Appellationsgericht
des Kantons Basel-Stadt
Dreiergericht
ZB.2026.18
ENTSCHEID
vom 14. April 2026
Mitwirkende
Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey
und a.o. Gerichtsschreiber BLaw Andrin Spring
Parteien
A____ Berufungskläger
[...] Mieter
gegen
B____ Berufungsbeklagter
[...] Vermieter
Gegenstand
Berufung gegen einen Entscheid des Zivilgerichts
vom 3. März 2026
betreffend Ausweisung
Sachverhalt
Mit Mietvertrag vom 2. April 2022 mietete A____ (Mieter) von B____ (Vermieter) eine 3-Zimmerwohnung an der [...] in Basel, dies zu einem Bruttomietzins von CHF 1'580.–. Am 27. November 2025 mahnte der Vermieter den Mieter für die Mietzinsen Dezember 2023 und September 2024 und drohte ihm für den Fall der nicht fristgemässen Zahlung die ausserordentliche Kündigung des Mietvertrags an. Am 31. Dezember 2025 kündigte er den Mietvertrag ausserordentlich per 31. Januar 2026, dies wegen Zahlungsrückstand. Der Mieter focht diese Kündigung am 13. Januar 2026 bei der Staatlichen Schlichtungsstelle für Mietstreitigkeiten an.
Am 2. Februar 2026 ersuchte der Vermieter beim Zivilgericht Basel-Stadt um Rechtsschutz in klaren Fällen und beantragte, es sei der Mieter anzuweisen, die Mietwohnung per sofort zu räumen. Für den Fall, dass er die Wohnung bis zum gerichtlich festgesetzten Termin nicht geräumt habe, sei der Vermieter zu ermächtigen, die amtliche Räumung zu verlangen. Am 3. März 2026 führte das Zivilgericht eine mündliche Verhandlung durch, dies in Anwesenheit des Vaters und der Schwester des Vermieters sowie des Mieters. Mit Entscheid vom gleichen Tag wies das Zivilgericht den Mieter an, die Wohnung bis spätestens 13. März 2026, 11.30 Uhr, zu räumen. Widrigenfalls werde auf Antrag des Vermieters die Räumung vollzogen. Auf Gesuch des Mieters hin begründete das Zivilgericht seinen Entscheid schriftlich.
Dagegen erhob der Mieter mit Eingabe vom 24. März 2026 (Postaufgabe am 27. März 2026) Berufung beim Appellationsgericht Basel-Stadt und beantragte sinngemäss die Aufhebung der Ausweisung. Das Appellationsgericht zog die Akten des Zivilgerichts bei, holte aber keine Berufungsantwort ein. Es fällte den vorliegenden Entscheid auf dem Zirkulationsweg.
Erwägungen
1.
Erstinstanzliche End- und Zwischenentscheide in vermögensrechtlichen Angelegenheiten unterliegen der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Angefochten ist ein Entscheid des Zivilgerichts betreffend Ausweisung aus Mieträumen und somit ein erstinstanzlicher Endentscheid in vermögensrechtlichen Angelegenheiten. In Ausweisungsverfahren, bei denen die Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls Streitgegenstand ist und deren Unzulässigkeit eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren (Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts [OR, SR 220]) auslösen würde, entspricht der Streitwert dem Mietwert für drei Jahre (BGE 144 III 346 E. 1.2.2). Dies gilt für das Rechtsmittelverfahren, selbst dann, wenn mögliche Nichtigkeits- oder Unwirksamkeitsgründe erstinstanzlich nicht geltend gemacht worden sind, zumal das Gericht Nichtigkeits- und Unwirksamkeitsgründe von Amtes wegen überprüfen kann, auch wenn die Mieter dies nicht oder nur ansatzweise monieren (AGE ZB.2018.4 vom 15. Februar 2018 E. 1.1). Im vorliegenden Fall beträgt der Bruttomonatsmietzins CHF 1'580.–. Der für die Berufung notwendige Streitwert von CHF 10'000.– wird damit ohne Weiteres erreicht (36 Bruttomonatsmietzinsen à CHF 1'580.– = CHF 56'880.–).
Ob der Mieter die vorliegende Berufung rechtzeitig erhoben hat, kann offengelassen werden, da auf sie aus einem anderen Grund (vgl. unten E. 2) nicht eingetreten werden kann. Für die Beurteilung der Berufung ist das Dreiergericht des Appellationsgerichts zuständig (§ 92 Abs. 1 Ziffer 6 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).
2.
Das Zivilgericht bejahte im angefochtenen Entscheid zunächst das Rechtsschutzinter-esse des Vermieters an einem Ausweisungsentscheid (Zivilgerichtsentscheid, E. 2). Sodann legte es die Standpunkte der Parteien (E. 3) und die beiden Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen dar, nämlich das Vorliegen eines unbestrittenen oder sofort beweisbaren Sachverhalts und eine klare Rechtslage (E. 4.1). Das Zivilgericht prüfte und bejahte die Frage, ob im vorliegenden Fall der Sachverhalt und die Rechtslage klar sind. Die tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen einer ausserordentlichen Kündigung wegen Zahlungsrückstands des Mieters seien klar erfüllt, so ein Zahlungsrückstand, die Kündigungsandrohung vom 27. November 2025 sowie die frist- und formgerechte Kündigung vom 31. Dezember 2025. Das Mietverhältnis habe am 28. Februar 2026 geendet (E. 4.2). Das Zivilgericht prüfte sodann die beiden Einwände des Mieters – er habe ein nicht weiter konkretisiertes Guthaben beim Vermieter und er habe den nicht geschuldeten Mietzins April 2022 bezahlt –, wies sie aber ab (E. 4.3). Es prüfte und verwarf auch den nicht weiter begründeten Einwand des Mieters, wonach die Kündigung vom 31. Dezember 2025 missbräuchlich sei (E. 5). Schliesslich hielt das Zivilgericht fest, dass das Mietverhältnis per 28. Februar 2026 geendet habe und der Mieter die Wohnung seither ohne Rechtsgrund nutze; es setzte ihm eine Frist zur Räumung der Wohnung bis zum 13. März 2026 (E. 6) und auferlegte ihm die Gerichtskosten von CHF 600.– (E. 7).
Die Berufung ist von Gesetzes wegen schriftlich und begründet einzureichen (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Begründen im Sinn dieser Vorschrift bedeutet aufzuzeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid als fehlerhaft erachtet wird. Dies setzt voraus, dass der Berufungskläger im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet, die er anficht, sich mit diesen auseinandersetzt und die Aktenstücke nennt, auf denen seine Kritik beruht. Es liegt an ihm, anhand der erstinstanzlich festgestellten Tatsachen oder der daraus gezogenen rechtlichen Schlüsse aufzuzeigen, inwiefern sich die Überlegungen des erstinstanzlichen Gerichts nicht aufrechterhalten lassen. Es genügt nicht, lediglich auf die vor erster Instanz vorgetragenen Vorbringen zu verweisen, sich mit Hinweisen auf frühere Prozesshandlungen zufriedenzugeben oder den angefochtenen Entscheid in allgemeiner Weise zu kritisieren (BGer 5A_410/2021 vom 17. Mai 2022 E. 4.1 mit Hinweisen). Auch wenn bei einer rechtsunkundigen Person an diese Substantiierungs- und Begründungspflicht praxisgemäss keine allzu strengen Anforderungen gestellt werden, muss doch auch ein juristischer Laie zumindest sinngemäss sagen, weshalb er den angefochtenen Entscheid für fehlerhaft hält (AGE BEZ.2023.35 vom 5. August 2023 E. 2; Bachofner, Die Mieterausweisung, Zürich/St. Gallen 2019, Rz 672).
Im vorliegenden Fall gibt der Mieter in seiner Berufung an, es sei ihm absolut unmöglich, die Wohnung vor dem 13. März 2026 zu räumen. Er suche seit Monaten nach einer Wohnung. Die Familie des Vermieters sei nicht so unschuldig, wie das Gericht denke; sie bereite ihm seit zwei oder drei Jahren Probleme (Berufung, S. 1). Der Mieter nennt konkret die Weigerung des Vermieters, ihm den zu viel bezahlten Mietzins zu erstatten, unhöfliches und drohendes Verhalten sowie den Umstand, dass die Briefe, die ihm die Familie des Vermieters über die Jahre geschickt habe, von Leuten geschrieben worden seien, deren Gesichter er noch nie gesehen habe (S. 1 f.). Das Problem hätte sich nach Ansicht des Mieters viel einfacher lösen lassen, wenn alle Leute, die ihm Briefe geschickt hätten, zu den Gerichtsverhandlungen erschienen wären (S. 2 Mitte). Die von ihm gemietete Wohnung sei seit Jahren nicht saniert worden und ihm zu einem Mietzins von CHF 1'580.– statt zu einem angemessenen Mietzins von maximal CHF 500.– vermietet worden (S. 2 f.). Schliesslich sei er gezwungen worden, am 9. Dezember 2015 seine Wohnung an der [...] zu verlassen. Auch er sei ein Mensch und habe Mitgefühl und Verständnis verdient (S. 3). Mit diesen Ausführungen legt der Mieter nicht dar, inwiefern der angefochtene Zivilgerichtsentscheid fehlerhaft sein soll. Die Ausführungen gehen an der Entscheidbegründung vorbei und stellen nicht einmal eine rudimentäre Auseinandersetzung mit dem Zivilgerichtsentscheid dar. Auf die Berufung kann mangels ausreichender Begründung nicht eingetreten werden.
3.
Bei diesem Verfahrensausgang trägt der Mieter die Prozesskosten (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten im Ausweisungsverfahren betragen auch im Berufungsverfahren grundsätzlich CHF 600.– (§ 10 Abs. 2 Ziffer 11 und § 12 Abs. 1 des Gerichtsgebührenreglements [GGR, SG 154.810]). Da auf die Berufung nicht einzutreten ist, können die Gerichtskosten auf die Hälfte ermässigt werden (vgl. § 16 Abs. 1 lit. b GGR).
Dem Vermieter sind aufgrund des Verzichts auf die Einholung einer Berufungsantwort im Berufungsverfahren keine Kosten entstanden. Eine Parteientschädigung ist deshalb nicht zuzusprechen.
Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Dreiergericht):
://: Auf die Berufung gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 3. März 2026 ([…]) wird nicht eingetreten.
Der Berufungskläger trägt die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 300.–.
Mitteilung an:
- Berufungskläger
- Berufungsbeklagter
- Zivilgericht Basel-Stadt
APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT
Der a.o. Gerichtsschreiber
BLaw Andrin Spring
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.
Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.