Appellationsgericht
des Kantons Basel-Stadt
Kammer
ZB.2025.17
ENTSCHEID
vom 28. Januar 2026
Mitwirkende
Dr. Olivier Steiner, Dr. Claudius Gelzer, lic. iur. André Equey,
Dr. Christoph Spenlé, Prof. Dr. Ramon Mabillard
und Gerichtsschreiber Dr. Christapor Yacoubian
Parteien
A____ AG Berufungsklägerin
[...] Beklagte
vertreten durch lic. iur. Simone Köhli Müller, Rechtsanwältin,
Feldeggstrasse 12, Postfach 349, 8032 Zürich
gegen
B____ AG Berufungsbeklagte
[...] Klägerin
vertreten durch Dr. iur. Timon Reinau, Advokat,
Elisabethenstrasse 15, Postfach 430, 4010 Basel
Gegenstand
Berufung gegen einen Entscheid des Zivilgerichts
vom 6. November 2024
betreffend Bauhandwerkerpfandrecht (definitive Eintragung)
Sachverhalt
Bei der A____ AG (Beklagte und Berufungsklägerin, nachfolgend: Grundeigentümerin) handelt es sich um eine Aktiengesellschaft mit Sitz in Zug, welche Eigentümerin der Liegenschaft Grundbuch Basel, Sektion [...], Parzelle [...], E-GRID CH [...], mit der Gebäudeadresse [...]strasse [...] Basel, ist. Bei der B____ AG (Klägerin und Berufungsbeklagte, nachfolgend: Unternehmerin) handelt es sich um eine Aktiengesellschaft mit Sitz in Muttenz, welche gemäss ihrem Handelsregistereintrag insbesondere die Planung, Ausführung und Wartung von gebäudetechnischen Anlagen bezweckt. Die C____ AG (nachfolgend: Bauherrin) liess an der von ihr gemieteten Liegenschaft an der [...]strasse [...] Basel, für das von ihr geführte [...] Pub «[...]» Arbeiten zum Einbau einer Lüftung sowie einer Kälteverbundanlage mit Komponenten ausführen. In einem Werkvertrag betreffend die Arbeitsgattung «Kälte» und in einem Werkvertrag betreffend die Arbeitsgattung «Lüftung» waren jeweils die Bauherrin, die D____ AG, vertreten durch E____, als Architektin und Bauleitung, die F____, das Einzelunternehmen von G____, als Projektverfasserin und die Unternehmerin aufgeführt. Im Werkvertrag «Kälteanlage» war ein Werklohn in Höhe von CHF 185’933.19 (inklusive MWST) und im Werkvertrag «Lüftung» ein Werklohn in Höhe von CHF 70’168.56 (inklusive MWST) festgelegt. Zu beiden Projektbereichen gab es diverse Nachtragsofferten. Für die Projekte im Bereich «Kälte» und «Lüftung» im Rahmen der baulichen Ausstattung der Liegenschaft stellte die Unternehmerin jeweils drei Teilrechnungen, eine Schlussrechnung und eine Schlussrechnung für die Nachträge sowie drei weitere Rechnungen in Gesamthöhe von CHF 336'479.– (inkl. MWST). Im Projektbereich «Lüftung» wurden drei Teilrechnungen vollständig, im Projektbereich «Kälte» wiederum eine Teilrechnung vollständig und eine weitere Teilrechnung teilweise bezahlt. Die übrigen Teil- und Schlussrechnungen in Gesamthöhe von CHF 169'008.– (inkl. MWST) blieben unbezahlt.
Auf Ersuchen der Unternehmerin vom 23. September 2021 hin meldete das Zivilgericht Basel-Stadt mit superprovisorischer Massnahme vom 24. September 2021 beim Grundbuchamt Basel-Stadt ein Bauhandwerkerpfandrecht zur vorläufigen Eintragung an, dies für eine Pfandsumme von CHF 169'008.– nebst Zins zu 5% seit dem 17. Juni 2021 auf CHF 40’390.–, seit dem 18. Juli 2021 auf CHF 37'624.55, seit dem 22. August 2021 auf CHF 3'039.30, seit dem 4. September 2021 auf CHF 670.95, seit dem 9. September 2021 auf CHF 512.65 sowie seit dem 18. September 2021 auf CHF 86’770.55 zulasten der im Alleineigentum der Grundeigentümerin stehenden Liegenschaftsparzelle mit der Gebäudeadresse [...]strasse [...] Basel. Diese vorläufige Eintragung wurde mit Entscheid vom 22. Oktober 2021 bestätigt.
Am 24. Januar 2022 reichte die Unternehmerin fristgerecht die Prosekutionsklage ein. Darin beantragte sie die definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts und die entsprechende Anweisung an das Grundbuchamt.
Mit Eingabe vom 7. April 2022 verkündete die Grundeigentümerin der Bauherrin den Streit. Mit Verfügung vom 30. Mai 2022 stellte das Zivilgericht fest, dass sich die Bauherrin innert Frist nicht habe vernehmen lassen, sodass der Prozess ohne Berücksichtigung der streitberufenen Partei fortgeführt werde. Am 14. November 2022 wurde über die Bauherrin der Konkurs eröffnet, seither firmiert die Gesellschaft mit dem Zusatz «in Liquidation»; am 21. August 2024 wurde das Konkursverfahren mangels Aktiven eingestellt.
Nach der Durchführung eines doppelten Schriftenwechsels teilte das Zivilgericht den Parteien mit Beweisverfügung vom 25. März 2024 mit, dass für die Grundeigentümerin H____ als einzelzeichnungsberechtigtes Mitglied des Verwaltungsrats zur Durchführung einer Parteibefragung und I____, einzelzeichnungsberechtigtes Verwaltungsratsmitglied der Bauherrin, sowie J____, der als Arbeitnehmer der Unternehmerin auf der Baustelle gearbeitet hatte, als Zeugen zur Hauptverhandlung geladen würden. Anträge der Unternehmerin auf Anhörung von weiteren Personen wurden mit Verfügung vom 17. April 2024 unter Vorbehalt eines anderslautenden Entscheids der zuständigen Kammer abgewiesen. Die Hauptverhandlung fand am 6. November 2024 statt. Mit Entscheid vom 6. November 2024 hiess das Zivilgericht die Klage gut und ordnete die definitive Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts auf der Liegenschaftsparzelle mit Gebäudeadresse [...]strasse [...] Basel, derzeit im Alleineigentum der Grundeigentümerin stehend, zugunsten der Unternehmerin an, dies für eine Pfandsumme von CHF 169'008.– nebst Zins zu 5% seit dem 17. Juni 2021 auf CHF 40’390.–, seit dem 18. Juli 2021 auf CHF 37'624.55, seit dem 22. August 2021 auf CHF 3'039.30, seit dem 4. September 2021 auf CHF 670.95, seit dem 9. September 2021 auf CHF 512.65 sowie seit dem 18. September 2021 auf CHF 86’770.55. Das Grundbuchsamt wurde angewiesen, die Eintragung vorzunehmen. Die Gerichtskosten wurden der Grundeigentümerin auferlegt und diese wurde zur Leistung einer Parteienschädigung an die Unternehmerin verurteilt. Der Entscheid wurde den Parteien am 4. Dezember 2024 im Dispositiv zugestellt. Mit Eingabe vom 5. Dezember 2024 beantragte die Grundeigentümerin fristgerecht die schriftliche Begründung des Entscheids. Der schriftlich begründete Entscheid wurde der Grundeigentümerin am 17. Februar 2025 zugestellt.
Mit Eingabe vom 17. März 2025 erhob die Grundeigentümerin beim Appellationsgericht Berufung und beantragte darin, es sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Klage vollumfänglich abzuweisen und das Grundbuchamt sei anzuweisen, das eingetragene Bauhandwerkerpfandrecht zu löschen. Eventualiter sei die Klage zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. In prozessualer Hinsicht beantragte die Grundeigentümerin, es «sei durch die Berufungsinstanz eine Beweisverfügung bezüglich der im vorinstanzlichen Verfahren offerierten Beweise zu erlassen und es seien entsprechend Beweise abzunehmen». Eventualiter sei, im Fall einer Rückweisung der Klage an die Vorinstanz zur Neubeurteilung, die Vorinstanz anzuweisen, eine neue Beweisverfügung zu erlassen und entsprechend erneut Beweise abzunehmen. Die Unternehmerin beantragte mit Berufungsantwort vom 8. Mai 2025, es sei die Berufung abzuweisen. Dazu äusserte sich die Grundeigentümerin mit Eingabe vom 23. Mai 2025 in Wahrnehmung des unbedingten Replikrechts. Ebenfalls in Wahrnehmung des unbedingten Replikrechts reichte die Unternehmerin daraufhin am 10. Juni 2025 eine Stellungnahme ein, welche der Grundeigentümerin zugestellt wurde. Es gingen keine weiteren Eingaben der Parteien ein. Das Appellationsgericht zog die Vorakten bei und entschied über die Berufung auf dem Zirkulationsweg.
Erwägungen
1. Formelles
In vermögensrechtlichen Streitigkeiten steht die Berufung gegen erstinstanzliche Entscheide offen, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 Abs. 2 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Diese Streitwertgrenze ist vorliegend ohne Weiteres erreicht, sodass der Entscheid des Zivilgerichts vom 6. November 2024 mit Berufung anfechtbar ist. Auf die im Übrigen form- und fristgerecht eingereichte Berufung ist somit einzutreten. Zuständig zur Beurteilung der Berufung ist, nachdem erstinstanzlich die Kammer des Zivilgerichts über die Klage entschieden hat, die Kammer des Appellationsgerichts (§ 91 Ziff. 3 des Gerichtsorganisationsgesetzes [GOG, SG 154.100]).
2. Zivilgerichtsentscheid
Das Zivilgericht legte im angefochtenen Entscheid zunächst die Voraussetzungen für die von der Unternehmerin verlangte definitive Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts gemäss Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB dar (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.2). Daraufhin hielt es fest, dass zwischen den Parteien unbestritten sei, dass die Unternehmerin grundsätzlich eine anspruchsberechtigte Person sei, dass das streitgegenständliche Grundstück grundsätzlich belastbar sei und dass die Grundeigentümerin keine andere hinreichende Sicherheit für die angemeldete Forderung geleistet habe (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.2).
Demgegenüber sei zwischen den Parteien unter anderem strittig, ob zwischen der Unternehmerin und der Bauherrin, welche Mieterin der Liegenschaft der Grundeigentümerin gewesen sei, überhaupt ein Vertragsverhältnis bestanden habe, auf dessen Grundlage die Unternehmerin Arbeiten und Material geliefert habe (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.3.1). Das Zivilgericht erwog diesbezüglich, die Unternehmerin habe zwei Werkverträge eingereicht, auf deren Deckblätter das Projekt «[...] Pub / [...]strasse [...]» genannt sei. Einer der beiden Werkverträge betreffe den Einbau einer Kälteverbundanlage mitsamt Anschluss von verschiedenen Kältebezügern («Kälte»), der andere den Einbau bzw. den Ersatz eines Monoblocks im Untergeschoss sowie die Revision sämtlicher bestehender Monoblöcke («Lüftung») (dazu Klagebeilagen 9 und 10). An beiden Werkverträgen angehängt fänden sich die «Allgemeinen Bedingungen» der D____ AG, welche im Projekt gemäss Bezeichnung auf den Deckblättern sowie in Ziff. 2.5 beider Werkverträge als Architektin und Bauleiterin beauftragt worden sei (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.3.1). Sodann habe die Zeugin I____, einzelzeichnungsberechtigtes Verwaltungsratsmitglied der Bauherrin, anlässlich der Hauptverhandlung mehrfach ausgeführt, dass gemäss Deckblatt sowie Ziff. 2.5 der beiden Werkverträge die Bauherrin mit der D____ AG einen Totalunternehmervertrag abgeschlossen habe, wobei die D____ AG die Rolle der Totalunternehmerin innegehabt habe. Als Totalunternehmerin sei die D____ AG nach Aussage von I____ beauftragt gewesen, das [...] Pub «komplett umzubauen»; sie sei auch ausdrücklich ermächtigt gewesen, Offerten zu vergeben, Rechnungen zu genehmigen und Zahlungen auszuführen (Protokoll der Hauptverhandlung, S. 8 f.). In den Werkverträgen seien ferner die F____ als Projektverfasserin und die Unternehmerin aufgeführt (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.3.1).
Die Grundeigentümerin bestreite, dass dieses Werkvertragsverhältnis rechtsgültig zustande gekommen sei, weil die Bauherrin trotz vertraglichen Schriftformerfordernisses weder die Werkverträge noch die Nachtragsofferten unterzeichnet habe (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.3.2). Das Zivilgericht führte dazu aus, dass die Werkvertragsurkunden als solche einzig von der Unternehmerin («Kälte») bzw. gar nicht («Lüftung») unterzeichnet worden seien. Unterzeichnet worden seien hingegen die «Allgemeinen Bedingungen» der D____ AG, und zwar sowohl von der Unternehmerin als auch von der D____ AG und der Bauherrin. Auch die von der Unternehmerin bezeichneten Nachtragsofferten seien nur teilweise, entweder von der F____ oder durch eine nicht zuordenbare Unterschrift, gegengezeichnet (Klagebeilagen 11–17). Das Zivilgericht hielt fest, dass entgegen den Ausführungen der Grundeigentümerin jedoch eine Unterzeichnung der Werkvertragsurkunden als solche nicht erforderlich sei, um ein Vertragsverhältnis zwischen der Unternehmerin und der Bauherrin zu begründen. Ein Schriftlichkeitsvorbehalt führe zwar zur gesetzlichen Vermutung, dass die Parteien vor Erfüllung der Form nicht verpflichtet sein wollten. Allerdings sei eine vorbehaltlose Erfüllung des Vertrags durch die Parteien trotz fehlender Schriftlichkeit als konkludente Aufhebung des Formvorbehalts zu verstehen (BGer 4A_619/2016 vom 15. März 2016 E. 7.3.1.2; Fountoulakis/Schwenzer, in: Basler Kommentar, 8. Auflage 2026, Art. 16 OR N 10 mit weiteren Nachweisen). Entsprechend sei eine solche konkludente Aufhebung des Formvorbehalts zu prüfen (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.3.2).
Die Unternehmerin lege zum Nachweis der erbrachten bauhandwerkerpfandrechtberechtigten Arbeiten die Projektübersicht für beide Projekte ins Recht (vgl. Replikbeilagen 18 und 19). Diesen Übersichten könne entnommen werden, dass in beiden Projektbereichen verschiedene Mitarbeitende der Unternehmerin eine Vielzahl von Arbeitsstunden sowohl im Büro als auch für Montagearbeiten erbracht hätten und die Unternehmerin überdies bei diversen Lieferanten Material im sechsstelligen Frankenbereich für die auf der Baustelle an der [...]strasse [...] anfallenden Arbeiten bestellt habe. Auch die eingereichten Stundenlisten (vgl. Klagebeilage 33) der auf der Baustelle beschäftigten Arbeitnehmenden liessen darauf schliessen, dass die Unternehmerin die vertraglich bezeichneten Arbeiten tatsächlich ausgeführt habe, zumal auch der anlässlich der Hauptverhandlung als Zeuge befragte ehemalige Arbeitnehmer der Unternehmerin, J____, bestätigt habe, dass er auf der Baustelle an der [...]strasse [...] diverse Arbeiten verrichtet, namentlich eine Kälteanlage auf dem Dach errichtet, eine Umluftkühlung montiert und einen Boiler im Kollektor angeschlossen habe. Schliesslich habe die ehemalige Geschäftsführerin der Bauherrin bestätigt, dass die Unternehmerin Material geliefert und Arbeiten erbracht habe, solange die von der Bauherrin beauftragte Totalunternehmerin, die D____ AG, bezahlt habe (Protokoll der Hauptverhandlung, S. 7 f.). Daher sei erstellt, dass die Unternehmerin Arbeiten und Material geliefert habe, welche einen eindeutigen Bezug zum konkreten Bauwerk hätten und diesem individuell angepasst seien, weshalb sie als objektspezifische Bauleistungen auch bauhandwerkerpfandberechtigt seien (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.3.3).
Alsdann bestreite die Grundeigentümerin die Höhe der von der Unternehmerin geltend gemachten Pfandsumme von CHF 169’008.–. Diese sei nach Ansicht der Grundeigentümerin nicht genügend substantiiert worden, da aus den Rechnungen der Unternehmerin nicht hervorgehe, welche Leistungen in welchem Umfang erbracht worden seien (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.3.4). Die Vorinstanz folgte diesen Ausführungen nicht. Sie erwog vielmehr, dass die Unternehmerin im Projektbereich «Kälte» einen Werkvertrag ins Recht gelegt habe, in welchem ein Werklohn in Höhe von CHF 185’933.19 (inklusive MWST) vereinbart worden sei, sowie zwei Nachtragsofferten in Höhe von CHF 34’394.35 (inklusive MWST; vgl. Klagebeilage 12) und in Höhe von CHF 16’987.95 (inklusive MWST; vgl. Klagebeilage 14). Der resultierende Betrag in Höhe von CHF 237’315.49 (inklusive MWST) entspreche exakt (bzw. mit einer Rundungsdifferenz von CHF 0.04) der Summe aller Rechnungen im Projektbereich «Kälte». Dasselbe gelte für den Projektbereich «Lüftung». Hier habe die Unternehmerin einen Werkvertrag vorgelegt mit einem vereinbarten Werklohn in Höhe von CHF 70’168.56 (inklusive MWST, Klagebeilage 10) sowie fünf Nachtragsofferten in Höhe von CHF 8'000.– (resp. CHF 8'616.– inkl. MWST, Klagebeilage 11), in Höhe von CHF 4’523.40 (inklusive MWST, Klagebeilage 13), in Höhe von CHF 6’598.95 (inklusive MWST, Klagebeilage 15), in Höhe von CHF 3’716.75 (inklusive MWST, Klagebeilage 16) sowie in Höhe von CHF 1’357.– (inklusive MWST, Klagebeilage 17). Auch hier entspreche der resultierende Betrag in Höhe von CHF 94’940.66 exakt (bzw. mit einer Rundungsdifferenz von CHF 0.01) der Summe aller Rechnungen im Projektbereich «Lüftung» (Klagebeilagen 19–21, 30 und 31). Zusätzlich reiche die Unternehmerin drei weitere Rechnungen über CHF 3’039.30 (Klagebeilage 25), über CHF 670.95 (Klagebeilage 26) und über CHF 512.65 (Klagebeilage 27) ein. Es sei unbestritten, dass weder die Bauherrin noch die D____ AG oder die F____ je eine der Rechnungen der Unternehmerin beanstandet hätten. Im Gegenteil habe die F____ die Schlussrechnung gar kontrolliert und freigegeben (vgl. Replikbeilage 12). Zudem sei auch erstellt, dass die Bauherrin mit der Unternehmerin Gespräche über eine Abzahlungsvereinbarung betreffend den offengebliebenen Rechnungsbetrag geführt habe. Die Unternehmerin habe vor diesem Hintergrund den von der Bauherrin gesamthaft geschuldeten Betrag in Höhe von CHF 336’479.– rechtsgenüglich substantiiert und belegt. Aus der Debitorenübersicht der Unternehmerin (Klagebeilage 32) gehe hervor, dass die Bauherrin von dieser Gesamtforderung einen Teilbetrag in Höhe von CHF 167’471.– bezahlt habe. Dies werde von der Grundeigentümerin denn auch nicht substantiiert bestritten. Es resultiere daher noch ein offener Betrag in Höhe von CHF 169’008.–, was der von der Unternehmerin geltend gemachten Pfandsumme entspreche. Unverständlich seien in diesem Zusammenhang die Ausführungen der Grundeigentümerin, wonach die Unternehmerin bereits CHF 4’845.65 zu viel erhalten habe. Diese Behauptung finde keine Stütze in den abgenommenen Beweismitteln und widerspreche auch der Tatsache, dass die Bauherrin nachweislich Gespräche über eine Abzahlungsvereinbarung betreffend den offen gebliebenen Rechnungsbetrag geführt habe (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.3.4).
Aufgrund des jeweiligen Vermerks «Zahlungskonditionen: 30 Tage netto» und den Angaben in den «Allgemeinen Bedingungen» sei, so das Zivilgericht, für die Zahlung der Rechnungen jeweils ein Verfalltag vereinbart worden, weshalb sich der Schuldner nach Ablauf dieses Datums ohne weitere Mahnung in Verzug befinde (vgl. Widmer Lüchinger, in: Basler Kommentar, 8. Auflage 2026, Art. 102 OR N 16 mit weiteren Nachweisen). Daher umfasse die Pfandhaft auch die von der Unternehmerin geltend gemachte Verzugszinsforderung (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.3.5).
Die Grundeigentümerin habe bestritten, ihre Zustimmung zu den Arbeiten erteilt zu haben. Das Zivilgericht erwog, diese Zustimmung sei nicht an eine bestimmte Form gebunden, sondern könne sich auch aus dem Verhalten des Grundeigentümers ergeben. So liege eine konkludente Zustimmung vor, wenn der Grundeigentümer die Ausführung von Arbeiten zur Kenntnis nehme und diese widerspruchslos dulde (BGer 5C.208/2004 vom 12. April 2005 E. 5; Thurnherr, in: Basler Kommentar, 7. Auflage 2023, Art. 839/840 ZGB N 9 mit weiteren Nachweisen; dazu Zivilgerichtsentscheid, E. 2.4.1). Die Beweisabnahme anlässlich der Hauptverhandlung lasse keinen Zweifel zu, dass die Grundeigentümerin ihre Zustimmung zur Ausführung der Arbeiten erteilt habe. Die Befragung von H____, dem einzigen und einzelzeichnungsberechtigten Verwaltungsratsmitglied der Grundeigentümerin, habe ergeben, dass er die Pläne, welche für den Umbau des Pubs bei den zuständigen Behörden eingereicht worden seien, unterzeichnet habe (siehe Protokoll der Hauptverhandlung, S. 4). Daraus folge, dass die Grundeigentümerin detailliert über das Umbauprojekt informiert gewesen sei und durch ihre Unterschrift auf den Plänen für die Baueingabe die Zustimmung zu den geplanten Arbeiten erteilt habe. Daran ändere auch nichts, dass die Grundeigentümerin ausführe, sie habe die Pläne nicht interpretieren können und habe sich auch nicht für den Umbau interessiert (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.4.2).
In Bezug auf die strittige Frage der Einhaltung der viermonatigen Eintragungsfrist gemäss Art. 839 Abs. 2 ZGB erwog das Zivilgericht, dass aus der von der Unternehmerin eingereichten Projektübersicht sowie den Stundenlisten hervorgehe, dass die Monta-gearbeiten in beiden Projektbereichen bis mindestens im Juli 2021 angedauert hätten. Dies decke sich auch mit den Aussagen des Zeugen J____, welcher als Arbeitnehmer der Unternehmerin auf der Baustelle an der [...]strasse [...] gearbeitet habe. Jener habe ausgeführt, dass er bis zur Eröffnung des Pubs noch dort gearbeitet habe, wobei er als letztes den Boiler eingebaut und angeschlossen habe. Dies stimme mit den Stundenlisten und Projektübersichten überein. Auch aus der E-Mail der F____ vom 4. Juni 2021 an die Unternehmerin, die D____ AG und die Bauherrin gehe hervor, dass noch im Juni 2021 Nachträge – gemäss E-Mail-Betreff für «Kälte+Lüftung» – unterzeichnet worden seien und um deren Ausführungen gebeten worden sei (Replikbeilage 11). Damit sei, so das Zivilgericht, erstellt, dass die letzten verrichteten Arbeiten mit Vollendungscharakter in beiden Projektbereichen nach dem 24. Mai 2021 erbracht worden seien, weshalb auch die Frage offenbleiben könne, ob die von der Unternehmerin verrichteten Bauleistungen in den beiden Projektbereichen eine funktionelle Einheit bildeten. Die Eintragungsfrist gemäss Art. 839 Abs. 2 ZGB sei in jedem Fall gewahrt worden (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.5.2).
Damit seien, so das Zivilgericht, die Voraussetzungen für die definitive Eintragung des vorliegenden Bauhandwerkerpfandrechts allesamt erfüllt. Daher habe die Grundeigentümerin als unterliegende Partei die Kosten des Verfahrens zu tragen und der Unternehmerin eine Parteientschädigung auszurichten (Zivilgerichtsentscheid, E. 3).
3. Formelle Rüge: Beweisabnahme
3.1 Die Grundeigentümerin beantragt in ihrer Berufung in prozessualer Hinsicht, es sei durch die Berufungsinstanz eine Beweisverfügung bezüglich der im vorinstanzlichen Verfahren offerierten Beweise zu erlassen und es seien entsprechend Beweise abzunehmen (Berufung S. 3). Die Grundeigentümerin moniert eine unsorgfältige Beweisabnahme des Zivilgerichts. Es sei etwa nicht klar, weshalb I____, nicht aber ihr Ehemann K____ vorgeladen worden sei, der wohl sogar stärker in das Projekt involviert gewesen sei. Unklar sei weiter auch, weshalb lediglich J____ als Zeuge vorgeladen worden sei und weitere Zeugen, welche sich ebenfalls zu den angeblichen Arbeiten hätten äussern sollen, nicht vorgeladen worden seien. Es fehle somit an einer nachvollziehbaren Begründung betreffend die Zulassung und Erhebung von Beweisen (Berufung Rz. 11 ff.).
3.2 Mit diesem generellen Antrag einerseits, wonach durch die Berufungsinstanz eine Beweisverfügung bezüglich der im vorinstanzlichen Verfahren offerierten Beweise zu erlassen sei und entsprechende Beweise abzunehmen seien, und der generell gehaltenen Kritik an der Beweisabnahme durch das Zivilgericht andererseits kommt die Grundeigentümerin ihrer Begründungspflicht im Berufungsverfahren nicht nach. Allgemeine Kritik am angefochtenen Entscheid bzw. an den erstinstanzlichen Erwägungen genügt den gesetzlichen Anforderungen an eine hinreichende Begründung der Berufung nicht (statt vieler BGE 138 III 374 E. 4.3.1; OGer ZH NE20002-O/U vom 11. August 2020 E. II. 1). Die Grundeigentümerin zeigt insbesondere nicht auf, für welche von ihr aufgestellten Behauptungen eine von ihr beantragte Beweisabnahme nicht erfolgt sei und inwiefern mit dieser Beweisabnahme die entsprechende Behauptung in Abweichung von der Sachverhaltsfeststellung des Zivilgerichts hätte bewiesen werden können. Auf die generellen Vorbemerkungen der Grundeigentümerin (vgl. Berufung, Rz. 10–17) ist daher mangels ausreichender Substantiierung nicht weiter einzugehen.
Lediglich ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass nach der Bekanntgabe der vorgesehenen Beweisabnahme am 25. März 2024 (Angabe der geladenen Zeugen und Parteibefragung) einzig die Unternehmerin eine weitergehende Ladung von Zeugen beantragt hat (vgl. Antrag der Unternehmerin auf ergänzende Zeugen- und Parteibefragung vom 2. April 2024). Die Grundeigentümerin selbst macht nicht geltend, dass sie nach Erhalt der Information über die vorgesehene Beweisabnahme deren Ergänzung beantragt hätte. Da sie im erstinstanzlichen Verfahren keinen entsprechenden Antrag gestellt hat, muss die erstmalige Erhebung eines solchen sehr generell gefassten Antrags im Berufungsverfahren als verspätet qualifiziert werden. Ergänzend ist zudem darauf hinzuweisen, dass ein Gericht auf die Abnahme beantragter Beweismittel ohne Weiteres verzichten kann, wenn es aufgrund der bereits abgenommenen Beweise seine Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür in vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen kann, dass seine Überzeugung durch weitere Beweismittel nicht geändert würde (statt vieler BGE 136 I 229 E. 5.3; 134 I 140 E. 5.3; BGer 4A_567/2019 vom 10. Februar 2020 E. 5.1). Zu diesem Ergebnis ist das Zivilgericht gemäss den Ausführungen im hier angefochtenen Entscheid gekommen. Ob diese Beurteilung materiell richtig ist, wird im Weiteren bei den materiellen Rügen zu prüfen sein.
4. Materielle Rügen
4.1 Überblick
Die Grundeigentümerin rügt in materieller Hinsicht, das Zivilgericht habe den Sachverhalt in mehrfacher Hinsicht unrichtig festgestellt und das Recht mehrfach unrichtig angewandt. Kritisiert wird von der Grundeigentümerin namentlich eine unrichtige Sachverhaltsfeststellung betreffend das (Nicht-)Zustandekommen des Werkvertragsverhältnisses (E. 4.2), eine unrichtige Sachverhaltsfeststellung hinsichtlich der Rollenverteilung der involvierten Subjekte (E. 4.3), eine unrichtige Sachverhaltsfeststellung und Rechtsanwendung betreffend den Nachweis tatsächlich erbrachter Arbeiten (E. 4.4), eine unrichtige Sachverhaltsfeststellung und Rechtsanwendung betreffend die Höhe der Pfandsumme sowie die Verzugszinsforderung (E. 4.5), eine unrichtige Sachverhaltsfeststellung und Rechtsanwendung hinsichtlich der Nichteinhaltung der Eintragungsfrist (E. 4.6) und schliesslich eine unrichtige Sachverhaltsfeststellung in Bezug auf die (mangelnde) Zustimmung der Grundeigentümerin zu den behaupteten Arbeiten (E. 4.7).
4.2 Zustandekommen des Werkvertrags
4.2.1 Die Grundeigentümerin moniert, das Zivilgericht habe zu Unrecht den Abschluss von zwei Werkverträgen bejaht. Entgegen den Ausführungen des Zivilgerichts reiche es hierzu nicht aus, dass die «Allgemeinen Bedingungen» der D____ AG von beiden Parteien unterzeichnet worden seien. Die Frage, ob diese «Allgemeinen Bedingungen» einen integralen Vertragsbestandteil bildeten, sei vom Zivilgericht nicht behandelt worden. Während diese «Allgemeinen Bedingungen» den Werkverträgen in den Klagebeilagen 9 und 10 direkt angehängt gewesen seien, habe die Unternehmerin nicht substantiiert behauptet bzw. nachgewiesen, dass die «Allgemeinen Bedingungen» auch bei deren Unterzeichnung den jeweiligen Werkverträgen tatsächlich beigelegen hätten (vgl. Berufung Rz. 19). Das Zivilgericht habe auch die Aussage der Zeugin I____ unrichtig interpretiert. Diese sei offensichtlich davon ausgegangen, dass kein Werkvertrag abgeschlossen worden sei zwischen der Bauherrin und der Unternehmerin. I____ habe an keiner Stelle auf das Deckblatt oder Ziff. 2.5 der beiden Werkverträge verwiesen. Sie habe auch nicht erwähnt, dass die D____ AG Architektin oder Bauleiterin gewesen sei (vgl. Berufung Rz. 21). Auch sei die Feststellung des Zivilgerichts, wonach die D____ AG nach der Aussage von I____ beauftragt gewesen sei, das [...] Pub komplett auszubauen und ausdrücklich ermächtigt gewesen sei, Aufträge zu vergeben, Rechnungen zu genehmigen und Zahlungen auszuführen, unrichtig. I____ sei davon ausgegangen, dass sie lediglich mit der D____ AG einen Vertrag abgeschlossen habe und somit keinesfalls, dass die D____ AG die Bauherrin habe verpflichten können. Auch bei Annahme, dass die D____ AG als Totalunternehmerin tätig gewesen wäre, hätten die Verträge mit Subunternehmern im Namen und auf Rechnung des Totalunternehmens abgeschlossen werden müssen. Die Unternehmerin könne sich diesfalls mit ihrer Forderung nur an die D____ AG halten (vgl. Berufung Rz. 21). Auch könne der Schlussfolgerung des Zivilgerichts, wonach ein Vertragsabschluss auch durch die vorbehaltlose Erfüllung entstanden sei, nicht gefolgt werden. Die Bauherrin sei ungenügend in das Projektvorgehen eingebunden gewesen und sei auch mangelhaft informiert worden, weshalb nicht von einer vorbehaltlosen Erfüllung gesprochen werden könne (vgl. Berufung Rz. 23).
4.2.2 Entgegen den Ausführungen der Grundeigentümerin hat das Zivilgericht zutreffend festgestellt, dass Grundlage für die Lieferung von Arbeit und Material ein entsprechendes Werkvertragsverhältnis zwischen der Bauherrin und der Unternehmerin war, welches rechtsgültig zustande gekommen ist. Das Zivilgericht hat die Ausführungen und Vorbringen der Parteien im doppelten Schriftenwechsel in seinem Entscheid ausführlich wiedergegeben und entsprechend gewertet. Es hat hierfür in überzeugender Weise auf die beiden eingereichten Werkverträge und die Aussage des als Zeuge befragten einzelzeichnungsberechtigten Verwaltungsratsmitglieds der Bauherrin, I____, abgestellt (Zivilgerichtsentscheid, IV. bis VII. und E. 2.3.1).
Das Zivilgericht hat zutreffend erkannt, dass die von der Unternehmerin ins Recht gelegten Werkverträge zwar nicht bzw. nicht beidseitig unterzeichnet waren, jedoch die dazugehörigen «Allgemeinen Bedingungen» sowohl von der Unternehmerin («Der Unternehmer») als auch von der D____ AG («Architekt/Bauleitung») und der Bauherrin («Bauherr») unterzeichnet wurden (vgl. Zivilgerichtsentscheid, E. 2.3.2; siehe Klagebeilagen 9 und 10, jeweils letzte Seite), was von der Grundeigentümerin zu Recht nicht bestritten wird. Diese «Allgemeinen Bedingungen» enthalten detaillierte Angaben über die Abwicklung des Werkvertrags, wie etwa die Einsetzung und Bevollmächtigung der Bauleitung, die Vergütung und die Zahlungsfristen (vgl. Klagebeilagen 9 und 10). Die Unterzeichnung dieser Bedingungen durch die Unternehmerin, die D____ AG und die Bauherrin macht augenscheinlich nur im Zusammenhang mit dem Abschluss der in Frage stehenden Werkverträge Sinn, zumal die unterzeichneten «Allgemeinen Bedingungen» auf den Werkvertrag explizit Bezug nehmen (vgl. etwa Klagebeilagen 9 und 10, Seite 6 ff. der «Allgemeinen Bedingungen»). Im Übrigen weist die Unternehmerin zu Recht darauf hin, dass die Grundeigentümerin nicht vorbringt, wofür die Parteien diese «Allgemeinen Bedingungen» unterzeichnet hätten, wenn nicht für das vorliegend diskutierte Projekt (vgl. Berufungsantwort Rz. 42). Folglich geht der Einwand der Grundeigentümerin fehl, es sei von der Vorinstanz nicht behandelt worden, ob die «Allgemeinen Bedingungen» integraler Vertragsbestandteil bilden würden oder ob diese bereits bei Unterzeichnung der jeweiligen Werkverträge tatsächlich beilagen (vgl. Berufung Rz. 19).
Das Zivilgericht hat weiter zutreffend erwogen, dass die Erbringung der vertraglich bezeichneten Leistungen durch die Unternehmerin und die korrespondierende vorbehaltlose Annahme durch die Bauherrin als Aufhebung des vertraglich vereinbarten Schriftformvorbehalts zu verstehen sind (dazu BGer 4A_619/2016 vom 15. März 2016 E. 7.3.1.2; Fountoulakis/Schwenzer, in: Basler Kommentar, 8. Auflage 2026, Art. 16 OR N 10 mit weiteren Nachweisen; Zivilgerichtsentscheid, E. 2.3.2). Auch hat es in diesem Zusammenhang zu Recht festgestellt, dass eine Abwicklung des Werkvertragsverhältnisses mit entsprechender Lieferung von Material und Arbeit durch die Unternehmerin nachgewiesen wurde, gleich wie die entsprechende Entgegennahme durch die Bauherrin. Die Unternehmerin hatte in der Replik diesbezüglich zutreffend auf den E-Mail-Verkehr zwischen L____, einem ihrer Vertreter, und der D____ AG, vertreten durch E____, im Zeitraum zwischen dem 7. und 14. Mai 2021 resp. 31. Mai 2021 hingewiesen, in welchem auch I____ und K____ als Vertreter der Bauherrin einkopiert waren. So schreibt E____ von der D____ AG etwa in der Mail vom 7. Mai 2021, in die auch die Vertreter der Bauherrin einkopiert waren, er habe an jenem Tag einen Termin mit der Bauherrin gehabt, an welchem finanzielle Schwierigkeiten der Bauherrin besprochen worden seien. Vor diesem Hintergrund bat E____ L____ in der Mail darum, über die Möglichkeit einer Ratenzahlung für die Bauherrin zu sprechen (vgl. Replikbeilage 7). In einer anderen Mail vom 31. Mai 2021, in der wiederum neben anderen I____ und K____ einkopiert waren, teilte E____ L____ mit, dass eine Zahlung der Bauherrin bei ihm eingegangen sei, die er bereits der Unternehmerin weitergeleitet habe. Weiter erwähnte er, dass sich die Bauherrin am 3. Juni 2021 mit L____ treffen werde, um eine Ratenzahlung sowie weitere Zahlungspläne zu vereinbaren (vgl. Replikbeilage 8). Das Zivilgericht kam daher zu Recht zum Schluss, dass die Bauherrin über die Abwicklung des Werkvertragsverhältnisses und die entsprechenden Zahlungen informiert war und mindestens konkludent ihre Zustimmung hierzu erteilt hatte. Die vorbehaltlose Erfüllung der synallagmatischen Leistungen der Grundeigentümerin und Unternehmerin, die auch im vorinstanzlichen Urteil eingehend dargelegt wurden (vgl. Zivilgerichtsentscheid, E. 2.3.3), begründete mithin zweifelsfrei das Werkvertragsverhältnis, womit auch der ursprünglich vereinbarte Schriftformvorbehalt hinfällig wurde.
Im Übrigen sei nur der Vollständigkeit halber erwähnt, dass die Annahme der Grundeigentümerin, die Unternehmerin könne sich mit ihrer Forderung ohnehin nur an die D____ AG halten (vgl. Berufung Rz. 21), nicht einmal dann zutreffen würde, wenn – wie von ihr fälschlich behauptet – kein Vertragsverhältnis zwischen der Unternehmerin und der Bauherrin vorläge. Selbst wenn die Bauherrin einen Vertrag ausschliesslich mit der D____ AG abgeschlossen hätte und diese die Unternehmerin als Subunternehmerin beigezogen hätte, würde der Unternehmerin ein Anspruch auf Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts für nicht beglichene Werklohnforderungen zustehen. Die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts setzt nicht zwingend ein Vertragsverhältnis voraus (Schumacher, Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 4. Auflage 2023, Art. 837 ZGB N 9 ff.; Thurnherr, a.a.O., Art. 839/840 ZGB N 4 und 9).
4.3 Rollenverteilung
4.3.1 Die Grundeigentümerin rügt weiter, das Zivilgericht habe sich mit der Rollenverteilung der involvierten Gesellschaften respektive Personen unvollständig auseinandergesetzt. Unbestritten sei lediglich die Rolle der Bauherrin, die zur Beauftragung der übrigen Subjekte berechtigt und verpflichtet gewesen sei. Die Unternehmerin könne sich nicht darauf stützen, dass sie aufgrund der angeblich tatsächlichen Verhältnisse habe annehmen dürfen, dass andere Subjekte irgendwelche Arbeiten abnehmen oder Rechnungen genehmigen hätten dürfen (vgl. Berufung Rz. 26). Bei der D____ AG handle es sich um ein Architekturbüro. Es werde kein Beweis für ein entsprechendes Generalplanerverhältnis vorgelegt, wie die Unternehmerin unsubstantiiert behaupte (vgl. Replik Rz. 21). Dies ergebe sich auch nicht aus der Aussage von I____, wonach die Bauherrin E____, einzelzeichnungsberechtigtes Verwaltungsratsmitglied der D____ AG, als Totalunternehmer beauftragt habe. Keine der Parteien habe jemals behauptet, die D____ AG hätte die Rolle der Totalunternehmerin innegehabt. Mit der anderslautenden Würdigung (vgl. Zivilgerichtsentscheid, E. 2.3.1) komme die Vorinstanz ihrer Pflicht zur sorgfältigen Beweiswürdigung nicht nach (vgl. Berufung Rz. 27). Bei der F____, einem Einzelunternehmen, handle sich um ein Planerunternehmen. Gemäss den beiden Werkverträgen, deren Gültigkeit indes bestritten werde, sei die F____ für die Projektverfassung zuständig gewesen. Beweise für die Erteilung weitergehender Befugnisse vonseiten der Bauherrin würden nicht vorliegen. Zwar habe I____ als Zeugin ausgesagt, dass die F____ eine bekannte Planerin von E____, mithin der D____ AG, gewesen sei und entsprechend von der D____ AG beauftragt worden sei. Daraus ergebe sich entgegen den vorinstanzlichen Feststellungen aber gerade nicht, dass die F____ dazu berechtigt gewesen sei, Geschäfte im Auftrag der Bauherrin auszuführen, Nachtragsofferten oder anderweitige Rechnungen zu genehmigen. Die F____ sei gemäss der Aussage der Zeugin I____ für die Planung beauftragt gewesen. Handlungen der F____ seien der Bauherrin nicht zuzurechnen. Inwiefern die F____ dazu berechtigt gewesen sein sollte, Schlussrechnungen zu kontrollieren und freizugeben, werde vom Zivilgericht nicht erläutert (vgl. Berufung Rz. 28).
4.3.2 Entgegen der Rüge der Grundeigentümerin hat das Zivilgericht die Rollenverteilung der beteiligten Subjekte grundsätzlich zutreffend festgestellt. Zunächst werden in den Werkverträgen im Kontext der Planungsorganisation die Bauherrin, die D____ AG, vertreten durch E____, als Architektin, die F____, vertreten durch G____, als Projektverfasserin und die Unternehmerin aufgeführt (Klagebeilagen 9 und 10, Deckblatt). Weiter ist, wie die Unternehmerin zutreffend ausführt (vgl. Replik Rz. 23; Berufungsantwort Rz. 30 ff.), aus den von ihr eingereichten Urkunden ersichtlich, dass die massgeblichen Subjekte – namentlich die D____ AG und die F____ – wissentlich und willentlich für die Bauherrin handelten. Exemplarisch genannt sei etwa, dass die D____ AG mit der Unternehmerin über Ratenzahlungen und Zahlungsvereinbarungen für die Bauherrin sprach (vgl. Replikbeilagen 7 und 8). Weiter tätigte die D____ AG im Auftrag der Bauherrin Zahlungen an die Unternehmerin (vgl. Replikbeilage 9, Klagebeilage 32). Die F____ wiederum unterzeichnete Nachträge und forderte die Unternehmerin zur Ausführung der Arbeiten auf (Replikbeilage 11). In jeder der vorgenannten E-Mail-Korrespondenzen waren I____ und K____ als Vertreter der Bauherrin einkopiert.
I____ sprach anlässlich der Hauptverhandlung davon, mit der D____ AG einen Totalunternehmervertrag abgeschlossen zu haben (vgl. Protokoll der Hauptverhandlung, S. 8). Bei dieser Beschreibung des Vertrags, die auch von der Vorinstanz übernommen wurde (vgl. Zivilgerichtsentscheid, E. 2.3.1), handelt es sich offensichtlich um eine Fehlbezeichnung, da von den Parteien ein solches Totalunternehmerverhältnis nie vorgebracht worden ist und auch die eingereichten schriftlichen Verträge ein solches nicht belegen. In den auch von der Bauherrin unterzeichneten «Allgemeinen Bedingungen» wird vielmehr von einem (schlichten) Werkvertragsverhältnis gesprochen und die Rechte und Pflichten der Bauherrin und der Unternehmerin werden ebenso definiert wie die Aufgabe der D____ AG als Bauleiterin (Klagebeilagen 9 und 10). Die von der Zeugin verwendete Begrifflichkeit deckt sich somit nicht mit der von den beteiligten Subjekten vereinbarten vertraglichen Lösung. Die Zeugin hat aber an der Hauptverhandlung ausdrücklich bestätigt, dass die Unternehmerin von der F____ den Zuschlag erhalten habe (Protokoll der Hauptverhandlung, S. 8) und dass E____ dazu berechtigt gewesen sei, Offerten einzuholen, Rechnungen zu genehmigen und auch Zahlungen auszuführen (Protokoll der Hauptverhandlung, S. 9). Das Zivilgericht konnte daraus ableiten, dass die Funktion von F____ anerkanntermassen über die im Vertragstext vorgesehene Funktion des Projektverfassers hinausging und dass die D____ AG ausdrücklich dazu berechtigt war, Rechnungen zu genehmigen und Zahlungen auszuführen. Dies deckt sich auch mit der von der Unternehmerin eingereichten E-Mail-Korrespondenz zwischen den beteiligten Subjekten, in welche jeweils auch die Vertreter der Bauherrin einkopiert waren (Replikbeilagen 10 und 11; vgl. auch Replikbeilage 13). Folglich steht fest, dass bei der von den Parteien gelebten und von der Bauherrin jedenfalls geduldeten Rollenverteilung nicht nur der D____ AG, sondern zumindest auch teilweise der F____ die Bauleitungsrolle zukam. So ist in der E-Mail-Korrespondenz vom 1. Juli 2021 der beteiligten Subjekte explizit angedeutet, dass G____ von der F____ auch in der Bauleitungstätigkeit involviert sei (vgl. Replikbeilage 10). Die Bauherrin wusste folglich Bescheid über die Rolle der F____, die über die Aufgabe als Projektverfasserin hinaus in der Bauleitung involviert war und auch Nachträge der Unternehmerin unterzeichnete und deren Ausführung auslöste, und hat mindestens konkludent ihre Zustimmung hierzu erteilt. In diesem Verhalten ist mindestens eine Duldungsbevollmächtigung der Bauherrin zu erblicken (vgl. zur Duldungsvollmacht statt vieler BGE 141 III 289; Watter, in: Basler Kommentar, 8. Auflage 2026, Art. 33 OR N 16). So hat sich I____ etwa auch beim Vertreter der Unternehmerin über den kompletten geschuldeten Betrag inklusive aller Nachträge erkundigt (vgl. Replikbeilage 15). Schliesslich ist nicht ersichtlich und wird auch nicht behauptet, dass die Bauherrin gegen die so gelebte Rollenverteilung je irgendwelche Einwände erhoben hätte.
4.4 Ausgeführte Arbeiten
4.4.1 Die Grundeigentümerin bestreitet in ihrer Berufung sodann, dass die von der Unternehmerin geltend gemachten Arbeiten tatsächlich geleistet worden seien. Die diesbezüglichen Behauptungen der Unternehmerin seien nach Ansicht der Grundeigentümerin lediglich pauschal und damit unsubstantiiert erfolgt (vgl. Berufung Rz. 31). Inwiefern und in welchem Umfang Arbeiten tatsächlich geleistet worden seien, sei vielmehr umstritten. Das Zivilgericht leite aus den Projektübersichten und einer Stundenliste der Arbeitnehmer der Unternehmerin ab, dass Arbeiten tatsächlich geleistet worden seien. Die Auflistung angeblich geleisteter Stunden genüge nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung jedoch nicht für den Nachweis, dass diese Arbeiten tatsächlich erbracht worden seien. Die Unternehmerin habe es unterlassen, die einzelnen Arbeiten, die in den verschiedenen Stundenlisten aufgeführt wurden, konkret zu umschreiben. Mangels Substantiierung habe die Unternehmerin folglich keinen Anspruch auf Beweisabnahme bezüglich der angeblich tatsächlich erbrachten Arbeiten gehabt (vgl. Berufung Rz. 32 ff.).
Es sei auch unverständlich, weshalb das Zivilgericht nur einen Handwerker als Zeugen vorgeladen habe, obwohl die Unternehmerin zu sämtlichen Projektbereichen angeblich beteiligte Handwerker als Zeugen offeriert habe. Die Aufforderung der Unternehmerin, weitere Parteien bzw. Zeugen vorzuladen, sei vom Gericht abgelehnt worden. Mit der Befragung eines einzigen Handwerkers könne der Beweis, dass während der gesamten Bauphase Arbeiten ausgeführt worden seien, offensichtlich nicht erbracht werden. Der befragte Zeuge könne sich nur zu der von ihm erbrachten Arbeitsleistung äussern. Er habe nur einzelne Arbeiten für die Kälteverbundanlage bestätigen können. Angeblich erbrachte Arbeiten an der Lüftung seien somit unbewiesen geblieben (vgl. Berufung Rz. 34 ff.).
Die unsubstantiierte Behauptung der Unternehmerin, die angebliche Bereitschaft der Bauherrin zur Unterzeichnung einer Abzahlungsvereinbarung sei als Forderungsanerkennung zu bewerten, belege diese mit zwei E-Mails (Klagebeilagen 36 und 37). Diese Korrespondenz sei von K____ übernommen worden, weshalb er im Zusammenhang mit der Abzahlungsvereinbarung hätte vorgeladen und befragt werden müssen. Ohne Kenntnis des Inhalts der angeblichen Vergleichsgespräche könne nicht darauf geschlossen werden, dass infolge dieser Gespräche Arbeiten erbracht und diese entgegengenommen worden seien. I____ habe sich nicht dazu geäussert, um was für Verhandlungen es sich gehandelt habe, und um welche Abzahlung es gegangen sei. Die Zeugin I____ habe zudem ausgeführt, dass ab dem Zeitpunkt, als E____ von der D____ AG nicht mehr bezahlt habe, alle Arbeiten komplett stehengelassen worden seien. Sie seien vor einem Desaster gestanden und hätten den Pub mit dieser Lüftung, Klimaanlage und Heizung gar nicht mehr nutzen können; daraus ergebe sich, dass die Arbeiten von der Unternehmerin in ungenügender bzw. nicht vereinbarter Weise erbracht worden seien. Es liege somit keine vorbehaltlose Entgegennahme der Arbeiten vor. Zudem komme den Arbeiten kein Vollendungscharakter zu. Das Berufungsgericht müsse die Substantiierung der Arbeiten im Einzelnen prüfen (vgl. Berufung Rz. 37 ff.).
4.4.2 Der Grundeigentümerin kann auch hinsichtlich der Bestreitung der tatsächlich erbrachten Arbeiten durch die Unternehmerin nicht gefolgt werden. Bereits in ihrer Prosekutionsklage vom 24. Januar 2022 hat die Unternehmerin die getätigten Arbeiten betreffend den Einbau einer Kälteverbundanlage und der dazugehörigen Komponenten sowie den Einbau einer Lüftung und die entsprechenden Rechnungstellungen aufgezeigt. Zum Beleg der erbrachten Arbeiten hat sie neben den Werkverträgen betreffend «Kälte» und «Lüftung» auch Nachtragsofferten über die Entsorgung und den Rückbau des Monoblocks, über die Regulierung der Kälteanlagen, über die Lüftungsreinigung, über Mehraufwendungen, über die Brandschutzklappe «Überströmung Küche», über den «Austausch des Frequenzumrichters für den Zuluftventilator» und über eine zusätzliche Brandschutzklappe «WC-Abluft UG» eingereicht (Klagebeilagen 9–17). Weiter hat sie Stundenlisten der von ihr eingesetzten Arbeitnehmer für die Arbeiten an der [...]strasse [...] eingereicht und entsprechende Zeugen benannt (Klage Rz. 30 und Beweisanträge). Die Unternehmerin hat in ihrer Klage und ergänzend in der Replik den von ihr erbrachten Personal- und Materialaufwand substantiiert dargelegt und mit den eingereichten Dokumenten (vgl. die Projektübersichten betreffend «Kälte» und «Lüftung» in den Replikbeilagen 18 und 19) und Vertragsunterlagen, Berechnungen und Zeugenbeweisanträgen auch mit den entsprechenden Beweismitteln unterlegt. Sie hat zudem eine Bilddokumentation zu den geleisteten Arbeiten eingereicht und auch hierzu Zeugenbeweise angeboten (Replik Rz. 42 ff. und 52, Replikbeilage 23). Sie hat aufgezeigt, dass die Bauherrin eng in die Ausführung des Werkvertragsverhältnisses eingebunden war und etwa auch mit der Einladung zur Eröffnung des von ihr betriebenen Pubs den Abschluss der Arbeiten bestätigt hat (Replik Rz. 50; Replikbeilage 16). Es ist erstellt, dass die Unternehmerin im Rahmen des oben dargestellten Werkvertragsverhältnisses mit der Bauherrin Material und Arbeit am im Eigentum der Grundeigentümerin stehenden Grundstück geliefert hat, welche einen eindeutigen Bezug zum konkreten Bauwerk haben und diesem individuell angepasst sind, womit sie als objektspezifische Bauleistungen bauhandwerkerpfandberechtigt sind.
Entgegen den Ausführungen der Grundeigentümerin ist es auch nicht zu beanstanden, dass das Zivilgericht für die Bauherrin lediglich I____ als Zeugin befragte und nicht zusätzlich ihren Ehemann K____, zumal die Grundeigentümerin nicht ausführt, welche Behauptung sie mit der Zeugenbefragung von K____ hätte beweisen können. Dabei ist auch zu bemerken, dass die beiden Geschäftsführer I____ und K____ in den erwähnten E-Mails jeweils beide aufgeführt waren. Dabei hat I____ bestätigt, dass sie die Verträge unterzeichnet habe (Replikbeilage 13). Weiter hat sie sich bei der Unternehmerin nach dem gesamten Betrag inklusive aller Nachträge erkundigt und wollte wissen, was schon von der D____ AG bezahlt worden sei (Replikbeilage 15). Schliesslich hat sie die Unternehmerin betreffend Betriebsabnahme kontaktiert (Replikbeilage 15), die Einladung zum Pre-Opening-Anlass vom 7. August 2025 versandt (Replikbeilage 16) und die Unternehmerin betreffend Wartungsvertrag kontaktiert (Replikbeilage 17). Das Zivilgericht konnte daher zu Recht annehmen, dass I____ über den Ablauf der Arbeiten und auch die Arbeitsleistungen der Unternehmerin genügend Aussagen machen kann und dass eine zusätzliche Befragung von K____ am Beweisergebnis nichts mehr ändern könnte.
4.5 Höhe der Pfandsumme
4.5.1 In Bezug auf die Höhe der Pfandsumme sei die Feststellung des Zivilgerichts unrichtig, wonach keine der beteiligten Rechtssubjekte, weder die Bauherrin noch die D____ AG oder die F____, je eine Rechnung der Unternehmerin beanstandet hätten. I____ habe an der vorinstanzlichen Hauptverhandlung ausgeführt, sie hätten – soweit sie sich erinnere – keine Rechnung erhalten. Somit hätten sie auch keine Rechnung beanstanden können. Die angebliche Kontrolle und Freigabe der Schlussrechnungen durch die F____ trage nichts zur Substantiierung der Höhe der Pfandsumme bei. Die F____ sei nicht zur Vertretung berechtigt gewesen und die angeblichen Kontrollen und Freigaben von Rechnungen seien unbeachtlich. Auch allfällige bestrittene Zahlungen seitens der Bauherrin würden nichts zur Substantiierung der Pfandsumme beitragen (vgl. Berufung Rz. 43 f.).
Die Unternehmerin wäre nach Ansicht der Grundeigentümerin dazu verpflichtet gewesen, sämtliche Tatsachen, die den Umfang der geltend gemachten Forderung begründeten, nachzuweisen und zu behaupten, was sie indes nicht getan habe. Mangels Substantiierung hätte bezüglich der Pfandsumme somit kein Anspruch der Unternehmerin auf Beweisabnahme bestanden (vgl. Berufung Rz. 46 f.).
Die Grundeigentümerin gehe mangels gültigen Vertragsverhältnisses nicht von einem Fixpreis, sondern von einer Vergütung nach Aufwand aus. Grundlage der Entschädigung der Unternehmerin sei somit der objektiv notwendige Aufwand. Dieser müsse substantiiert dargestellt und belegt werden. Der entsprechenden Pflicht sei die Unternehmerin indes nicht nachgekommen. Selbst wenn wider Erwarten von einem Einheitspreis ausgegangen würde, müsste die entsprechende Forderung dennoch substantiiert geltend gemacht werden. Das Zivilgericht habe nicht nachvollziehbar begründet, inwiefern die einzelnen Teilbeträge, die die Pfandsumme ausmachten, substantiiert geltend gemacht worden seien. Es habe einfach die Argumentation der Unternehmerin übernommen, wonach die Rechnungsbeträge mit den angeblich vertraglich vereinbarten Beträgen übereinstimmten. Dies genüge auch bei Vorliegen eines Einheitspreises bei Weitem nicht. Zudem käme auch bei Vorliegen eines Einheitspreises betreffend sämtliche von der Unternehmerin geltend gemachten Rechnungen, die auf Nachtragsofferten beruhten, die Substantiierungspflicht zum Tragen. Diesen Anforderungen genüge die Unternehmerin mit ihren Ausführungen in Rz. 62 und 63 ihrer Replik nicht, da sie es namentlich unterlassen habe, die tatsächlichen Leistungen, auf denen die betreffenden Rechnungen beruhen würden, substantiiert geltend zu machen. Mangels Substantiierung hätte die Unternehmerin hinsichtlich der Ansprüche aus den Nachtragsofferten keinen Anspruch auf Beweisabnahme gehabt. Das Berufungsgericht müsse die Frage der Substantiierung der Pfandsumme neu entscheiden oder aber den Entscheid zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückweisen (vgl. Berufung Rz. 48 ff.).
Da das Zustandekommen beider Werkverträge bestritten werde, sei nach Ansicht der Grundeigentümerin der Sachverhalt von der Vorinstanz auch in Bezug auf den Verzugszins unrichtig festgestellt worden (vgl. Berufung Rz. 54).
4.5.2 Das Zivilgericht hat im angefochtenen Entscheid detailliert aufgezeigt, dass die geltend gemachte Pfandsumme von CHF 169’008.– mit den Angaben in den Werkverträgen, den Nachtragsofferten und den darauf gestellten Rechnungen übereinstimmt (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.3.4). Das Zivilgericht weist zu Recht darauf hin, dass weder von der Bauherrin noch der D____ AG oder der F____ je eine Rechnung beanstandet worden sei, sondern im Gegenteil die F____ die Schlussrechnung kontrolliert und freigegeben habe (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.3.4). Die Rüge der Grundeigentümerin, diese Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz sei willkürlich, da der Bauherrin nach Angaben von I____ anlässlich der Hauptverhandlung (vgl. Protokoll der Hauptverhandlung, S. 7) keine Rechnung zugestellt wurde (vgl. Berufung Rz. 43), geht fehl. So wurde bereits erwähnt (oben E. 4.2.2), dass zwischen der Bauherrin und der Unternehmerin Gespräche über Abzahlungspläne betreffend noch nicht bezahlte Rechnungen geführt wurden. Dass die Bauherrin über Abzahlungsvereinbarungen und Zahlungspläne mit der Unternehmerin sprechen wollte, ohne Kenntnis irgendwelcher Rechnungen gehabt haben zu wollen, erscheint abwegig. Im Übrigen waren die Vertreter der Bauherrin, I____ und K____, verschiedentlich in der E-Mail-Kommunikation, in welcher auch Rechnungen angehängt waren, einkopiert (vgl. etwa Replikbeilage 8). Schliesslich konnte die Unternehmerin auch aufzeigen, dass die Rechnungen bis Juni 2021 beglichen wurden und auch die daraufhin erfolgte Zahlungseinstellung von keiner Seite mit Mängeln betreffend die Vertragserfüllung durch die Unternehmerin begründet wurde (Replikbeilagen 7 und 17).
Aufgrund der vorangehend beschriebenen (E. 4.3.2) und der Bauherrin bekannten und somit von ihr – mindestens stillschweigend – genehmigten Rollenverteilung war die F____ dazu berechtigt, für die Bauleitung die Schlussrechnung zu genehmigen (vgl. dazu etwa Replikbeilagen 10–12). Auch aus der vielschichtigen E-Mail-Korrespondenz zwischen der Bauherrin und der Unternehmerin betreffend Abzahlungsvereinbarung, Übersicht über Zahlungen und offene Rechnungen sowie Anfragen über Wartungsverträge geht hervor, dass seitens der Bauherrin keinerlei Beanstandungen über den Abschluss der Arbeiten durch die Unternehmerin erfolgten (Replikbeilagen 14–16).
An diesem Ergebnis ändert auch die Aussage der Zeugin I____ nichts, wonach alle Arbeiten nach der Einstellung der Zahlungen durch E____ stehengelassen worden seien und sie den Pub mit dieser Lüftung, Klimaanlage und Heizung gar nicht hätten benutzen können (Protokoll der Hauptverhandlung, S. 7 f.). Diese Aussage deckt sich nämlich in keiner Weise mit den früheren Äusserungen der Zeugin beim Abschluss der Arbeiten und dem Eröffnungsanlass (Replikbeilagen 15–17). Auch hätte I____ wohl kaum bei der Unternehmerin nach einem Wartungsvertrag nachgefragt, hätte letztere ihre Arbeiten nicht vertragsgemäss erbracht; letztlich kam der Wartungsvertrag infolge ausstehender Zahlungen seitens der Bauherrin nicht zustande (vgl. Replikbeilage 17). Aus der Begleitung der ausgeführten Arbeiten durch die Bauleitung und der anstandslosen Begleichung von Rechnungen, der geduldeten Genehmigung der Nachtragsofferten und der Schlussrechnung konnte und durfte das Zivilgericht darauf schliessen, dass die Unternehmerin die Arbeiten gemäss den Werkverträgen und den Nachtragsofferten ordnungsgemäss erbracht hat. Die geleisteten Arbeiten ergeben sich zudem aus der von der Unternehmerin eingereichten Projektübersicht, in welcher die Arbeitstätigkeiten ihrer Mitarbeitenden jeweils aufgeführt wurden (Replikbeilagen 18 und 19), welche durch die eingereichte Bilddokumentation abgerundet wird (Replikbeilage 23). Das Zivilgericht kam aufgrund der vorgehend beschriebenen Rollenverteilung bei der Bauabwicklung zu Recht zum Schluss, dass von der Unternehmerin keine weitergehende Rapportierung der geleisteten Arbeiten verlangt worden ist.
Es ist auch nicht zu beanstanden, dass das Zivilgericht als zusätzlichen Beweis für die tatsächlich erbrachte Arbeit lediglich einen der von der Unternehmerin aufgeführten früheren Mitarbeiter der Unternehmerin als Zeugen geladen und befragt hat. Es konnte aufgrund der eingereichten Dokumente und der Aussagen des befragten Zeugen zu Recht ausschliessen, dass die Befragung von weiteren von der Unternehmerin aufgeführten Mitarbeitenden als Zeugen zu einem anderen Beweisergebnis führen würde. Das Zivilgericht kam aufgrund dieser Umstände zu Recht zum Schluss, dass die Unternehmerin den von der Bauherrin gesamthaft geschuldeten Betrag in Höhe von CHF 336’479.– und die Leistung eines Teilbetrags in Höhe von CHF 167’471.– substantiiert behauptet und belegt hat. Damit hat das Zivilgericht ebenso zu Recht erkannt, dass der offene Betrag in Höhe von CHF 169’008.– und damit auch die Höhe der Pfandsumme substantiiert und belegt ist.
Die Verzugszinsforderung wird in der Berufungsbegründung lediglich unter Bezugnahme auf die Bestreitung des gültigen Zustandekommens beider Werkverträge bestritten. Aufgrund der vorstehenden Ausführungen (oben E. 4.2.2) ist das Zivilgericht zu Recht vom Zustandekommen der Werkverträge ausgegangen. In Bezug auf die Verzugszinsforderung kann auf die nicht weiter in Frage gestellten vorinstanzlichen Ausführungen (Zivilgerichtsentscheid, E. 2.3.5) verwiesen werden.
4.6 Eintragungsfrist
4.6.1 Die Grundeigentümerin bestreitet darüber hinaus die Einhaltung der viermonatigen Eintragungsfrist gemäss Art. 839 Abs. 2 ZGB. Ihrer Ansicht nach habe das Zivilgericht in Bezug auf die Einhaltung der Eintragungsfrist zu Unrecht auf die von der Unternehmerin eingereichten Stundenlisten (vgl. Klagebeilage 33 sowie die Replikbeilagen 18 und 19) abgestellt. Diesen Urkunden könne keine Beweiskraft zukommen, da blosse Stundenlisten den Substantiierungsanforderungen nicht genügten (vgl. Berufung Rz. 55 f.). Auch habe der befragte Zeuge J____ lediglich Arbeiten für das Heizungsprojekt, nicht aber für das Lüftungsprojekt erbracht. Der befragte Handwerker habe nur Aussagen zur Installation der Kälteverbundanlage gemacht; in das Projekt «Lüftung» sei er offensichtlich nicht involviert gewesen. Es sei auch nicht möglich, dass der befragte Zeuge den Zeitpunkt der Arbeiten im Zusammenhang mit dem Projekt «Lüftung» nach so langer Zeit noch genau benennen könne. Die Unternehmerin mache sodann geltend, sowohl für das Lüftung- als auch für das Heizungsprojekt tätig gewesen zu sein. Es liege zwischen diesen Projekten aber keine funktionelle Einheit vor und die Unternehmerin könne nicht substantiiert darlegen, dass tatsächlich für die beiden Projektbereiche Arbeiten erbracht worden seien, welche Vollendungscharakter hätten. Es überzeuge nicht, dass die Vorinstanz die Eintragungsfrist als gewahrt sehe, ohne sich mit der Frage nach der funktionellen Einheit der Projekte zu befassen, obschon sie nur einen Handwerker als Zeugen vorgeladen habe, der nur in das Projekt «Kälte» involviert gewesen sei (vgl. Berufung Rz. 57 ff.).
4.6.2 Das Zivilgericht hat – entgegen den Rügen der Grundeigentümerin – detailliert ausgeführt, weshalb unabhängig von der Frage, ob es sich bei den Arbeiten in Zusammenhang mit der Kälteverbundanlage («Kühlung») und der Raumluftkonditionierung («Lüftung») um eine funktionelle Einheit gehandelt hat, von der Einhaltung der viermonatigen Eintragungsfrist gemäss Art. 839 Abs. 2 ZGB auszugehen ist (Zivilgerichtsentscheid, E. 3.2.5).
Das Zivilgericht hat zu Recht erkannt, dass aus den eingereichten Projektübersichten sowie den Stundenlisten hervorgeht, dass die Montagearbeiten in beiden Projektbereichen bis mindestens im Juli 2021 angedauert haben. Das Zivilgericht hat weiter zutreffend darauf hingewiesen, dass noch im Juni 2021 Nachträge mit dem Betreff «Kälte+Lüftung» unterzeichnet wurden und um deren Ausführung gebeten wurde (Replikbeilage 11; Zivilgerichtsentscheid, E. 2.5.2). Aus den von der Unternehmerin eingereichten Stundenlisten der Mitarbeitenden (Klagebeilage 33) und der Übersicht über die erbrachten Montagearbeiten (Replikbeilagen 18 und 19) geht ohne Weiteres hervor, dass auch im für die Eintragungsfrist relevanten Zeitraum nach dem 24. Mai 2021 noch umfangreiche Montagearbeiten erfolgt sind. Entgegen den Ausführungen der Grundeigentümerin ist nicht zu beanstanden, dass das Zivilgericht von den ergänzend als Personalbeweis aufgeführten Mitarbeitenden der Grundeigentümerin lediglich J____ als Zeugen geladen und befragt hat. Das Zivilgericht hat zutreffend erkannt, dass sich seine Aussagen mit den in den Rechtsschriften aufgeführten Aussagen zur Vollendung des Projekts und den entsprechend eingereichten Urkunden decken (vgl. Zivilgerichtsentscheid, E. 2.5.2). Das Zivilgericht durfte daher auf die Ladung und Befragung von weiteren Zeugen verzichten, da es nicht davon ausgehen konnte und musste, dass deren Aussagen am Beweisergebnis etwas ändern könnten. Die Unternehmerin weist zudem noch auf die von ihr im vorinstanzlichen Verfahren eingereichte E-Mail-Korrespondenz hin, aus welcher sich ebenfalls klar ergibt, dass im relevanten Zeitraum nach dem 24. Mai 2021 noch Montagearbeiten mit Vollendungscharakter ausgeführt wurden (Berufungsantwort Rz. 81 ff.; Replikbeilagen 15 und 25). Das Zivilgericht ist daher zu Recht zum Schluss gekommen, dass die detaillierten Angaben zu den in beiden Projektbereichen ausgeführten Arbeiten in der Replik substantiiert behauptet und belegt sind. Es konnte daher zu Recht die Frage offenlassen, ob die beiden Projektbereiche als funktionelle Einheit zu verstehen sind, da selbst bei Verneinung dieser funktionellen Einheit die Einhaltung der Eintragungsfrist bejaht werden kann.
4.7 Zustimmung der Grundeigentümerin
4.7.1 Schliesslich sei es falsch, wenn das Zivilgericht in Bezug auf die Zustimmung der Grundeigentümerin zu den behaupteten Arbeiten davon ausgehe, dass sie detailliert über das Umbauprojekt informiert worden sei. Im Rahmen der Parteibefragung habe H____, einziges und einzelzeichnungsberechtigtes Verwaltungsratsmitglied der Grundeigentümerin, zwar ausgesagt, er habe grundsätzlich gewusst, dass die Bauherrin das bisherige asiatische Restaurant in ein Pub umbauen wolle. Vom erheblichen Ausmass dieses Bauprojekts habe er jedoch keine Kenntnis gehabt. I____ habe zwar ausgeführt, dass sie anfänglich mit H____ über den Umbau gesprochen habe. Für weitergehende Informationen sowie das Zurverfügungstellen der Pläne sei jedoch ausschliesslich E____ von der D____ AG zuständig gewesen. Ob E____ seinen Informationspflichten gegenüber der Grundeigentümerin nachgekommen sei, sei nicht erstellt. Dies ergebe sich auch nicht aus der Unterzeichnung der Pläne durch die Grundeigentümerin (vgl. Berufung Rz. 63 ff.).
4.7.2 Soweit die Grundeigentümerin vorbringt, sie habe ihre Zustimmung zur Ausführung der Arbeiten nicht erteilt, kann ihren Einwänden nicht gefolgt werden. Es wird von der Grundeigentümerin nicht bestritten, dass die für die Bewilligung erforderlichen Pläne auch von ihr mitunterzeichnet wurden (vgl. Protokoll der Hauptverhandlung, S. 4). Es ist daher erstellt, dass E____ von der D____ AG diese Pläne der Grundeigentümerin tatsächlich zur Kenntnis gebracht hat. Das Zivilgericht hat zutreffend darauf hingewiesen, dass das von H____ deutlich zum Ausdruck gebrachte Desinteresse an den Details des Umbauprojekts (vgl. Protokoll der Hauptverhandlung, S. 4) nichts daran ändert, dass unter diesen Umständen jedenfalls von einer konkludenten Zustimmung der Eigentümerschaft im Sinn der bundesgerichtlichen Rechtsprechung auszugehen ist (vgl. BGer 5C.208/2004 vom 12. April 2005 E. 5; Zivilgerichtsentscheid, E. 2.4.2).
5. Berufungsentscheid
Aus den vorstehenden Ausführungen ergibt sich, dass sich sämtliche in der Berufung erhobene Rügen als unbegründet erweisen und die Berufung somit vollumfänglich abzuweisen ist. Entsprechend diesem Ausgang des Berufungsverfahrens hat die Grundeigentümerin dessen Prozesskosten zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO).
Die Grundgebühr für das Berufungsverfahren bemisst sich gemäss § 12 des Gerichtsgebührenreglements (GGR, SG 154.810) nach den für das erstinstanzliche Verfahren geltenden Ansätzen. Bei einem Streitwert von über CHF 100'000.– bis CHF 500’000.– beträgt die Grundgebühr CHF 6'000.– bis CHF 20'000.– (§ 5 Abs. 1 GGR). Innerhalb dieses Rahmens wird sie unter Berücksichtigung der tatsächlichen und rechtlichen Komplexität festgesetzt (§ 5 Abs. 1 GGR). Im Verhältnis zum Streitwert von unverändert CHF 169’008.– ist der vorliegende Fall weder in tatsächlicher Hinsicht noch in Bezug auf die zu behandelnden Rechtsfragen überdurchschnittlich komplex. Es ist daher angebracht, die Gerichtskosten für das Berufungsverfahren auf CHF 8’500.– festzulegen.
Die Parteientschädigung bemisst sich im Berufungsverfahren nach den gleichen Grundsätzen wie im erstinstanzlichen Verfahren. Das Grundhonorar beträgt in der Regel die Hälfte bis zwei Drittel der Ansätze für das erstinstanzliche Verfahren. Das Grundhonorar umfasst im Berufungsverfahren einen einfachen Schriftenwechsel ohne Hauptverhandlung. Bei einem Streitwert von über CHF 100'000.– bis CHF 500’000.– beträgt das Grundhonorar für das erstinstanzliche Verfahren CHF 10'000.– bis CHF 30'000.– (§ 5 Abs. 1 HoR). Die von den Parteien aufgeworfenen Sachverhalts- und Rechtsfragen wurden bereits in den vorinstanzlich eingereichten Rechtsschriften vertieft behandelt. Unter Berücksichtigung der massgebenden Bemessungsfaktoren (vgl. § 2 Abs. 1 und 2 HoR) ist der Unternehmerin interpoliert eine Parteientschädigung in Höhe von CHF 9'000.– zuzüglich Auslagen von CHF 270.– (vgl. § 23 Abs. 1 HoR) zuzusprechen. Diese Parteientschädigung wird ohne Mehrwertsteuer zugesprochen (vgl. dazu die Begründung in E. 3.3.2 des Zivilgerichtsentscheids, welche auch für das Berufungsverfahren gilt).
Demgemäss erkennt das Appellationsgericht (Kammer):
://: Die Berufung gegen den Entscheid des Zivilgerichts vom 6. November 2024 (K5.2022.3) wird abgewiesen.
Die Berufungsklägerin trägt die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von CHF 8’500.–.
Die Berufungsklägerin bezahlt der Berufungsbeklagten eine Parteientschädigung von CHF 9'270.– (inkl. Auslagen, ohne Mehrwertsteuer).
Mitteilung an:
- Berufungsklägerin
- Berufungsbeklagte
- Zivilgericht Basel-Stadt
APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT
Der Gerichtsschreiber
Dr. Christapor Yacoubian
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 72 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in Zivilsachen erhoben werden. In vermögensrechtlichen Angelegenheiten gilt dies nur dann, wenn der Streitwert die Beschwerdesumme gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a oder b BGG erreicht (CHF 15'000.– bei Streitigkeiten aus Miete oder Arbeitsverhältnis bzw. CHF 30'000.– in allen übrigen Fällen) oder wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.
Ob an Stelle der Beschwerde in Zivilsachen ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in Zivilsachen als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.