Appellationsgericht
des Kantons Basel-Stadt
Dreiergericht
ZB.2026.20
ENTSCHEID
vom 14. April 2026
Mitwirkende
Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey
und a.o. Gerichtsschreiber MLaw Colin Möschli
Parteien
A____ Berufungsklägerin 1
[...] Mieterin
B____ Berufungskläger 2
[...] Mieter
gegen
C____ Berufungsbeklagter
[...] Vermieter
Gegenstand
Berufung gegen einen Entscheid des Zivilgerichts
vom 30. März 2026
betreffend Ausweisung
Sachverhalt
Mit Mietvertrag vom 2. März 2024 mieteten die A____ (Mieterin) und B____ (Mieter) bei C____ (Vermieter) eine 3 ½-Zimmerwohnung an der [...] zu einem monatlichen Bruttomietzins von CHF 2'700.–. Am 1. Dezember 2025 mahnte der Vermieter die beiden Mieter für einen Mietzinsausstand von CHF 13'500.– (August bis Dezember 2025) und drohte ihnen für den Fall der nicht fristgemässen Zahlung des Ausstands die Kündigung des Mietvertrags an. Am 7. Januar 2026 kündigte er den Mietvertrag ausserordentlich per Ende Februar 2026 wegen Zahlungsrückstands. Die Mieter fochten diese Kündigung am 6. Februar 2026 bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten an.
Am 3. März 2026 ersuchte der Vermieter beim Zivilgericht Basel-Stadt um Rechtsschutz in klaren Fällen und beantragte, es seien die beiden Mieter anzuweisen, die Mietwohnung per sofort zu räumen. Für den Fall, dass sie die Wohnung bis zum gerichtlich festgesetzten Termin nicht geräumt hätten, sei er zu ermächtigen, die amtliche Räumung zu verlangen. Mit Eingabe vom 25. März 2026 nahmen die beiden Mieter eingehend Stellung zum Gesuch des Vermieters, beantragten aber keine mündliche Verhandlung. Mit begründetem Entscheid vom 30. März 2026 wies das Zivilgericht die beiden Mieter an, die Wohnung bis spätestens 13. April 2026, 11.30 Uhr, zu räumen. Widrigenfalls werde auf Antrag des Vermieters die Räumung vollzogen.
Gegen diesen Entscheid erhoben die Mieter am 4. April 2026 Berufung beim Appellationsgericht Basel-Stadt und beantragten die Aufhebung der Ausweisung, eventualiter eine angemessene Fristerstreckung zur Räumung der Wohnung. Das Appellationsgericht zog die Akten des Zivilgerichts bei, holte aber keine Berufungsantwort ein. Es fällte den vorliegenden Entscheid auf dem Zirkulationsweg.
Erwägungen
1.
Erstinstanzliche End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des Zivilgerichts betreffend Ausweisung aus Mieträumen und somit ein erstinstanzlicher Endentscheid in vermögensrechtlichen Angelegenheiten. In Ausweisungsverfahren, bei denen die Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls Streitgegenstand ist und deren Unzulässigkeit eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren (Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts [OR, SR 220]) auslösen würde, entspricht der Streitwert dem Mietwert für drei Jahre (BGE 144 III 346 E. 1.2.2). Dies gilt für das Rechtsmittelverfahren selbst dann, wenn mögliche Nichtigkeits- oder Unwirksamkeitsgründe erstinstanzlich nicht geltend gemacht worden sind, zumal das Gericht Nichtigkeits- und Unwirksamkeitsgründe von Amtes wegen überprüfen kann, auch wenn die Mieter dies nicht oder nur ansatzweise monieren (AGE ZB.2018.4 vom 15. Februar 2018 E. 1.1). Im vorliegenden Fall beträgt der monatliche Bruttomietzins CHF 2’700.–. Der für die Berufung notwendige Streitwert von CHF 10'000.– wird damit ohne Weiteres erreicht (36 Bruttomietzinsen à CHF 2’700.– = CHF 97’200.–).
Für die Beurteilung der vorliegenden Berufung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziffer 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).
2.
Das Zivilgericht legte im angefochtenen Entscheid die beiden Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen dar, nämlich das Vorliegen eines unbestrittenen oder sofort beweisbaren Sachverhalts und eine klare Rechtslage (E. 2.1–2.3). Zudem legte es das Verhältnis des Ausweisungsverfahrens im Rechtschutz in klaren Fällen zum Kündigungsschutzverfahren dar (E. 2.4). Sodann prüfte und bejahte das Zivilgericht die Frage, ob im vorliegenden Fall der Sachverhalt und die Rechtslage klar sind. Die tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen einer ausserordentlichen Kündigung wegen Zahlungsrückstand der Mieter seien klar erfüllt: So befänden sich die Mieter im Zahlungsrückstand und habe der Vermieter die Kündigungsandrohung vom 1. Dezember 2025 sowie die Kündigung vom 7. Januar 2026 gesetzeskonform vorgenommen (E. 2.5, 2.6.1 und 2.6.2). Die Vorbringen der beiden Mieter seien unbehelflich: Es sei nicht entscheidrelevant, mit welchen Absichten sie die Wohnung gemietet hätten, ob sie vor Vertragsschluss die geplante Nutzung mit einer Massagetätigkeit thematisiert hätten und ob in der Wohnung überhaupt erotische Dienstleistungen angeboten worden seien. Die Kündigung sei denn auch nicht wegen eines Verstosses gegen den vereinbarten Verwendungszweck erfolgt, sondern wegen eines Zahlungsrückstands (E. 2.6.3 und 2.6.4). Zur Abwendung einer Kündigung wegen Zahlungsrückstands könnten die Mieter allenfalls die Verrechnung mit Gegenforderungen geltend machen. Diesfalls müssten sie beweisen, dass Gegenforderungen bestünden und dass innerhalb der dreissigtägigen Zahlungsfrist eine Verrechnungserklärung erfolgt sei. Im vorliegenden Fall hätten die Mieter innerhalb der Zahlungsfrist keine solche Verrechnungserklärung abgegeben; zudem hätten sie auch den Mietzins nicht gesetzeskonform hinterlegt (E. 2.6.5 und 2.6.7). Somit sei die Kündigung vom 7. Januar 2026 klarerweise gültig und seit dem 1. März 2026 besetzten die Mieter die Wohnung ohne Rechtsgrund (E. 2.7). Das Zivilgericht setzte den beiden Mietern eine Frist zur Räumung der Wohnung bis 13. April 2026 und auferlegte ihnen die Gerichtskosten von CHF 600.– (E. 3 und 4).
Die Berufung ist von Gesetzes wegen schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Begründen im Sinn dieser Vorschrift bedeutet aufzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet wird. Dies setzt voraus, dass die Berufungskläger im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnen, die sie anfechten, sich mit diesen auseinandersetzen und die Aktenstücke nennen, auf denen ihre Kritik beruht. Es liegt an ihnen, anhand der erstinstanzlich festgestellten Tatsachen oder der daraus gezogenen rechtlichen Schlüsse aufzuzeigen, inwiefern sich die Überlegungen des erstinstanzlichen Gerichts nicht aufrechterhalten lassen. Es genügt nicht, lediglich auf die vor erster Instanz vorgetragenen Vorbringen zu verweisen, sich mit Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen zufriedenzugeben oder den angefochtenen Entscheid in allgemeiner Weise zu kritisieren (BGer 5A_410/2021 vom 17. Mai 2022 E. 4.1). Auch wenn bei rechtsunkundigen Personen an diese Substantiierungs- und Begründungpflicht praxisgemäss keine allzu strengen Anforderungen gestellt werden, müssen doch auch juristische Laien zumindest sinngemäss sagen, weshalb sie den angefochtenen Entscheid für fehlerhaft halten (AGE BEZ.2023.35 vom 5. August 2023 E. 2; Bachofner, Die Mieterausweisung, Zürich/St. Gallen 2019, Rz 672).
Im vorliegenden Fall geben die Mieter in ihrer Berufung an, sie befänden sich in einer schwierigen Situation und hätten nicht die Möglichkeit, die Wohnung ordnungsgemäss zu nutzen. Zudem bemühten sie sich derzeit aktiv um eine alternative Unterkunft, benötigten aber zusätzliche Zeit. Eine sofortige Vollstreckung würde eine unverhältnismässige Härte darstellen. Mit diesen Ausführungen legen die Mieter nicht dar, inwiefern der angefochtene Zivilgerichtsentscheid fehlerhaft sein soll. Die Ausführungen gehen an der Entscheidbegründung vorbei und stellen nicht einmal eine rudimentäre Auseinandersetzung mit dem Zivilgerichtsentscheid dar. Auf die Berufung kann mangels ausreichender Begründung nicht eingetreten werden.
3.
Bei diesem Verfahrensausgang tragen die Mieter die Prozesskosten (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten im Ausweisungsverfahren betragen auch im Berufungsverfahren grundsätzlich CHF 600.– (§ 10 Abs. 2 Ziffer 11 und § 12 Abs. 1 des Gerichtsgebührenreglements [GGR, SG 154.810]). Da auf die Berufung nicht einzutreten ist, können die Gerichtskosten auf die Hälfte ermässigt (vgl. § 16 Abs. 1 lit b GGR) und mit CHF 300.– festgesetzt werden.
Dem Vermieter sind aufgrund des Verzichts auf die Einholung einer Berufungsantwort im Berufungsverfahren keine Kosten entstanden. Eine Parteientschädigung ist deshalb nicht zuzusprechen.
Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):
://: Auf die Berufung gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 30. März 2026 ([…]) wird nicht eingetreten.
Die Berufungskläger tragen die Gerichtskosten von CHF 300.– in solidarischer Haftung.
Mitteilung an:
- Berufungsklägerin 1
- Berufungskläger 2
- Berufungsbeklagter
- Zivilgericht Basel-Stadt
APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT
Der a.o. Gerrichtsschreiber
MLaw Colin Möschli
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.
Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.