Appellationsgericht
des Kantons Basel-Stadt
Dreiergericht
ZB.2024.41
ENTSCHEID
vom 31. Januar 2025
Mitwirkende
Dr. Olivier Steiner , Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey
und a.o. Gerichtsschreiberin MLaw Liliane Obrecht
Parteien
A____ Beschwerdeführer
[...] Mieter
c/o [...]
gegen
B____ Beschwerdegegnerin
c/o [...] Vermieterin
vertreten durch [...], Advokat,
[...]
Gegenstand
Beschwerde gegen einen Entscheid des Zivilgerichts
vom 24. September 2024
betreffend Kündigung des Mietvertrags
Sachverhalt
A____ (Mieter) war bis Ende Oktober 2015 Mieter einer Wohnung im 1. Obergeschoss der Liegenschaft von B____ (Vermieterin) an der [...] in Basel. Mit einer als «Geschäftsmietvertrag» bezeichneten Vereinbarung vom 11. Juli 2011 hatte der Mieter zudem ab September 2011 einen Musikraum im Untergeschoss dieser Liegenschaft gemietet, dies zu einem Mietzins von CHF 200.– und einer Nebenkostenpauschale von CHF 50.– pro Monat. Mit Schreiben vom 23. Dezember 2023 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis über den Musikraum per Ende Januar 2024. Am 21. Januar 2024 focht der Mieter diese Kündigung bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten (Schlichtungsstelle) an. An der Schlichtungsverhandlung konnte keine Einigung erzielt werden.
Mit Klage vom 23. Mai 2024 gelangte der Mieter an das Zivilgericht Basel-Stadt und beantragte, es sei festzustellen, dass die Kündigung des Musikraums nichtig oder missbräuchlich sei; eventualiter sei das Mietverhältnis erstmalig um mindestens drei Jahre zu erstrecken. Am 24. September 2024 führte das Zivilgericht eine mündliche Verhandlung durch, dies in Anwesenheit des Mieters, seiner Anwältin, seines Sohns und von [...] auf der einen Seite und des Anwalts der Vermieterin auf der anderen Seite. Das Zivilgericht wies die Klage des Mieters ab und eröffnete den Parteien das Entscheiddispositiv schriftlich. Auf Gesuch des Mieters hin begründete es seinen Entscheid schriftlich.
Dagegen erhob der Mieter am 4. Dezember 2024 «Berufung» beim Appellationsgericht Basel-Stadt. Dieses zog die Akten des Zivilgerichts bei, holte aber keine Antwort der Vermieterin ein. Der vorliegende Entscheid wurde auf dem Zirkulationsweg gefällt.
Erwägungen
1. Formelles
In vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Ist wie vorliegend die Gültigkeit einer Kündigung umstritten, entspricht der Streitwert dem Mietzins, der bis zum Zeitpunkt geschuldet ist, auf den frühestens eine neue Kündigung ausgesprochen werden könnte, sollte sich die angefochtene Kündigung als ungültig erweisen. Dabei ist die dreijährige Frist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts (OR, SR 220) zu berücksichtigen, während welcher die Vermieterin nicht kündigen darf (BGE 137 III 389 E. 1.1, 144 III 346 E. 1.2.2). Für die Streitwertberechnung ist nicht der Nettomietzins, sondern der Bruttomietzins massgebend (AGE ZB.2019.8 vom 6. Juni 2019 E. 1). Im vorliegenden Fall beträgt der monatliche Bruttomietzins CHF 250.–, so dass der Berufungsstreitwert nicht erreicht wird (36 Monatsbruttomietzinsen à CHF 250.– = CHF 9’000.–). Das Rechtsmittel ist deshalb – entgegen der Rechtsmittelbelehrung im angefochtenen Entscheid – als Beschwerde entgegenzunehmen. Auf die im Übrigen frist- und formgerecht erhobene Beschwerde ist demnach grundsätzlich einzutreten.
Zuständig für die Beurteilung der Beschwerde ist das Appellationsgericht als Dreiergericht (§ 92 Abs. 1 Ziffer 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [SG 154.100]).
Mit der Beschwerde kann die unrichtige Rechtsanwendung und die offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden (Art. 320 ZPO). Neue Tatsachenbehauptungen und neue Beweismittel sind im Beschwerdeverfahren im Prinzip ausgeschlossen (Art. 326 Abs. 1 ZPO). Immerhin müssen Noven in der Beschwerde zumindest so weit vorgebracht werden können, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (AGE BEZ.2023.62 vom 30. Oktober 2023 E. 1.3). Auf die Noveneingabe des Mieters vom 14. Januar 2025 ist deshalb nicht einzugehen.
2. Sachverhalt
Der Mieter äussert sich in der Beschwerde zunächst ausführlich zum Sachverhalt und macht namentlich der Liegenschaftsverwaltung und dem Anwalt der Vermieterin schwere Vorwürfe (Beschwerde, S. 3–10). Dabei stellt er den Sachverhalt aus seiner Sicht dar, ohne aufzuzeigen, in welchen Punkten der Zivilgerichtsentscheid diesbezüglich falsch sein soll. Nach Art. 321 Abs. 1 ZPO muss die Beschwerde eine Begründung enthalten. Begründen in diesem Sinn bedeutet aufzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet wird (vgl. eingehend BGE 147 III 176 E. 4.2.1). In Bezug auf den Sachverhalt genügt die vorliegende Beschwerde diesen Begründungsanforderungen nicht. Indem der Mieter den Sachverhalt einfach aus seiner Sicht präsentiert, ohne die zivilgerichtliche Sachverhaltsdarstellung in konkreten Punkten zu kritisieren, fehlt es an einer Auseinandersetzung mit der Begründung des Zivilgerichtsentscheids. Mangels konkreter Rügen erübrigt es sich somit, auf die entsprechenden Ausführungen in der Beschwerde einzugehen.
3. Mündliche Verhandlung vor Zivilgericht
Der Mieter kritisiert sodann, dass das Zivilgericht ihn an der mündlichen Verhandlung vom 24. September 2024 nicht befragt habe (Beschwerde, S. 10 unten). Der Mieter gibt nicht an, dass und allenfalls an welcher Stelle er oder seine Anwältin im zivilgerichtlichen Verfahren seine Befragung beantragt hätten. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, dass das Zivilgericht von einer solchen abgesehen hat.
Der Mieter kritisiert zudem, dass an der mündlichen Verhandlung vom 24. September 2024 der Parteivortrag seiner Anwältin mehrfach unterbrochen worden sei und dem Parteivortrag des Anwalts der Vermieterin «vollumfänglich» Raum gelassen worden sei, den der Anwalt genutzt habe, um sich beleidigende Äusserungen über die anwesenden Personen zu leisten (Beschwerde, S. 11 oben). Gemäss dem Verhandlungsprotokoll vom 24. September 2024 äusserten sich die Vertreter der Parteien jedenfalls in ähnlichem Umfang (Anwältin des Mieters: S. 2 unten bis S. 6 unten sowie S. 11 oben bis S. 12 unten; Anwalt der Vermieterin: S. 7 oben bis S. 11 oben sowie S. 12 unten bis S. 13 unten). Beide Seiten sind damit im selben Ausmass zu Wort gekommen. Der Mieter gibt sodann nicht an, inwiefern und an welcher Stelle der Anwalt der Vermieterin beleidigende Äusserungen über die anwesenden Personen gemacht haben soll.
Die Einwände des Mieters zur Verhandlung vor Zivilgericht sind somit unbegründet.
4. Ist der Musikraum ein Geschäftsraum?
4.1 Das Zivilgericht prüfte zunächst, ob es sich beim vorliegenden Vertrag über einen Musikraum um einen Geschäftsmietvertrag handelt, der den Kündigungsschutzbestimmungen von Art. 271 ff. OR unterliegt. Dabei fasste es zunächst die Standpunkte der Parteien zu dieser Frage zusammen (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.1). Sodann stellte es die rechtlichen Grundlagen dar: Demgemäss liegt eine Geschäftsraummiete vor, wenn der vermietete Raum die Ausübung einer erwerbsorientierten Tätigkeit oder den Betrieb eines Gewerbes ermöglicht. Die Tätigkeit muss nicht gewinnbringend sein; dient der Raum aber ausschliesslich zur Pflege eines Hobbys, liegt keine Geschäftsraummiete vor (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.2). Im vorliegenden Fall obliege es dem Mieter zu belegen, dass es sich beim Vertrag vom 11. Juli 2011 um einen Geschäftsmietvertrag handle: Zwar werde der Vertrag als «Geschäftsmietvertrag» betitelt. Daneben sei aber auch der weitere Inhalt des Vertrags zu berücksichtigen: So sei in Ziffer 8 festgehalten, dass der Raum als Musikübungsraum verwendet werden soll und keine Vorführungen und Anlässe darin stattfinden dürften. Der Mieter gestehe denn auch zu, dass er im Raum selber kein Geld verdiene. Dies schliesse jedoch nicht aus, dass der Raum dennoch gewerblichen Zwecken diene. Der Mieter mache in diesem Zusammenhang zunächst geltend, dass er mit seinen Familienmitgliedern eine Band habe und mit dieser einer Nebenerwerbstätigkeit nachgehe, ohne aber dafür Belege einzureichen. Sodann mache er geltend, dass er Musik aufnehme und diese ins Internet stelle; allerdings belege er auch dies nicht. Auch die Fotos von Instrumenten und einem Mischpult machten aus einem Hobby keine Erwerbstätigkeit. Folglich habe der beweisbelastete Mieter nicht belegt, dass er den Musikraum als Geschäftsraum gemietet habe, der den Kündigungsschutzbestimmungen von Art. 271 ff. OR unterstehe. Daran ändere auch nichts, dass die Vermieterin für die Kündigung ein amtliches Formular (für die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen) verwendet habe oder habe verwenden wollen; dies sei verständlich, da sie dem Mieter keine Angriffsfläche habe bieten wollen. Schliesslich sei auch die vereinbarte Kündigungsfrist von drei Monaten eher ein Indiz dafür, dass die Parteien keinen Geschäftsmietvertrag abgeschlossen hätten, da die Kündigungsfrist bei Geschäftsmieten zwingend sechs Monate betrage (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.3 sowie 2.3.1 bis 2.3.3).
Der Mieter kritisiert, das Zivilgericht habe den Mietvertrag über den Musikraum zu Unrecht nicht als Geschäftsraummiete qualifiziert. Immerhin enthalte der Vertrag vom 11. Juli 2011 den Titel «Geschäftsmietvertrag». Die Parteien und die Liegenschaftsverwaltung hätten den Vertrag vor der Unterzeichnung gelesen. Die Liegenschaftsverwaltung sei auf diesem Titel zu behaften. Wäre sie tatsächlich der Auffassung gewesen, dass der Verwendungszweck des Musikraums nicht dem Titel des Vertrags entspreche, hätte sie 13 Jahre lang Zeit gehabt und wäre auch verpflichtet gewesen, diesen angeblichen Fehler zu korrigieren. Es sei deshalb anzunehmen, dass die Parteien einen Geschäftsmietvertrag hätten unterzeichnen wollen. Es sei «dreist», nach 13 Jahren «bei einem klar erstellten Vertrag Steuererklärungen und Geldflüsse anzufordern» (Beschwerde, S. 11–14).
4.2 Das Gesetz definiert den Begriff des Geschäftsraums nicht. Geschäftsräume sind gemäss der Literatur zum Mietrecht in erster Linie Räume, die laut Mietvertrag einer wirtschaftlichen Tätigkeit dienen, wie Büros, Verkaufsräume, Werkstätten, Magazine und Lagerräume (Weber, Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 253a/253b OR N 11; Higi/Bühlmann/Wildisen, Zürcher Kommentar, 5. Auflage 2022, Vorbemerkungen zu Art. 271–273c OR N 28). Umstritten ist, ob darüber hinaus auch Lokale Geschäftsräume sind, in welchen eine religiöse, politische, wissenschaftliche, künstlerische, sportliche oder andere Vereinigung ihre Aktivitäten ausübt (befürwortend Weber, Basler Kommentar, 7. Auflage 2020, Art. 253a/253b OR N 12 mit zahlreichen Hinweisen; befürwortend, sofern im Vereinslokal ein nach kaufmännischen Grundsätzen geführter Betrieb wie ein Sekretariat oder ein Restaurationsbetrieb vorhanden ist: Higi/Bühlmann/Wildisen, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 31 und 34; Hulliger, in: Hochstrasser/Huber-Purtschert/Maissen [Hrsg.], Handkommentar zum Schweizerischen Privatrecht, Band 5, 4. Auflage, Zürich/Genf 2023, Art. 253a OR N 2; SVIT-Kommentar, 4. Auflage 2018, Vorbemerkungen zu Art. 253–273c OR N 26 sowie Art. 253a OR N 13). Unabhängig davon, ob Vereinslokale als Geschäftsräume zu qualifizieren sind oder nicht, besteht in der Rechtsprechung und Literatur aber Einigkeit darüber, dass jedenfalls Hobbyräume, die zur reinen Freizeitgestaltung genutzt werden, keine Geschäftsräume sind (BGer 4C.425/1994 vom 6. Februar 1995 E. 2; Weber, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 13; Higi/Bühlmann/Wildisen, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 33 sowie Vorbemerkungen zu Art. 271–273c OR N 41; Hulliger/Heinrich, a.a.O., Art. 253a OR N 2; SVIT-Kommentar, a.a.O., Vorbemerkungen zu Art. 253–273c OR N 26 sowie Art. 253a OR N 13; Püntener, Mietrecht für die Praxis, 10. Auflage 2022, S. 90). In der Literatur wird denn auch ausdrücklich das Übungslokal einer Hobbymusikergruppe als Beispiel eines Hobbyraums genannt (SVIT-Kommentar, a.a.O., Vorbemerkungen zu Art. 253–273c OR N 26).
Die Frage, ob ein Geschäftsraum vorliegt, entscheidet sich in erster Linie nach dem vertraglich vereinbarten Gebrauchszweck und nicht nach der baulichen Beschaffenheit des Raums oder der tatsächlich ausgeübten Nutzung (Hulliger/Heinrich, a.a.O., Art. 253a OR N 2; SVIT-Kommentar, a.a.O., Art. 253a OR N 5). Die Vereinbarung kann ausdrücklich beim Vertragsschluss (zum Beispiel durch den Vermerk «als Geschäftsraum»), aber auch später getroffen werden. Die Vereinbarung kann stillschweigend getroffen werden oder auch durch konkludentes Verhalten, etwa durch eine von der Vermieterin wissentlich geduldete geschäftliche Nutzung (Higi/Bühlmann/Wildisen, a.a.O., Art. 253a/253b OR N 19 und 25).
4.3 Im vorliegenden Fall qualifizierte das Zivilgericht den gemieteten Musikraum richtigerweise als Hobbyraum und damit nicht als Geschäftsraum. Es berücksichtigte zunächst, dass die Parteien den Vertrag vom 11. Juli 2011 zwar als «Geschäftsmietvertrag» betitelt haben. Sodann hielt es aber fest, dass sie in Ziffer 8 des Vertrags selbst vereinbart haben, dass der Raum als Musikübungsraum verwendet werden soll und keine Vorführungen und Anlässe darin stattfinden dürfen. Schliesslich stellte es auch fest, dass der – in diesem Punkt beweisbelastete – Mieter nicht nachgewiesen habe, dass der Raum gewerblichen Zwecken, also der Ausübung einer wirtschaftlichen Tätigkeit diene. Auf diese zutreffenden und sorgfältigen Ausführungen kann verwiesen werden (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.3). Es ist somit nicht zu beanstanden, dass das Zivilgericht trotz der Betitelung des Vertrags als «Geschäftsmietvertrag» annahm, dass ursprünglich die Miete eines Hobbyraums (und nicht eines Geschäftsraums) vereinbart war (vgl. Ziffer 8 des Vertrags). Zudem ist auch nicht nachgewiesen, dass der Hobbyraum im Lauf der Zeit geschäftlich genutzt worden wäre, die Vermieterin dies gewusst und geduldet hätte und dadurch allenfalls durch konkludentes Verhalten der Hobbyraum zum Geschäftsraum geworden wäre. Damit sprechen sowohl der von den Parteien vereinbarte Verwendungszweck («Musikübungsräumlichkeiten») als auch das spätere Verhalten der Parteien klar gegen das Vorliegen eines Geschäftsraums. Entgegen der Auffassung des Mieters vermag der Umstand allein, dass die Parteien den Vertrag fälschlicherweise als «Geschäftsmietvertrag» bezeichnet haben, am vereinbarten und «gelebten» Verwendungszweck («Musikübungsräumlichkeiten») nichts zu ändern. Zusammenfassend ist festzustellen, dass das Zivilgericht den gemieteten Musikraum zu Recht als Hobbyraum und nicht als Geschäftsraum qualifiziert hat, auf den die Kündigungsschutzbestimmungen von Art. 271 ff. OR anwendbar wären.
5. Wurde der Musikraum mitvermietet?
5.1 Sodann prüfte das Zivilgericht, ob es sich beim Musikraum um eine mitvermietete Sache zur Wohnung des Sohns des Mieters im 1. Obergeschoss handelt, die – als mitvermietete Nebensache – den Kündigungsschutzbestimmungen von Art. 271 ff. OR unterläge. Einem Wohn- oder Geschäftsraum gleichgestellt seien Sachen, welche die Vermieterin zusammen mit solchen Wohn- oder Geschäftsräumen dem Mieter zum Gebrauch überlasse; so könnten zum Beispiel Hobby- oder Bastelräume den für Wohn- und Geschäftsräume geltenden Regeln unterstehen, wenn sie diesen Räumen funktionell dienten. Die Parteien beider Mietverträge (über die Hauptsache und über die Nebensache) müssten aber identisch sein. Dies sei vorliegend nicht der Fall: Die Wohnung im 1. Obergeschoss (Hauptsache) sei vom Sohn des Mieters gemietet worden, der Musikraum (Nebensache) dagegen vom Mieter. Damit handle es sich beim Musikraum nicht um eine mitvermietete Sache (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.2 und 2.3.4). Zusammenfassend hielt das Zivilgericht fest, dass der Musikraum nicht den Bestimmungen von Art. 271 ff. OR zum Schutz vor missbräuchlicher Kündigung unterstehe (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.3.5). Da die Art. 271 ff. OR nicht anwendbar seien, müssten auch die Missbräuchlichkeit der Kündigung und die Erstreckung des Mietverhältnisses nicht geprüft werden (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.4).
Der Mieter wendet dagegen ein, die Liegenschaftsverwaltung habe vergessen, den Musikraum vom Mieter auf dessen Sohn zu übertragen. Diese «Vernachlässigung» dürfe sich für den Mieter nicht nachteilig auswirken. Angesichts des freundschaftlichen Verhältnisses zwischen der Vermieterin und der Familie des Mieters sei auch nicht von «zwei Identitäten» auszugehen. Vielmehr habe die Vermieterin mit ein und derselben Familie Mietverträge über die Wohnung im 1. Obergeschoss (Sohn des Mieters) und den Musikraum (Mieter) abgeschlossen (Beschwerde, S. 13–15). Der Mieter will damit wohl geltend machen, eine Sache – hier der vom Mieter gemietete Musikraum – könne auch dann mitvermietet sein, wenn die Hauptsache – hier die Wohnung im 1. Obergeschoss der Liegenschaft – von einer anderen Person gemietet sei.
5.2 Den Wohn- und Geschäftsräumen gleichgestellt sind Sachen, die die Vermieterin zusammen mit solchen Räumen dem Mieter zum Gebrauch überlässt (Art. 253a Abs. 1 OR). Als Beispiele für mitvermietete Sachen werden genannt: Mobilien, Garagen, Autoeinstell- und -abstellplätze, Gärten (vgl. dazu Art. 1 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohnräumen [VMWG, SR 221.213.11]), Mansarden, Estrich- und Kellerabteile sowie Hobbyräume (SVIT-Kommentar, a.a.O., Art. 253a OR N 15). Bereits der Wortlaut von Art. 253a Abs. 1 OR setzt voraus, dass die mitvermieteten Sachen von derselben Vermieterin demselben Mieter überlassen werden und dass ihr Gebrauch mit der vermieteten Hauptsache zusammenhängt. Lehre und Rechtsprechung ziehen daraus den Schluss, dass die Parteien beider Mietverträge identisch sein müssen (Grundsatz der Parteiidentität; vgl. zum Ganzen BGer 4A_283/2013 vom 20. August 2013 E. 4.3 mit Nachweisen).
5.3 Im vorliegenden Fall sind die Parteien auf der Mieterseite nicht identisch: Mieter der Hauptsache (Wohnung im 1. Obergeschoss) ist der Sohn des Mieters, Mieter der Nebensache (Musikraum im Untergeschoss) ist der Mieter selbst. Ist der Mieter der Nebensache aber nicht der Mieter der Hauptsache, ist die Nebensache nicht «mitvermietet». Der Umstand, dass die beiden Mieter zur selben Familie gehören, genügt entgegen der Auffassung des Mieters nicht, um die Parteien als identisch zu betrachten. Handelt es sich aber beim Musikraum nicht um eine mitvermietete Sache zur Wohnung, sind die Kündigungsschutzbestimmungen von Art. 271 ff. OR nicht anwendbar. Dies hat das Zivilgericht zu Recht festgehalten (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.3.4).
6. Kündigungswille der Vermieterin
Schliesslich prüfte das Zivilgericht den Einwand des Mieters, die Kündigung vom 27. Dezember 2023 sei unwirksam, weil sie nicht dem Willen der Vermieterin entspreche. Der Mieter – so das Zivilgericht – habe vorgebracht, er habe ein freundschaftliches Verhältnis zur Vermieterin gehabt, sie nach der Kündigung im Pflegezentrum [...] besucht und ihr die Situation geschildert. Die Vermieterin habe – so der Mieter – daraufhin am 24. Januar 2024 der Liegenschaftsverwaltung mitgeteilt, dass die Kündigung nicht ihrem Willen entspreche. Der Mieter leite daraus die Unwirksamkeit der Kündigung ab. Das Zivilgericht hielt dazu fest, dass die Liegenschaftsverwaltung im Zeitpunkt der Kündigung unbestrittenermassen bevollmächtigt gewesen sei, die Verwaltung der Liegenschaft wahrzunehmen. Dass der Verwaltungsauftrag am 24. Januar 2024 möglicherweise widerrufen worden sei, stelle die Gültigkeit der Kündigung vom 27. Dezember 2023 nicht in Frage. Der Mieter bringe allerdings vor, dass die Vermieterin die Kündigung gar nicht gewollt habe; dies könne er allerdings nicht beweisen: Er berufe sich einzig auf das Schreiben der Vermieterin vom 24. Januar 2024. In diesem stehe zwar, dass es nicht dem Willen der Vermieterin entspreche, dass die Verwaltung Kündigungen versendet habe; aber aus dem Schreiben gehe nicht hervor, um welche Kündigungen es sich handle. Auch sei nicht klar, ob die Vermieterin die im Schreiben erwähnten Kündigungen bereits im Kündigungszeitpunkt oder erst später abgelehnt habe, etwa aufgrund der Informationen, die der Mieter ihr gegeben habe. Eine solche nachträgliche Meinungsänderung hätte auf die Gültigkeit der Kündigung keinen Einfluss. Im Übrigen zeige das Verhalten der Vermieterin im vorliegenden Verfahren deutlich, dass sie sehr wohl mit der Kündigung einverstanden sei. So habe sie am 29. Mai 2024 einen Anwalt bevollmächtigt, um sie im vorliegenden Verfahren zu vertreten. Die Beiständin der Vermieterin habe diese Vollmacht am 29. August 2024 bestätigt. Die Vermieterin habe mit dem Mieter auch keinen neuen Mietvertrag abgeschlossen, sondern halte vielmehr an der Kündigung fest. Die Kündigung sei somit wirksam (Zivilgerichtsentscheid, E. 3).
Der Mieter kritisiert, das Zivilgericht habe den Kündigungswillen der Vermieterin zu Unrecht bejaht. Er bezieht sich dabei wohl auf das Schreiben der Vermieterin vom 24. Januar 2024, mit welchem die Vermieterin den Verwaltungsauftrag mit der Liegenschaftsverwaltung widerrufen haben soll (Klagebeilage 5).
In diesem Zusammenhang bemängelt der Mieter zunächst die Einschätzung des Zivilgerichts, aus dem Schreiben vom 24. Januar 2024 gehe nicht hervor, um welche Kündigungen es sich konkret handle, die nicht dem Willen der Vermieterin entsprechen sollen. Er macht geltend, es handle sich um total drei Kündigungen und verweist dabei auf die Beschwerdebeilage IX (Beschwerde, S. 17). Die Beschwerdebeilage IX enthält unter anderem die Bestätigung der Schlichtungsstelle vom 31. Januar 2024, wonach der Mieter die Kündigung über einen Musikraum an der [...] angefochten hat. Der Mieter legt in der Beschwerde aber nicht dar, dass und an welcher Stelle er sich bereits vor Zivilgericht auf diese Bestätigung der Schlichtungsstelle berufen hat. Die erst in der Beschwerde erfolgte Anrufung des Beweismittels ist somit verspätet. Die Bestätigung kann somit nicht berücksichtigt werden.
Sodann kritisiert der Mieter die folgende Einschätzung des Zivilgerichts: «Auch ist nicht klar, ob die Beklagte die erwähnten Kündigungen bereits zum Zeitpunkt von deren Vornahme ablehnte oder ob sie diesen Willen erst nach Zustellung der Kündigung bildete, zum Beispiel aufgrund von Informationen, welche sie vom Kläger mitgeteilt erhielt». Der Mieter führt dazu aus: «Die Antwort ist zu bejahen. Sie liegen in folgenden Dokumenten vor: Kündigung vom 8.1.2024, Protokoll vom 27.11.2024 […], 9 rechtswirksame Urkunden/Kündigungen vom 8.1.2024 und 24.1.2024, Entscheid ZG.2024.23/Erwägungen ab Seite». Dies sei in den Beschwerdebeilagen V, VII, X und XI nachgewiesen (Beschwerde, S. 18). Abgesehen davon, dass diese Ausführungen unverständlich sind, legt der Mieter auch nicht dar, dass und an welcher Stelle er sich bereits vor Zivilgericht auf diese Unterlagen berufen hat. Die erst in der Beschwerde erfolgte Anrufung dieser Beweismittel ist somit verspätet. Sie können folglich ebenfalls nicht berücksichtigt werden.
Schliesslich bemängelt der Mieter auch die Aussage des Zivilgerichts, wonach das Verhalten der Vermieterin im Ausweisungsverfahren zeige, dass sie sehr wohl mit der Kündigung einverstanden sei; so habe sie mit der eigenhändig unterzeichneten Vollmacht vom 29. Mai 2024 einen Anwalt mandatiert, um sie im vorliegenden Kündigungsschutzverfahren zu vertreten. Diese Vollmacht – so der Mieter – sei aber vom Appellationsgericht im Entscheid AGE ZB.2024.23 vom 17. Juli 2024 «mit einem interessanten Kommentar aus dem Recht verwiesen» worden (Beschwerde, S. 18). Im vom Mieter angerufenen Entscheid hielt das Appellationsgericht in diesem Zusammenhang fest, dass die Vollmacht vom 29. Mai 2024 im damaligen Rechtsmittelverfahren gegen den Ausweisungsentscheid ein unzulässiges Novum darstelle und deshalb nicht berücksichtigt werden könne (AGE ZB.2024.23 vom 17. Juli 2024 E. 2.6). Der Mieter erklärt nicht, weshalb die Vollmacht vom 29. Mai 2024 im vorliegenden Fall nicht berücksichtigt werden dürfte.
Insgesamt sind die Einwände des Mieters gegen das Bestehen eines Kündigungswillens der Vermieterin im Zeitpunkt der Kündigung unbegründet oder verspätet. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, dass das Zivilgericht die Kündigung als wirksam erachtete. Zur Begründung kann in vollem Umfang auf die Erwägungen des Zivilgerichts verwiesen werden (Zivilgerichtsentscheid, E. 3).
7. Beschwerdeentscheid
Aus diesen Erwägungen folgt, dass das Zivilgericht die Kündigung des Mietvertrags über den Musikraum vom 27. Dezember 2023 zu Recht als gültig erachtete. Demgemäss ist die gegen den Zivilgerichtsentscheid vom 24. September 2024 erhobene Beschwerde abzuweisen.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens trägt der Mieter die Prozesskosten des Beschwerdeverfahrens (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die zweitinstanzlichen Gerichtskosten betragen wie im erstinstanzlichen Verfahren CHF 500.–. In Verfahren vor Zivilgericht und Appellationsgericht, die – wie das vorliegende Verfahren – ihren Ursprung bei der Schlichtungsstelle haben, werden keine Parteientschädigungen zugesprochen (§ 2a Abs. 1 des Gerichtsgebührengesetzes, SG 154.800).
Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):
://: Die Beschwerde gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 24. September 2024 ([…]) wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.
Der Beschwerdeführer trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens mit einer Gebühr von CHF 500.–.
Es werden keine Parteientschädigungen zugesprochen.
Mitteilung an:
- Beschwerdeführer
- Beschwerdegegnerin
- Zivilgericht Basel-Stadt
APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT
Die a.o. Gerichtsschreiberin
MLaw Liliane Obrecht
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.
Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.