Tribunal cantonal TC Kantonsgericht KG Augustinergasse 3, Postfach 630, 1701 Freiburg T +41 26 304 15 00 www.fr.ch/tc — Pouvoir Judiciaire PJ Gerichtsbehörden GB 603 2022 97 Urteil vom 4. Oktober 2023 III. Verwaltungsgerichtshof Besetzung Präsidentin: Dominique Gross Richter: Johannes Frölicher, Daniela Kiener Gerichtsschreiber: Timothy Schertenleib Parteien A.________, Beschwerdeführer 1, B.________, Beschwerdeführer 2, beide vertreten durch Fürsprecher Philipp Studer gegen BEHÖRDE FÜR GRUNDSTÜCKVERKEHR, Vorinstanz, C.________, Beschwerdegegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt Philippe Corpataux Gegenstand Landwirtschaft – Erwerbsbewilligung für ein Grundstück Beschwerde vom 16. Juni 2022 gegen den Entscheid vom 22. Februar 2022
Kantonsgericht KG Seite 2 von 16 Sachverhalt A. D.________ (nachfolgend: Eigentümer) ist Eigentümer mehrerer Grundstücke auf dem Gebiet der Gemeinde E.________ (Grundstücksfläche von insgesamt über 720'000 m2), unter anderem der Grundstücke Art. fff (Wiese mit einer Fläche von 10'564 m2) und ggg (Wiese mit einer Fläche von 257 m2) des Grundbuchs der Gemeinde E.________. Das Grundstück Art. fff grenzt im Süden an das Grundstück Art. hhh mit einer Fläche von 2'480 m2, das sich im Eigentum von C.________ und I.________ befindet und auf dem ein Einfamilienhaus (Vers.-Nr. 51) und ein Unterstand (Vers.-Nr. 51a) stehen. [Plan entfernt] Sowohl die Grundstücke Art. fff und ggg wie auch das Grundstück Art. hhh liegen in der Landwirtschaftszone. Die Grundstücke Art. fff und ggg werden aktuell von der Betriebsgemeinschaft A.________ und B.________ bewirtschaftet. Das Grundstück Art. fff untersteht dem Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11), nicht aber das Grundstück Art. ggg. B. Am 5. Juli 2021 stellten C.________ und I.________ bei der Behörde für Grundstückverkehr (BGV) ein Gesuch um Erwerb der Grundstücke Art. fff und ggg. Sie führten aus, dass sie im Jahr 2018 das Grundstück Art. hhh erworben hätten. Sie würden auf diesem Grundstück Ziegen (Pfauenziegen) halten und möchten, um diese vom Aussterben bedrohte Rasse zu retten, den Ziegenbestand gerne erweitern. Der Eigentümer habe angeboten, ihnen die Grundstücke Art. fff und ggg zu überlassen (schenken), was ihnen ermöglichen würde, die Ziegen in der Nähe zu behalten und gleichzeitig für Winterfutter (Heu) zu sorgen. Mit Schreiben vom 19. August 2021 nahm die BGV Kontakt mit dem Eigentümer auf und bat ihn um zusätzliche Angaben zur Bewirtschaftung der Grundstücke Art. fff und ggg sowie um Zustellung entsprechender Unterlagen (Pachtvertrag). Am 6. Oktober 2021 reichte der Eigentümer einen Pachtvertrag zwischen ihm und J.________ zu den Akten. Dieser Vertrag wurde am 2. März 2010 für eine Dauer von 6 Jahren abgeschlossen (1. Januar 2010 bis 1. Januar 2016), nennt einen Pachtzins (jährlich CHF 1'600.-) und wurde von beiden Vertragsparteien unterzeichnet. Es fehlen indes die genaue Bezeichnung des verpachteten Grundstücks (Grundbuch-Nr.) sowie der Stempel und die Unterschrift der Genehmigungsbehörde. Zu diesem Pachtvertrag führt der Eigentümer aus, dass es sich um den letzten schriftlichen Pachtvertrag handle, den er unterschrieben habe. Das aktuelle Verhältnis mit A.________ und B.________ laufe seit etwa zwei Jahren, einen schriftlichen Pachtvertrag gebe es aber nicht. Am 14. Januar 2022 fand – in Anwesenheit eines Vertreters der BGV sowie von C.________ und I.________ – ein Augenschein vor Ort statt. Die Erkenntnisse des Augenscheins wurden in einem Rapport (datiert vom 15. Januar 2022) festgehalten. Mit Schreiben vom 10. März 2022 wurden C.________ und I.________ dahingehend informiert, dass die BGV das Gesuch an der letzten Sitzung behandelt und dabei entschieden habe, dass die Anforderungen der Selbstbewirtschaftung für das Grundstück Art. fff erfüllt seien. Die Erwerbsbewilligung könne jedoch erst nach Zustellung des entsprechenden Vertrages und unter der Vorausset-
Kantonsgericht KG Seite 3 von 16 zung, dass zu diesem Zeitpunkt die Selbstbewirtschaftung und der höchstzulässige Preis eingehalten seien, erteilt werden. Der BGV sei deshalb eine Kopie des verurkundeten Vertrages einzureichen. Am 6. April 2022 liess C.________ der BGV den notariell beglaubigten Schenkungsvertrag vom 6. April 2022 (Min. 2'281, Rép. 2'719) zukommen. Darin wurde vereinbart, dass das Eigentum an den Grundstücken Art. fff und ggg mit Übergang von Nutzen und Gefahr rückwirkend per 1. Januar 2022 vom Eigentümer auf C.________ übergehe. Der Eigentümer erklärte, C.________ die Grundstücke unentgeltlich und frei von jeglicher Belastung zu überlassen, die Grundstücke namentlich aus dem Papier-Schuldbrief zu entlassen, der derzeit als Gesamtpfandrecht mehrere Grundstücke in seinem Eigentum belaste. C.________ wiederum erklärte, den bestehenden Pachtvertrag mit A.________ mit sämtlichen Rechten und Pflichten rückwirkend per 1. Januar 2022 zu übernehmen resp. diesen infolge beabsichtigter künftiger Selbstbewirtschaftung zu kündigen sowie für sämtliche eventuell geltend gemachte Rechtsansprüche des Pächters persönlich aufzukommen, unter Schadloshaltung des Eigentümers. Mit Sitzungsentscheid vom 22. Februar 2022, mitgeteilt am 6. Mai 2022, wurde C.________ die Bewilligung erteilt, das Grundstück Art. fff (Wiese mit einer Fläche von 10'564 m2) unentgeltlich zu erwerben. Darüber hinaus wurde festgestellt, dass der Erwerb des Grundstücks Art. ggg (Wiese mit einer Fläche von 257 m2) keiner Bewilligung bedarf. In der Begründung des Entscheids wurde erwogen, dass C.________ zusammen mit ihrem Ehemann einen Hobbylandwirtschaftsbetrieb mit Ziegenhaltung führe. Das Grundstück Art. hhh, auf welchem die Familie wohne und auf welchem im Gebäude mit der Vers.-Nr. 51 ein Stall für 28 Milchziegen in Anbindehaltung vorhanden sei, grenze an das zu erwerbende Grundstück Art. fff. Zurzeit würden ungefähr 30 Pfauenziegen in Muttertierhaltung gehalten. Der Ziegenbestand werde aber weiter wachsen, da bei der Ortsbesichtigung einige Mutterziegen trächtig gewesen seien. C.________ und ihr Ehemann hätten die Absicht, die Mutterziegen zu melken und die Milch zu Ziegenkäse zu verarbeiten. Ausserdem möchten sie das Grundstück Art. fff zur Futtergewinnung und als Weidefläche für ihre Ziegen nutzen. C.________ wolle das zu erwerbende Objekt also selber bewirtschaften und erfülle die Anforderungen an die Selbstbewirtschaftung. C. Gegen diesen Entscheid erhoben A.________ und B.________ mit Eingabe vom 16. Juni 2022 Beschwerde an das Kantonsgericht. Sie stellen das Begehren, es sei der angefochtene Entscheid für nichtig zu erklären bzw. aufzuheben und C.________ die Bewilligung zum Erwerb der Grundstücke Art. fff und ggg zu verweigern. Eventualiter sei C.________ die Auflage zu erteilen und im Grundbuch anzumerken bzw. vorzumerken, dass sie der Behörde für Grundstückverkehr mindestens einmal pro Jahr einen Bericht des Amtes für Landwirtschaft über die tatsächliche Selbstbewirtschaftung einzureichen habe. Des weiteren stellen sie den Antrag, es sei eine öffentliche mündliche Gerichtsverhandlung mit Partei- und Zeugenbefragung durchzuführen. Die Beschwerdeführer rügen eine unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts und machen im Wesentlichen geltend, dass nur ungenügend abgeklärt worden sei, ob nicht ein Scheingeschäft vorliege und ob C.________ die zur Selbstbewirtschaftung notwendigen Eigenschaften aufweise. Der mit Verfügung vom 24. Juni 2022 einverlangte Kostenvorschuss von CHF 2'000.- wurde am 11. Juli 2022 geleistet. Am 5. August 2022 reichten die Beschwerdeführer weitere Unterlagen ins Recht.
Kantonsgericht KG Seite 4 von 16 In ihren Bemerkungen vom 13. September 2022 beantragt C.________ die Abweisung der Beschwerde, soweit auf diese überhaupt einzutreten sei. Auch die Vorinstanz schliesst in ihren Bemerkungen vom 12. Oktober 2022 auf eine Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. In ihrer Eingabe vom 17. November 2022 hält C.________ an ihrem Rechtsbegehren fest. Am 18. Januar 2023 reichten die Beschwerdeführer ihre Gegenbemerkungen ein, in welchen sie an ihren ursprünglichen Begehren festhielten. Des weiteren stellen sie den Antrag, es sei durch das angerufene Kantonsgericht eine einschlägige Strafanzeige bei der zuständigen Strafverfolgungsbehörde des Kantons Freiburg einzureichen, eventualiter den Beschwerdeführern eine Frist zur Einreichung einer Strafanzeige behördlich anzusetzen, und das Beschwerdeverfahren bis zum rechtskräftigen Strafurteil zu sistieren. Zudem beantragen sie, es sei ein parteiöffentlicher Augenschein auf den Grundstücken Art. fff und ggg durchzuführen und anlässlich dieses Augenscheins C.________ über die Art der Selbstbewirtschaftung zu befragen. In ihren Schlussbemerkungen vom 3. April 2023 hielten C.________ und die Vorinstanz an ihren jeweiligen Rechtsbegehren fest. Mit Schreiben vom 21. Juni 2023 erklärten die Beschwerdeführer, an ihrem Antrag auf Durchführung einer öffentlichen Verhandlung festzuhalten. Diese fand am 29. September 2023 in den Räumlichkeiten des Kantonsgerichts statt. D. Auf die weiteren Parteivorbringen und die eingereichten Unterlagen wird – soweit für die Entscheidfindung erforderlich – im Rahmen der Erwägungen eingegangen. Erwägungen 1. 1.1. Das Kantonsgericht ist zur Beurteilung der Beschwerde zuständig (Art. 88 und Art. 90 Abs. 1 Bst. f BGBB i.V.m. Art. 11 des kantonalen Ausführungsgesetzes vom 28. September 1993 zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht [AGBGBB; SGF 214.2.1] und Art. 114 Abs. 1 Bst. a des kantonalen Gesetzes vom 23. Mai 1991 über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; SGF 150.1]). Die Beschwerdefrist wurde eingehalten (Art. 79 Abs. 1 i.V.m. Art. 30 Abs. 1 Bst b VRG) und der Kostenvorschuss rechtzeitig bezahlt (Art. 128 VRG). 1.2. Es stellt sich die Frage, ob die Beschwerdeführer legitimiert sind, Beschwerde zu führen. Die Beschwerdeführer stellen sich auf den Standpunkt, sie seien Pächter des Grundstücks Art. fff und als solche ohne weiteres zur Beschwerdeführung legitimiert. Demgegenüber stellt C.________ das Bestehen eines Pachtvertrages mit den Beschwerdeführern und damit auch deren Beschwerdelegitimation in Frage. Es ergibt sich aus den Akten und ist auch nicht bestritten, dass zwischen dem Eigentümer und J.________ am 2. März 2010 ein schriftlicher Pachtvertrag abgeschlossen worden war. Es wurde eine Vertragsdauer von 6 Jahren (1. Januar 2010 bis 1. Januar 2016) und ein Pachtzins von jährlich CHF 1'600.- vereinbart. Auf dem schriftlichen Vertrag fehlen indes der Stempel und die Unterschrift
Kantonsgericht KG Seite 5 von 16 der Genehmigungsbehörde sowie die genaue Bezeichnung des verpachteten Grundstücks (Grundbuch-Nr.), vielmehr findet sich daselbst nur der Verweis auf ein Grundstück "K.________" mit einer Grundstücksfläche von 144 Aren (Vorakten Beilage 9). Da der Pachtvertrag vom Eigentümer zu den Akten gereicht worden war, nachdem er von der Vorinstanz dazu aufgewordert worden war, zusätzliche Angaben zur Bewirtschaftung der Grundstücke Art. fff und ggg zu machen und mitzuteilen, ob ein Pachtvertrag vorliege und ob dieser gekündigt sei (Schreiben vom 19. August 2021; Vorakten Beilage 8), muss davon ausgegangen werden, dass dieser Pachtvertrag (auch) die Grundstücke Art. fff und ggg, welche sich im Gebiet K.________ befinden, beschlägt. Etwas anderes wird von den Parteien denn auch nicht behauptet. Gemäss den massgebenden Bestimmungen des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht (LPG; SR 221.213.2) beträgt die erste Pachtdauer für landwirtschaftliche Gewerbe mindestens neun Jahre und für einzelne Grundstücke mindestens sechs Jahre (Art. 7 Abs. 1 LPG). Ist der Pachtvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und nicht ordnungsgemäss gekündigt worden oder auf bestimmte Zeit abgeschlossen und nach der vereinbarten Pachtdauer stillschweigend fortgesetzt worden, gilt er unverändert für jeweils weitere sechs Jahre (Art. 8 Abs. 1 LPG). Die Vereinbarung einer Fortsetzung auf kürzere Zeit ist nur gültig, wenn die Behörde sie bewilligt hat (Art. 8 Abs. 2 Satz 1 LPG). Eine kürzere Fortsetzung der Pachtdauer wird bewilligt, wenn persönliche oder wirtschaftliche Verhältnisse einer Partei oder andere sachliche Gründe die Verkürzung rechtfertigen. Wird die Bewilligung verweigert oder das Gesuch zu spät (mehr als drei Monate nach Beginn der Fortsetzung; vgl. Art. 8 Abs. 2 Satz 2 LPG) eingereicht, so gilt die gesetzliche Mindestpachtdauer (Art. 8 Abs. 3 i.V.m. Art. 7 Abs. 3 und 4 LPG). Aus den von den Beschwerdeführern zu den Akten gereichten Zahlungsbelegen betreffend Pachtzins (Beschwerdebeilagen 3a-d) lässt sich entnehmen, dass J.________ über den 1. Januar 2016 hinaus einen Pachtzins an den Eigentümer entrichtete. So überwies er mit Valuta vom 18. Dezember 2018 und der Bemerkung "Pachtzins" einen Betrag von CHF 1'400.- an den Eigentümer (Beschwerdebeilage 3b). Der Pachtvertrag vom 2. März 2010 wurde also offensichtlich (mit geänderten Konditionen, was den Pachtzins anbelangt) über die vereinbarte Vertragsdauer (1. Januar 2010 bis 1. Januar 2016) fortgesetzt. Per 1. Januar 2019 hat A.________ den landwirtschaftlichen Betrieb seines Vaters (J.________) übernommen (vgl. Erklärung vom 15. Dezember 2018; Beschwerdebeilage 9). Ob A.________ den Eigentümer über die Geschäftsübernahme informiert und schriftlich erklärt hat, die Grundstücke Art. fff und ggg pachtweise weiterbewirtschaften zu wollen (vgl. Art. 19 Abs 1 LPG) resp. ob die zu den Akten gereichte Erklärung vom 15. Dezember 2018 (Beschwerdebeilage 9) dem Eigentümer tatsächlich zugegangen ist, was dieser in seiner Eingabe vom 6. Oktober 2021 an die Vorinstanz bestreitet (vgl. Vorakten Beilage 9), sei dahingestellt. So erklärte der Eigentümer in besagtem Schreiben an die Vorinstanz auch, dass das "aktuelle Verhältnis mit den neuen Bauern [A.________ und B.________] seit etwa zwei Jahren [laufe], einen schriftlichen Vertrag [gebe] es aber nicht." Auch zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Schenkungsvertrages (6. April 2022) schien der Eigentümer davon ausgegangen zu sein, dass ein Pachtvertrag betreffend die Grundstücke Art. fff und ggg existiert, erklärte doch C.________ in diesem Vertrag ausdrücklich, den bestehenden Pachtvertrag mit A.________ mit sämtlichen Rechten und Pflichten rückwirkend per 1. Januar 2022 zu übernehmen resp. diesen infolge beabsichtigter künftiger Selbstbewirtschaftung zu kündigen sowie für sämtliche eventuell geltend gemachten Rechtsansprüche des Pächters persönlich aufzukommen, unter Schadloshaltung des Eigentümers (Schenkungsvertrag Ziff. 6; Vorakten Beilage 14). Ausserdem finden sich in den vorliegenden Akten zwei Zahlungsbelege, die die Bezahlung eines Pachtzinses (von CHF 1'400.-) von der Betriebsgemeinschaft A.________ und B.________ an den Eigentü-
Kantonsgericht KG Seite 6 von 16 mer belegen (so für das Jahr 2020 und für das Jahr 2021; Beschwerdebeilagen 3c und 3d). Auch der Pachtzins für das Jahr 2019 (CHF 1'400.-) wurde bereits von A.________ bezahlt (Beschwerdebeilage 3a), nachdem er für das Jahr 2018 (ebenfalls CHF 1'400.-) noch von J.________ geleistet worden war (Beschwerdebeilage 3b). Der Eigentümer wusste somit spätestens seit Dezember 2019 (Valuta vom 12. Dezember 2019; Beschwerdebeilage 3a), dass die verpachteten Grundstücke Art. fff und ggg nicht mehr von J.________, sondern von seinem Sohn (A.________) resp. der Betriebsgemeinschaft A.________ und B.________ bewirtschaftet werden. Indem er sich den Pachtzins zunächst von A.________ (2019) und hernach von der Betriebsgemeinschaft A.________ und B.________ (2020 und 2021; Beschwerdebeilagen 3c und 3d) bezahlen liess, ohne zu intervenieren, muss davon ausgegangen werden, dass er damit einverstanden war, den ursprünglich mit J.________ abgeschlossenen Pachtvertrag mit A.________ (ab 2019) resp. der Betriebsgemeinschaft A.________ und B.________ (ab 2020) weiterzuführen. A.________ und B.________ sind damit von Gesetzes wegen (vgl. Art. 19 Abs. 2 LPG) in den laufenden Pachtvertrag eingetreten. Als landwirtschaftliche Pächter sind die Beschwerdeführer gemäss Art. 83 Abs. 3 BGBB zur Beschwerde legitimiert. Sie müssen angesichts der beabsichtigten Selbstbewirtschaftung der Grundstücke durch C.________ mit der Auflösung des bestehenden Pachtvertrages rechnen (vgl. Schenkungsvertrag Ziff. 6, Vorakten Beilage 14; Kündigung vom 4. Juli 2022, Beschwerdeantwortbeilage 3; Schlichtungsgesuch vom 5. August 2022; Beilage zu act. 6), sind daher durch den angefochtenen Entscheid beschwert und haben ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung (Urteil BGer 2C_78/2018 vom 26. Juni 2018 E. 1.1 mit Verweis auf BGE 139 II 233 E. 5.2). 1.3. Auf die Beschwerde ist daher – soweit sie das Grundstück Art. fff beschlägt – einzutreten. 1.4. Nicht eingetreten kann indes auf die Beschwerde, soweit die Beschwerdeführer beantragen, es sei C.________ die Bewilligung zum Erwerb des Grundstücks Art. ggg zu verweigern. Da das Grundstück Art. ggg nicht dem BGBB unterstellt ist, hat die Vorinstanz C.________ mit dem angefochtenen Entscheid auch nicht die Bewilligung zum Erwerb desselben erteilt, sondern festgestellt, das der Erwerb dieses Grundstücks keiner Bewilligung bedürfe. Soweit also die Beschwerde auch das Grundstück Art. ggg beschlägt, ist darauf nicht einzutreten. Nicht eingetreten kann ausserdem auf den Antrag, es sei durch das angerufene Kantonsgericht eine einschlägige Strafanzeige bei der zuständigen Strafverfolgungsbehörde des Kantons Freiburg einzureichen, eventualiter den Beschwerdeführern eine Frist zur Einreichung einer Strafanzeige behördlich anzusetzen, und das Beschwerdeverfahren bis zum rechtskräftigen Strafurteil zu sistieren. Diese Anträge liegen weit ausserhalb des Streitgegenstandes, bei dem es einzig um die erteilte Bewilligung zum Erwerb des Grundstücks Art. ggg geht, und es ist nicht ersichtlich, inwieweit der Ausgang eines allfälligen Strafverfahrens rechtserhebliche neue Kenntnisse bringen könnte. 1.5. Mit der Beschwerde an das Kantonsgericht können die Verletzung des Rechts einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie die unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden. Die Rüge der Unangemessenheit ist vorliegend ausgeschlossen (Art. 77 und Art. 78 VRG). 2. 2.1. In formeller Hinsicht rügen die Beschwerdeführer eine Verletzung des rechtlichen Gehörs. Sie bringen diesbezüglich vor, dass ihnen der Schenkungsvertrag vom 6. April 2022 nicht bekannt sei und sie auch nichts von einem angeblich am 14. Januar 2022 durchgeführten Augenschein wüss-
Kantonsgericht KG Seite 7 von 16 ten. Ausserdem würden ihnen keine Beweismittel vorliegen, welche die Selbstbewirtschaftung durch C.________ zu beweisen vermögen. Gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 (BV; SR 101) haben die Parteien Anspruch auf rechtliches Gehör. Das rechtliche Gehör dient einerseits der Sachaufklärung, andererseits stellt es ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Entscheids dar, welcher in die Rechtsstellung einer Person eingreift. Dazu gehört insbesondere deren Recht, sich vor Erlass des in ihre Rechtsstellung eingreifenden Entscheids zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern, wenn dieses geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen (BGE 132 V 368 E. 3.1; 129 II 504 E. 2.2; 127 I 56 E. 2b; 127 III 578 E. 2c; 126 V 131 E. 2b). Das Recht, angehört zu werden, ist formeller Natur. Die Verletzung des rechtlichen Gehörs führt ungeachtet der Erfolgsaussichten der Beschwerde in der Sache selbst zur Aufhebung der angefochtenen Verfügung. Nach der Rechtsprechung kann eine – nicht besonders schwer wiegende – Verletzung des rechtlichen Gehörs als geheilt gelten, wenn die betroffene Person die Möglichkeit erhält, sich vor einer Beschwerdeinstanz zu äussern, die sowohl den Sachverhalt wie die Rechtslage frei überprüfen kann. Die Heilung eines – allfälligen – Mangels soll aber die Ausnahme bleiben (BGE 127 V 431 E. 3d/aa; 126 V 132 E. 2b mit Hinweisen). Vorliegend ist festzustellen, dass die Beschwerdeführer nicht in das vorinstanzliche Verfahren einbezogen wurden. Weder wurden sie dahingegend informiert, dass ein Gesuch um Erwerb des von ihnen gepachteten und bewirtschafteten Grundstücks bei der Vorinstanz eingegangen sei, noch wurde ihnen die Möglichkeit gegeben, sich zu diesem Gesuch und den in diesem Zusammenhang eingereichten und eingeholten Beweismitteln (namentlich dem Augenschein und dem Schenkungsvertrag) zu äussern. Vom Gesuchsverfahren erfuhren die Beschwerdeführer aktenkundig erstmals am 17. Mai 2022, als ihnen der Sitzungsentscheid vom 22. Februar 2022 per Einschreiben eröffnet wurde (vgl. Beschwerdebeilage 1). Da die Erwerbsbewilligung zu diesem Zeitpunkt aber bereits erteilt worden war, hatten sie nie die Möglichkeit, sich vor Erlass des auch in ihre Rechtsstellung eingreifenden Entscheids zur Sache zu äussern, ihrerseits Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern. Nichts desto trotz scheint eine Rückweisung im vorliegenden Fall nicht angebracht, insbesondere weil das Gericht über die volle Kognition verfügt und eine allfällige Verletzung des rechtlichen Gehörs als geheilt zu gelten hätte (Urteil BGer 1C_335/2022 vom 9. Mai 2023 E. 4.1 mit weiteren Hinweisen). Zudem hatten die Beschwerdeführer das Recht, die Akten, auf die sich die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid stützt, im vorliegenden Beschwerdeverfahren einzusehen (vgl. Art. 63 Abs. 1 VRG) und es wurde ihnen, im Hinblick auf die Vorbereitung der öffentlichen Verhandlung vom 29. September 2023, mit Schreiben vom 13. September 2023 das Protokoll des am 14. Januar 2022 durchgeführten Augenscheins zur Kenntnisnahme zugestellt (act. 42). Unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Verfahrensökonomie ist somit eine Gutheissung der Beschwerde aus rein formalen Gründen nicht gerechtfertigt, zumal – wie noch aufzuzeigen sein wird – der angefochtene Entscheid in materieller Hinsicht nicht zu beanstanden ist. 2.2. Ausserdem monieren die Beschwerdeführer, dass der angefochtene Sitzungsentscheid vom 22. Februar 2022 datiere, obschon der Schenkungsvertrag erst am 6. April 2022 beurkundet worden
Kantonsgericht KG Seite 8 von 16 sei, weshalb sich die Frage stelle, auf welcher Grundlage der Sitzungsentscheid überhaupt gefällt worden sei. Den vorliegenden Akten lässt sich entnehmen, dass am 22. Februar 2022 eine Kommissionssitzung stattgefunden hat, anlässlich welcher die Vorinstanz zum Schluss gekommen ist, dass C.________ die Anforderungen der Selbstbewirtschaftung erfülle (vgl. Vorakten Beilagen 13 und 15). Dies nachdem die Vorinstanz verschiedene Abklärungen getroffen und am 14. Januar 2022 einen Augenschein durchgeführt hatte (vgl. Vorakten Beilagen 3-8 und 12). Die Bewilligung für den Erwerb des Grundstücks Art. fff konnte ihr aber zu diesem Zeitpunkt noch nicht erteilt werden. Vielmehr wurde C.________ mit Schreiben vom 10. März 2022 aufgefordert, der Vorinstanz eine Kopie des verurkundeten Vertrags zukommen zu lassen. Die Erwerbsbewilligung könne erst nach Zustellung des entsprechenden Kaufvertrages erteilt werden (vgl. Vorakten Beilage 13). Die Bewilligung für den Erwerb des Grundstücks Art. fff wurde C.________ also – entgegen den Behauptungen der Beschwerdeführer – nicht bereits am 22. Februar 2022 erteilt, sondern erst nachdem sie den am 6. April 2022 abgeschlossenen und notariell beglaubigten Schenkungsvertrag bei der Vorinstanz eingereicht hatte (vgl. Vorakten Beilage 14) und sich diese versichern konnte, dass nebst der Voraussetzung der Selbstbewirtschaftung auch jene des höchstzulässigen Preises erfüllt ist. Zwar ist der angefochtene Entscheid mit "Sitzungsentscheid vom 22. Februar 2022" betitelt, mit dem Zusatz "mitgeteilt am 6. Mai 2022" bringt die Vorinstanz aber zum Ausdruck, dass die Bewilligung nicht bereits am 22. Februar 2022 erteilt wurde, sondern erst am 6. Mai 2022, nachdem C.________ den dem Gesuch zugrunde liegenden Vertrag zu den Akten gereicht hatte und die Vorinstanz im Besitze sämtlicher benötigter Unterlagen war. Diese Praxis der Vorinstanz zielt darauf ab zu vermeiden, dass (Kauf-) Verträge abgeschlossen werden, welche anschliessend nicht bewilligt werden können, und so unnötige Kosten entstehen (Schlussbemerkungen der Vorinstanz; act. 30). Dagegen ist nichts einzuwenden. Kommt hinzu, dass der Vorinstanz zum Zeitpunkt der Kommissionssitzung vom 22. Februar 2022 der Erwerbsgrund (Schenkung) bereits bekannt war, ergibt sich dieser doch aus dem Gesuch vom 5. Juli 2021 sowie den beigelegten Unterlagen (vgl. Vorakten Beilage 1). Die Vorinstanz verfügte also bereits zum Zeitpunkt der Kommissionssitzung vom 22. Februar 2022 über sämtliche relevanten Elemente, um das Gesuch von C.________ beurteilen zu können. Diese mussten von ihr nur noch nachträglich rechtsgenüglich nachgewiesen werden. 3. In materieller Hinsicht bringen die Beschwerdeführer vor, die Vorinstanz habe C.________ zu Unrecht die Bewilligung zum Erwerb des Grundstücks Art. fff erteilt. Namentlich seien die Voraussetzungen des nicht übersetzten Preises sowie der Selbstbewirtschaftung nicht gegeben (vgl. Art. 63 Abs. 1 Bst. a und b BGBB). 3.1. Ziel der Bewilligungspflicht ist es, mittels Überprüfung des Verpflichtungsgeschäfts durch eine Verwaltungsbehörde ("Bewilligungsbehörde") sicherzustellen, dass die von den Parteien beabsichtigte Eigentumsübertragung bzw. ein ihr wirtschaftlich gleichkommendes Rechtsgeschäft mit den Zielsetzungen des bäuerlichen Bodenrechts in Einklang steht. Im Vordergrund steht die eigentumspolitisch begründete Durchsetzung des Selbstbewirtschafterprinzips (Art. 63 Abs. 1 Bst. a BGBB). Dem Selbstbewirtschafterprinzip tritt die Preisgrenze im Sinne von Art. 63 Abs. 1 Bst. b i.V.m. Art. 66 BGBB zur Seite als Instrument der Missbrauchsgesetzgebung, welche zwar einen Preisansteig zulässt, aber immerhin ein unkontrolliertes Ansteigen der bezahlten Bodenpreise verhindern soll (STALDER in Büsser et al., Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht, 2. Auflage 2011, Vorbemerkungen zu den Art. 61-69 N. 8 f.).
Kantonsgericht KG Seite 9 von 16 3.2. Mit der Erteilung der Bewilligung bringt die Behörde zum Ausdruck, dass dem konkreten Erwerbsgeschäft keine öffentlich-rechtlichen Hindernisse entgegenstehen. Vor der Erteilung der Bewilligung befindet sich das zwischen den Parteien abgeschlossene, aber noch nicht bewilligte Rechtsgeschäft in einem Schwebezustand: Auf der einen Seite haben die Vertragsparteien alles in ihrer Macht Stehende getan, um den Eigentumsübergang zu bewirken; auf der anderen Seite reicht der abgeschlossene Vertrag aufgrund von Art. 81 Abs. 1 BGBB nicht aus, um eben diesen Eigentumsübergang auszulösen. Das schwebend unwirksame Rechtsgeschft zeitigt zwar unter den Vertragsparteien Bindungswirkungen nach Treu und Glauben und hat auch Rechtswirkungen gegenüber Dritten, namentlich die Auslösung von Vorkaufsrechten, führt aber bis zum Vorliegen der Bewilligung zu keinem durchsetzbaren Erfüllungsansprüch des Erwerbers auf den Erwerb von Eigentum mittels Grundbucheintrag. Die Bewilligungspflicht beschränkt mithin die Fähigkeit der Privatrechtsparteien, durch Willlenserklärungen eine Veränderung im Bestand subjektiger Rechte eintreten zu lassen, also ihre Vertragsfähigkeit als Form der Handlungsfähigkeit. Die Erteilung der Bewilligung füllt diese Lücke aus, indem das aus privatrechtlicher Sicht gültige Erwerbsgeschäft nun vollgültig und zusammen mit der Bewilligung zum tauglichen Rechtsgrundausweis für den Grundbucheintrag wird (vgl. Art. 18 der Grundbuchverordnung vom 23. September 2011 [GBV; SR 211.432.1]) und damit einen durchsetzbaren Anspruch auf Vertragserfüllung bewirkt; hierin liegt die positive Gestaltungswirkung der Verfügung (STALDER, Vorbemerkungen zu den Art. 61-69 N. 16 ff.). Grundsätzlich nicht zu prüfen hat die Bewilligungsbehörde das Vorliegen zivilrechtlicher Fragen wie etwa die Handlungsfähigkeit der Parteien im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses oder das Vorliegen von Willens-, Sach- oder Rechtsmängeln. Solche Mängel werden durch eine erteilte Bewilligung in keiner Weise berührt und damit insbesondere auch nicht etwa geheilt. Auch nach erteilter Bewilligung und nach erfolgtem Grundbucheintrag ist das Geschäft mithin immer noch den privatrechtlichen Anfechungsmöglichkeiten durch die Parteien ausgesetzt und unterliegt den kaufrechtlichen Mängelrechten (STALDER, Vorbemerkungen zu den Art. 61-69 N. 20). 3.3. Die Bewilligung setzt u.a. voraus, dass der Erwerbende Selbstbewirtschafter ist (Art. 63 Abs. 1 Bst. a BGBB e contrario), sofern kein Grund für eine Ausnahme vom Prinzip der Selbstbewirtschaftung vorliegt (Art. 64 Abs. 1 BGBB). Selbstbewirtschafter ist, wer den landwirtschaftlichen Boden selber bearbeitet und, wenn es sich um ein landwirtschaftliches Gewerbe handelt, dieses zudem persönlich leitet (Art. 9 Abs. 1 BGBB). Auf die Bewilligung besteht ein Rechtsanspruch, sofern keiner der in Art. 63 Abs. 1 BGBB abschliessend genannten Verweigerungsgründe vorliegt (Art. 61 Abs. 2 BGBB; Urteil BGer 2C_20/2021 und 2C_21/2021 vom 19. November 2021 E. 4.1 mit Hinweisen). Den Boden selber bearbeiten heisst, über die Betriebsleitung hinaus selber betriebliche Arbeiten zu verrichten. Man denkt dabei an Bodenbearbeitung, Saat, Kulturpflege und Ernte. Selbstverständlich gehören dazu auch alle Arbeiten in der Tierhaltung, insbesondere die Stallarbeit und die Verwertung der eigenen Produktion, soweit diese landesüblich oder durch betriebliche Einrichtungen vorgegeben ist. Ebenfalls zur Betriebsarbeit gehören die Führung der Buchhaltung und sämtliche administrativen Arbeiten wie zum Beispiel das Ausfüllen von Formularen (HOFER in Büsser et al., Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht, 2. Auflage 2011, Art. 9 N. 17). Die Mitarbeit und die Fähigkeiten des Ehegatten oder der Ehegattin werden seit jeher berücksichtigt, wenn es darum geht, ob jemand Selbstbewirtschafter ist oder nicht. Sie ist Bestandteil des Konzepts der Selbstbewirtschaftung, was schon im Begriff Familienbetrieb in den Zielsetzungen des BGBB
Kantonsgericht KG Seite 10 von 16 (Art. 1 Abs. 1 Bst. a BGBB) zum Ausdruck kommt. Ihre Mitarbeit gehört zum Umfang der vom Selbstbewirtschafter und seiner Familie zu leistenden Arbeit (HOFER, Art. 9 N. 18a). In grösseren Betrieben, deren Arbeitsbedarf die Arbeitskraft einer Familie übersteigt, arbeitet der Selbstbewirtschafter zur Hauptsache im Landwirtschaftsbetrieb. Er muss bereit sein, einen ausserlandwirtschaftlichen Haupterwerb aufzugeben; eine nebenberufliche Tätigkeit ausserhalb des Betriebes ist jedoch nicht ausgeschlossen. In kleineren Betrieben werden in der Regel keine Angestellten beschäftigt. Dagegen können Ehegatte oder Ehegattin und andere Familienmitglieder in hohem Mass mitarbeiten. Der Betriebsleiter kann nach landesüblicher Vorstellung einem ausserbetrieblichen Haupterwerb nachgehen, der jedoch nicht seine ganze Arbeitskraft in Anspruch nimmt. Er ist Selbstbewirtschafter, solange er mindestens die Hälfte der betrieblichen Arbeit verrichtet (HOFER, Art. 9 N. 20). 3.4. Vorausgesetzt wird zudem die Eignung zur Selbstbewirtschaftung, wobei dieser Begriff eng mit jenem der Selbstbewirtschaftung verbunden ist. Geeignet ist, wer die Fähigkeiten besitzt, die nach landesüblicher Vorstellung notwendig sind, um den landwirtschaftlichen Boden selber zu bearbeiten und ein landwirtschaftliches Gewerbe persönlich zu leiten (Art. 9 Abs. 2 BGBB). Das Gericht hat in Gesamtwürdigung aller Tatsachen die Überzeugung zu gewinnen, es sei wahrscheinlich, dass sich der potentielle Selbstbewirtschafter auf dem Heimwesen behaupten und den Betrieb sachgerecht führen könne. An diese Prognose und Wertung dürfen nicht allzu strenge Massstäbe gelegt werden. Es muss nicht absolut sicher und undiskutabel, sondern bloss wahrscheinlich sein, dass sich der Interessent als selbstständiger Bewirtschafter eines landwirtschaftlichen Betriebs von der Grösse und Art des streitgegenständlichen bewähren werde, wobei auch die Eignung der Ehegatten einbezogen werden kann (BGE 110 II 488 E. 5; Urteil BGer 2C_539/2014 vom 23. Oktober 2014 E. 7.2.1). Es geht dabei trotz der analogen Begriffe nicht um das zivilprozessrechtliche Beweismass (vgl. hierzu BGE 140 III 610 E. 4.1). Der Bewerber hat alle Tatsachen nachzuweisen, aufgrund derer das Gericht die Eignung zur Selbstbewirtschaftung beurteilt (vgl. BGE 110 II 488 E. 5). Es geht vielmehr spezifisch für die Selbstbewirtschaftung um die Rechtsfrage, wie hoch die Aussicht, dass sich ein Bewerber am zu bewirtschafteten Objekt bewähren wird, sein muss, damit er als zur Selbstbewirtschaftung geeignet eingestuft werden kann. Umschrieben wird das Mass der an die Eignung des Bewerbers zu stellenden Anforderungen (BGE 110 II 488 E. 5; 107 II 30 E. 2 mit Hinweisen; vgl. zum Ganzen auch Urteile BGer 4A_260/2019 vom 23. Oktober 2019 E. 2.2 und 4A_239/2019 vom 27. August 2019 E. 2.2.1.1.1, je mit weiteren Hinweisen). 3.5. Das bäuerliche Bodenrecht schafft kein ausschliessliches Standesrecht für Landwirte. Für die Selbstbewirtschaftung einzelner landwirtschaftlicher Grundstücke ist also nicht nur geeignet, wer eine landwirtschaftliche Schule besucht hat, vielmehr genügt es, dass die betreffende Person eine entsprechende landwirtschaftliche Tätigkeit schon bisher ausgeübt oder sich zumindest intensiv darauf vorbereitet hat. Entsprechend wird gefordert, dass die Person eine im Hinblick auf das streitgegenständliche landwirtschaftliche Grundstück adäquate Ausbildung hat, um dieses zu bewirtschaften, oder eine fachgerechte Bewirtschaftung eines vergleichbaren landwirtschaftlichen Grundstücks nachweisen kann (Urteile BGer 4A_260/2019 vom 23. Oktober 2019 E. 2.3 und 4A_239/2019 vom 27. August 2019 E. 2.2.1.1.2 je mit Hinweisen). Die Anforderungen an die Ausbildung sind bei einem Grundstück weniger breit als bei einem Gewerbe. Die vollständige landwirtschaftliche Ausbildung, die für ein Gewerbe verlangt wird, ist bei einem Grundstück in der Regel nicht erforderlich. So hat das Bundesgericht im Urteil 5A.9/2001 vom 30. Juli 2010 festgehalten, ein Hobbybauer soll ein Grundstück kaufen können, um darauf Schafe weiden zu lassen. Hier muss sich der Ansprecher vor allem über die notwendigen Kenntnisse in der Tierhaltung ausweisen und darlegen, dass er weiss, wie viele Tiere das Grundstück tragen kann.
Kantonsgericht KG Seite 11 von 16 Auch wenn es sich um relativ grosse Flächen handelt, muss noch nicht eine vollständige Ausbildung vorliegen (HOFER, Art. 9 N. 24 und 29a). 3.6. Als landwirtschaftliche Nutzung gilt auch die Haltung von Pensions- und Sportpferden, sofern sie auf betriebseigener Futterbasis beruht (Urteil BGer 2C_534/2007 vom 29. Februar 2008 E. 3.2, mit Hinweis auf die Botschaft des Bundesrates vom 26. Juni 1996 zur Reform der Agrarpolitik 2002 [BBl 1996 IV 85], wobei hier generell gesagt wird, grundlegender Prozess in der Landwirtschaft sei die Gewinnung organischer Substanz durch die Photosynthese mit Tageslicht; auch die Tierhaltung beruhe [generell] auf diesem Vorgang, sei doch auch das Tierfutter direkt oder indirekt pflanzlichen Ursprungs). Wer Pferde hält und für diese Raufutter produziert, ist deshalb Selbstbewirtschafter, wenn er die anfallenden Arbeiten für die Futtergewinnung selber ausführt (vgl. Urteil BGer 2C_855/2008 vom 24. Juni 2010 E. 2.1 mit weiteren Hinweisen). Sofern die Fläche für die ganzjährige Fütterung ausreicht, gehört dazu auch die Gewinnung und Konservierung des Winterfutters. Bei kleineren Flächen ist auch schon das weiden lassen der Tiere eine landwirtschafltliche Nutzung, die als Selbstbewirtschaftung gilt. Für den Erwerb eines Grundstücks im Hinblick auf die Pferdehaltung sind die entsprechenden Kenntnisse erforderlich (HOFER, Art. 9 N. 30). 3.7. Zur Vermeidung von Rechtsumgehungen sind freilich hohe Anforderungen an die Selbstbewirtschaftung einzelner landwirtschaftlicher Grundstücke zu stellen. Zum einen muss der Wille zur Selbstbewirtschaftung einwandfrei vorliegen. Zum andern muss der Erwerber praktisch alle auf dem Grundstück anfallenden Arbeiten selber erledigen, soweit diese bei landesüblicher Bewirtschaftung auch auf einem Gewerbe durch eigene Arbeitskräfte erledigt werden. Selbstverständlich sind aber die Anforderungen an die Ausbildung bei einem Grundstück weniger hoch als bei einem Gewerbe (STALDER, Art. 63 N. 6). Für den Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken und Gewerben muss die Eignung im Moment, in dem die Bewilligung erteilt werden soll, vollständig vorhanden sein. Sie kann nicht durch Auflagen oder Bedingungen ersetzt werden. Die objektiven Voraussetzungen müssen bei der Einreichung des Gesuchs erfüllt sein (HOFER, Art. 9 N. 31c). Nur wer spätestens im Moment, in dem die Bewilligung erteilt werden muss, über die entsprechende Ausbildung oder die entsprechenden praktischen Kenntnisse verfügt, ist nicht vom Verweigerungsgrund in Art. 63 Abs. 1 Bst. a BGBB betroffen (Urteil BGer 5A.9/2001 vom 30. Juli 2001 E. 4b mit Hinweisen). 4. In Zusammenhang mit der erteilten Erwerbsbewilligung machen die Beschwerdeführer einerseits geltend, es sei nur ungenügend abgeklärt worden, ob ein Kaufpreis als Gegenleistung für die Übertragung des Eigentums an den Grundstücken Art. fff und ggg vereinbart bzw. bezahlt worden sei, und stellen sich auf den Standpunkt, dass ein Scheingeschäft vorliege, da der zwischen dem Eigentümer und C.________ abgeschlossene und zu den Akten gereichte Schenkungsvertrag vom 6. April 2022 nicht der Realität entspreche, was von dieser bestritten wird. Das Gericht stellt fest, dass die von den Beschwerdeführern in diesem Zusammenhang vorgebrachten Behauptungen und Mutmassungen im vorliegenden Verfahren nicht relevant sind. Weder ist entscheidend, welcher Glaubensgemeinschaft die Vertragsparteien angehören, noch unter welchen konkreten Umständen der Schenkungsvertrag zustande gekommen ist, ob davor bereits zwischen dem Eigentümer und den Beschwerdeführern Vertragsverhandlungen betreffend den Erwerb der Grundstücke Art. fff und ggg stattgefunden haben, ob die Beschwerdeführer vorkaufsberechtigt sind, ob der der Vorinstanz vorgelegte Schenkungsvertrag zwischen dem Eigentümer und C.________ nichtig ist und ob der Pachtvertrag von C.________ rechtzeitig gekündigt wurde. Nachdem
Kantonsgericht KG Seite 12 von 16 C.________ den ihrem Gesuch zugrunde liegenden Vertrag zu den Akten gereicht hatte und dieser notariell beglaubigte Vertrag – entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer – auch nicht offensichtlich nichtig ist, beschränkte sich die Vorinstanz zu Recht darauf zu prüfen, ob diesem konkreten Erwerbsgeschäft (der beurkundeten Schenkung) öffentlich-rechtliche Hindernisse entgegenstehen. Allfällige zivilrechtliche Fragen (wie die vorgenannten) sind im Bewilligungsverfahren weder zu prüfen noch zu beantworten, zumal allfällige entsprechende Hindernisse durch die erteilte Bewilligung in keiner Weise berührt und damit auch nicht geheilt werden (vgl. auch hierzu bereits vorstehende E. 3.2). Diese Fragen werden in dem durch die Beschwerdeführer bereits eingeleiteten Zivilverfahren (vgl. Schlichtungsgesuch vom 5. August 2022; Beilage zu act. 6) zu beantworten sein. 5. Andererseits stellen sich die Beschwerdeführer auf den Standpunkt, dass C.________ die zur Selbstbewirtschaftung notwendigen Eigenschaften fehlen würden. 5.1. Den vorliegenden Akten lässt sich entnehmen, dass C.________ und ihr Ehemann das Grundstück Art. hhh im Jahr 2018 erworben und nach dem Erwerb umfangreiche Sanierungsarbeiten sowohl am Wohn- wie auch am Ökonomieteil vorgenommen haben. Unter anderem wurde ein Stall für 28 Milchziegen in Anbindehaltung und im Aussenbereich in einem Folientunnel ein Nachzuchtstall für Jungziegen eingerichtet. Im Ökonomieteil wurde des weiteren eine kleine Werkstatt eingerichtet, wo die für die Bewirtschaftung des Betriebs notwendigen Maschinen instand gestellt werden können (Rapport über den Augenschein vom 14. Januar 2022; Vorakten Beilage 12). Seit dem Jahr 2019 halten C.________ und ihr Ehemann Ziegen (Pfauenziegen) auf ihrem Grundstück. Zum Zeitpunkt des Augenscheins (14. Januar 2022) befanden sich insgesamt 30 Ziegen auf dem Hof, davon 11 Jungziegen, zum Zeitpunkt der letzten Kontrolle durch das Veterinäramt (am 22. September 2023) waren es 23 Ziegen (davon 1 Bock), 9 Kanichen, 5 Hühner und 2 Esel (vgl. den anlässlich der öffentlichen Verhandlung zu den Akten gelegten Rapport). Neben der kleinen Betriebsfläche um den Gebäudekomplex (Grundstück Art. hhh) werden mit diesen Tieren schwer zugängliche und steile landwirtschaftliche Nutzflächen oder Sömmerungsweiden bestossen und in Zusammenarbeit mit einem Nachbarn (L.________) Dürrfutter bereitet und teilweise auf dem Heustock über dem Ziegenstall in Rundballen gelagert. Zum Zeitpunkt des Augenscheins wurden die Milchziegen nicht gemolken, sondern als Muttertiere gehalten (Rapport über den Augenschein vom 14. Januar 2022; Vorakten Beilage 12). Anlässlich der öffentlichen Verhandlung vom 29. September 2023 führten beide Parteien übereinstimmend aus, dass auf dem Betrieb zwischenzeitlich Ziegenkäse hergestellt und im Dorfladen verkauft worden sei. Aufgrund von hygienischen Unregelmässigkeiten sei der Käseverkauf momentan aber eingestellt. C.________ und ihr Ehemann beabsichtigen, den Ziegenbestand zu erweitern. Sie geben an, der Erwerb der Grundstücke Art. fff und ggg würde es ihnen erlauben, die Ziegen im Frühjahr und Herbst rund um ihr Haus zu behalten. Im Sommer würden die Ziegen – wie bis anhin – bei Landwirten mit schlecht zugänglichen Nutzflächen (wie Wald oder Lawinenzug) platziert, was ihnen erlauben würde, im Sommer für Winterfutter zu sorgen (heuen). Gemäss eigenen Angaben besitzen sie die dafür erforderlichen Fahr- und Werkzeuge (Gesuch vom 5. Juli 2021; Vorakten Beilage 1). 5.2. Auch wenn hier nur einseitige Aussagen von C.________ zur beabsichtigten Nutzung des von ihr erworbenen Grundstücks Art. fff vorliegen, so gibt es keinen Grund, an ihrem Willen und an ihren Fähigkeiten zur Selbstbewirtschaftung zu zweifeln. Nicht nur hält C.________ bereits seit knapp fünf Jahren auf ihrem eigenen Grundstück mehrere Ziegen, was klar dafür spricht, dass sie – in ihrer konkreten familiären Situation mit einem invaliden Ehemann und fünf Kindern– nicht nur
Kantonsgericht KG Seite 13 von 16 willens, sondern durchaus auch in der Lage ist, sich in dieser Tätigkeit zu behaupten und den Betrieb sachgerecht zu führen. Entsprechende Hinweise, dass dem nicht so wäre, finden sich in den vorliegenden Akten nicht (vgl. namentlich den zu den Akten gereichten Bericht des Veterinäramtes vom 22. September 2023, der mit Ausnahme, dass die beiden Esel nicht in der Tierverkehrsdatenbank TVD registiert sind, keine Beanstandungen formuliert). Dass C.________ die anfallenden Arbeiten nicht alle selber ausführt, ändert daran nichts, ist doch nichts dagegen einzuwenden, dass auch ihr Ehemann regelmässig auf dem Betrieb mithilft (vgl. hierzu vorstehende E. 3.3). In diesem Zusammenhang sei auch erwähnt, dass C.________ das Grundstück Art. fff erworben (geschenkt erhalten) hat und ihr die Bewilligung zum Erwerb desselben erteilt wurde, und nicht ihrem Ehemann. Insoweit die Beschwerdeführer sich auf den Standpunkt stellen, der Ehemann sei mit seinen gesundheitlichen Beschwerden nicht in der Lage, den Betrieb zu führen oder darauf mitzuhelfen, zielen diese (nicht substantiierten) Behauptungen an der Sache vorbei. Ebenfalls nicht von entscheidender Relevanz ist, dass C.________ bei der Dürrfutterbereitung Hilfe von ihrem Nachbarn (L.________) erhält. Es wurde bereits erwähnt, dass Selbstbewirtschafter ist, wer den landwirtschaftlichen Boden selber bearbeitet. Den Boden selber bearbeiten heisst, über die Betriebsleitung hinaus selber betriebliche Arbeiten zu verrichten. Dazu gehören insbesondere auch alle Arbeiten in der Tierhaltung, insbesondere die Stallarbeit und die Verwertung der eigenen Produktion, soweit diese landesüblich oder durch betriebliche Einrichtungen vorgegeben ist. Ebenfalls zur Betriebsarbeit gehören die Führung der Buchhaltung und sämtliche administrativen Arbeiten wie zum Beispiel das Ausfüllen von Formularen (vgl. vorstehende E. 3.3). Die Dürrfutterbereitung ist also nur ein Teil der anfallenden Arbeiten und kann nicht isoliert betrachtet werden. So kann C.________ nicht alleine deshalb, weil sie bei der Dürrfutterbereitung die Hilfe eines Nachbarn in Anspruch nimmt, während sie alle anderen Arbeiten auf dem Betrieb selber (resp. zusammen mit ihrem Ehemann) zu erledigen vermag, die Eignung und Fähigkeit zur Selbstbewirtschaftung abgesprochen werden. Kommt hinzu, dass es nicht erforderlich ist, dass der Selbstbewirtschafter sämtliche Arbeiten auf seinem Betrieb selber ausführt. So ist es zulässig, wenn er – neben der Mithilfe von Familienmitgliedern – auch auf ausserfamiliäre Kräfte in untergeordnetem Mass zurückgreift (HOFER, Art. 9 Rz. 30 am Ende). Dass die Familie Angestellte hat oder regelmässig die Hilfe Dritter benötigt, ist nicht aktenkundig und wird von den Beschwerdeführern nicht behauptet. Auch verhält es sich nicht so, dass C.________ einer ausserhäuslichen Erwerbstätigkeit nachgeht und die zu Hause und auf dem Hof anfallenden Arbeiten an ihren Ehemann und Dritte delegiert. Zum Begriff der Futtergewinnung ist zu ergänzen, dass bei kleineren Flàchen schon das weiden lassen der Tiere eine landwirtschaftliche Nutzung darstellt, die als Selbstbewirtschaftung gilt. Sofern die Fläche für die ganzjährige Fütterung ausreicht, gehört dazu auch die Gewinnung und Konservierung des Winterfutters (HOFER, Art. 9 Rz. 30). Des Weiteren muss der Selbstbewirtschafter auch nicht zwingend Eigentümer sämtlicher erforderlicher Maschinen und Geräte sein; wenn er im nötigen Umfang darüber verfügen kann, erscheint dies als ausreichend (HOFER, Art. 9 Rz. 30 am Ende). Dies ist vorliegend ganz offensichtlich der Fall. Bleibt darauf hinzuweisen, dass von C.________ nicht verlangt werden kann, dass sie bereits zum jetzigen Zeitpunkt, da der Schenkungsvertrag vor Zivilgericht und die erteilte Bewilligung zum Erwerb des Grundstücks Art. fff vor Kantonsgericht angefochten ist, über die benötigten Maschinen zur Dürrfutterbereitung verfügt. Solche Investitionen rechtfertigen sich frühestens dann, wenn C.________ die betroffenen Grundstücke zu Eigentum erworben hat und tatsächlich selber bewirtschaftet, wobei es ihr auch dann freisteht, weiterhin die Gerätschaften ihres Nachbarn zu benutzen, sofern ihr diese immer noch zur Verfügung stehen.
Kantonsgericht KG Seite 14 von 16 Bleibt zu erwähnen, dass die Beschwerdeführer auch aus dem von ihnen mehrfach angerufenen Urteil BGer 2C_855/2008 vom 11. Dezember 2009 nichts zu ihren Gunsten ableiten können. Vielmehr ist festzustellen, dass das Bundesgericht hier einen Fall zu beurteilen hatte, der mit dem vorliegenden eine gewisse Ähnlichkeit aufweist, und dass sich auch HOFER in Art. 9 Rz. 30 zur Hauptsache auf dieses Urteil bezieht. So erwog das Bundesgericht in E. 3.2 namentlich was folgt: "Die Beschwerdegegnerin hält auf der Nachbarparzelle des zu erwerbenden Grundstücks bereits heute Pferde auf eigener Futterbasis. Dass ihr Ehemann hierbei mithilft und auch selbst über gewisse Kenntnisse verfügt, darf unter dem Gesichtspunkt der Selbstbewirtschaftung durchaus zu ihren Gunsten berücksichtigt werden. […] Grundsätzlich zulässig ist sodann auch der Einsatz von ausserfamiliären Kräften in untergeordnetem Mass. […] Im Übrigen muss ein Selbstbewirtschafter nicht zwingend Eigentümer sämtlicher erforderlicher Maschinen und Geräte sein; wenn er im nötigen Umfang darüber verfügen kann, erscheint dies als ausreichend." Vor diesem Hintergrund können C.________ die notwendigen Kenntnisse in der Ziegenhaltung nicht abgesprochen werden, weshalb es keinen plausiblen Grund gibt davon auszugehen, dass sie sich nicht auch in Zukunft behaupten und bewähren resp. ihren Betrieb sachgerecht führen wird. 5.3. Zwar verfügt C.________ über keinen Berufsabschluss als Landwirtin EFZ; ein solcher Berufsabschluss ist aber auch nicht notwendig, da das bäuerliche Bodenrecht kein ausschliessliches Standesrecht für Landwirte schafft. Sie verfügt aber aktenkundig über den Sachkundenachweis nach Art. 31 Abs. 4 Bst. a i.V.m. Art. 198 der Tierschutzverordnung vom 23. April 2008 (TSchV; SR 455.1), der sie berechtigt, mehr als zehn Ziegen zu halten (Beschwerdeantwortbeilagen 4 und 7). Ausserdem konnte sie zwei Bestätigungen zu den Akten reichen, die sie ermächtigen, auf ihrem Betrieb autonom und unter Schmerzausschaltung Lämmer zu kastrieren (Beschwerdeantwortbeilagen 5 und 6). C.________ hat also ihre in den letzten Jahren erworbenen, praktischen Fachkenntnisse noch vertieft und erweitert und verfügt nun auch über einen von der zuständigen Fachbehörde (Beratungs- und Gesundheitsdienst für Kleinwiederkäuer BGK) erteilten Nachweis, der ihre Sachkunde bestätigt. An dieser Stelle sei auch nochmals auf den Rapport des Veterinäramtes vom 22. September 2023 verwiesen, der keine Beanstandungen in der Tierhaltung zu Tage brachte. 5.4. Bleibt zu erwähnen, dass sich die Vorinstanz anlässlich des Augenscheins vom 14. Januar 2022 von den vorhandenen Einrichtungen und der Eignung zur Selbstbewirtschaftung von C.________ überzeugen konnte; der entsprechende Rapport findet sich in den Vorakten (Vorakten Beilage 12). Offenbar deutete nichts daraufhin, dass C.________ nicht über die notwendigen Kenntnisse und den erforderlichen Willen zur Selbstbewirtschaftung der zu erwerbenden Grundstücke verfügt. Konkrete Anhaltspunkte, dass dem nicht so sei, sind denn auch nicht ersichtlich. Namentlich kann daraus, dass vom Förster der Gemeinde beobachtet worden sei, dass auf dem Betrieb von C.________ Kontrollen durchgeführt worden seien (Beschwerde S. 10), nichts Entsprechendes abgeleitet werden, zumal alleine aus der Tatsache, dass Kontrollen stattfinden, nichts darüber ausgesagt wird, dass anlässlich dieser Kontrollen irgendwelche Auffälligkeiten festgestellt werden konnten (vgl.exemplarisch dazu den Rapport des Veterinäramtes vom 22. September 2023). 5.5. Nach dem Gesagten kommt das Gericht zum Schluss, dass C.________ sowohl über den Willen als auch die notwendigen Eigenschaften verfügt, das von ihr erworbene Grundstück Art. fff selber zu bewirtschaften. Da sie seit knapp fünf Jahren die Tätigkeit, die sie auch auf dem Grundstück Art. fff auszuüben gedenkt, auf ihrem eigenen Grundstück Art. hhh ausführt und über einen Sachkundenachweis der zuständigen Fachbehörde verfügt, kann – in antizipierter Beweiswürdigung
Kantonsgericht KG Seite 15 von 16 (BGE 134 I 140 E. 5.3) – auf die beantragte persönliche Befragung der Parteien, die Einvernahme von Zeugen und den Augenschein verzichtet werden, sind doch von diesen Beweisabnahmen keine neuen (relevanten) Erkenntnisse zu erwarten. Aus dem gleichen Grund wird auch auf die beantragte Edition von zusätzlichen Unterlagen (GELAN- Auszug, SAK Berechnung) verzichtet. 6. Damit ist zusammenfassend festzustellen, dass im vorliegenden Fall die beiden Voraussetzungen der Selbstbewirtschaftung (Art. 63 Abs. 1 Bst. a BGBB) und des nicht übersetzten Preises (Art. 63 Abs. 1 Bst. b BGBB) erfüllt sind, weshalb die Vorinstanz C.________ die Bewilligung zum Erwerb des Grundstücks Art. fff zu Recht erteilt und auf die Formulierung von Bedingungen und Auflagen verzichtet hat. 7. Damit ist die Beschwerde vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist, und der angefochtene Entscheid der Vorinstanz vom 22. Februar 2022 zu bestätigen. 8. 8.1. Die Gerichtskosten, die auf CHF 2'000.- festgelegt werden, sind dem Verfahrensausgang entsprechend den Beschwerdeführern aufzuerlegen und mit dem geleisteten Kostenvorschuss zu verrechnen (Art. 131 VRG; Art. 1 f. des kantonalen Tarifs vom 17. Dezember 1991 der Verfahrenskosten und Entschädigungen in der Verwaltungsjustiz [Tarif VJ; SGF 150.12]). 8.2. Da C.________ mit ihren Anträgen obsiegt, hat sie Anspruch auf eine Entschädigung ihrer Parteikosten. Unter der Berücksichtigung von Art. 137 ff. und 146 ff. VRG, des Tarifs VJ und der am 29. September 2023 eingereichten Kostenlisten ihres Rechtsvertreters ist diese auf CHF 5'272.50 (21.09 Stunden à CHF 250.-/Stunde) festzusetzen. Zu diesem Betrag kommen die Auslagen von pauschal CHF 150.- (der Tarif VJ kennt keine Spesenpauschale; vgl. Art. 9 Tarif VJ) sowie die Mehrwertsteuer in der Höhe von CHF 417.50 (7.7% von CHF 5'422.50) hinzu. Der Totalbetrag von CHF 5'840.- geht unter solidarischer Haftung zu Lasten der unterliegenden Beschwerdeführer. (Dispositiv auf der nächsten Seite)
Kantonsgericht KG Seite 16 von 16 Der Hof erkennt: I. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist. II. Die Gerichtskosten von CHF 2'000.- werden A.________ und B.________ auferlegt und mit dem geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. III. C.________ wird eine Parteientschädigung von insgesamt CHF 5'840.- (inkl. Mehrwertsteuer von CHF 417.50) zugesprochen. Diese geht unter solidarischer Haftung zu Lasten von A.________ und B.________ und wird direkt Rechtsanwalt Philippe Corpataux ausgerichtet. IV. Zustellung. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen ab Zustellung Beschwerde beim Bundesgericht eingereicht werden. Gegen die Festsetzung der Höhe der Verfahrenskosten ist innert 30 Tagen die Einsprache an die Behörde, die entschieden hat, zulässig, sofern nur dieser Teil des Entscheids angefochten wird (Art. 148 VRG). Freiburg, 4. Oktober 2023/dki Die Präsidentin: Der Gerichtsschreiber: