Entscheid des Steuergerichts Basel-Landschaft vom 28. September 2001 (140/2001) Wird eine Liegenschaft sowohl geschäftlich als auch privat genutzt, ist diese nach der Präponderanzmethode entweder ganz dem Geschäftsvermögen oder ganz dem Privatvermögen zuzuweisen. Gemischt genutzte Liegenschaften gelten dann als vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dienend, wenn ihre geschäftliche Nutzung die private Nutzung überwiegt. Für diesen Vergleich sind in der Regel alle auf den geschäftlich genutzten Liegenschaftsteil entfallenden Erträge ins Verhältnis zum gesamten Liegenschaftsertrag zu setzen. Im beurteilten Fall waren die Mieter des Wohnhauses dem steuerpflichtigen Einzelunternehmer nahestehende Personen und handelt es sich bei der Eigenmiete der Fabrikationshalle um eine vom Beschwerdeführer selbst festgesetzte interne Geschäftsmiete. Es liegen daher keine repräsentativen Marktmietwerte für diese Gebäude vor. Aus diesem Grund erscheint es vorliegend als angezeigt für die Beurteilung der Frage, ob das streitbetroffene Grundstück mehrheitlich privat oder geschäftlich genutzt wurde, auf das Verhältnis zwischen den privat und geschäftlich genutzten Gebäudeflächen abzustellen.
01-140 Abgrenzung Geschäfts- und Privatvermögen
Sachverhalt:
1. Der Beschwerdeführer, A.X., betrieb auf seinem Grundstück Nr. 1 in Z eine mechanische Werkstätte. Auf demselben Grundstück befanden sich ausserdem noch ein an Dritte vermietetes Wohnhaus sowie an Dritte vermietete Nebengebäude. Mit Vertrag vom xx. Februar 1997 verkaufte der Beschwerdeführer seine Einzelfirma Mechanische Werkstätte A.X. per xx. Juli 1997 an seinen Sohn R. Nicht im Verkaufspreis inbegriffen war das erwähnte Grundstück. Dieses blieb vorderhand im Eigentum des Beschwerdeführers und wurde dem Sohn verpachtet. 2. Mit der Sonderveranlagung vom 22. September 2000 für Kapitalleistungen gemäss Art. 47 DBG (Nr. B 97/05) für die Zeit vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 1997 besteuerte die Steuerverwaltung eine Kapitalleistung von Fr. 1'796'576.-- (Kapitalgewinn von Fr. 1'912'000.-- abzüglich eines AHV-Sonderbeitrags von Fr. 115'424.--). Dagegen erhob die B AG im Namen und im Auftrag des Beschwerdeführers mit Schreiben vom 20. Oktober 2000 Einsprache. 3. Mit Entscheid vom 5. Juni 2001 hiess die Steuerverwaltung die Einsprache in dem Sinne teilweise gut, als sie den steuerbaren Liquidationsgewinn (vor Abzug des AHV-Sonderbeitrags) auf Fr. 1'721'843.-- herabsetzte. Gegen diesen Entscheid erhob die B AG im Namen und im Auftrag des Beschwerdeführers mit Schreiben vom 6. Juli 2001 Beschwerde mit dem Antrag, der Einspracheentscheid vom 5. Juni 2001 der Steuerverwaltung des Kantons Basel-Landschaft sei aufzuheben; die Sonderveranlagung für Kapitalleistungen gemäss Art. 47 DBG sei ohne das Grundstück Nr. 1 in Z zu bemessen, der Liquidationsgewinn sei somit auf Fr. 538'450.-- zuzüglich den wiedereingebrachten Abschreibungen von Fr. 296'207.-- abzüglich der Liquidationskosten von Fr. 24'450.-- auf total Fr. 810'207.-- (AHV-Beitrag noch nicht berücksichtigt) festzusetzen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Staates. Eventualiter seien bei der Berechnung des Substanzwerts nur 4'600 m2 a Fr. 180.-- pro m2 zu berücksichtigen. 4. Mit Vernehmlassung vom 10. August 2001 beantragte die Steuerverwaltung die Beschwerde in dem Sinne teilweise gutzuheissen, als lediglich 6'013 m2 des Grundstückes Nr. 1 bei der Berechnung des Substanzwertes zu berücksichtigen seien. 5. An der heutigen mündlichen Verhandlung hielten die Parteien an ihren Begehren fest. Aus den Erwägungen: 2. Nach Art. 47 Abs. 1 DBG unterliegen unter anderem die bei einer Zwischenveranlagung nicht oder noch nicht für eine volle Steuerperiode als Einkommen besteuerten Kapitalgewinne nach Art. 18 Abs. 2 DBG für das Steuerjahr, in dem sie zugeflossen sind, gesamthaft einer vollen Jahressteuer zu dem Satze, der sich für diese Einkünfte allein er gibt. Steuerbar sind nach Art. 18 Abs. 2 DBG alle Kapitalgewinne aus Veräusserung, Verwertung oder buchmässiger Aufwertung von Geschäftsvermögen. Der Veräusserung gleichgestellt ist die Überführung von Geschäftsvermögen in das Privatvermögen oder in ausländische Betriebe oder Betriebsstätten. Beim Beschwerdeführer wurde zu Recht nach Art. 45 lit. b DBG eine Zwischenveranlagung wegen Aufgabe der Erwerbstätigkeit durchgeführt. Ausserdem erscheint, in Anbetracht des Verkaufs des auf dem Grundstück Nr. 1 in Z produzierenden Einzelbetriebes Mechanische Werkstätte A.X. des Beschwerdeführers an seinen Sohn und des Alters des Beschwerdeführers zum Zeitpunkt dieses Verkaufes von 65 Jahren, die Verpachtung des Grundstückes Nr. 1 in Z als dauerhaft. Durch die dauernde Verpachtung eines Unternehmens oder Teilen davon wird ein Kapitalgewinns im Sinne von Art. 18 Abs. 2 DBG realisiert, der bei Beendigung der Steuerpflicht oder bei einer Zwischenveranlagung aufgrund von Art. 47 Abs. 1 DBG einer Jahressteuer unterliegt (vgl. Entscheid des Schweizerischen Bundesgerichts [BGE] 126 II 476 f. E. 3d/aa). Im vorliegenden Fall bleibt damit zu prüfen, ob sich das Grundstückes Nr. 1 in Z vor seiner dauernden Verpachtung im Geschäftsvermögen des Beschwerdeführers befand, so dass entsprechend von Art. 47 Abs. 1 DBG ein Kapitalgewinn im Sinne von Art. 18 Abs. 2 DBG aus der Überführung vom Geschäftsvermögen ins Privatvermögen zu besteuern ist oder ob eine solche Besteuerung entfällt, weil dieses Grundstück stets zum Privatvermögen des Beschwerdeführers gehörte. 3. a) Nach Art. 18 Abs. 2 Satz 3 DBG gelten als Geschäftsvermögen alle Vermögenswerte, die ganz oder vorwiegend der selbstständigen Erwerbstätigkeit dienen. Die Zugehörigkeit eines Vermögensobjektes zum Geschäftsvermögen oder zum Privatvermögen kann sich unter Umständen - im Bereich des notwendigen Geschäftsoder notwendigen Privatvermögens - aufgrund seiner äusseren Beschaffenheit ergeben. Schwierigkeiten bereitet mitunter aber die Zuteilung von Vermögenswerten, die sowohl mit einem vom Steuerpflichtigen betriebenen Geschäft im Zusammenhang stehen als auch ausschliesslich für die private Verwendung geeignet sein können. Für die Bestimmung, ob solche sogenannte alternative Wirtschaftsgüter, zu denen auch Liegenschaften zählen, dem Geschäftsoder Privatvermögen zuzuordnen sind, ist auf die Gesamtheit der objektiv feststellbaren tatsächlichen Verhältnisse abzustellen. Massgebend ist insbesondere die technischwirtschaftliche Funktion eines Vermögenswertes, d.h. ob dieser tatsächlich dem Geschäft dient. Weitere Indizien für die aktuelle Zugehörigkeit eines Wirtschaftsgutes sind namentlich die zivilrechtlichen Eigentumsverhältnisse sowie die buchmässige Behandlung eines Vermögenswertes, welche auf den Willen des Steuerpflichtigen hinweist, diesen für geschäftliche bzw. private Zwecke einzusetzen (vgl. BGE vom 2. September 1998, publ. in: Der Steuerentscheid [StE] 1999 B 23.2 Nr. 21). Wird eine Liegenschaft sowohl geschäftlich als auch privat genutzt, ist diese aufgrund von Art. 18 Abs. 2 DBG nach der Präponderanzmethode entweder ganz dem Geschäftsvermögen oder ganz dem Privatvermögen zuzuweisen. Gemischt genutzte Liegenschaften gelten dann als vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dienend, wenn ihre geschäftliche Nutzung die private Nutzung überwiegt. Für diesen Vergleich sind in der Regel alle auf den geschäftlich genutzten Liegenschaftsteil entfallenden Erträge ins Verhältnis zum gesamten Liegenschaftsertrag zu setzen. Allenfalls können andere für die Abgrenzung geeignete Kriterien herangezogen werden (z.B. Fläche, Rauminhalt, Gewährung von Abschreibungen in Grenzfällen). Beträgt der Anteil der geschäftlichen Nutzung mehr als 50 Prozent, liegt eine vorwiegend geschäftliche Nutzung vor. Der gesamte Liegenschaftsertrag setzt sich aus den auf die gesamte Liegenschaft entfallenden Einkünften gemäss Art. 21 DBG unter Einbezug des Eigenmietwertes für den geschäftlich genutzten Liegenschaftsteil zusammen. Der Eigenmietwert für den am Wohnsitz selbstbewohnten Liegenschaftsteil ist für diese Berechnung ohne Einschlag wegen tatsächlicher Unternutzung (Art. 21 Abs. 2 DBG) festzusetzen. Die auf den geschäftlich genutzten Liegenschaftsteil entfallenden Erträge setzen sich aus dem Eigenmietwert und allen übrigen Einkünften nach Art. 21 DBG für den geschäftlich genutzten Teil zusammen. Die Festsetzung des Eigenmietwertes für den geschäftlich genutzten Liegenschaftsteil hat zum Marktwert zu erfolgen (Art. 21 Abs. 2 in Verbindung mit Art. 16 Abs. 2 DBG). Ein Einschlag wegen tatsächlicher Unternutzung entfällt (Kreisschreiben vom 12. November 1992 der Eidg. Steuerverwaltung, publ. in: Archiv für Schweizerisches Abgaberecht [ASA] 61, S. 507 und entsprechendes Merkblatt, S. 509). b) Der Beschwerdeführer nutzte das Grundstück Nr. 1 in Z anerkanntermassen sowohl geschäftlich als auch privat. Unbestritten ist insbesondere, dass er in der Zeit vom 1. Januar 1995 bis zum 30. Juni 1997 das Wohnhaus an R.X. und G.X. als auch die Nebengebäude an die J AG und die K AG vermietete und er die Fabrikationshalle für seine Einzelfirma nutzte. Es ergibt sich somit, dass die Fabrikationshalle geschäftlich genutzt wurde, während die beiden andern Gebäude privaten Zwecken dienten. aa) Der Beschwerdeführer erzielte aus dem Grundstück Nr. 1 in Z in der Zeit vom 1. Januar 1995 bis zum 30. Juni 1997 folgende Mietzinseinnahmen:
1995 1996 1997
(6 Monate)
[Fr.] [Fr.] [Fr.]
G.X. 15600 15600 9800
R.X. 21000 21000 10500
J AG 16300 16796 8400
K AG - 2400 1200
private Mieteinnahmen total 52900 55796 29900
Geschäftsmiete 66000 66000 33000
Die Mieter des Wohnhauses waren dem Beschwerdeführer nahestehende Personen nämlich G.X., Ex-Ehefrau des Beschwerdeführers, und R.X., Sohn des Beschwerdeführers. Im vorliegenden Fall erscheint es daher als fraglich, ob der von diesen Parteien erhobene Mietzins der Marktmiete entsprach. Die Eigenmiete der Fabrikationshalle betrug gemäss den Liegenschaftsabrechnungen Fr. 66'000.-- pro Jahr. Dabei handelte es sich um eine vom Beschwerdeführer selbst festgesetzte interne Geschäftsmiete, welche nicht unbedingt der Marktmiete dieses Gebäudes zu entsprach. Mangels genauer Angaben über allfällig auf dem Markte unter voneinander unabhängigen Parteien zu erzielende Erträge und fehlender Angaben über die Eigenmietwerte der jeweiligen Gebäude erscheint es im vorliegenden Fall als angezeigt für die Beurteilung der Frage, ob das streitbetroffene Grundstück mehrheitlich privat oder geschäftlich genutzt wurde, auf das Verhältnis zwischen den privat und geschäftlich genutzten Gebäudeflächen abzustellen. bb) Das Verhältnis der privat zu den geschäftlich genutzten Gebäudeflächen auf dem streitbetroffenen Grundstück war in der Zeit vom 1. Januar 1995 bis zum 30. Juni 1997 wie folgt:
Länge Breite Fläche Anteil in %
[m] [m] [m2]
Wohnhaus
Erdgeschoss (…) (…) (…)
Erdgeschoss (…) (…) (…)
Obergeschoss (…) (…) (…)
Obergeschoss (…) (…) (…)
Untergeschoss (…) (…) (…)
Wintergarten (…) (…) (…)
Total 504,97
Nebengebäude
Erdgeschoss (…) (…) (…)
Erdgeschoss (…) (…) (…)
(…)gebäude (…) (…) (…)
Total 493,70
Total privat genutzte Fläche 998.67 58,34
Fabrikationshalle
Erdgeschoss (…) (…) (…)
Obergeschoss (…) (…) (…)
Untergeschoss (…) (…) (…)
Vordach West (…) (…) (…)
Anbau Nord (…) (…) (…)
Total 713,13
Total geschäftlich genutzte Fläche 713,13 41,66
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass rund 58 Prozent der gesamten Gebäudeflächen auf dem streitbetroffenen Grundstück privat genutzt wurden. Dieses Grundstück diente damit vorwiegend privaten Zwecken und gehörte daher zum Privatvermögen des Beschwerdeführers. Demzufolge durfte dieses Grundstück bei der Berechnung des Liquidationsgewinns der Einzelfirma des Beschwerdeführers nicht erfasst werden. Die Beschwerde erweist sich damit als begründet und ist in dem Sinne gutzuheissen, als das Grundstück Nr. 1 in Z nicht in die Berechnung des Liquidationsgewinnes der Einzelfirma Mechanische Werkstätte A.X. einzubeziehen ist. Entscheid Nr. 140/2001 vom 28.09.2001