Appellationsgericht
des Kantons Basel-Stadt
Kammer
ZB.2023.49
ENTSCHEID
vom 13. November 2024
Mitwirkende
Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey,
Prof. Dr. Ramon Mabillard, lic. iur. Sara Lamm
und Gerichtsschreiber Dr. Alexander Zürcher
Parteien
A____ AG Berufungsklägerin 1
[...] Beklagte 1
B____ Berufungskläger 2
[...] Beklagter 2
beide vertreten durch [...], Rechtsanwalt,
und/oder [...], Rechtsanwalt,
[...]
gegen
C____ Berufungsbeklagte 1
[...] Klägerin 1
D____ Berufungsbeklagter 2
[...] Kläger 2
beide vertreten durch [...], Advokat,
[...]
Gegenstand
Berufung gegen einen Entscheid des Zivilgerichts
vom 15. Juni 2023
betreffend Liegenschaftsverwaltung
Sachverhalt
Die vorliegende Streitigkeit dreht sich um die Verwaltung der Liegenschaft [...] in [...]. Diese Liegenschaft steht im Miteigentum (je zu einem Drittel) der drei Geschwister C____, D____ und B____. Sie wird von der A____ AG verwaltet. Die Aktiengesellschaft hat ihren Sitz in Basel und wird von B____ kontrolliert.
Am 23. September 2021 gelangten C____ (Klägerin 1) und D____ (Kläger 2) mit Klage gegen die A____ AG (Beklagte 1) und B____ (Beklagter 2) an das Zivilgericht Basel-Stadt mit folgenden Rechtsbegehren:
«1. Es sei festzustellen, dass die Beklagte 1 über keinen Auftrag zur Verwaltung der im Miteigentum der Klägerin 1, des Klägers 2 und des Beklagten 2 stehenden Parzelle [...] des Grundbuchs [...] ([...]) verfügt.
Eventuell sei die A____ AG als Liegenschaftsverwalterin gerichtlich abzuberufen.
2. Es sei die Einzeluntemehmung E____, [...], vom Gericht als Liegenschaftsverwalterin einzusetzen.
Eventuell sei vom Gericht eine Liegenschaftsverwaltung zu bestimmen und einzusetzen auf die Dauer von mindestens einem Jahr bzw. bis zur Bestellung einer Liegenschaftsverwaltung frühestens nach Ablauf des Jahres durch die Miteigentümer gem. Art. 647b ZGB.
3. Es sei die Beklagte 1 unter Strafandrohungen gemäss Art. 292 StGB und Art. 343 ZPO mit Busse im Widerhandlungsfalle zu verpflichten, der eingesetzten Liegenschaftsverwaltung sämtliche für die Erfüllung des Mandates erforderlichen Unterlagen und Belege im Sinne einer ordnungsgemässen Übertragung der Verwaltung innert gerichtlich anzusetzender Frist auszuhändigen und per gerichtlich festzusetzendem Übertragungsstichtag eine Zwischenabrechnung zu erstellen zur Gewährleistung einer reibungslosen Fortführung der Verwaltung.
4. Unter o/e Kostenfolge zu Lasten der Beklagten 1 und des Beklagten 2.»
Nach einem doppelten Schriftenwechsel und dem allseitigen Verzicht auf die Durchführung einer mündlichen Hauptverhandlung und einen schriftlichen Schlussvortrag stellte das Zivilgericht mit Entscheid vom 15. Juni 2023 fest, dass die Beklagte 1 über keinen Auftrag zur Verwaltung der im Miteigentum der Klägerin 1, des Klägers 2 und des Beklagten 2 stehenden Parzelle [...] des Grundbuchs [...] ([...]) verfüge (Dispositiv-Ziffer 1). Das Rechtsbegehren 2 wurde abgewiesen (Dispositiv-Ziffer 2) und auf das Rechtsbegehren 3 wurde nicht eingetreten (Dispositiv-Ziffer 3). Die Gerichtskosten wurden den klagenden Parteien und beklagten Parteien jeweils in solidarischer Verbindung zur Hälfte auferlegt (Dispositiv-Ziffer 4). Die Parteikosten wurden wettgeschlagen (Dispositiv-Ziffer 5).
Gegen diesen den Parteien zunächst im Dispositiv und anschliessend schriftlich begründet eröffneten Entscheid haben die Beklagten am 28. September 2023 Berufung beim Appellationsgericht erhoben. Darin stellen sie die folgenden Anträge:
«1. Es seien die Dispositiv-Ziffern 1, 4 und 5 des Entscheids des Zivilgerichts des Kantons Basel-Stadt vom 15. Juni 2023 (K5.2021.31) aufzuheben und es sei die Klage vom 23. September 2021 vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
2. Eventualiter seien die Dispositiv-Ziffern 1, 4 und 5 des Entscheids des Zivilgerichts des Kantons Basel-Stadt vom 15. Juni 2023 (K5.2021.31) aufzuheben und es sei die Streitsache an die Vorinstanz zur Fortsetzung des Verfahrens und zur Neubeurteilung zurückzuweisen.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. MWST) solidarisch zulasten der Berufungsbeklagten für dieses sowie das vorinstanzliche Verfahren und das Schlichtungsverfahren.»
Mit ihrer Berufungsantwort vom 27. November 2023 beantragen die Kläger, es sei die Berufung kostenpflichtig abzuweisen und der erstinstanzliche Entscheid zu bestätigen. Eventualiter sei die Sache an die Vorinstanz zurückzuweisen zur Beurteilung der Klage unter den von der Vorinstanz bisher nicht überprüften weiteren Vorbringen der Kläger (kein Anspruch der Beklagten 1 aus Vermögensübertragung; Abberufung aus wichtigem Grund). Am 20. Dezember 2023 haben die Beklagten eine unaufgeforderte Stellungnahme zur Berufungsantwort eingereicht. Hierzu haben sich die Kläger mit unaufgeforderter Stellungnahme vom 5. Januar 2024 geäussert. Die Zivilgerichtsakten sind beigezogen worden. Der vorliegende Entscheid ist auf dem Zirkulationsweg gefällt worden.
Erwägungen
1. Formelles
In vermögensrechtlichen Angelegenheiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 ZPO). Dies ist vorliegend der Fall. Die Berufung ist form- und fristgerecht nach der Eröffnung des schriftlich begründeten Entscheids erhoben worden. Zuständig zu ihrer Beurteilung ist die Kammer des Appellationsgerichts (§ 91 Ziffer 3 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).
Gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO ist die Berufung schriftlich und begründet einzureichen. Begründen im Sinn dieser Vorschrift bedeutet, dass aufzuzeigen ist, inwiefern der angefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet wird. Dieser Anforderung genügen Berufungskläger nicht, wenn sie lediglich auf die vor der ersten Instanz vorgetragenen Vorbringen verweisen, sich mit Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen zufriedengeben oder den angefochtenen Entscheid in allgemeiner Weise kritisieren. Die Begründung muss hinreichend genau und eindeutig sein, um von der Berufungsinstanz mühelos verstanden werden zu können. Dies setzt voraus, dass Berufungskläger im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnen, die sie anfechten, und die Aktenstücke nennen, auf denen ihre Kritik beruht (BGer 5A_635/2015 vom 21. Juni 2016 E. 5.2; AGE ZB.2021.50 vom 10. April 2022 E. 1.2; vgl. BGE 138 III 374 E. 4.3.1). Erforderlich ist somit (1) die Formulierung einer Gegenargumentation (2) gegenüber konkreten Erwägungen (3) unter Angabe von Belegstellen (AGE ZB.2021.50 vom 10. April 2022 E. 1.2; Hurni, Der Rechtsmittelprozess der ZPO, in: ZBJV 2020, S. 71, 76). Dabei müssen Berufungskläger mittels genügend präziser Verweisungen auf die Akten aufzeigen, wo die massgebenden Behauptungen, Erklärungen, Bestreitungen und Einreden erhoben worden sind bzw. aus welchen Aktenstellen sich der geltend gemachte Berufungsgrund ergeben soll. Es ist nicht Sache der Rechtsmittelinstanz, die erstinstanzlichen Akten und Rechtsschriften von Amtes wegen zu durchforsten, um festzustellen, was welche Partei wo ausgeführt hat (AGE ZB.2021.50 vom 10. April 2022 E. 1.2 mit Nachweisen).
2. Zivilgerichtsentscheid und Kritik der Beklagten im Überblick
2.1 Zum besseren Verständnis ist vorab der Sachverhalt darzustellen, wie er von den Parteien im Verfahren vor Zivilgericht (dazu auch Zivilgerichtsentscheid, E. 2) und nun auch vor Appellationsgericht unbestritten geblieben ist:
Bei den beiden Klägern und dem Beklagten 2 handelt es sich um Geschwister, welche die streitbetroffene Parzelle in [...] 1994 kauften und in der Folge gemeinschaftlich mit drei Mehrfamilienhäusern überbauten. Im damaligen Kaufvertrag vom 23. Juni 1994 verpflichteten sich die Geschwister «unwiderruflich», diese Parzelle zu gegebener Zeit in drei neue Parzellen auf- und realzuteilen. Die vereinbarte Realteilung wurde nach Fertigstellung der Überbauung allerding nie umgesetzt. Nach dem Versterben ihres Vaters verpflichteten sich die drei Geschwister mit Erbteilungsvertrag vom 14. Dezember 2011, innert dreier Monate eine Vereinbarung über die Realteilung der im Miteigentum stehenden Parzelle abzuschliessen:
«7.3 [Klägerin 1], [Beklagter 2] und [Kläger 2] verpflichten sich, innert drei Monaten nach Unterzeichnung dieses Erbteilungsvertrages eine Vereinbarung abzuschliessen, mittels derer der von ihnen im Miteigentum gehaltene Gebäudekomplex [...] durch Realteilung in drei gleiche Stockwerkeinheiten aufgeteilt wird. Jeder der drei Beteiligten erhält je eine Stockwerkeinheit und soll in der Lage sein, sein Eigentum selbständig zu verwalten. Bis zur Aufteilung bleibt der Verwaltungsauftrag bei der F____ AG. Die Aufteilung in drei gleiche Stockwerkeinheiten ist zwingend. Ein Verkauf einzelner Räumlichkeiten muss ausgeschlossen sein. Da eine gleichwertige Aufteilung aufgrund der Gegebenheiten bei den Ateliers nicht möglich ist, sind die aus der Aufteilung resultierenden Differenzen zwischen den Wertquoten finanziell auszugleichen. Die Wertquoten der Ateliers sind auf Basis der Soll-Nettomietzinseinnahmen zu ermitteln.»
Auch diese Verpflichtung zur Teilung des Miteigentums wurde in der Folge nie umgesetzt, so dass die betreffende Parzelle nach wie vor im Miteigentum der Geschwister steht. Seit der Fertigstellung der Überbauung im Jahre 1996 bis im Juni 2017 lag die Verwaltung bei der F____ AG. Seit Juni 2017 wird die Liegenschaft (faktisch) von der A____ AG, der Beklagten 1, verwaltet.
2.2 Mit Bezug auf das Rechtsbegehren 1 der Kläger auf Feststellung des Nichtbestands eines von den Beklagten behaupteten Auftrags zur Verwaltung der in Miteigentum der drei Geschwister stehenden Liegenschaft prüfte und bejahte das Zivilgericht ein entsprechendes Feststellungsinteresse der Kläger. Die Kläger würden sich spätestens seit der Kündigung im Jahr 2017 resp. seit der Weigerung der Beklagten, diese zu akzeptieren, in Ungewissheit über die Frage befinden, ob die Beklagte 1 über einen Verwaltungsauftrag verfüge oder nicht. Faktisch sei ihnen damit die Verwaltung resp. die Wahl des Verwalters für die Liegenschaft seit nunmehr über sechs Jahren entzogen. Mittels der angestrebten Feststellungsklage könne diese erhebliche Unsicherheit beseitigt werden, weshalb sie als zulässig zu erachten sei (Zivilgerichtsentscheid, E. 5).
Bezüglich der zwischen den Parteien im Kern streitigen Frage, was mit Ziffer 7.3 des Erbteilungsvertrags vom 14. Dezember 2011 hinsichtlich der Verwaltung der streitbetroffenen Liegenschaft vereinbart wurde, fasste das Zivilgericht die Positionen der Parteien zunächst kurz zusammen. Die Kläger stellten sich auf den Standpunkt, mit dem Erbteilungsvertrag sei beschlossen worden, die Verwaltung durch die F____ AG befristet um drei Monate zu verlängern, wobei es bezüglich Nutzungs- und Verwaltungsordnung bei der dispositiven gesetzlichen Regelung (Art. 647a ff. des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs [ZGB]) geblieben sei. Die Beklagten seien dagegen der Ansicht, dass mit Ziffer 7.3 eine von den dispositiven gesetzlichen Bestimmungen abweichende Nutzungs- und Verwaltungsordnung im Sinn von Art. 647 Abs. 1 ZGB vereinbart worden sei (Zivilgerichtsentscheid, E. 6.1). In erster Linie stehe somit die Rechtsnatur der durch den 3. Satz von Ziffer 7.3 des Erbteilungsvertrags erfolgten Bestellung der F____ AG als Verwalterin infrage. Sei von einem Beschluss für eine wichtige (richtig: wichtigere) Verwaltungshandlung nach Art. 647b Abs. 1 ZGB auszugehen, so genüge für die Abberufung der Verwaltung ein Beschluss der Mehrheit aller Miteigentümer, die zugleich den grösseren Teil der Sache vertreten würden. Liege dagegen eine individuelle Nutzungs- und Verwaltungsordnung im Sinn von Art. 647 Abs. 1 ZGB vor, so sei für deren Änderung – und damit für die Abberufung der vereinbarten Verwaltung – grundsätzlich Einstimmigkeit unter den Miteigentümern vorausgesetzt (E. 6.2).
Könne – wie vorliegend – kein übereinstimmender wirklicher Wille der Parteien festgestellt werden, so sei der verbindliche Inhalt des Vertrags mittels Auslegung nach dem Vertrauensprinzip zu ermitteln. Dabei sei zunächst auf den Wortlaut des Vertrags abzustellen. Der zu beurteilende Konflikt beruhe im Wesentlichen auf dem dritten Satz von Ziffer 7.3 des Erbteilungsvertrags: «Bis zur Aufteilung bleibt der Verwaltungsauftrag bei der F____ AG». Aus dessen Wortlaut allein lasse sich nicht schliessen, ob es sich dabei um einen Beschluss im Sinn einer wichtigeren Verwaltungshandlung oder um eine individuell vereinbarte Verwaltungsordnung handle (E. 6.3). Es seien daher als ergänzende Auslegungsmittel die Begleitumstände, Verkehrssitten und Usancen, die Entstehungsgeschichte des Vertrags, das Verhalten der Parteien vor und nach Vertragsschluss sowie der Vertragszweck zu berücksichtigen. Als allgemeine Auslegungsregeln seien die Gebote der Auslegung nach Treu und Glauben, der Auslegung ex tunc, der ganzheitlichen und der gesetzeskonformen Auslegung sowie das Verbot der Buchstabenauslegung zu beachten (E. 6.4). In Anwendung dieser Auslegungsmittel erwog das Zivilgericht zunächst, dass die konkreten Begleitumstände (Zeit und Ort) des Abschlusses des Erbteilungsvertrags vorliegend unbekannt geblieben seien, weshalb sie zur Auslegung der Klausel nicht beigezogen werden könnten. Es seien auch keine Verkehrssitten und Usancen vorgetragen worden, welche bei der Vertragsauslegung zu berücksichtigen wären (E. 6.4.1). Der Tatsache, dass die Kläger seit Abschluss des Erbteilungsvertrags im Jahr 2011 während rund sechs Jahren untätig geblieben waren, mass das Zivilgericht als Indiz für die Frage, ob das Verwaltungsmandat der F____ AG (auf drei Monate) befristet war, zwar eine gewisse Bedeutung bei. Mit Blick auf die vorliegend primär relevante Frage nach der Rechtsnatur der Bestellung der Verwalterin sei dieser Umstand hingegen unerheblich, zumal sich aus der Untätigkeit der Kläger alleine nicht schliessen lasse, ob sich diese an eine angebliche individuelle Verwaltungsordnung gebunden gefühlt hätten oder vorderhand nicht geneigt gewesen seien, auf einen einstigen Beschluss betreffend Verwaltung durch die F____ AG zurückzukommen. Auch die Betrachtung des nachvertraglichen Verhaltens der Parteien führe nicht zu einem entscheidenden Erkenntnisgewinn (E. 6.4.2). Entscheidend seien vielmehr die Entstehungsgeschichte und der Zweck der vereinbarten Regelung. Die Tatsache, dass mit Ziffer 7.3 des Erbteilungsvertrags bereits zum zweiten Mal die Aufhebung des Miteigentums an der Liegenschaft vereinbart worden sei, zeige den unbestritten übergeordneten Zweck der Entwirrung der Verhältnisse zwischen den Klägern und dem Beklagten 2 deutlich auf. Aus der Formulierungen von Satz 2 Ziffer 7.3, wonach jeder der drei Beteiligten eine Stockwerkseinheit erhalte und damit in der Lage sein solle, sein Eigentum selbstständig zu verwalten, ergebe sich ein weiterer Zweck der Aufteilung – nämlich die offenbar beabsichtigte selbstständige/eigenständige Verwaltung durch die einzelnen Miteigentümer. Dieser Passage komme entscheidende Bedeutung zu. Im Rahmen der ganzheitlichen Auslegung komme darin zum Ausdruck, dass die Parteien gerade die individuelle Verwaltung ihrer Teile angestrebt hätten. Demnach sei nach Treu und Glauben – entgegen der Lesart der Beklagten – nicht davon auszugehen, dass sich die Kläger mit dem nachfolgenden dritten Satz von Ziffer 7.3 der Verwaltung durch die vom Beklagten 2 kontrollierten F____ AG bis zur Auflösung des Miteigentums quasi unwiderruflich hätten ausliefern wollen. Vielmehr sei anzunehmen, dass lediglich im Sinn von Art. 647b Abs. 1 ZGB beschlossen worden sei, die Verwaltung durch die F____ AG – im Sinn der Aufrechterhaltung des status quo – bis auf Widerruf fortzusetzen. Zum gleichen Ergebnis führe sodann auch die ex tunc-Betrachtung der Klausel. Zum damaligen Zeitpunkt seien sich die Parteien offenkundig einig gewesen, dass das Miteigentum innerhalb eines überschaubaren Zeithorizont von wenigen Monaten in Stockwerkeigentum hätte überführt werden sollen. Auch dies spreche gegen die Annahme einer individuellen Verwaltungsordnung, zumal sich der Abschluss einer solchen naturgemäss wohl nur aufdränge, wenn ein längerer Zeitraum zu regeln sei. Diese Lesart werde ergänzend auch gestützt von der Regel der gesetzeskonformen Auslegung, wonach eine Abweichung vom dispositiven Recht mit hinreichender Deutlichkeit zum Ausdruck zu bringen sei, was vorliegend ganz offenkundig nicht der Fall sei (E. 6.4.3). Dementsprechend sei Ziffer 7.3 des Erbteilungsvertrags mit der Bestellung der F____ AG als Verwalterin der Liegenschaft an der [...] als Beschluss über eine wichtigere Verwaltungshandlung im Sinn von Art. 647b Abs. 1 ZGB zu qualifizieren. Demzufolge habe dieser Beschluss mittels actus contrarius aufgehoben werden können resp. habe der Beklagten 1 der Verwaltungsauftrag – wiederum mittels Beschluss über eine wichtigere Verwaltungshandlung – gekündigt werden können (E. 6.4.4). Somit sei die von den Beklagten behauptete Nichtigkeit/Ungültigkeit des Kündigungsbeschlusses zu verwerfen und von der Gültigkeit des Beschlusses vom 28. März 2017 auszugehen (E. 6.5).
Auch den Einwand der Beklagten von Formfehlern des Beschlusses vom 28. März 2017 (Fehlen eines Beschlusses zur Berechtigung zu dessen Umsetzung und Kündigung nicht im Namen und Auftrag aller drei Miteigentümer ausgesprochen) wies das Zivilgericht zurück (E. 6.6). Die Parameter des umzusetzenden Beschlusses seien vorliegend klar definiert gewesen, sodass es zur Ermächtigung zur Umsetzung keines weiteren Beschlusses bedurft habe. Es sei deshalb davon auszugehen, dass – wenn nicht jeder einzelne Miteigentümer – so doch zumindest die beschliessende Mehrheit der Miteigentümer zur Umsetzung berechtigt gewesen bzw. implizit ermächtigt worden sei (E. 6.6.1). Eine Auslegung des Kündigungsschreibens nach dem Willensprinzip ergebe ohne Zweifel, dass der Verwaltungsauftrag im Auftrag der Miteigentümer rechtsgültig habe gekündigt werden sollen. So werde im Ingress des Schreibens ausdrücklich auf den Mehrheitsbeschluss vom 28. März 2017 betreffend Kündigung Bezug genommen. Die nachfolgende Passage, wonach «namens und Auftrags der Miteigentümer C____ und D____» gekündigt werde, dürfte offensichtlich dem Umstand geschuldet sein, dass der Auftrag zur Kündigung von den beiden genannten (durch den Mehrheitsbeschluss zur Ausübung der Kündigung legitimierten) Miteigentümer gekommen sei. Aufgrund der Tatsache, dass die F____ AG als Erklärungsempfängerin insbesondere in Person ihres damaligen Verwaltungsratspräsidenten (dem Beklagten 2) bestens mit den Umständen vertraut gewesen sei, und aufgrund der Nennung des Kündigungsbeschlusses eingangs des Kündigungsschreibens sei auszuschliessen, dass die F____ AG den wahren Gehalt der Erklärung, nämlich, dass namens aller Miteigentümer gekündigt werde, nicht gekannt habe. Selbst wenn sie den wahren Gehalt der Erklärung nicht erkannt haben sollte, wäre sie in ihrer irrigen Vorstellung nicht zu schützen, da sie den wahren Gehalt unter den vorliegenden Umständen jedenfalls hätte erkennen müssen. Zusammenfassend hielt das Zivilgericht fest, dass der Verwaltungsauftrag mit Kündigungsschreiben vom 31. März 2017 per 30. Juni 2017 wirksam gekündigt worden sei (E. 6.6.2).
Aufgrund der Gültigkeit der Kündigung und der Beendigung des Verwaltungsverhältnisses per 30. Juni 2017 kam das Zivilgericht zum Schluss, dass die Beklagte 1 im jetzigen Zeitpunkt über keinen Auftrag zur Verwaltung der im Miteigentum der drei Geschwister stehenden Liegenschaft an der [...] in [...] verfüge. Das Rechtsbegehren 1 auf entsprechende Feststellung hiess es demzufolge gut (E. 6.7). Das Rechsbegehren 2 der Kläger wies das Zivilgericht jedoch ab. Dem Antrag der Kläger, wonach das Gericht die Einzelunternehmung E____ als Liegenschaftsverwalterin einzusetzen habe (Rechtsbegehren 1), könne mangels einer gesetzlichen Grundlage, auf welche die Kläger ihr Begehren stützen könnten, nicht gefolgt werden. Die Miteigentümer könnten mittels entsprechenden Mehrheitsbeschlusses auch eine neue Verwaltung beauftragen (E. 7). Auf das Rechtsbegehren 3 (Verpflichtung der Beklagten 1 zur Aushändigung von Unterlagen und Belegen im Sinn einer ordnungsgemässen Übertragung der Verwaltung) sei mangels genügender Bestimmtheit nicht einzutreten (E. 8).
2.3 Die Kritik der Beklagten geht im Wesentlichen in zwei Richtungen: Die Beklagten rügen erstens eine willkürliche und unvollständige Sachverhaltsfeststellung (dazu Berufung, Rz 5 ff.). Das Zivilgericht habe zum einen im Zusammenhang mit der Feststellung der unbestrittenen Tatsachen nicht erwähnt, dass die Mutter der Geschwister, welche beim Erbteilungsvertrag im väterlichen Nachlass mitgewirkt und diesen auch mitunterzeichnet habe, abgeneigt gewesen sei gegenüber der Verwaltung der eigenen Liegenschaften durch eine Drittperson. Sie habe den Auftrag zur Verwaltung daher nur einer familiennahen Unternehmung erteilt. Zum anderen habe das Zivilgericht im Zusammenhang mit Ziffer 7.3 des Erbteilungsvertrags fälschlicherweise ausgeführt, dass damit bereits zum zweiten Mal die Aufhebung des Miteigentums an der streitbetroffenen Liegenschaft [...] vereinbart worden sei. Richtigerweise seien damit wie schon beim Kaufvertrag vom 23. Juni 1994 jeweils lediglich die Konditionen der Aufteilung bzw. die Verpflichtung zum Abschluss einer Vereinbarung zur Aufteilung des Miteigentums im Sinn eines Vorvertrags vereinbart worden. Die Beklagten rügen zweitens eine willkürliche und widerrechtliche Auslegung der in Ziffer 7.3 des Erbteilungsvertrags enthaltenen Willenserklärung betreffend die Verwaltung der im Miteigentum stehenden Liegenschaft [...] (dazu Berufung, Rz 10 ff.). Gemäss gefestigter Rechtsprechung sei bei einer rechtsgeschäftlichen Erklärung in erster Linie auf den wirklichen Willen der Erklärenden abzustellen (sog. Willenstheorie). Erst wenn sich dieser nicht feststellen lasse, bestehe mit der Vertrauenstheorie ein Korrektiv. Das Zivilgericht habe nicht einmal den Versuch unternommen, den wirklichen Willen der Parteien zu ermitteln, sondern ohne Begründung festgehalten, ein übereinstimmender wirklicher Wille der Parteien lasse sich nicht feststellen, weshalb eine Auslegung mittels Vertrauensprinzip zu erfolgen habe. Ein übereinstimmender wirklicher Wille der Parteien lasse sich aber ohne Weiteres aus dem der Vorinstanz vorgetragenen und belegten bzw. unstrittig gebliebenen Sachverhalt herleiten. Sämtliche Auslegungsmittel zeigten, dass die Parteien die Verwaltung bis zur Aufteilung und nicht bloss bis auf weiteres oder bis zu einem erneuten Beschluss der Miteigentümer bei der Beklagten 1 hätten belassen wollen. Die Parteien hätten mit dieser Vereinbarung daher eine verbindliche Regelung mit einer individuellen Verwaltungsordnung beabsichtigt, welche lediglich mittels actus contrarius, d.h. vorliegend einstimmig, abgeändert werden könne. Aufgrund dessen hätten die Miteigentümer an der Versammlung vom 28. März 2017 auch nicht mittels Mehrheitsbeschlusses gültig über die Abberufung der Verwaltung beschliessen können. Mangels Einstimmigkeit dieses Beschlusses sei auch die Kündigung vom 31. März 2017 ungültig. Diese Kritikpunkte werden nachfolgend näher ausgeführt und geprüft.
3. Auslegung der Vertragsklausel zur Liegenschaftsverwaltung
3.1 Zwischen den Parteien ist strittig, wie die in Ziffer 7.3 des Erbteilungsvertrags vom 14. Dezember 2011 enthaltene Vereinbarung zu verstehen ist, wonach bis zur Aufteilung des von den drei Geschwistern im Miteigentum gehaltenen Gebäudekomplexes [...], [...] in Stockwerkeigentum der Verwaltungsauftrag bei der F____ AG verbleibe.
3.2 Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist für Zustandekommen und Auslegung einer Vereinbarung gemäss Art. 18 Abs. 1 OR zunächst massgebend, was die Parteien tatsächlich übereinstimmend gewollt haben (statt vieler BGE 143 III 157 E. 1.2.2 und 138 III 659 E. 4.2.1, jüngst etwa BGer 4A_511/2023 vom 22. März 2024 E. 3.1.2, je mit weiteren Hinweisen; sog. Willenstheorie [Wiegand, in: Widmer Lüchinger/Oser [Hrsg.], Basler Kommentar. Obligationenrecht I, 7. Auflage, 2020, Art. 18 N 1]). Der übereinstimmende Wille gilt, auch wenn er in der Erklärung nicht oder nicht ausreichend Ausdruck gefunden hat (Schwenzer/Fountuoulakis, Schweizerisches Obligationenrecht. Allgemeiner Teil, 8. Auflage, Bern 2020, N 33.02). Es gilt der Vorrang der empirischen oder subjektiven gegenüber der normativen oder objektivierten Vertragsauslegung (statt vieler BGE 138 III 659 E. 4.2.1, jüngst etwa BGer 4A_511/2023 vom 22. März 2024 E. 3.1.2, je mit weiteren Hinweisen). Erst wenn der übereinstimmende wirkliche Wille der Parteien nicht bewiesen werden kann, sind ihre Erklärungen aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und mussten (BGE 143 III 157 E. 1.2.2 und 138 III 659 E. 4.2.1, jüngst etwa BGer 4A_511/2023 vom 22. März 2024 E. 3.1.2, je mit weiteren Hinweisen; Wiegand, a.a.O., Art. 18 N 1 und 11; Schwenzer/Fountuoulakis, a.a.O., N 33.02). Ein objektivierter und damit rechtlicher Konsens bedeutet nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht zwingend, dass die erklärende Partei tatsächlich den inneren Willen hatte, sich in diesem Sinn zu binden. Es reicht, wenn die andere Partei aufgrund des objektiv verstandenen Sinns der Erklärung oder des Verhaltens nach Treu und Glauben annehmen konnte, die sich äussernde Partei habe einen entsprechenden Rechtsbindungswillen (BGer 4A/511 vom 22. März 2024 E. 3.1.2 und 4A_/2023 vom 17. November 2023 E. 3.1.1, je mit weiteren Hinweisen).
Bei der Ermittlung des wirklichen Willens sind alle Tatsachen und Faktoren zu berücksichtigen, aus denen auf die Willenslage bei Abgabe der Vertragserklärung geschlossen werden kann, ohne dass es eine eigentliche Hierarchie zwischen den einzelnen Auslegungsmitteln gäbe. Ausgangspunkt der Auslegung bildet der Wortlaut der abgegebenen Erklärungen bzw. des darauf abgestützten Vertragstextes. Weitere Auslegungsmittel sind nach Massgabe des konkreten Falls etwa die Entstehungsgeschichte des Vertrags, die Begleitumstände, das Verhalten der Parteien vor und nach Vertragsabschluss, der Vertragszweck sowie die Verkehrssitten und die Usanzen (eingehend dazu Wiegand, a.a.O., Art. 18 N 18 ff.; ferner Schwenzer/Fountuoulakis, a.a.O., N 33.04 ff.). Hinzukommen als sog. Auslegungsregeln Grundsätze, die dem Gericht bei der Ermittlung des Parteiwillens helfen sollen wie die Auslegung nach Treu und Glauben, das Verbot der Buchstabenauslegung, die ganzheitliche (oder systematische) Auslegung oder die gesetzeskonforme Auslegung (näher dazu Wiegand, a.a.O., Art. 18 N 32 ff.).
Gemäss Art. 8 ZGB bzw. dem Verhandlungsgrundsatz (Art. 55 Abs. 1 ZPO) haben die Parteien die Tatsachen zu behaupten und zu beweisen, auf die sie ihre Ansprüche stützen. Demgemäss hat die Partei, die einen Anspruch geltend macht, die rechtsbegründenden Tatsachen zu beweisen, während die Gegenpartei die Beweislast für die Tatsachen trägt, die zur Aufhebung oder zum Verlust des Anspruchs führen (rechtshindernde oder -aufhebende Tatsachen; BGer 4A_511/2023 vom 22. März 2024 E. 3.1.3 und 4A_247/2023 vom 17. November 2023 E. 3.1.2). Die Beklagten rügen, dass das Zivilgericht bezüglich der strittigen Vertragsklausel zu Unrecht das Vorliegen eines tatsächlichen Konsenses zur Vereinbarung einer individuellen Verwaltungsordnung verneint habe. Ein übereinstimmender wirklicher Wille der Parteien lasse sich ohne Weiteres aus dem der Vorinstanz vorgetragenen und belegten bzw. unstrittig gebliebenen Sachverhalt herleiten (Berufung, Rz 15). Die Beweislast für dieses Vorbringen obliegt nach dem eingangs Gesagten den Beklagten.
3.3
3.3.1 Die Beklagten halten zunächst dafür, dass sich entgegen der Auffassung des Zivilgerichts Rückschlüsse auf den (wirklichen) Willen der Parteien im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ergeben würden. Zwar sei es richtig, dass die gewählte Formulierung nicht wortwörtlich auf eine «individuelle vereinbarte Verwaltungsordnung» und ebenso wenig auf einen «Beschluss im Sinne einer wichtigen Verwaltungshandlung» hinweise. Die Parteien hätten indes klar und deutlich den Verwaltungsauftrag «Bis zur Aufteilung», d.h. gemäss dem Wortlaut also während der gesamten Dauer der Miteigentumsgemeinschaft, bei der F____ AG belassen wollen. Sie hätten mit dem (gewählten) Wortlaut den Verwaltungsauftrag nicht lediglich bis zum Abschluss des Teilungsvertrags oder während dreier Monate und schon gar nicht «bis auf Widerruf» (so die Vorinstanz), sondern eben ausdrücklich während der gesamten Dauer der Miteigentumsgemeinschaft bis zu deren effektiven Aufteilung bei der Beklagten 1 belassen wollen. Die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gewählte Formulierung «Bis zur Aufteilung» ergebe keinen Sinn, wenn die Parteien beabsichtigt hätten, dass eine Mehrheit der Miteigentümer umgehend nach der Unterzeichnung der Vereinbarung – allenfalls unter Einhaltung einer Einberufungsfrist – das Vereinbarte wieder über den Haufen werfen könnte (Rz 19).
Entgegen den Vorbringen der Beklagten lässt sich aus dem Wortlaut der strittigen Passage «Bis zur Aufteilung bleibt der Verwaltungsauftrag bei der F____ AG» nicht auf einen übereinstimmenden Willen der Parteien in ihrem Sinn schliessen. Vordergründig scheinen die Parteien mit dieser Formulierung kundgetan zu haben, dass der Verwaltungsauftrag solange fortgeführt werde, als der im Miteigentum der Geschwister stehende Gebäudekomplex an der [...] nicht in Stockwerkeigentum aufgeteilt sei. Diese Vertragspassage darf indessen nicht isoliert betrachtet werden, sondern muss im Sinn einer gesamtheitlichen Auslegung der vertraglichen Regelungen (BGer 4A_498/2023 vom 6. Mai 2024 E. 6.2.4) im Zusammenhang mit dem 1. Satz von Ziffer 7.3 des Erbteilungsvertrags vom 14. Dezember 2011 gelesen werden. Wenn sich die drei Geschwister damals damit verpflichteten, «innert drei Monaten nach Unterzeichnung dieses Erbteilungsvertrags» eine Vereinbarung abzuschliessen, mittels welcher der erwähnte Gebäudekomplex «durch Realteilung in drei gleiche Stockwerkeinheiten aufgeteilt wird», so wird unmissverständlich deutlich, dass damit bezüglich der Liegenschaftsverwaltung nur an eine Übergangsregelung gedacht war (vgl. auch Berufungsantwort, Rz 9). Für die (implizite) Auffassung der Beklagten, wonach es der übereinstimmende Wille der Parteien gewesen, dass die Verwaltung der Liegenschaft durch die F____ AG bis zur Auflösung des Miteigentums nur durch einstimmigen Beschluss abgeändert werden könne, findet sich im blossen Wortlaut ihrer Vereinbarung keine Grundlage. Dies gilt umso mehr, als die Parteien ausdrücklich ihre Absicht bekundeten, dass jeder der Beteiligten mit dem Erhalt einer Stockwerkeinheit in der Lage versetzt werden soll, «sein Eigentum selbständig zu verwalten» (Ziffer 7.3 Satz 2 des Erbteilungsvertrags). Die Parteien – wenigstens die beiden Kläger – wollten offensichtlich nicht über einen längeren Zeitraum hinweg an die – notabene vom Beklagten 2 – kontrollierte Verwaltung gebunden sein, indem ihr nur mit einstimmigem Beschluss der Miteigentümer, also auch mit Zustimmung des Beklagten 2, hätte gekündigt werden können. Wenn es die Absicht der Parteien gewesen wäre, eine von den dispositiven gesetzlichen Bestimmungen abweichende Nutzungs- und Verwaltungsordnung im Sinn von Art. 647 Abs. 1 ZGB zu statuieren, hätten sie das mit ausreichender Deutlichkeit in ihrer Vereinbarung zum Ausdruck bringen müssen (BGer 4A_585/2012 vom 1. März 2013 E. 3; Wiegand, a.a.O., Art. 18 N 39).
3.3.2 Das Zivilgericht hat bezüglich der Begleitumstände (Zeit und Ort) des Abschlusses des Erbteilungsvertrags festgehalten, dass diese im vorliegenden Verfahren unbekannt geblieben seien, weshalb sie zur Auslegung der Klausel nicht beigezogen werden könnten (Zivilgerichtsentscheid, E. 6.4.1). Die Beklagten führen hiergegen andere Umstände an, die zu einem Erkenntnisgewinn betreffend die Erklärung der Parteien führten. Den Vertragsparteien sei im Zeitpunkt der Unterzeichnung (14. Dezember 2011) bekannt und bewusst gewesen, dass (1) die F____ AG (Rechtsvorgängerin der Beklagten 1) bereits seit 1996 den Auftrag zur Verwaltung der Liegenschaft an der [...] innegehabt habe, (2) der Beklagte 1 dazumal bereits faktisch die alleinige Kontrolle über die F____ AG ausgeübt habe und (3) die am Erbteilungsvertrag mitwirkende sowie diesen mitunterzeichnende G____ (sel.) – Mutter der Kläger und des Beklagten 2 – zeit ihres Lebens eine Fremdverwaltung nie toleriert hätte (Berufung, Rz 21 f.).
Die von den Beklagten vorgebrachten Begleitumstände sprechen nicht für die Vereinbarung, die Verwaltung der Liegenschaft unwiderruflich bis zu ihrer Aufteilung bei der F____ AG zu belassen, und damit für die Vereinbarung einer von der dispositiven gesetzlichen Regelung abweichenden Nutzungs- und Verwaltungsordnung im Sinn von Art. 647 Abs. 1 ZGB. Daraus, dass die F____ AG unbestrittenermassen bereits seit 1996 den Auftrag zur Verwaltung der streitbetroffenen Liegenschaft hatte und dass diese Gesellschaft ebenso unbestritten faktisch unter der Kontrolle des Beklagten 2 stand, lässt sich entgegen der Behauptung der Beklagten nicht ableiten, dass die Parteien mit ihrer Vereinbarung vom 14. Dezember 2011 den Verwaltungsauftrag an die F____ AG bis zum Ende der Miteigentumsgemeinschaft hätten «zementieren» (Berufung, Rz 23) und die Möglichkeit zur Abberufung der Verwaltung durch einzelne oder eine Mehrheit der Miteigentümer während dieser Zeit hätten ausschliessen wollen. Für einen solchen tatsächlichen Willen der Kläger, welcher ja Voraussetzung für eine entsprechende tatsächliche Willenserklärung gewesen wäre, sprechen weder die vorgenannten Tatsachen noch die übrigen von den Beklagten vorgebrachten Indizien. An einer solchen «Zementierung» der Verwaltungsaufgabe an die vom Beklagten 2 kontrollierte F____ AG ist ausschliesslich ein Interesse des Beklagten 2 bzw. der von ihm kontrollierten Gesellschaft erkennbar. Weshalb die Kläger einen solch bindenden Auftrag zur Verwaltung der Liegenschaft hätten zustimmen sollen, wird von den Beklagten in keiner Weise dargelegt und ist auch nicht zu erkennen. Ebenso wenig kann der (angebliche) Wille der am Erbteilungsvertrag vom 14. Dezember 2011 mitbeteiligten Mutter, die Liegenschaft bei einer familiennahen Verwaltung, der vom Beklagten 2 kontrollierten F____ AG, zu belassen, als die Auslegung der Parteierklärung erhellenden Begleitumstand mitberücksichtigt werden (Berufung, Rz 24). Denn dies scheitert schon daran, dass die streitbetroffene Liegenschaft nur im Miteigentum der beiden Kläger sowie des Beklagten 2 steht, nicht jedoch der Mutter. Ziffer 7.3 des Erbteilungsvertrags gibt lediglich Willenserklärungen der drei Miteigentümer wieder, von welchen die Mutter aber nicht betroffen war, wie die Kläger zu Recht entgegnen (Berufungsantwort, Rz 8 lit. b und c). Die Mutter hat den Erbteilungsvertrag vom 14. Dezember 2011 lediglich in ihrer Stellung als Miterbin im Nachlass ihres verstorbenen Mannes mitunterzeichnet. In die mit Ziffer 7.3 stipulierte Verpflichtung zur Aufteilung des Gebäudekomplexes an der [...] war sie mangels Miteigentums indessen nicht involviert. Im Übrigen wird von den Beklagten in keiner Weise substantiiert vorgebracht geschweige denn bewiesen, dass der geltend gemachte Wille der Mutter die Willensbildung der Parteien der Eigentümergemeinschaft in diesem Sinn auch tatsächlich beeinflusst haben soll. Unter diesen Umständen ist – entgegen der Rüge der Beklagten, der Sachverhalt sei unvollständig festgestellt worden (Berufung, Rz 6 f.) – auch nicht zu beanstanden, dass das Zivilgericht die letzterwähnten Begleitumstände mangels Relevanz für seinen Entscheid nicht unter den unbestrittenen Tatsachen (E. 2 «Unbestrittener Sachverhalt») wiedergegeben hat.
3.3.3 Bezüglich der Verkehrssitten und Usanzen hat das Zivilgericht ausgeführt, dass keine entsprechenden Vorbringen vorgetragen worden seien, welche bei der Vertragsauslegung zu berücksichtigen wären (Zivilgerichtsentscheid, E. 6.4.1). Die Beklagten wenden hiergegen ein, sie hätten im vorinstanzlichen Verfahren klar geltend gemacht, dass die Vertragsparteien die Verwaltung durch die Beklagte 1 eben nicht mit einem Beschluss der Miteigentümergemeinschaft, sondern einstimmig mittels eines für alle Seiten verbindlichen Vertrags bis zur Aufteilung festgeschrieben hätten und die Abänderung dieser Vereinbarung entsprechend wiederum nur einstimmig möglich sei. Da für eine Verwaltungshandlung keine Einstimmigkeit erforderlich sei, erschliesse sich nicht, weshalb die Parteien diesen Beschluss in einem für alle Seiten verbindlichen Vertrag hätten festhalten sollen. Handle es sich wie nach Auffassung der Beklagten um eine Vereinbarung im Sinn einer Verwaltungsordnung, liege als Beleg für die Einstimmigkeit die Schriftlichkeit nahe. Da eine von allen Parteien unterzeichnete Vereinbarung vorliege, sei den Parteien die entsprechende Bindungswirkung selbstverständlich bewusst gewesen, und diese habe auch deren Willen entsprochen. Es würde den Usanzen widersprechen, einen bereits bestehenden, nicht gekündigten Verwaltungsauftrag, mithin den damals bestehenden status quo, zusätzlich als blosse Verwaltungshandlung in einem schriftlichen Vertrag zu bestätigen. Dagegen entspreche es der Usanz, dass individuelle Verwaltungsordnungen und deren Änderungen, welche, sofern die Miteigentümer wie vorliegend nichts Abweichendes vereinbart hätten, nur mit Einstimmigkeit zulässig seien (Berufung, Rz 26 ff.). Auch wenn die Beklagten dafür halten, dass diese «aus den Verkehrssitten und Usanzen hervorgehenden Indizien […] eine klare Sprache» sprechen (Berufung, Rz 27), legen sie mit ihrer Berufung nicht dar, wo sie dies im erstinstanzlichen Verfahren bereits vorgetragen hätten. Die einzig erwähnte Stelle in der Duplik befasst sich zwar mit der Frage, welches Quorum für einen Beschluss der Miteigentümergemeinschaft zur Abberufung des Verwalters notwendig ist. Sie befasst sich an dieser Stelle indessen nicht mit der hier massgeblichen Frage, inwiefern die strittige Klausel Ausdruck einer Verkehrsübung ist. Damit sind die Beklagten ihrer Begründungspflicht nicht nachgekommen (dazu oben E. 1.2), weshalb sie mit ihrem diesbezüglichen Vorbringen in der Berufung auch nicht gehört werden können. Es ist nicht Aufgabe der Berufungsinstanz nicht, in den vorinstanzlichen Akten nach (möglicherweise vorhandenen) Vorbringen zu suchen.
3.3.4 Die Beklagten werfen dem Zivilgericht des Weiteren vor, es in willkürlicher Weise unterlassen zu haben, bei der Auslegung der Vereinbarung das Verhalten der Parteien vor dem Vertragsschluss zu berücksichtigen. Mit Blick auf die unterbliebene Auf- und Realteilung der drei Mehrfamilienhäuser, wie sie seinerzeit bereits im Kaufvertrag vom 23. Juni 1994 vereinbart worden war, führen die Beklagten aus, dass den Parteien im Zeitpunkt des Vertragsschlusses im Jahre 2011 die Möglichkeit von weiteren Verzögerungen bei der Aufhebung und Teilung des Miteigentums durchaus bewusst gewesen sei. Gerade deshalb sei der Verwaltungsauftrag der Liegenschaften nicht lediglich bis zum Abschluss der vorvertraglich vereinbarten Teilungsvereinbarung, sondern eben für die einzelnen Miteigentümer unabänderlich «Bis zur Aufteilung» des Miteigentums vereinbart worden (Berufung, Rz 30). Auch hier geben die Beklagten nicht an, wo sie sich im Verfahren vor Zivilgericht auf das Verhalten der Parteien vor Abschluss der umstrittenen Klausel als Auslegungsmittel berufen hätten. Nach dem Gesagten (oben E. 1.2) ist daher nicht zu prüfen, ob das Zivilgericht sich zu Unrecht nicht zum vorvertraglichen Verhalten der Parteien geäussert hat.
Die Beklagten halten auch die vorinstanzliche Beurteilung des Verhaltens der Parteien nach Vertragsschluss für willkürlich. Berücksichtige man das Verhalten der Kläger bzw. deren Untätigkeit während sechs Jahren nach Vertragsabschluss, könne man sich nicht des Eindrucks erwehren, als fühlten sich sämtliche Vertragsparteien daran gebunden, den Verwaltungsauftrag bis zur Aufteilung des Miteigentums bei der F____ AG zu belassen. Das Zivilgericht sei ohne Begründung anderer Ansicht. Weder führe es aus, weshalb das Verhalten der Kläger nach Vertragsschluss nicht als Indiz für die Ermittlung deren Willens zur Vereinbarung einer Verwaltungsordnung herbeigezogen werden könne. Noch nenne es die von ihm spekulativ vorgetragenen «anderen Gründe», weshalb die Kläger allenfalls «[noch] nicht geneigt wären, auf einen einstigen Beschluss durch die F____ AG zurückzukommen» (so das Zivilgericht im angefochtenen Entscheid). Bezeichnenderweise seien solche Gründe noch nicht einmal von den Klägern selbst geltend gemacht worden (Berufung, Rz 31 ff.). Die Kläger haben unwidersprochen während mehrerer Jahre nach Abschluss des Erbteilungsvertrags vom 14. Dezember 2011 davon abgesehen, einen Beschluss der Miteigentümer zur Kündigung der Verwaltung des Gebäudekomplexes [...] durch die F____ AG zu erwirken. Wie das Zivilgericht zu Recht erwogen hat (Zivilgerichtsentscheid, E. 6.4.2), ist diese Untätigkeit aber unerheblich für die vorliegend zentrale Frage nach der Rechtsnatur der Bestellung der Verwalterin, jedenfalls führt sie nicht zu einem entscheidenden Erkenntnisgewinn. Wie die Kläger ausführen (Berufungsantwort Rz 21 unter Verweis auf die erstinstanzliche Replik), standen sich die Parteien über längere Zeit zerstritten und in verschiedenen Gerichtsverfahren gegenüber. Sie hätten nicht noch weitere Klagen einreichen wollen, sondern die faktische und ihnen aufgezwungene Fremdverwaltung weiterhin erduldet. Als die F____ AG dann jedoch überhöhte Abrechnungen gestellt habe, hätten sie – zwecks Rückforderung der Verwaltungshonorare (Berufungsantwort, Rz 3) – Klage gegen sie einreichen müssen (Schlichtungsgesuch vom 14. Juni 2017). Die Kündigung des Verwaltungsauftrags sei bereits am 31. März 2017 erfolgt. Aus der Untätigkeit der Kläger kann unter diesen Umständen entgegen der Auffassung der Beklagten nicht darauf geschlossen werden, dass «die Vertragsparteien die Bestimmung in Ziffer 7.3 im Erbteilungsvertrag vom 14. Dezember 2011 […] im Sinne einer Verwaltungsordnung gemäss Art. 647 Abs. 1 ZGB verstanden haben wollten und hierüber Konsens bestand» (Berufung, Rz 33 am Ende).
3.3.5 Das Zivilgericht hat bei der Auslegung von Ziffer 7.3 des Erbteilungsvertrags der Entstehungsgeschichte und dem Zweck dieser Regelung entscheidende Bedeutung beigemessen (Zivilgerichtsentscheid, E. 6.4.2). Es hat dabei einerseits auf die mit dieser Bestimmung angestrebte Entwirrung der Verhältnisse unter den drei Geschwistern hingewiesen. Andererseits hat es Satz 2 von Ziffer 7.3 hervorgehoben: «Jeder der drei Beteiligten erhält je eine Stockwerkeinheit und soll in der Lage sein, sein Eigentum selbständig zu verwalten». Zweck der Aufteilung sei somit auch die beabsichtigte selbständige/eigenständige Verwaltung durch die einzelnen Miteigentümer gewesen. Im Rahmen der ganzheitlichen Auslegung der umstrittenen Bestimmung von Satz 3 komme diesem Zweck entscheidende Bedeutung zu. Die Beklagten anerkennen, dass mit der im Erbteilungsvertrag enthaltenen Bestimmung die Aufteilung des Miteigentums und damit die Entwirrung der Verhältnisse angestrebt war. Die Parteien hätten damit bis zur Teilung und im Hinblick auf die Übergabe an die einzelnen Miteigentümer zur selbständigen Verwaltung möglichst geordnete und gleichbleibende Verhältnisse bezweckt (Berufung, Rz 40). Die Beklagten werfen dem Zivilgericht indessen vor zu verkennen, dass mit dem in Satz 2 zum Ausdruck kommenden Ziel einer eigenständigen Verwaltung lediglich der Vertragszweck des vereinbarten, noch abzuschliessenden Teilungsvertrags, nicht aber des Erbteilungsvertrags beschrieben werde. Der Vertragszweck von Ziffer 7.3 ergebe sich vielmehr aus dem entscheidenden 3. Satz. Zweck des Erbteilungsvertrags sei demnach die Regelung der Verhältnisse bis zur Aufteilung gewesen (Berufung, Rz 41).
Den Beklagten ist zwar insofern beizupflichten, als mit Ziffer 7.3 das bestehende Miteigentum noch nicht aufgeteilt wurde, sondern lediglich im Sinn eines Vorvertrags der Abschluss einer Vereinbarung zur Aufteilung des Miteigentums stipuliert wurde (Berufung, Rz 35). Gleichwohl tritt das Ziel der Entwirrung der komplexen Eigentumsverhältnisse in der Überbauung [...] und die Ermöglichung eigenständiger Verwaltung bereits in dieser Bestimmung offenkundig zutage, auch wenn es nach Absicht der Parteien hierzu noch eines eigentlichen Teilungsvertrags bedurfte. Bis dahin sollte die Verwaltung im Sinn eines geordneten Übergangs bei der F____ AG verbleiben. Nach Auffassung der Beklagten (Berufung, Rz 42 f.) macht die Fortsetzung der Verwaltung durch die F____ AG entsprechend nach Treu und Glauben lediglich dann Sinn, wenn die Parteien sie bis zur Aufteilung im Sinn einer Verwaltungsverordnung hätten festschreiben wollen. Die gegenteilige Annahme würde bei der gewählten Formulierung «Bis zur Aufteilung …» jeglichem vernunftgemässen Handeln widersprechen. Diese Auffassung geht fehl. Denn sie würde im Ergebnis dazu führen, wie die Beklagten unumwunden zugeben, dass der Verwaltungsauftrag an die F____ AG bis zum Ende der Miteigentumsgemeinschaft «zementiert» worden wäre und die Möglichkeit zur Abberufung durch eine Mehrheit der Miteigentümer während dieser ausgeschlossen gewesen wäre (Berufung, Rz 23). An einer derartigen «Zementierung» der Verwaltungsaufgabe an die vom Beklagten 2 kontrollierte F____ AG konnte, wie bereits unter E. 3.3.2 ausgeführt, einzig der Beklagte 2 ein Interesse haben. Weshalb die Kläger ein Interesse daran hätten haben können, wird von den Beklagten nicht dargetan und ist auch im Entferntesten nicht erkennbar. Die Parteien kamen mit Ziffer 7.3 Satz 1 des Erbteilungsvertrags ausdrücklich überein, «innert drei Monaten nach Unterzeichnung dieses Erbteilungsvertrags» eine Vereinbarung betreffend Realteilung des Gebäudekomplexes abzuschliessen. Die Fortführung der bisherigen Verwaltung durch die F____ AG war im Sinn einer Übergangslösung offensichtlich nur für eine beschränkte Zeit gedacht, nicht jedoch auf unbestimmte Zeit, wie dies der Fall gewesen wäre, wenn der Verwaltungsauftrag entsprechend der Rechtsnatur der umstrittenen Klausel als Verwaltungsordnung nach Art. 647 Abs. 1 ZGB nur durch einstimmigen Beschluss der Miteigentümer und somit nur mit Zustimmung des Beklagten 2 hätte aufgelöst werden können.
Die Kläger weisen in ihrer Berufungsantwort (Rz 14) wie bereits im erstinstanzlichen Verfahren zutreffend darauf hin, dass der Beklagte 2 sich später seiner Verpflichtung zur Realteilung widersetzt hat. In seiner E-Mail vom 12. Juni 2015 (Klagebeilage 13) teilte er seinen beiden Geschwistern mit, dass sich die Vorzeichen seit der Unterzeichnung des Erbteilungsvertrags am 14. September 2011 diametral geändert hätten. Was dort stehe, habe für ihn keine Bedeutung mehr und die avisierte Einteilung in drei Stockwerkeinheiten mit drei Verwaltungen lasse sich nicht realisieren. Mit den Klägern ist es als widersprüchlich anzusehen, wenn die Beklagten einerseits geltend machen, dass die Vereinbarung vom 11. Dezember 2011 in Bezug auf die Übertragung der Verwaltung auf die vom Beklagten 2 kontrollierte F____ AG unabänderlich bzw. nur mit Zustimmung aller Miteigentümer, also auch mit seiner Zustimmung, möglich sein soll, während der übrige Inhalt der Vereinbarung nach Einschätzung des Beklagten 2 in seiner E-Mail vom 12. Juni 2015 keine Bedeutung mehr haben soll. Daran ändert auch nichts, dass seine Weigerung zur Vornahme der avisierten Realteilung gemäss den Ausführungen in der erstinstanzlichen Replik vor dem Hintergrund seiner Abklärungen bei einem Ingenieur-Geometer zu sehen sei, welche ergeben hätten, dass die Realteilung schwierig und kompliziert umzusetzen sei (Berufungsreplik, Rz 10).
3.3.6 Zusammenfassend ist festzuhalten, dass es den Beklagten mit ihren Vorbringen in der Berufung nicht gelingt darzutun, dass das Zivilgericht bezüglich der strittigen Bestimmung von Ziffer 7.3 des Erbteilungsvertrags zu Unrecht das Vorliegen eines tatsächlichen Konsenses zur Vereinbarung einer individuellen Verwaltungsordnung verneint hat. Das Zivilgericht hat die umstrittene Vertragsklausel mangels eines übereinstimmenden wirklichen Willens der Parteien zu Recht nach dem Vertrauensprinzip ausgelegt. Die Beklagten vermögen nicht aufzuzeigen, dass die vom Zivilgericht vorgenommene Auslegung von Ziffer 7.3 als Beschluss über eine wichtigere Verwaltungshandlung im Sinn von Art. 647b Abs. 1 ZGB und nicht als Beschluss über einer vom dispositiven gesetzlichen Bestimmungen abweichende Nutzungs- und Verwaltungsordnung im Sinn von Art. 647 Abs. 1 ZGB auf einer unzutreffenden Sachverhaltsfeststellung oder unrichtigen Anwendung des Rechts beruhen soll. Entgegen ihren Ausführungen ist die Festlegung in der genannten Vereinbarung, wonach die Verwaltung der Liegenschaft bis zur Vornahme der Teilung, welche gemäss Vereinbarung innerhalb von drei Monaten erfolgen sollte, als Beschluss über eine wichtigere Verwaltungshandlung im Sinn von Art. 647b Abs. 1 ZGB weder widersprüchlich noch sinnlos. Wesentlicher Bestandteil von Ziffer 7.3 des Erbteilungsvertrags war die (erneute) Verpflichtung der drei Geschwister zur Vornahme einer Realteilung, wobei neu für den Abschluss der entsprechenden Vereinbarung ein Zeitraum von drei Monaten und die Belassung der Verwaltung bei der F____ AG während dieser Zeit vereinbart wurde. Das Zivilgericht ist mit zutreffender Begründung zum Schluss gekommen, dass diese Bestimmung als Bestätigung der Bestellung eines Verwalters im Sinn von Art. 647b ZGB Abs. 1 ZGB zu werten ist. Es handelt sich dabei gemäss den Vorgaben des Gesetzgebers um eine wichtigere Verwaltungshandlung. Die Bestellung eines Verwalters ist in Art. 647b Abs. 1 ZGB explizit als solche wichtigere Verwaltungshandlung aufgeführt. Es ist entgegen den Ausführungen der Beklagten nicht widersprüchlich und auch nicht sinnlos, wenn die Miteigentümer in ihrer Vereinbarung die Belassung der Verwaltung bei der F____ AG als gemäss Art. 647b Abs. 1 ZGB wichtigere Verwaltungshandlung verstanden haben. Hätte es der Beklagte 2 anders, nämlich im Sinn einer von der dispositiven Gesetzesregelung abweichenden Verwaltungsordnung verstanden haben wollen, hätte er darauf bestehen müssen, dass dies mit genügender Deutlichkeit in Ziffer 7.3 des Erbteilungsvertrags zum Ausdruck kommt (vgl. Wiegand, a.a.O., Art. 18 N 39). Dies ist hier jedoch nicht geschehen.
4. Kündigung des Verwaltungsauftrags
Die Beklagten hatten im erstinstanzlichen Verfahren die Gültigkeit der Kündigung des Verwaltungsvertrags vom 31. März 2017 wegen Formfehler bestritten. Das Zivilgericht hat indessen keine Formfehler erkennen können und infolgedessen die Wirksamkeit der Kündigung festgestellt (Zivilgerichtsentscheid, E. 6.6). Die Beklagten halten im Berufungsverfahren an ihren Vorbringen fest und monieren, dass die beiden Kläger an der Miteigentümerversammlung vom 28. März 2017 zwar die Kündigung des Verwaltungsauftrags beschlossen hätten, es aber an einem eigentlichen Beschluss zur Umsetzung dieses Kündigungsbeschlusses fehle. Sie machen darüber hinaus zusammengefasst geltend, dass die beiden Kläger auch nicht ohne Weiteres die Kündigung im Namen der Miteigentümerschaft hätten aussprechen können und hierfür unter keinen Umständen kostenpflichtig einen Vertreter hätten beauftragen können, der einerseits im gleichen Schreiben weitere Handlungen im ausschliesslichen Interesse der beiden Kläger vorgenommen habe sowie andererseits in anderer Sache die Kläger gegen den Beklagten 2 vertrete (Berufung, Rz 50; Berufungsreplik, Rz 15).
Das Zivilgericht hat bezüglich der Notwendigkeit eines eigentlichen Umsetzungsbeschlusses ausgeführt, dass sich aus dem Gesetz nicht ergebe, dass es für die Umsetzung eines gültigen Beschlusses grundsätzlich eines weiteren Beschlusses bedürfe, mit welchem ein Miteigentümer/einzelne Miteigentümer mit dessen Umsetzung betraut werde (Zivilgerichtsurteil, E. 6.6.1). In der Lehre wird vereinzelt die Auffassung vertreten, dass die Miteigentümergemeinschaft sich mit ihrem Beschluss nicht nur äussere, was mit der gemeinsamen Sache zu geschehen habe, sondern dass sie auch die Frage zu entscheiden habe, wie der Beschluss umzusetzen sei (Brunner/Wichter-mann, in: Geiser/Wolf [Hrsg.], Basler Kommentar, 7. Auflage, 2023, Art. 647 N 33). Im vorliegenden Fall haben die beiden Kläger, welche je zu einem Drittel Miteigentümer der Überbauung [...] in [...] sind und damit über die notwendige Mehrheit zur Beschlussfassung im Sinn von Art. 647b ZGB verfügten, gemäss dem Protokoll der Versammlung vom 28. März 2017 (Klagebeilage 16) ausdrücklich nicht nur über das Was (Kündigung des Verwaltungsauftrags per 30.6.2017), sondern auch über das Wie (Kündigung mit separatem Schreiben) beschlossen. Soweit die beiden Miteigentümer in der Folge ihren Rechtsvertreter mit der Ausführung dieses Beschlusses betraut haben, ohne dass dies im Protokoll vermerkt wäre, ist dies nicht zu beanstanden. Denn die Beauftragung von Dritten mit der Umsetzung von gemeinschaftlichen Beschlüssen ist grundsätzlich zulässig (Brunner/Wichtermann, a.a.O., Art. 647 ZGB N 33). Entsprechende Beschlüsse können auch formlos gefasst werden (Brun-ner/Wichtermann, a.a.O., Art. 647 ZGB N 32; Graham-Siegenthaler, Berner Kommentar. Art. 641-654a ZGB, 2022, Art. 647 N 55). Die Beklagten monieren, dass die Beauftragung des klägerischen Rechtsvertreters mit der Umsetzung des Kündigungsbeschlusses Kosten verursache, welche dem Beklagten 2 als Miteigentümer ohne entsprechenden Beschluss nicht auferlegt werden könnten (Berufung, Rz 52). Abgesehen davon, dass die Beklagten nicht darlegen, wo im vorinstanzlichen Verfahren sie diesen Einwand schon vorgetragen hätten, führen sie auch nicht aus, inwiefern der Beklagte 2 überhaupt mit diesen Kosten belastet worden wäre. In gleicher Weise geht die Rüge ins Leere, der Rechtsvertreter der Kläger habe, als er am 31. März 2017 gegenüber der F____ AG die Kündigung des Verwaltungsauftrags ausgesprochen habe, in einem Interessenkonflikt gestanden, weil er in anderer Sache ausschliesslich im Interesse der beiden Kläger und nicht im Interesse der Miteigentümergemeinschaft gehandelt habe (Berufung, Rz 52) bzw. sie gegen den Beklagten 2 vertrete (Berufungsreplik, Rz 15). Die Beklagten legen wiederum nicht dar, wo im Verfahren vor Zivilgericht sie denn diese Vorbringen vorgetragen hätten, weshalb sie damit auch nicht gehört werden können (oben E. 1.2). Abgesehen davon kann nicht gefordert werden, dass der Dritte, der von der Gemeinschaft mit Mehrheitsbeschluss mit der Umsetzung ihrer Beschlüsse betraut wird, keine Nähe zu einzelnen oder mehreren Miteigentümern aufweisen darf und somit unabhängig sein muss. Denn dieser Dritte hat, was in der Natur der Sache liegt, die Interessen der Mehrheit und nicht die Interessen der unterlegenen Miteigentümer zu vertreten. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass die Beklagte 1, da sie nicht zur Miteigentümergemeinschaft [...] gehört, sich gar nicht auf einen mangelhaften Gemeinschaftsbeschluss und damit auf die Ungültigkeit der Kündigung berufen kann. Soweit der Beklagte 2 die Mangelhaftigkeit des Gemeinschaftsbeschlusses zur Kündigung des Verwaltungsauftrags der F____ AG geltend macht, wäre er, soweit er diesen Beschluss wie vorliegend nicht angefochten hat, auf entsprechende Rechtsbehelfe wie Klage auf Schadenersatz oder Wiederherstellung des früheren Zustands verwiesen (näher dazu Graham-Siegenthaler, a.a.O., Art. 647 ZGB N 70 ff.). Unter diesen Umständen ist nicht zu beanstanden, dass das Zivilgericht die Gültigkeit der Kündigung des Verwaltungsauftrags vom 31. März 2017 bejaht hat. Wurde der Verwaltungsauftrag der F____ AG wirksam gekündigt, konnte er im Rahmen der Vermögensübertragung vom 22. Juni 2017 auch nicht mehr auf die Beklagte 1 übergehen. Im Ergebnis hat das Zivilgericht damit zu Recht festgestellt, dass die Beklagte 1 über keinen Auftrag zur Verwaltung der im Miteigentum der Kläger und des Beklagten 2 stehenden Überbauung an der [...] in [...] verfügt.
5. Berufungsentscheid
Aus den vorgenannten Gründen ist die Berufung abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Berufungsverfahrens tragen die Beklagten die Kosten des Berufungsverfahrens. Die Grundgebühr berechnet sich im Berufungsverfahren in Zivilsachen gemäss den Ansätzen nach §§ 5 bis 10 des Reglements über die Gerichtsgebühren (GGR, SG 154.810 [§ 12 Abs. 1 GGR]). Das Zivilgericht ging im angefochtenen Entscheid von einem Streitwert von CHF 101'000.– für alle drei Rechtsbegehren der Kläger aus, was von keiner Partei beanstandet worden ist. Das Zivilgericht hat diesen Gesamtstreitwert zur Hälfte dem Rechtsbegehren 1 (Feststellungsbegehren) und je zu einem Viertel den beiden übrigen Rechtsbegehren zugeordnet. Da der Entscheid des Zivilgerichts betreffend Abweisung von Rechtsbegehren 2 und Nichteintreten auf Rechtsbegehren 3 nicht angefochten wurde, ist im Berufungsverfahren nur noch die Behandlung des Rechtsbegehrens 1 strittig. Aufgrund der nicht beanstandeten Überlegungen des Zivilgerichts ist diesbezüglich für das Berufungsverfahren von einem Streitwert von CHF 50'000.- auszugehen (vgl. § 12 Abs. 2 GGR). Bei einem Streitwert von CHF 30'000.– bis 100'000.– sieht das Gebührenreglement einen Gebührenrahmen von CHF 3'000.– bis CHF 6'000.– vor. In Anwendung der Grundsätze der Gebührenbemessung gemäss § 2 GGR ist für den vorliegenden Entscheid eine Gebühr von CHF 4'000.– angemessen.
Die Beklagten bezahlen den Klägern sodann eine Parteientschädigung. Die Parteientschädigung für das Berufungsverfahren bemisst sich nach dem Reglement über das Honorar und die Entschädigung der berufsmässigen Vertretung im Gerichtsverfahren (Honorarregelment [HoR, SG 291.400]). Im Berufungsverfahren umfasst das Grundhonorar einen einfachen Schriftenwechsel und beträgt in der Regel die Hälfte bis zwei Drittel der Ansätze für das erstinstanzliche Verfahren (§ 12 Abs. 1 HoR). Bei einem Streitwert von über CHF 30'000.– bis 100'000.– beträgt das Grundhonorar für das erstinstanzliche Verfahren CHF 4'500.– bis CHF 10'000.– (§ 5 Abs. 1 HoR). In tatsächlicher Hinsicht ist der vorliegende Fall von durchschnittlicher Komplexität. Die von den Parteien aufgeworfenen Rechtsfragen wurden bereits in den im vorinstanzlichen Verfahren eingereichten Rechtsschriften vertieft behandelt. Unter Berücksichtigung der massgebenden Bemessungsfaktoren (vgl. § 2 Abs. 1 und 2 HoR) ist daher gegenüber dem interpolierten Grundhonorar gemäss § 12 HoR eine Reduktion um ein Drittel vorzunehmen [CHF 8'000.– * 2/3 = CHF 5'333.30]. Für die unaufgefordert eingereichte Stellungnahme in Wahrnehmung des Replikrechts erscheint ein Zuschlag von 10 % als angemessen [= CHF 5'866.65]. Gemäss § 23 Abs. 1 HoR kann eine angemessene Spesenpauschale hinzugerechnet werden, welche vorliegend auf CHF 100.– festgelegt wird. Insgesamt beläuft sich die Parteientschädigung für das Berufungsverfahren damit auf CHF 5'966.65. Die Mehrwertsteuer ist zusätzlich zum Honorar und der Auslagenpauschale geschuldet (vgl. § 24 HoR). Auf den 1. Januar 2024 ist der massgebliche Mehrwertsteuersatz bekanntlich von 7,7 % auf 8,1 % erhöht worden. Mit Blick darauf, dass der grösste Aufwand des Rechtsvertreters der Kläger im Berufungsverfahren mit der Ausarbeitung der Berufungsantwort angefallen ist, während mit der Ausarbeitung der 2-seitigen Berufungsduplik vom 5. Januar 2024 offensichtlich nur noch geringer Aufwand verbunden gewesen ist, rechtfertigt es sich – auch mangels eines anderslautenden Antrags des klägerischen Vertreters –, auf 90 % der Parteientschädigung (CHF 5'280.–) zuzüglich der Auslagen (CHF 100) den Satz von 7,7 % und auf den verbleibenden Teil (CHF 586.65) den Satz von 8,1 % zur Anwendung zu bringen.
Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Kammer):
://: Die Berufung gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 15. Juni 2023 (K5.2021.31) wird abgewiesen.
Die Berufungskläger tragen die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 4'000.– in solidarischer Verbindung.
Die Berufungskläger haben in solidarischer Verpflichtung den Berufungsbeklagten in solidarischer Verbindung eine Parteientschädigung von CHF 5'966.65, zuzüglich 7,7 % MWST von CHF 414.25 und 8,1 % von CHF 47.50, zu bezahlen.
Mitteilung an:
- Berufungsklägerin 1
- Berufungskläger 2
- Berufungsbeklagte 1
- Berufungsbeklagter 2
- Zivilgericht Basel-Stadt
APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT
Der Gerichtsschreiber
Dr. Alexander Zürcher
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.
Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.