Appellationsgericht
des Kantons Basel-Stadt
als Verwaltungsgericht Dreiergericht
VD.2024.166
VD.2024.174
URTEIL
vom 6. Oktober 2025
Mitwirkende
Dr. Stephan Wullschleger, Dr. Claudius Gelzer,
Prof. Dr. Ramon Mabillard
und Gerichtsschreiber Dr. Alexander Zürcher
Beteiligte
Bau- und Verkehrsdepartement des Kantons Basel-Stadt Rekurrent 1
Rechtsabteilung, Münsterplatz 11, Postfach, 4001 Basel
A____ Rekurrentin 2
[...]
vertreten durch Daniel Ordás, Advokat,
Salinenstrasse 25, Postfach, 4133 Pratteln
gegen
Bau- und Gastgewerbeinspektorat
Münsterplatz 1, 4001 Basel
Mieterinnen- und Mieterverband Basel Beigeladener
Clarastrasse 2, 4058 Basel
Gegenstand
Rekurs gegen einen Entscheid der Baurekurskommission
vom 26. Juni 2024
betreffend Bauentscheid Nr. BBG [...] vom 14. September 2022 in Sachen Umbau und Sanierung Mehrfamilienhaus mit Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken, Einbau Dachflächenfenster strassenund hofseitig sowie Velounterstand im Garten, [...], Basel
Sachverhalt
Mit Baueingabe vom 16. November 2021 ersuchte die B____ als Grundeigentümerin der Liegenschaft [...] in Basel beim Bau- und Gastgewerbeinspektorat (BGI) um Bewilligung eines Umbaus und einer Sanierung des Mehrfamilienhauses mit Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken und Einbau von strassen- und hofseitigen Dachflächenfenstern sowie um Bewilligung der Erstellung eines Velounterstands im Garten. Gegen das am 1. Dezember 2021 publizierte Vorhaben erhob der Mieterinnen- und Mieterverband Basel (MV Basel) im Namen diverser Mietparteien der betroffenen Liegenschaft Einsprache. Am 14. September 2022 erteilte das BGI die Baubewilligung unter Vorbehalt verschiedener Bedingungen und Auflagen. Die Dachflächenfenster (strassen- und hofseitig) wurden im Meldeverfahren bestätigt. Auf die Einsprache der durch den MV Basel handelnden Mietparteien trat das BGI mit Einspracheentscheid vom gleichen Tag nicht ein.
Hiergegen erhob der MV Basel am 29. September 2022 im Namen von vier Mietparteien sowie im eigenem Namen Rekurs bei der Baurekurskommission. Mit verfahrensleitender Verfügung vom 3. Oktober 2022 stellte der Präsident der Baurekurskommission unter Hinweis auf § 4 des Advokaturgesetzes fest, dass die berufsmässige Vertretung vor den Gerichten des Kantons Basel-Stadt Personen vorbehalten sei, die in einem kantonalen Anwaltsregister eingetragen sei, und entsprechend der MV Basel die rekurrierenden Mietparteien im Baurekurekursverfahren nicht vertreten könne. Entsprechend wurden die betroffenen Mietparteien aufgefordert, persönlich unterzeichnete Kopien ihrer Eingabe vom 29. September 2022 einzureichen, andernfalls besagte Eingabe als nicht erfolgt gelten würde, mit der Folge, dass nicht auf ihren Rekurs eingetreten werden könnte. Am 18. Oktober 2022 reichten die Mietparteien C____, D____, E____ und F____ unterzeichnete Kopien der Eingabe vom 29. September 2022 ein. Mit Instruktionsverfügung vom 20. Oktober 2022 wurde festgestellt, dass der MV Basel in eigenem Namen Rekurs führe. In Bezug auf die Mietparteien wurde ein separates Rekursverfahren eröffnet. Nachdem mit Blick auf das von den Beteiligten gegen die Instruktionsverfügung vom 3. Oktober 2022 beim Verwaltungsgericht angehobene Rekursverfahren das Rekursverfahren vor der Baurekurskommission zwischenzeitlich sistiert worden war, wurde das Rekursverfahren nach Vorliegen des Urteils des Verwaltungsgerichts VGE VD.2022.218 vom 15. September 2023 fortgesetzt. Mit Rekursbegründung vom 15. Januar 2024 beantragte der MV Basel die Aufhebung des Entscheids des Bauinspektorats vom 14. September 2022 unter Rückweisung der Sache an die Wohnschutzkommission, eventualiter an das Bauinspektorat. Am 26. Juni 2024 fällte die Baurekurskommission folgenden Entscheid:
«1. Der Rekurs wird im Sinne der Erwägungen gutgeheissen, soweit darauf einzutreten ist.
2. Die angefochtenen Entscheide werden aufgehoben. Die Sache wird an die Vorinstanz zurückgewiesen zur Durchführung eines neuen Bewilligungsverfahrens im Sinne der Erwägungen und insbesondere unter Berücksichtigung des Gesetzes über die Wohnraumförderung vom 5. Juni 2013 (WRFG, SG 861.500) in der im Zeitpunkt des durch die Vorinstanz zu fällenden Entscheids geltenden Fassung.»
Gegen diesen Entscheid meldete die Vorsteherin des Bau- und Verkehrsdepartements (BVD) am 5. November 2024 beim Appellationsgericht Rekurs an (Verfahren VD.2024.166) und beantragte unter Hinweis auf ein beim Appellationsgericht bereits hängiges Rekursverfahren (Verfahren VD.2023.136) mit ähnlichem Streitgegenstand (Anwendung der Übergangsbestimmung aus § 22a des neuen Wohnraumfördergesetzes) die Sistierung des vorliegenden Rekursverfahrens. Am 7. November 2024 meldete auch die A____ (ehemals B____) beim Appellationsgericht Rekurs an (Verfahren VD.2024.174). Mit Eingabe vom 14. November 2024 stellte die A____ sich gegen die Sistierung des Rekursverfahrens unter Hinweis auf die Gefahr, dass im hier sistierten Verfahren später etwas vorgebracht würde, was das Gericht im Leitentscheid VD.2023.136 zu einem anderen Schluss geführt hätte. Zugleich bestätigte die A____ die Feststellung des Instruktionsrichters in dessen verfahrensleitender Verfügung vom 11. November 2024, wonach gemäss Angaben im Handelsregister die B____ per 27. Mai 2024 zufolge Fusion gelöscht worden sei, woraufhin Aktiven und Passiven auf eine G____ übergegangen seien, die per 12. Juni 2024 zufolge Aufspaltung jedoch wieder gelöscht worden sei und deren Aktiven und Passiven an drei verschiedene Aktiengesellschaften übergegangen seien. Die vom Bauvorhaben betroffene Liegenschaft stehe nun im Eigentum der A____. Mit Verfügung vom 15. November 2024 wies der Verfahrensleiter den Antrag des BVD auf Verfahrenssistierung ab unter Hinweis auf die ablehnende Haltung der Bauherrschaft und deren verfassungsrechtlichen Anspruch auf Behandlung der sie betreffenden Sache innert angemessener Frist. Mit Rekursbegründung vom 16. Januar 2025 stellte das BVD Antrag auf Aufhebung des angefochtenen Entscheids der Baurekurskommission und die Bestätigung des Bauentscheids vom 14. September 2022. Die A____ (nachfolgend Bauherrschaft) beantragte mit Rekursbegründung vom gleichen Tag die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz mit der Auflage, auf den Rekurs des MV Basel nicht einzutreten, eventualiter zum sofortigen materiellen Entscheid im Rekurs des MV Basel gegen den Einspracheentscheid zum betreffenden Bauentscheid, subeventualiter die Abweisung des Rekurses des MV Basel im direkten materiellen Entscheid durch das Appellationsgericht. Mit Stellungnahmen vom 27. Februar 2025 beantragten die Mietparteien D____ und F____ (Beigeladene in den sie betreffenden Parallelverfahren VD.2024.164/167) die Abweisung der Rekurse in allen vier Verfahren. Mit Eingaben vom gleichen Tag erklärte die Baurekurskommission unter Hinweis auf das inzwischen im Rekursverfahren VD.2023.136 ergangene Urteil des Appellationsgerichts ihren jeweiligen Verzicht auf eine Stellungnahme. Am 21. März 2025 erklärte der Beigeladene MV Basel, auf die Einreichung einer Vernehmlassung zu verzichten und sich an den Rekursverfahren nicht weiter beteiligen zu wollen. Mit Repliken vom 26. Mai 2025 hielt die Bauherrschaft in beiden Verfahren jeweils an ihrem Antrag auf Gutheissung des Rekurses sowie Aufhebung des angefochtenen Entscheids fest. Am 16. Juni 2025 nahm der beigeladene MV Basel noch Stellung zum Antrag der Bauherrschaft, ihm Kosten aufzuerlegen. Mit Eingabe vom 11. Juli 2025 teilte die Rechtsvertretung der in den Parallelverfahren beigeladenen Mietparteien mit, dass D____ im vergangenen Monat die Wohnung und die Zusatzräume an der [...] auf den 30. September 2025 gekündigt habe und dementsprechend kein schutzwürdiges Interesse am Verfahren und dessen Ausgang mehr habe. Sie, die Anwältin, habe den Auftrag gehabt, die Anträge und Ausführungen vollumfänglich zurückzuziehen. Damit entfalle die Stellung von D____ als Beigeladene in den Rekursverfahren ohnehin. Am 29. Juni 2025 sei D____ jedoch gestorben. Die andere im Rekursverfahren verbliebene Mietpartei, F____, würde unter diesen Umständen am Verfahren nicht festhalten wollen, sondern ziehe alle Anträge und Ausführungen zurück. Das vorliegende Urteil ist unter Beizug der Vorakten auf dem Zirkulationsweg ergangen.
Erwägungen
1.
1.1 Die Baurekurskommission ist gemäss § 2 des Gesetzes betreffend die Bau-rekurskommission (BRKG, SG 790.100) eine vom Regierungsrat gewählte Kommission. Damit unterliegen ihre Entscheide nach § 6 BRKG sowie § 10 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes (VRPG, SG 270.100) dem Rekurs an das Verwaltungsgericht. Laut § 92 Abs. 1 Ziff. 11 des Gerichtsorganisationsgesetzes (GOG, SG 154.100) ist das Dreiergericht zum Entscheid berufen.
1.2 Verfügungen der vom Regierungsrat gewählten Kommissionen können gemäss § 13 Abs. 2 VRPG unter anderem vom zuständigen Departementsvorsteher angefochten werden. Die Vorsteherin des Bau- und Verkehrsdepartementes ist folglich zur Rekurserhebung legitimiert. Die rekurrierende Bauherrschaft ist sodann als Grundeigentümerin der Bauparzelle durch den angefochtenen Entscheid berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung, womit sie nach § 13 Abs. 1 VRPG zum Rekurs berechtigt ist.
1.3 Angefochten ist ein Rückweisungsentscheid der Baurekurskommission, mit dem das Baubewilligungsverfahren nicht abgeschlossen wurde. Bei Rückweisungsentscheiden handelt es sich grundsätzlich um Zwischenentscheide. Solche unterliegen gemäss § 10 Abs. 2 VRPG nur dann selbständig der Beurteilung durch das Verwaltungsgericht, wenn sie einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können oder wenn die Gutheissung des Rekurses sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (vgl. Art. 93 Abs. 1 lit. b des Bundesgerichtsgesetzes [BGG, SR 173.110]; VGE VD.2023.89 vom 12. März 2024 E. 1.3 mit weiteren Hinweisen). Das BVD verlangt die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Bestätigung des ursprünglichen Bauentscheids. Die Bauherrschaft verlangt mit ihrem Rekurs die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Rückweisung der Sache an die Baurekurskommission zum materiellen Entscheid im Rekurs der MV Basel. Als Eventualantrag verlangt sie einen direkten Entscheid des Verwaltungsgerichts in der Sache. Bei einer Gutheissung der jeweiligen Rekurse könnte somit sofort ein Endentscheid bewirkt werden. Auf die beiden Rekurse gegen den angefochtenen Rückweisungsentscheid ist daher einzutreten.
1.4 Die beiden Rekurse betreffen das gleiche Bauvorhaben sowie die selbe Sach- und Rechtslage, weshalb die beiden Verfahren VD.2024.166 und VD.2024.174 vereinigt werden können und über die Rekurse in einem einzigen Urteil befunden werden kann.
2.
Das vorliegend umstrittene Baugesuch wurde am 16. November 2021 und damit vor Inkrafttreten der mit der formulierten Gesetzesinitiative «Ja zum ECHTEN Wohnschutz» durch das Basler Stimmvolk angenommenen Änderungen des Wohnraumförderungsgesetz (nWRFG, SG 861.500) am 28. Mai 2022 eingereicht. Der angefochtene Bauentscheid datiert allerdings vom 14. September 2022, womit sich im vorinstanzlichen Verfahren die Frage nach dem anwendbaren Recht gestellt hatte. Die Baurekurskommission hat in ihrem Entscheid hierfür zunächst auf die Übergangsbestimmung von § 22a Abs. 1 nWRFG verwiesen, wonach Verfahren, welche bei Inkrafttreten der neuen Bestimmungen hängig sind, bis zum Abschluss der jeweiligen Verfahrensstufe dem bisherigen Recht unterstehen. Sie hat sodann auf ihren Entscheid vom 31. Mai 2023 i.S. [...] Bezug genommen. In diesem grundlegenden Entscheid sei sie zum Schluss gelangt, dass in einer Konstellation wie der vorliegenden, in der das erstinstanzliche Verfahren nach Massgabe von § 22a Abs. 1 Satz 1 nWRFG noch nach altem Recht beurteilt worden sei, im Baurekursverfahren als Rechtsmittelverfahren – dem klaren Wortlaut der Bestimmung (§ 22a Abs. 1 Satz 2) entsprechend – das nWRFG zur Anwendung zu bringen sei. Sie habe im genannten Entscheid festgestellt, dass eine rechtsanwendende Behörde – und somit auch die Baurekurskommission – nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung vom wörtlichen Sinn eines klaren Textes auf dem Wege der Auslegung nur dann abweichen dürfe, wenn objektive Gründe vermuten liessen, dass dieser Text nicht den wahren Sinn der betreffenden Bestimmung wiedergebe. Sie sei im Rahmen ihrer Beurteilung in jenem Entscheid zum Schluss gekommen, dass sich die fragliche Übergangsbestimmung mit Blick darauf, dass sich die Aufgabe einer Rechtsmittelinstanz üblicherweise darin erschöpfe zu überprüfen, ob die Vorinstanz das massgebliche Recht richtig angewendet habe, durchaus als ungewöhnlich präsentiere. Ungewöhnlich an dieser Regelung sei, dass die Rechtsmittelinstanz den Sachverhalt nach einem anderen materiellen Recht prüfen müsse als demjenigen Recht, das die erstinstanzliche Bewilligungsbehörde ihrer Beurteilung habe zugrunde legen müssen. Für die Baurekurskommission habe sich infolgedessen die Frage gestellt, ob objektive Gründe vermuten liessen, dass der klare Wortlaut von § 22a Abs. 1 nWRFG nicht den wahren Sinn der Bestimmung wiedergeben könnte, wobei sie der Frage nach der Intention des Gesetzgebers nachgegangen sei. Es sei zu beachten gewesen, dass die Übergangsbestimmung von § 22a Abs. 1 nWRFG ebenso wie sämtliche anderen am 28. Mai 2022 in Kraft getretenen Änderungen dieses Gesetzes auf die formulierte Gesetzesinitiative «JA zum ECHTEN Wohnschutz», welche am 28. November 2021 durch das Basler Stimmvolk angenommen worden sei, zurückgingen. Vor diesem Hintergrund habe es für die Baurekurskommission in Analogie zur bundesgerichtlichen Rechtsprechung betreffend die Überprüfung der Gültigkeit von Volksinitiativen in erster Linie relevant erschienen, wie die Stimmberechtigten den Initiativtext vernünftigerweise hätten verstehen dürfen. Da der Wortlauf von § 22a Abs. 1 nWRFG – wie gesagt – klar und eindeutig sei, sei für die Baurekurskommission kein Grund erkennbar gewesen, weshalb dieser Text nicht den wahren Sinn der betreffenden Bestimmung wiedergeben sollte, zumal sich auch den Argumenten des Initiativkomitees in den Abstimmungsunterlagen nichts zur strittigen Übergangsbestimmung entnehmen lasse. Hinweise darauf, dass der Wortlaut von § 22a Abs. 1 nWRFG nicht den wahren Sinn der Bestimmung wiedergeben sollte, habe sich auch nicht aus den weiteren Auslegungsmethoden ergeben. Ebenso wenig habe die Baurekurskommission eine Unvereinbarkeit mit übergeordneten Rechtsgrundlagen erkannt, weshalb sie in jenem Entscheid vom 31. Mai 2023 zum Schluss gelangt sei, dass vom klaren und unzweideutigen Text nicht abgewichen werden dürfe. Daran sei auch im vorliegenden Fall festzuhalten, zumal die Parteien nichts vorbringen würden, was ein Abweichen von dieser Rechtsprechung erforderlich machen würde (angefochtener Entscheid, E. 15).
Komme – so die Baurekurskommission weiter (E. 16) – demnach im vorliegenden Rekursverfahren neues Recht (nWRFG) zur Anwendung, stelle sich die Frage nach der Zuständigkeit der Baurekurskommission zur Beurteilung der materiellen wohnschutzbezogenen Rügen des rekurrierenden MV Basel. Diesbezüglich habe sie im genannten Entscheid vom 31. Mai 2023 – damals ein Sanierungs- und Umbauvorhaben betreffend – in grundsätzlicher Weise festgestellt, dass die Baurekurskommission als Rechtsmittelbehörde nicht zuständig und befähigt sei, konkrete Streitfragen, die sich im Rahmen der umfassenden erstinstanzlichen Beurteilung eines Baugesuchs ergeben hätten, zu beurteilen und zu entscheiden. Sie verfüge selbst nicht über die personellen Ressourcen zur Durchführung eines erstinstanzlichen Bewilligungsverfahrens und zur umfassenden erstinstanzlichen Prüfung eines Baugesuchs. Auch die für die Baurekurskommission geltenden Verfahrensbestimmungen seien nicht für die Durchführung der erstinstanzlichen Prüfung eines Baugesuchs geeignet. Diese Überlegungen hätten die Baurekurskommssion zum Schluss geführt, dass die Sache an die Vorinstanz zur Durchführung eines neuen Bewilligungsverfahrens unter Berücksichtigung des nWRFG zurückzuweisen sei. Diesen Überlegungen folgend sei die Sache nicht wie von den rekurrierenden Mietparteien gefordert an die Wohnschutzkommission, sondern an das Bau- und Gastgewerbeinspektorat zurückzuweisen, welches im Rahmen des durchzuführenden koordinierten Baubewilligungsverfahrens als Leitbehörde fungiere und darüber zu befinden haben werde, welche Behörde mit der inhaltlichen Prüfung der wohnschutzrechtlichen Bestimmungen betraut werden soll (angefochtener Entscheid, E. 16).
3.
3.1 Das BVD bezieht sich in seiner Rekursbegründung vom 16. Januar 2025 im Wesentlichen auf die Erwägungen, welche das Verwaltungsgericht in seinem Urteil VGE VD.2023.136/138 vom 6. Januar 2025 zum Schluss hätten kommen lassen, dass die Anwendung der Übergangsbestimmung von § 22a Abs. 1 nWRFG zu einem unhaltbaren Ergebnis führe, da sie sich nicht in Einklang bringen liesse mit dem Grundsatz rechtsgleicher Behandlung, dem Verhältnismässigkeitsprinzip, dem Willkürverbot sowie dem Vertrauensschutz. Die genannte Bestimmung sei so auszulegen, dass Bauentscheide, welche gemäss Satz 1 noch unter altem Recht hätten geprüft werden dürfen und müssen, auch im Rekursverfahren nach diesen Vorschriften auf ihre Rechtmässigkeit zu überprüfen seien. Die Überprüfung der Entscheide des BGI durch die Baurekurskommission sei – entgegen deren Ansicht und in Korrektur von § 22a Abs. 1 Satz 2 nWRFG – auf die korrekte Anwendung des alten Rechts (aWRFG) zu beschränken. Der angefochtene Entscheid der Baurekurskommission sei infolgedessen aufzuheben und der Bauentscheid Nr. BBG [...] vom 14. September 2022 zu bestätigen (Rekursbegründung, Ziff. 15 ff.).
3.2 Die Bauherrschaft bestreitet in ihrer Rekursbegründung vom 16. Januar 2025 zunächst die Legitimation des beigeladenen MV Basel, dessen Rekurs im Verfahren vor der Baurekurskommission nicht hätte zugelassen werden dürfen (Rekursbegründung, Rz 12 ff.). Sodann rügt sie die Verfassungswidrigkeit der Regelung von § 22a nWRFG. Die Bauherrschaft macht dabei im Wesentlichen geltend, dass mit dieser Bestimmung, wonach bei Inkrafttreten der neuen Vorschriften hängige Verfahren bis zum Abschluss der jeweiligen Verfahrensstufe dem bisherigen Recht unterstehen, daran anschliessende Rechtsmittelverfahren jedoch dem neuen Recht unterstehen, die Anwendbarkeit des alten bzw. neuen Rechts der Willkür privater Dritter überlassen werde. Einsprecher/Rekurrenten könnten durch den Weiterzug eines rechtskonformen, d.h. nach bisherigen Recht ergangenen Entscheids dafür sorgen, dass dieser plötzlich nicht mehr rechtskonform sei, da durch den Weiterzug, im nächsten Verfahrensschritt, neues Recht zur Anwendung komme. In casu käme nicht nur neues materielles Recht zu Anwendung, sondern sogar neues formelles Recht und ein ganz anderes Verfahren. Dies sei mit den verfassungsrechtlichen Grundsätzen der Rechtssicherheit, dem Vertrauensschutz sowie dem Gebot staatlichen Handelns nach Treu und Glauben nicht vereinbar (Rekursbegründung, Rz 19 ff.). Die echte Rückwirkung einer neuen Gesetzesnorm verstosse gegen die Rechtssicherheit, die Rechtsgleichheit und das Rechtsstaatlichkeitsprinzip. Die Voraussetzungen für eine ausnahmsweise Zulässigkeit einer echten Rückwirkung seien vorliegend nicht erfüllt (Rz 22 und 27 ff.). Die Bauherrschaft beanstandet im Übrigen, dass der Entscheid der Baurekurskommission, die Sache an das BGI zum neuen Entscheid insbesondere unter Berücksichtigung des WRFG zurückzuweisen, im Widerspruch zu den massgeblichen gesetzlichen Vorschriften stehe. Gemäss den einschlägigen Bestimmungen der Wohnraumschutzverordnung sei das Verfahren vor der Wohnschutzkommission ein autonomes Verfahren, das dem Baubewilligungsverfahren vor dem BGI nachgelagert sei. Die Auffassung der Baurekurskommission, die sich unzulässigerweise auf die Koordinationspflicht im Raumplanungsgesetz des Bundes abstütze, degradiere die Wohnschutzkommission zu einem Berichterstatter im Rahmen des ordentlichen Baubewilligungsverfahrens. Die Wohnschutzkommission sei nur noch eine mitwirkende Behörde im Sinne von § 41 der Bau- und Planungsverordnung. Geboten sei nicht koordiniertes, sondern gestaffeltes Vorgehen (Rz 33 ff.).
3.3 Das Verwaltungsgericht hat in dem den Parteien bekannten Urteil VGE VD.2023.136/ 138 vom 6. Januar 2025 bei gleicher Ausgangslage – Erteilung einer Baubewilligung nach altem Wohnschutzförderrecht durch das BGI und Aufhebung des Bauentscheids durch die Baurechtskommission unter Rückweisung an die Vorinstanz mit der Anweisung zur Prüfung des noch unter altem Recht eingereichten Baugesuchs nach neuem Wohnschutzförderrecht – die Frage nach dem im Rekursverfahren anwendbaren Recht eingehend geprüft und den in diesen Verfahren angefochtenen Entscheid der Baurekurskommission aufgehoben.
Das Verwaltungsgericht hat in besagtem Urteil in einem ersten Abschnitt die Entstehungsgeschichte der (auch vorliegend) umstrittenen Bestimmung von § 22a nWRFG nachgezeichnet (zum Nachstehenden VGE VD.2023.136/138 E. 4.6.1). Diese Bestimmung bildete Gegenstand der in der Volksabstimmung vom 28. November 2021 angenommenen Gesetzesinitiative «Ja zum ECHTEN Wohnschutz». Diese Gesetzesinitiative war die Reaktion auf einen Beschluss des Grossen Rats, welcher in Konkretisierung der Ergänzung von § 34 der Kantonsverfassung (KV, SG 111.100) mit Bestimmungen zum Wohnschutz (Abs. 3–6), welche auf die 2018 angenommene Initiative «Wohnen ohne Angst vor Vertreibung. JA zu mehr Rücksicht auf ältere Mietparteien (Wohnschutzinitiative)» zurückgingen, am 23. April 2020 verschiedene Änderungen des Wohnraumfördergesetz beschlossen hatte, darunter auch eine Übergangsbestimmung mit folgendem Wortlaut:
§ 22a Übergangsbestimmungen gemäss Grossratsbeschluss vom (Datum)
1 Bei Inkrafttreten der neuen Vorschriften hängige Verfahren unterstehen bis zum Abschluss der jeweiligen Verfahrensstufe dem bisherigen Recht.
2 Rechtsmittelverfahren unterstehen dem Recht, das für den erstinstanzlichen Entscheid massgebend war.
Gegen diesen Grossratsbeschluss ergriffen die Initiantinnen und Initianten der ursprünglichen Wohnschutzinitiative das Referendum, da sie offenbar nicht mit der vom Grossen Rat beschlossenen Umsetzung von § 34 KV zufrieden waren. Zugleich lancierten sie auch die Gesetzesinitiative «Ja zum ECHTEN Wohnschutz». Diese Initiative wurde in der Volksabstimmung vom 28. November 2021 angenommen. § 22a Abs. 2 des gemäss dieser Initiative geänderten WRFG schrieb nun vor, dass diese Änderungen sechs Monate nach Annahme der Initiative in Kraft treten. Die neuen Bestimmungen wurden vom Regierungsrat auf den 28. Mai 2022 in Kraft gesetzt. In der gemäss der angenommenen Gesetzesinitiative «Ja zum ECHTEN Wohnschutz» nunmehr geltenden Fassung lautet die Übergangsbestimmung wie folgt:
§ 22a Übergangsbestimmung gemäss Grossratsbeschluss vom (Datum)
1 Bei Inkrafttreten der neuen Vorschriften hängige Verfahren unterstehen bis zum Abschluss der jeweiligen Verfahrensstufe dem bisherigen Recht. Daran anschliessende Rechtsmittelverfahren unterstehen dem neuen Recht.
In einem nächsten Abschnitt hat sich das Verwaltungsgericht in genereller Weise mit der Frage befasst, wie Übergangsvorschriften im Baurecht ausgestaltet sein können. Nach § 178 Abs. 1 des Bau- und Planungsgesetzes (BPG, SG 730.110) unterstehen bei Inkrafttreten neuer Vorschriften hängige erstinstanzliche Verfahren dem neuen Recht, während gemäss Abs. 2 dieser Bestimmung Rechtsmittelverfahren dem Recht unterstehen, das für den erstinstanzlichen Entscheid massgeblich war. Demgegenüber haben die Initianten und Initiantinnen der Gesetzesinitiative «Ja zum ECHTEN Wohnschutz» eine derartige sofortige Anwendung der neuen Bestimmungen nach ihrem Inkrafttreten auch auf zu diesem Zeitpunkt hängige Gesuche offenbar nicht angestrebt. Nach der Übergangsvorschrift von § 22a Abs. 1 Satz 1 nWRFG sollten auf die bei Inkrafttreten der neuen Vorschriften hängigen Gesuche das bisherige Recht zur Anwendung gelangen. Abweichend von der vom Grossen Rat verabschiedeten, aber nie in Kraft getretenen Regelung sieht nun aber Satz 2 der Bestimmung vor, dass daran anschliessende Rechtsmittelverfahren dem neuen Recht unterstehen sollten. Das Verwaltungsgericht hat in diesem Zusammenhang auf die Ausführungen des Regierungsrats in dessen Bericht vom 30. Juni 2021 betreffend die Gesetzesinitiative «Ja zum ECHTEN Wohnschutz» verwiesen. In diesem Bericht habe der Regierungsrat Bedenken betreffend die Rechtsstaatlichkeit geäussert, die Übergangsregelung aber grundsätzlich als zulässig erachtet. Das Verwaltungsgericht hat weiter ausgeführt, dass bei Änderungen des materiellen Rechts üblicherweise das bisherige Recht auch auf Rechtsmittelverfahren anwendbar sei, da die funktionelle Zuständigkeit der Rechtsmittelbehörde dies begründe, solle doch der Verwaltungsakt auf die Rechtmässigkeit im Zeitpunkt des Erlasses dieses Verwaltungsakts überprüft werden und nicht die Anwendung neuen Rechts erzwungen werden. Die vorliegend zu beurteilende Regelung könne zu einer rechtsmissbräuchlichen Erhebung von Rechtsmittelverfahren führen, damit die neuen Bestimmungen im vorliegenden Gerichtsfall zur Anwendung gelangen würden. Auch stelle sich diesfalls die Frage, welche Rechte der betroffenen Gesuchstellerin bzw. dem betroffenen Gesuchsteller zustehen würden, welcher lediglich die zum Zeitpunkt der Gesuchseinreichung für die Prüfung relevanten Unterlagen bzw. Nachweise erbracht habe und sich in gerichtlichen Verfahren durch den von der Initiative vorgesehenen Rechtswechsel mit zusätzlichen Anforderungen bzw. Nachweispflichten konfrontiert sehe (VGE VD.2023.136/138 E. 4.6.2).
Unter Bezugnahme auf die einschlägige Rechtsprechung des Bundesgerichts zu den Grenzen der Zulässigkeit der Ausgestaltung von Übergangsvorschriften im Entscheid BGE 149 I 291 E. 5.4 hat das Verwaltungsgericht anschliessend erwogen, dass bei der Frage, ob hängige Baugesuche bereits nach neuem oder noch nach altem Recht zu beurteilen sind, eine Abwägung zwischen dem Vertrauensschutz der Gesuchstellenden einerseits und dem öffentlichen Interesse an einer sofortigen Wirkung der neuen Regeln vorzunehmen ist. Es hat darauf verwiesen, dass mit der hier vorliegenden Übergangsregelung diesbezüglich zwei widersprüchliche Grundlagen zum Ausdruck gebracht werden (VGE VD.2023.136/138 E. 4.6.3):
«Mit der Vorschrift, dass auf die im Zeitpunkt des Inkrafttretens der neuen Regelung hängigen Baugesuche noch das alte Recht zur Anwendung gebracht werden soll, hat der Gesetzgeber zum Ausdruck gebracht, dass kein überwiegendes öffentliches Interesse an der sofortigen Anwendung der neuen Bestimmungen auf die schon hängigen Baugesuche besteht. Diesbezüglich sind die Initiantinnen und Initianten offenbar der […] Empfehlung des Regierungsrats gefolgt, wonach es im Sinne der Rechtssicherheit und der Praktikabilität angebracht sei, auch nach dem Wirksamwerden der neuen Vorschriften das alte Recht auf die zu diesem Zeitpunkt bereits hängigen Verfahren zur Anwendung zu bringen. Davon abgewichen werden soll nun aber im Rechtsmittelverfahren. Allerdings handelt es sich bei den geänderten Vorschriften nicht in erster Linie um Verfahrensrecht. Es werden vielmehr neue materielle Vorgaben eingeführt wie etwa gesetzlich definierte Höchstgrenzen für einen monatlichen Mietzinsaufschlag bei Umbau-, Sanierungs- oder Renovationsvorhaben bei Anwendung des vereinfachten Verfahrens (§ 8d WRFG).»
In der Folge hat das Verwaltungsgericht sich mit der Frage befasst, ob diese unterschiedliche Behandlung von Baugesuchen, welche erstinstanzlich erledigt werden, und solchen, die mit einem Rechtsmittel angefochten werden, mit dem Gleichbehandlungsgrundsatz, dem Verhältnismässigkeitsprinzip, dem Willkürverbot sowie dem Vertrauensschutz zu vereinbaren sind. Dabei hat sich das Verwaltungsgericht mit den Vorbringen der Beigeladenen, neben den Mieterinnen und Mietern der vom Umbau- und Sanierungsvorhaben betroffenen Liegenschaft auch der MV Basel, auseinandergesetzt (zum Nachfolgenden VGE VD.2023.136/138 E. 4.6.4). Nach deren Darstellung sollte mit der Behandlung von im Zeitpunkt des Inkrafttretens der neuen Regeln hängigen Baugesuchen nach altem Recht eine Besserstellung von «Fairvermietenden» erreicht werden. Demgegenüber sollten jene Investoren, die es darauf angelegt hätten, das neue Gesetz bewusst zu umgehen, eben gerade nicht von dieser Erleichterung profitieren. Mit anderen Worten sollten die «Unfairen» mit ihrer Grundhaltung gerade nicht durchkommen und nicht mit einer «billigen» Baubewilligung belohnt werden. Genau diese Triage zwischen «Fairvermietenden» und «Umgehungs-Investoren» sei beabsichtigt gewesen. Wo keine Unregelmässigkeiten auftauchten, bleibe ein Rekurs aus und die «fairvermietende» Partei erhalte problemlos die Baubewilligung nach altem Recht. Die Beigeladenen gingen, so das Verwaltungsgericht, offenbar von der Idee aus, dass die Nichtergreifung von Rechtsmitteln gegen einen Bauentscheid entscheidend sei für die Qualifizierung von bauwilligen Vermietenden als «fairvermietend». Umgekehrt solle die Ergreifung eines Rechtsmittels – unabhängig davon, von welcher Partei und aus welchen (Rechts-)Gründen dieses erhoben werde – zeigen, dass es sich eben nicht um eine «fairvermietende» Bauherrschaft handle.
Den Beigeladenen im damaligen Verfahren hat das Verwaltungsgericht entgegengehalten, dass der von ihnen insinuierte Konnex, wonach die Ergreifung eines Rechtsmittels gegen einen Bauentscheid einen Beweis für eine «unfaire» Vermieterschaft darstelle, nicht haltbar ist. Denn es kann nicht ausgeschlossen werden, dass auch bei rechtlich und auch aus Wohnschutzrecht unbedenklichen Sanierungsvorhaben Rekurs eingelegt wird. Der (unausgesprochenen) Logik der Beigeladenen folgend müsste bei einer Abweisung eines Rekurses wiederum das ursprünglich geltende alte Recht zur Anwendung gelangen, da aufgrund der Abweisung des Rekurses ja erstellt wäre, dass das ursprünglich gestellte Baugesuch nicht zu beanstanden war und es sich somit um eine «fairvermietende» Bauherrschaft handelt. Zudem muss die Bauherrschaft bei einer fehlerhaften Behandlung ihres Baugesuchs durch die Baubewilligungsbehörde selbst die Möglichkeit haben, diese Verhinderung ihres Bauvorhabens mittels einer Rekurserhebung korrigieren zu lassen, ohne dass sich daraus ergeben würde, dass es sich nicht um eine «fairvermietende» Bauherrschaft handelt. Die «Belohnung» von Gesuchstellenden, bei welchen kein Rekursverfahren eingeleitet wird, durch die Anwendung des alten Rechts und die «Bestrafung» von anderen Gesuchstellenden, deren Baugesuch aufgrund einer Rekurserhebung, unabhängig von der Begründung eines solchen Rechtsmittels, nunmehr im Rechtmittelverfahren nach neuem Recht geprüft wird, lässt sich folglich mit den von den Beigeladenen vorgebrachten Gründen sachlich nicht begründen. Die Beigeladenen lassen im Übrigen völlig offen, nach welchem – auch justiziablen – Massstab denn «fairvermietende» und «unfairvermietende» Bauherrschaften voneinander unterschieden werden könnten. Der Auffassung der Beigeladenen liegt implizit die Vorstellung einer Vorwirkung des neuen Rechts trotz formeller Anwendbarkeit des bisherigen Rechts im erstinstanzlichen Verfahren zugrunde. So soll letztlich geprüft werden können, ob eine Bauherrschaft sich bereits unter der Geltung des bisherigen Rechts am Wohnschutz nach Massgabe des neuen Rechts hält, dem gegebenenfalls mit der Einlegung eines Rechtsmittels Geltung verschafft werden soll. Die Anwendung von § 22a Abs. 1 Satz 2 nWRFG hiesse den neuen wohnschutzrechtlichen Bestimmungen im Falle einer Rekurserhebung nachträglich eine positive Vorwirkung beizumessen, was jedoch wegen des Verstosses gegen das Legalitätsprinzip rechtswidrig wäre (VGE VD.2023.136/138 E. 4.6.4).
Das Verwaltungsgericht hat sodann auch die Überlegung der Baurekurskommission im Zusammenhang mit der Rückweisung der Sache an das BGI zur erneuten Prüfung des Baugesuchs nach neuem Wohnschutzförderrecht geprüft, wonach sie nicht zur erstmaligen Prüfung von Baugesuchen eingesetzt und auch nicht funktional geeignet sei. Dass die erstinstanzlich korrekte Prüfung des Baugesuchs damit unbeachtlich wird, habe die Baurekurskommission selbst als unglücklich bezeichnet. Die Rückweisung einer Sache durch die Rekursinstanz zur erneuten Prüfung an die erste Instanz hat nach Auffassung des Verwaltungsgerichts aber nichts daran geändert, dass es sich nach der Zurückweisung erneut um ein erstinstanzliches Verfahren, das beim Inkrafttreten des neuen Rechts bereits hängig gewesen ist, handelt. Die Baurekurskommission hat nicht aufgezeigt, worauf sie ihre Auflage stützt, dass die erneute Prüfung entgegen dem klaren Wortlaut von § 22a Abs. 1 Satz 1 nWRFG («Bei Inkrafttreten der neuen Vorschriften hängige Verfahren unterstehen bis zum Abschluss der jeweiligen Verfahrensstufe dem bisherigen Recht.») nunmehr nach dem neuen Recht erfolgen soll. Ohne eine solche Auflage macht eine Rückweisung zur erneuten Prüfung – wiederum in Anwendung des alten Rechts – keinen Sinn. Das Verwaltungsgericht ist infolgedessen zum Schluss gelangt, dass die Anwendung sowohl des ersten wie auch des zweiten Satzes gemäss dem Wortlaut von § 22a Abs. 1 nWRFG rechtlich nicht möglich ist. Auch dies zeigt, dass die Anwendbarkeit der neuen materiellen Vorschriften (erst) im Rechtsmittelverfahren zu einem stossenden Ergebnis führt. Für die Anwendung einer solchen Übergangsvorschrift müssten überwiegende sachliche Gründe vorliegen, welche jedoch nicht erkennbar sind (VGE VD.2023.136/138 E. 4.6.4).
Schliesslich hat das Verwaltungsgericht darauf verwiesen, dass nach § 48 Abs. 2 KV und § 14 des Gesetzes betreffend Initiative und Referendum (IRG, SG 131.100) in Verbindung mit Art. 34 Abs. 1 der Schweizerischen Bundesverfassung (BV, SR 101) kantonale Initiativen nicht übergeordnetem Recht widersprechen dürfen. Gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung ist im Rahmen der Prüfung der Rechtmässigkeit einer Initiative von verschiedenen Auslegungsmöglichkeiten jene zu wählen, die einerseits dem Sinn und Zweck der Initiative am besten entspricht und zu einem vernünftigen Ergebnis führt und welche andererseits im Sinne der verfassungskonformen Auslegung mit dem übergeordneten Recht von Bund und Kanton vereinbar erscheint. In analoger Anwendung dieses Grundsatzes auf die Auslegung und Anwendung von § 22a Abs. 1 nWRFG, welche Bestimmung auf eine ausformulierte Gesetzesinitiative zurückgeht, hat das Verwaltungsgericht in mehrfacher Hinsicht auf einen Verstoss gegen übergeordnetes Recht erkannt. Da für die in dieser Übergangsbestimmung vorgenommenen Unterscheidung der Anwendbarkeit der neuen Normen für das erstinstanzliche Verfahren einerseits und für das darauf folgende Rechtsmittelverfahren andererseits keine sachliche Begründung ersichtlich ist und die Anwendung der Bestimmung zu einem unhaltbaren Ergebnis führt, lässt sich die Übergangsbestimmung nicht in Einklang bringen mit dem Grundsatz rechtsgleicher Behandlung (Art. 8 Abs. 1 und 29 Abs. 1 BV), dem Verhältnismässigkeitsprinzip (Art. 5 Abs. 2 BV), dem Willkürverbot (Art. 9 BV) sowie dem Vertrauensschutz (Art. 9 BV). Aus diesen verfassungsmässigen Vorgaben ist abzuleiten, dass ein Baugesuch vielmehr einheitlich entweder bereits im erstinstanzlichen Verfahren nach den neu in Kraft getretenen Vorschriften zu behandeln ist oder dass bei Anwendung der altrechtlichen Regeln im erstinstanzlichen Verfahren eine Prüfung des Entscheids auch im Rechtsmittelverfahren gestützt auf diese Regeln erfolgen muss. Dabei ist unter Beachtung der verfassungsmässigen Vorgaben wiederum zu beachten, dass die geänderten Bestimmungen im nWRFG einen Eingriff in die Eigentumsrechte der betroffenen Grundeigentümerinnen und –eigentümer (Art. 26 Abs. 1 BV) sowie auch in die Wirtschaftsfreiheit (Art. 27 BV) bedeuten. Aus diesem Grund ist § 22a Abs. 1 nWRFG in verfassungsmässiger Auslegung so zur Anwendung zu bringen, dass Bauentscheide, welche gemäss Satz 1 dieser Bestimmung noch unter altem Recht geprüft werden durften und mussten, auch im Rekursverfahren nach diesen Vorschriften auf ihre Rechtmässigkeit zu überprüfen sind. An diesem Ergebnis ändert entgegen der Auffassung der Baurekurskommission nichts, dass die Zahl der Fälle, welche von der strittigen Übergangsregelung erfasst werden, überschaubar sein soll. In jedem dieser Fälle haben die Betroffenen Anspruch auf eine Anwendung der Vorschriften im Einklang mit dem Gleichbehandlungsgrundsatz, dem Verhältnismässigkeitsprinzip, dem Willkürverbot sowie dem Vertrauensschutz. Mit diesen verfassungsmässigen Vorgaben ist die von der Baurekurskommission vorgenommene Auslegung und Anwendung von § 22a Abs. 1 WRFG nicht zu vereinbaren (VGE VD.2023.136/138 E. 4.6.5).
3.4 An der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts im genannten Urteil VGE VD.2023.136/138 vom 6. Januar 2025 ist vorliegend festzuhalten. Der beigeladene MV Basel hat mit seiner Eingabe vom 21. März 2025 keine Einwände gegen die ihm bekannte Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts erhoben, sondern ausdrücklich auf eine Vernehmlassung und eine weitere Beteiligung am Verfahren verzichtet. Er sehe die Sache selbst durch die Mieterseite sehr gut vertreten. Die beiden in den Parallelverfahren beigeladenen Mietparteien haben zwar mit ihren beiden Stellungnahmen vom 27. Februar 2025 verschiedene Einwände gegen dieses Urteil erhoben. Darauf ist vorliegend jedoch nicht näher einzugehen, weil D____ ihr Mietverhältnis per 30. September 2025 gekündigt hat und darauffolgend verstorben ist, womit ihre Stellung als Beigeladene entfallen ist, und F____ im Gefolge davon seine Anträge und Ausführungen zurückgezogen hat (Schreiben RA Ursula Ramseier vom 11. Juli 2025).
3.5 Aus den vorgenannten Gründen ist der angefochtene Entscheid aufzuheben. Wenn das Verwaltungsgericht einen Rekurs für begründet erachtet, hebt es den angefochtenen Entscheid auf und erlässt entweder selbst einen den Streit materiell erledigenden Entscheid oder weist die Sache zu neuem Entscheid an die Behörde zurück, von der die aufgehobene Verfügung ausgegangen ist (§ 20 Abs. 1 VRPG; VGE VD.2020.150 vom 19. November 2020 E. 4.1; Stamm, Die Verwaltungsgerichtsbarkeit, in: Buser [Hrsg.], Neues Handbuch des Staats- und Verwaltungsrechts des Kantons Basel-Stadt, Basel 2008, S. 477 ff., 513). Im – wie hier ein Umbau- und Sanierungsvorhaben betreffenden – Fall VD.2023.136/138 hat es das Verwaltungsgericht abgelehnt, einen eigenen Entscheid in der Sache zu fällen, sondern hat die Sache an die Baurekurskommission zurückgewiesen, weil die Vorinstanz die von den rekurrierenden Parteien erhobene Rügen bau- und umweltrechtlicher Natur zufolge der (zu Unrecht) erfolgten Rückweisung an das BGI nicht geprüft hatte und sich die Parteien im verwaltungsgerichtlichen Verfahren hierzu auch nicht mehr geäussert hatten (VGE VD.2023.136/138 vom 6. Januar 2025 E. 4.7).
Vorliegend hat der beigeladene MV Basel wie ausgeführt mit Eingabe vom 21. März 2025 ausdrücklich auf eine Teilnahme an den Verfahren verzichtet. Er muss das vorliegende Urteil deshalb trotz Nichtbeteiligung am Verfahren gegen sich gelten lassen (Brunner, Verfahren mit mehreren Parteien im öffentlichen Recht – Von Verfügungsadressatinnen, Streitgenossen, Beigeladenen und anderen Parteien, Zürich 2021, Rz 461; § 15 Satz 3 VRPG). Der MV Basel könnte deshalb bei einer Rückweisung an die Baurekurskommission aufgrund der Preisgabe seiner Parteistellung nicht mehr am Rückweisungsverfahren teilnehmen. Selbst wenn er noch am Verfahren beteiligt werden könnte, könnten seine im vorinstanzlichen Verfahren gegen das Bauvorhaben erhobenen materiellen Rügen mangels Legitimation nicht mehr geprüft werden. Wie das Verwaltungsgericht in seinem ebenfalls den MV Basel betreffenden Urteil VD.2024.107/109 vom 19. Juni 2025 E. 3.1 unter Hinweis auf seine Rechtsprechung in VGE VD.2016.216-218 vom 25. September 2017 E. 1.3.3 festgestellt hat, kommt privaten Organisationen des Mieterschutzes mangels einer spezialgesetzlichen Regelung hinsichtlich der Anwendung von Bau-, Denkmalschutz, Naturschutz- und Baumschutzrecht grundsätzlich keine Rekurslegitimation zu. Zur Erhebung von Rügen in Bezug auf die Verletzung von Gesetzen bzw. Normen ausserhalb des WRFG könnte der MV Basel nur soweit befugt sein, wie die angerufenen Bestimmungen auch dem Schutz von Interessen dienen, welche vom WRFG erfasst werden. Der MV Basel hat es in seiner im vorinstanzlichen Verfahren eingereichten Rekursbegründung unterlassen, hinsichtlich der vorgebrachten materiellen Rügen den Bezug zu den vom WRFG geschützten Interessen (vgl. z.B. § 8e Abs. 2 und 3 WRFG) aufzuzeigen. Stattdessen hat er seine Rekurslegitimation einzig mit dem per 28. Mai 2022 neu gefassten und nunmehr im Rechtsmittelverfahren massgeblichen Verbandsbeschwerderecht nach § 21 Abs. 4 nWRFG begründet, wonach private kantonale Organisation im Kanton, welche wie der MV Basel seit mindestens zehn Jahren statutengemäss die Interessen der Mieterschaft wahren, in jedem Verfahren betreffend Abbruch, Umbau, Renovationen, Sanierung oder Zweckentfremdung rekursberechtigt sind (Rekursbegründung vom 15. Januar 2024, Rz 1 und 22). Nach dem Gesagten kommt im vorliegenden Fall die übergangsrechtliche Bestimmung von § 22a Abs. 1 Satz 2 nWRFG jedoch nicht zur Anwendung, so dass das Baugesuch der Rekurrentin 2 noch nach dem alten Recht zu beurteilen ist. Gemäss der bis zum 27. Mai 2022 geltenden Fassung von § 21 Abs. 4 WRFG waren private Organisationen wie der MV Basel jedoch bloss in Verfahren betreffend Bewilligung eines Abbruchs rekursberechtigt. Da es sich vorliegend unbestrittenermassen um ein Umbau- und Sanierungsvorhaben ohne Abbruch handelt, wäre der MV Basel bei einer Rückweisung im Verfahren vor der Baurekurskommission (nicht mehr) zum Rekurs befugt. Auch mit Bezug auf die beiden in den Parallelverfahren beigeladenen Mietparteien und F____ erübrigt es sich, die Sache zwecks Überprüfung ihrer materiellen Rügen (Baurecht, Denk- und Denkmalschutz) an die Vorinstanz zurückzuweisen. Wie ausgeführt haben die beiden Mietparteien infolge Kündigung des Mietverhältnisses/Versterbens (D____) bzw. Rückzugs der Rechtsbegehren und Ausführungen (F____) ihre Parteistellung im Rekursverfahren verloren bzw. aufgegeben. Sie könnten demzufolge im Rückweisungsverfahren vor der Baurekurskommission keine eigenen Rechte mehr geltend machen. Infolgedessen kann das Verwaltungsgericht in der Sache selber entscheiden und damit die erstinstanzlich mit Bedingungen und Auflagen erteilte Baubewilligung bestätigen.
4.
Aus den obigen Ausführungen folgt, dass in Gutheissung der Rekurse der angefochtene Entscheid der Baurekurskommission aufzuheben ist und der Bauentscheid des BGI vom 14. September 2022 zu bestätigen ist. Entsprechend diesem Verfahrensausgang ist der Beigeladene als unterliegend im Sinne von § 30 Abs. 1 Satz 1 VRPG zu betrachten. Entsprechend hat er die Verfahrenskosten zu tragen, unabhängig von seiner Nichtbeteiligung am Verfahren. Aufgrund der Verfahrensvereinigung (oben E. 1.4) sind die Kosten der beiden verwaltungsgerichtlichen Rekursverfahren auf insgesamt CHF 3'000.– zu reduzieren. Diese Kosten gehen zur Hälfte zu Lasten des Beigeladenen. Die andere Hälfte geht zu Lasten des Gerichts, da der Vorinstanz gemäss § 30 Abs. 1 VRPG keine Verfahrenskosten auferlegt werden. Der anwaltlich vertretenen Bauherrschaft ist zudem gemäss § 30 Abs. 1 VRPG eine angemessene Parteientschädigung zuzusprechen. Mangels einer Honorarnote ist der Aufwand ihrer Rechtsvertretung zu schätzen. Angemessen erscheint vorliegend ein Aufwand von rund 20 Stunden für Rekursbegründung und Replik. Dieser Aufwand ist auf die Bemühungen der Rechtsvertretung im Parallelverfahren VD.2024.164 (vereinigt mit dem Verfahren VD.2024.167) aufzuteilen. Dieses Parallelverfahren betrifft dasselbe Bauvorhaben; angefochten ist aber ein separater Entscheid der Baurekurskommission, in welchem der Rekurs der Mietparteien gegen den Einspracheentscheid zum Bauentscheid zu prüfen war. Der Rechtsvertreter der Bauherrschaft hat im Verfahren VD.2024.164 praktisch gleichlautende Rechtsschriften eingereicht, welche Bemühungen nicht doppelt vergütet werden können. Im vorliegenden Fall ist ein gewisser Mehraufwand entstanden, weil die Bauherrschaft hier den Entscheid der Baurekurskommission zusätzlich unter dem Aspekt der Rekurslegitimation des MV Basel im vorinstanzlichen Verfahren bestritten hat. Dieser Mehraufwand ist mit zwei Stunden zu veranschlagen, womit sich eine Aufteilung des Aufwands von 11 Stunden für das vorliegende Verfahren und von 9 Stunden im Verfahren VD.2024.164 ergibt. Für das vorliegende Rekursverfahren resultiert beim geltenden Überwälzungstarif von CHF 250.–/Stunde damit ein Honorar von CHF 2'750.–. Ausserdem wird in Anwendung von § 23 Abs. 1 des Honorarreglements (HoR) eine Auslagenpauschale von CHF 82.50 berücksichtigt. Ersatz der Mehrwertsteuer ist der Bauherrschaft keine zuzusprechen. Sie macht nicht geltend, dass sie bezüglich der Rechnung ihres Anwalts nicht vorsteuerabzugsberechtigt wäre. Die Parteientschädigung ist durch die Baurekurskommission zu tragen, da der beigeladene MV Basel infolge seiner Nichtbeteiligung am Verfahren nicht zur Mittragung der Parteientschädigung verpflichtet werden kann (§ 30 Abs. 1 Satz 2 VRPG).
Demgemäss erkennt das Verwaltungsgericht (Dreiergericht):
://: Die Rekursverfahren VD.2024.166 und VD.2024.174 werden vereinigt.
In Gutheissung der beiden Rekurse wird der Entscheid der Baurekurskommission vom 26. Juni 2024 aufgehoben und der Bauentscheid Nr. BBG [...] vom 14. September 2022 bestätigt.
Der Beigeladene trägt die Kosten der beiden Rekursverfahren mit einer reduzierten Urteilsgebühr von CHF 1'500.–.
Der von der Rekurrentin 2 geleistete Kostenvorschuss in Höhe von CHF 2'500.– wird dieser zurückerstattet.
Der Rekurrentin 2 wird eine Parteientschädigung von CHF 2'832.50, inklusive Auslagen, zugesprochen, welche durch die Baurekurskommission zu tragen ist.
Mitteilung an:
- Rekurrent 1
- Rekurrentin 2
- Beigeladener
- Beigeladene 1 und 2 in den Parallelverfahren VD.2024.164/167
- Baurekurskommission des Kantons Basel-Stadt
APPELLATIONSGERICHT BASEL-STADT
Der Gerichtsschreiber
Dr. Alexander Zürcher
Rechtsmittelbelehrung
Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 82 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) innert 30 Tagen seit schriftlicher Eröffnung Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten erhoben werden. Die Beschwerdeschrift ist fristgerecht dem Bundesgericht (1000 Lausanne 14) einzureichen. Für die Anforderungen an deren Inhalt wird auf Art. 42 BGG verwiesen. Über die Zulässigkeit des Rechtsmittels entscheidet das Bundesgericht.
Ob an Stelle der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ein anderes Rechtsmittel in Frage kommt (z.B. die subsidiäre Verfassungsbeschwerde an das Bundesgericht gemäss Art. 113 BGG), ergibt sich aus den anwendbaren gesetzlichen Bestimmungen. Wird sowohl Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten als auch Verfassungsbeschwerde erhoben, sind beide Rechtsmittel in der gleichen Rechtsschrift einzureichen.