Tribunal cantonal TC Kantonsgericht KG Augustinergasse 3, Postfach 1654, 1701 Freiburg T +41 26 304 15 00, F +41 26 304 15 01 www.fr.ch/tc — Pouvoir Judiciaire PJ Gerichtsbehörden GB 102 2017 18 Urteil vom 4. April 2017 II. Zivilappellationshof Besetzung Präsident: Adrian Urwyler Richter: Catherine Overney, Michel Favre Gerichtsschreiberin: Frédérique Jungo Parteien A.________ AG, Gesuchsgegnerin und Beschwerdeführerin gegen B.________ AG, Gesuchstellerin und Beschwerdegegnerin Gegenstand Rechtsöffnung (Art. 82 ff. SchKG) Beschwerde vom 24. Januar 2017 gegen den Entscheid des Präsidenten des Zivilgerichts des Seebezirks vom 3. Januar 2017
Kantonsgericht KG Seite 2 von 6 Sachverhalt A. Am 10. Dezember 2015 unterzeichneten die B.________ AG als Vertreterin der Vermieterin sowie C.________ für die A.________ AG als Mieterin einen Mietvertrag über eine 4.5 Zimmer- Maisonettewohnung (Referenz-Nummer: ddd). Der Mietzins belief sich gemäss Vertrag auf CHF 2‘620.- pro Monat. Der Mietbeginn wurde auf den 16. Dezember 2015 festgesetzt (Beilage 2.9). B. Am 15. März 2016 erhielt die A.________ AG eine Mahnung mit Kündigungsandrohung gemäss Art. 257d OR für die ausstehenden Mietzinse für Februar und März 2016. Im gleichen Schreiben wurden die nicht bezahlten Mietzinse für den Einstellplatz für die Monate Januar bis März 2016 abgemahnt (CHF 120.- pro Monat; Referenz-Nummer: eee) (act. 2.10). C. Am 3. Juni 2016 leitete die B.________ AG die Betreibung für ausstehende Mietzinse für die Wohnung und den Einstellplatz im Betrag von CHF 9‘770.- ein. Die A.________ AG erhob am 7. Juni 2016 Rechtsvorschlag. D. Mit Eingabe vom 9. November 2016 beantragte die B.________ AG die Beseitigung des Rechtsvorschlages. Die A.________ AG bezog am 15. November 2016 Stellung. Sie bestätigte, den Mietvertrag am 10. Dezember 2015 unterzeichnet zu haben, hielt jedoch fest, ein Mietvertrag sei nie zustande gekommen (act. 5). E. Der Präsident des Zivilgerichtes des Seebezirks hiess das Gesuch um Beseitigung des Rechtsvorschlages mit Entscheid vom 3. Januar 2017 teilweise gut und erteilte die provisorische Rechtsöffnung für ausstehende Mietzinse der Wohnung im Betrag von CHF 9‘290.- zuzüglich Zins zu 5% seit dem 15. Juli 2016. Die A.________ AG (im Folgenden: Beschwerdeführerin) ersuchte mit Schreiben vom 10. Januar 2017 um Zustellung der schriftlichen Begründung. Sie erhob mit Eingabe vom 26. Januar 2017 Beschwerde gegen den Entscheid. Die B.________ AG (im Folgenden: Beschwerdegegnerin) äusserte sich mit Stellungnahme vom 17. Februar 2017. Erwägungen 1. a) Mangels Berufungsfähigkeit unterliegt der angefochtene Rechtsöffnungsentscheid vom 3. Januar 2017 der Beschwerde (Art. 309 lit. b Ziff. 3 i.V.m. 319 lit. a ZPO). b) Als Rechtsmittelinstanz für das erstinstanzliche Gericht am Betreibungsort ist der II. Zivilappellationshof in funktioneller und örtlicher Hinsicht zuständig (Art. 84 Abs. 1 i.V.m. Art. 46 Abs. 1 SchKG und Art. 46 ZPO e contrario; Art. 321 Abs. 1 ZPO i.V.m. Art. 52 des Justizgesetzes vom 31. Mai 2010 [JG; SGF 130.1], Art. 17 Abs. 1 Bst. c des Reglements für das Kantonsgericht vom 22. November 2012 [RKG; SGF 131.11]). c) Gemäss Art. 251 Bst. a ZPO werden Entscheide in Rechtsöffnungssachen im summarischen Verfahren gefällt. Die Beschwerdefrist beträgt im summarischen Verfahren 10 Tage (Art. 321 Abs. 2 ZPO). Der angefochtene Entscheid wurde der Beschwerdeführerin am 23. Januar 2017 zugestellt. Die am 24. Januar 2017 der Post übergebene Beschwerde erfolgte somit innert der 10-tägigen Frist.
Kantonsgericht KG Seite 3 von 6 d) Aus der Beschwerdeschrift muss ersichtlich sein, gegen welchen Entscheid sie sich richtet, was daran falsch sein soll und was der Beschwerdeführer verlangt. An die Begründung der Beschwerde werden keine allzu hohen Anforderungen gestellt; es genügt, wenn sie eine verständliche und ausdrückliche Kritik am angefochtenen Entscheid enthält (BGE 118 III 1 E. 2a). Mindestens aber muss die Beschwerde einen Antrag und eine summarische Begründung aufweisen, ansonsten kann nicht darauf eingetreten werden. Die Beschwerde enthält sowohl einen Antrag als auch eine Begründung und es ist klar, gegen welchen Entscheid sie sich richtet; sie genügt folglich den gesetzlichen Anforderungen. Auf die form- und fristgerechte Beschwerde ist einzutreten. e) Im Beschwerdeverfahren beträgt der Streitwert CHF 9‘290.-; Zinsen, Betreibungskosten, Gerichtskosten und Parteientschädigung werden nicht berücksichtigt (Art. 91 Abs. 1 S. 2 ZPO). f) Über eine Beschwerde kann auf Grund der Akten entschieden werden (Art. 327 Abs. 2 ZPO). 2. Die Beschwerdeführerin beantragt, der Entscheid der Vorinstanz sei aufzuheben und die Rechtsöffnung zu verweigern. Sie stellt sich auf den Standpunkt, zwischen den Parteien sei kein Mietvertrag geschlossen worden. a) Die Beschwerdeführerin verkennt Gegenstand und Funktion des Rechtsöffnungsverfahrens. Der Gläubiger kann die provisorische Rechtsöffnung verlangen, wenn die Forderung auf einer durch öffentliche Urkunde festgestellten oder durch Unterschrift bekräftigten Schuldanerkennung beruht (Art. 82 Abs. 1 SchKG). Eine Schuldanerkennung in diesem Sinne ist eine schriftliche, vom Schuldner unterzeichnete oder durch öffentliche Urkunde ausgewiesene, vorbehaltslose Erklärung, dem Gläubiger einen genau bestimmten Betrag entweder schon bei der Erklärung oder von einem genau festgelegten Zeitpunkt an zu schulden. Eine Schuldanerkennung liegt somit vor, wenn daraus der vorbehalts- und bedingungslose Wille des Betriebenen hervorgeht, dem Betreibenden eine bestimmte oder leicht bestimmbare und fällige Geldsumme zu bezahlen. Aus der Erklärung des Schuldners muss klar hervorgehen, dass er nicht nur die Forderung, sondern auch seine Zahlungs- oder Sicherstellungspflicht gegenüber dem Gläubiger uneingeschränkt anerkennt (VOCK, in HUNKELER ET AL, Kurzkommentar SchKG, 2. Aufl. 2014, Art. 82 N. 3 mit weiteren Hinweisen). Ein schriftlicher Vertrag berechtigt zur provisorischen Rechtsöffnung für den darin festgelegten Betrag, wenn die entsprechende Forderung fällig ist (STAEHELIN, in Basler Kommentar Schuldbetreibung und Konkurs Ergänzungsband zur 2. Aufl., 2017, Art. 82 N. 99). Der Miet- oder Pachtvertrag bildet für den darin festgelegten fälligen Miet- oder Pachtzins und die bezifferten Nebenkosten einen provisorischen Rechtsöffnungstitel (VOCK, Art. 82 N. 23). Der Richter spricht die provisorische Rechtsöffnung aus, sofern der Betriebene nicht Einwendungen, welche die Schuldanerkennung entkräften, sofort glaubhaft macht (Art. 82 Abs. 2 SchKG). Im Gegensatz zum definitiven sind im provisorischen Rechtsöffnungsverfahren alle Einreden und Einwendungen zulässig, insbesondere auch solche gegen Bestand und Höhe der Forderung (VOCK, Art. 82 N. 38). Bei zweiseitigen Verträgen kann die Einrede, der Vertrag sei nicht gehörig erfüllt worden (Art. 82 OR), die Leistungspflicht suspendieren. Die provisorische Rechtsöffnung kann bei zweiseitigen Verträgen erteilt werden, solange der Schuldner im Rechtsöffnungsverfahren nicht behauptet, die Gegenleistung sei nicht oder nicht ordnungsgemäss erbracht worden, dies zwar behauptet wird, diese Behauptung aber offensichtlich haltlos ist, wenn der Gläubiger die Behauptung sofort durch Urkunden liquide widerlegen kann oder wenn der Schuldner gemäss Ver-
Kantonsgericht KG Seite 4 von 6 trag vorleisten muss (STAEHELIN, in Basler Kommentar Schuldbetreibung und Konkurs I, 2. Aufl. 2010, Art. 82 N. 99). Der Mieter kann das Rechtsöffnungsbegehren demnach zu Fall bringen, indem er behauptet, der Vermieter habe seine eigene Leistung für die Periode nicht oder nicht ordnungsgemäss erbracht. Eine derartige Einwendung aus dem Vertrag ist zum Beispiel die Behauptung des Mieters, er habe das Mietobjekt überhaupt nicht erhalten. Der Vermieter hat sodann das Gegenteil zu beweisen, sofern er nicht dartun kann, dass die Behauptungen des Schuldners völlig haltlos sind. Hierbei hat er, falls der Mieter die Leistung überhaupt bestreitet, zu beweisen, dass er das Mietobjekt dem Mieter übergeben oder hinterlegt (Art. 92 OR) hat. Bei Immobilien genügt die Übergabe der Schlüssel, was durch eine Quittung nachgewiesen werden kann (STAEHELIN, in Basler Kommentar Schuldbetreibung und Konkurs I, 2. Aufl. 2010, 82 N. 117 f.). b) Im Beschwerdeverfahren ist unbestritten, dass der Mietvertrag für die Wohnung von beiden Parteien unterzeichnet wurde und somit eine Schuldanerkennung im Sinne von Art. 82 Abs. 1 SchKG vorliegt. Bestritten ist jedoch, ob überhaupt ein Mietvertrag zustande gekommen ist. Die Beschwerdeführerin stützt sich unter anderem auf Folgendes: Sie habe keine Kopie des unterzeichneten Mietvertrages erhalten und weder eine Zahlung für das Depot noch für den Mietzins geleistet. Die Wohnung habe sie nie betreten, vielmehr bewohne diese ein Herr F.________; zwischen dieser Drittpartei und ihr als Mieterin bestehe aber kein Untermietvertrag. Zwei Schlüssel zu der Wohnung seien ihr gegen ihren Willen zugestellt worden (act. 5). Die Beschwerdegegnerin ihrerseits führt im Wesentlichen aus, durch die Unterzeichnung des Mietvertrages sei ein Mietverhältnis entstanden. Eine Kopie desselben hätte die Beschwerdeführerin jederzeit anfordern können. Als offizielle Mieterin sei die Beschwerdeführerin für die Bezahlung der Mietzinse verantwortlich. Betreffend den aktuellen Bewohner F.________ legt die Beschwerdegegnerin zwei E-Mails ins Recht. In einer wird Herr F.________ bereits als zukünftiger Mieter genannt und in der anderen die Einzahlung der Mietkaution bestätigt. In Bezug auf die Schlüssel führt die Beschwerdegegnerin aus, es sei korrekt, dass zwei der vier Schlüssel Herrn F.________ und die anderen zwei der Beschwerdeführerin zugeschickt worden seien. c) Wie dargelegt, bildet ein unterschriebener Mietvertrag einen provisorischen Rechtsöffnungstitel. Die Beschwerdeführerin wendet ein, es sei kein Mietvertrag zustande gekommen, weil sie weder für das Depot noch für den Mietzins eine Zahlung geleistet habe. Die Wohnung stehe einem Herrn F.________ zur Verfügung. Sie selber habe die Wohnung nie betreten und auch die Schlüssel gegen ihren Willen erhalten. Durch die Unterschrift des Mietvertrages ist der Mietvertrag gültig zustande gekommen (Art. 1 OR). Durch den Abschluss des Mietvertrages verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter, dem Vermieter dafür einen Mietzins zu leisten (Art. 253 OR). Die Beschwerdegegnerin ist ihren Pflichten als Vermieterin durch die Übergabe der Schlüssel nachgekommen (act. 8.4, 8.5, 8.6). Wer die Wohnung tatsächlich bewohnt, ob die Beschwerdeführerin selber oder Herr F.________, ist für die Beschwerdegegnerin insofern nicht relevant, als im Mietvertrag die Beschwerdeführerin als Mieterin aufgeführt ist und die Nutzung der Wohnung offensichtlich dem vertraglich vereinbarten Gebrauchszweck entspricht (act. 2.9 Ziff. 5). Zum Verhältnis zwischen der Beschwerdeführerin und Herrn F.________ ist nichts weiter bekannt als was aus den in den Akten befindlichen E-Mails hervorgeht, nämlich dass die Beschwerdeführerin im Auftrag von Herrn F.________ um Ausarbeitung des Mietvertrages (act. 8.1) ersuchte. Dies ändert aber nichts an der Tatsache, dass der Mietvertrag zwischen den Parteien geschlossen wurde.
Kantonsgericht KG Seite 5 von 6 Die Vorinstanz hat zu Recht erkannt, dass die Einwendungen der Beschwerdeführerin die sich aus dem Mietvertrag ergebende Schuldanerkennung nicht zu entkräften vermögen. Die Beschwerde ist daher abzuweisen. 3. a) Die Prozesskosten werden der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Beschwerdeführerin ist mit ihren Anträgen nicht durchgedrungen und hat daher die Prozesskosten zu tragen. b) Die Gerichtskosten sind in Berücksichtigung der in Betreibung gesetzten Summe auf pauschal CHF 450.- festzusetzen (Art. 48 und 61 Abs. 1 GebV SchKG). c) Es wird keine Parteientschädigung ausgerichtet. Eine solche wurde von der Beschwerdegegnerin auch nicht verlangt. (Dispositiv auf der nächsten Seite)
Kantonsgericht KG Seite 6 von 6 Der Hof erkennt: I. Die Beschwerde wird abgewiesen. Der Entscheid vom 3. Januar 2017 des Präsidenten des Zivilgerichts des Seebezirks wird bestätigt. II. Die Prozesskosten des Beschwerdeverfahrens werden der A.________ AG auferlegt. Die Gerichtskosten des Verfahrens werden pauschal auf CHF 450.- festgesetzt. Es wird keine Parteientschädigung ausgerichtet. III. Zustellung. Dieses Urteil kann innert 30 Tagen nach seiner Eröffnung mit Verfassungsbeschwerde beim Bundesgericht angefochten werden. Das Beschwerderecht und die übrigen Zulässigkeitsvoraussetzungen sind in den Art. 113-119 und 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht vom 17. Juni 2005 (BGG) geregelt. Die begründete Beschwerdeschrift ist beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, einzureichen. Freiburg, 4. April 2017/pra Präsident Gerichtsschreiberin .