partie bailleresse qu'elle expose avec précision la nature de ses reproches, de façon à ce que le locataire puisse comprendre de quel comportement il doit impérativement s'abstenir. Dans ses conditions, il n'est pas possible de retenir, comme le soutiennent les appelants, que l'envoi d'une protestation écrite permet ensuite à la partie bailleresse de résilier le bail avec effet immédiat pour toute future contravention au contrat ou aux devoirs de diligence du locataire. L'utilisation de l'adverbe «notamment», ou de la locution «etc…» ne le permet pas davantage, sauf à renoncer à l'exigence d'un énoncé précis des reproches adressés à la partie locataire. Force est dès lors de constater, avec les premiers juges, que le courrier de mise en demeure du 24 novembre 2011 porte sur des comportements précis, consistant à parcourir les parties communes du bâtiment en sous-vêtements, à aborder les femmes habitant l'immeuble, ou à afficher des notes manuscrites. C'est donc par la répétition d'une action de même nature que l'intimé s'exposait à une résiliation avec effet immédiat. Or, la querelle survenue le 25 novembre 2011 ne correspond à aucun des griefs spécifiquement formulés le jour précédent. Sous cet angle, les exigences posées par l'art. 257f al. 3 CO n'ont pas été respectées.
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C/659/2012 Quant aux troubles psychiques dont est atteint l'intimé, ils ne sauraient justifier à eux seuls une résiliation du bail. Il en est de même du fait que l'intéressé est, éventuellement, susceptible de répéter à l'avenir les actes qui lui sont reprochés. En outre, la dispute visée par les appelants n'est pas d'une gravité telle qu'elle justifierait une résiliation sans avertissement préalable. Ceux-ci ne le soutiennent d'ailleurs pas sérieusement. C'est dès lors à bon droit que le Tribunal a retenu que les conditions d'application de l'art. 257f al. 3 CO n'étaient pas remplies en l'espèce. L'appel sera dès lors rejeté, le jugement attaqué étant confirmé. 4. A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6). * * * * *
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C/659/2012 PAR CES MOTIFS, La Chambre des baux et loyers : A la forme : Déclare recevable l'appel interjeté le 15 octobre 2014 par A______ et B______ contre le jugement JTBL/956/2014 rendu le 8 septembre 2014 par le Tribunal des baux et loyers dans la cause C/659/2012-5 OSB. Au fond : Confirme ledit jugement. Dit que la procédure est gratuite. Déboute les parties de toutes autres conclusions. Siégeant : Madame Nathalie LANDRY-BARTHE, présidente; Monsieur Laurent RIEBEN et Madame Fabienne GEISINGER-MARIÉTHOZ, juges; Monsieur Alain MAUNOIR et Monsieur Mark MULLER, juges assesseurs; Madame Maïté VALENTE, greffière.
La présidente : Nathalie LANDRY-BARTHE La greffière : Maïté VALENTE
Indication des voies de recours :
Conformément aux art. 72 ss de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110), le présent arrêt peut être porté dans les trente jours qui suivent sa notification avec expédition complète (art. 100 al. 1 LTF) par-devant le Tribunal fédéral par la voie du recours en matière civile.
Le recours doit être adressé au Tribunal fédéral, 1000 Lausanne 14.
Valeur litigieuse des conclusions pécuniaires au sens de la LTF supérieure ou égale à 15'000 fr. (cf. consid. 1.1).