Bern Verwaltungsbehörden Bau- und Verkehrsdirektion 29.09.2023 110 2022 17

1/40 Bau- und Verkehrsdirektion Reiterstrasse 11 3013 Bern Telefon +41 31 633 30 11 [email protected] www.bvd.be.ch/ra BVD 110/2022/17 Entscheid der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) vom 29. September 2023 Das Verwaltungsgericht hat eine gegen diesen Entscheid erhobene Beschwerde abgewiesen (VGE 2023/292 vom 14.01.2025). in der Beschwerdesache zwischen Frau C.________ Beschwerdeführerin vertreten durch Herrn Rechtsanwalt B.________ und Baugemeinschaft A.________, G.________, bestehend aus: E.________ Beschwerdegegnerin 1 F.________ Beschwerdegegnerin 2 per Adresse E.________ beide vertreten durch Herrn Rechtsanwalt D.________ sowie Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Spiez, Abteilung Bau, Sonnenfelsstrasse 4, 3700 Spiez betreffend die Verfügung der Baubewilligungsbehörde der Gemeinde Spiez vom 22. Dezember 2021 (Baugesuchs-Nr. 768/2018-0095; Vier Mehrfamilienhäuser mit Einstellhalle)

BVD 110/2022/17 2/40 I. Sachverhalt 1. Die Beschwerdegegnerinnen reichten am 20. Juli 2018 bei der Gemeinde Spiez ein Baugesuch ein für den Abbruch der Gebäude Nrn. 29 und 31 sowie den Neubau von vier Mehrfamilienhäusern mit 17 Wohnungen und einer Einstellhalle mit 19 Parkplätzen auf Parzelle Spiez Grundbuchblatt Nr. W.________. Die Parzelle liegt in der Mischzone MZ 2. Ein grosser Teil der Parzelle liegt zudem im Ortsbilderhaltungsgebiet. Mit Schreiben vom 10. August 2018 gab die Gemeinde den Beschwerdegegnerinnen Gelegenheit zur Verbesserung des Baugesuchs. Da unter anderem die Unterschrift der von der Änderung der Zufahrt betroffenen Eigentümer der Parzelle Spiez Gbbl. Nr. J.________ erforderlich war und diese erst Mitte Dezember 2020 vorlag, verzögerte sich das Verfahren. Am 12. Januar 2021 gingen die verbesserten Unterlagen ein, weshalb die Gemeinde das Verfahren fortsetzte und die Publikation des Baugesuchs veranlasste. Gegen das Bauvorhaben erhob unter anderen die Beschwerdeführerin Einsprache. Mit Gesamtentscheid vom 22. Dezember 2021 erteilte die Gemeinde Spiez die Baubewilligung. 2. Dagegen reichte die Beschwerdeführerin am 24. Januar 2022 Beschwerde bei der Bau- und Verkehrsdirektion des Kantons Bern (BVD) ein. Sie beantragt die Aufhebung des Gesamtentscheids und die Erteilung des Bauabschlags. Eventuell sei die Angelegenheit zur Neubeurteilung im Sinne der oberinstanzlichen Erwägungen an die Vorinstanz zurückzuweisen. Sie macht insbesondere geltend, das rechtliche Gehör sei verletzt worden, die Beurteilung der Ortsbildverträglichkeit sei rechtsfehlerhaft erfolgt und der rechtserhebliche Sachverhalt sei in mehrfacher Hinsicht (Gebäude- und Grenzabstände, geologische und hydrologische Situation, Erschliessung und Verkehrssicherheit, Brandschutzauflagen, Lärmimmissionen) unvollständig oder unrichtig ermittelt worden. 3. In ihrer Beschwerdeantwort vom 25. Februar 2022 beantragen die Beschwerdegegnerinnen die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. In ihrer Beschwerdevernehmlassung vom 25. Februar 2022 beantragt die Gemeinde Spiez, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. 4. Das Rechtsamt, das die Beschwerdeverfahren für die BVD leitet1, gab den Beschwerdegegnerinnen Gelegenheit, einen Dienstbarkeitsvertrag für das Wegrecht und die Freihaltung des Sichtfelds auf der Nachbarparzelle sowie Lärmschutznachweise für die geplanten Luft-Wasser- Wärmepumpen einzureichen. Anschliessend holte es bei den Abteilungen Immissionsschutz und Energie des Amts für Umwelt und Energie (AUE) je einen Fachbericht ein. Daraufhin gab es der Beschwerdegegnerin Gelegenheit, entweder darzulegen, dass beim Haus B ein thermischer Kurzschluss ausgeschlossen werden kann, oder eine Projektänderung einzureichen, mit der die Problematik behoben wird. Die Beschwerdegegnerin projektierte daraufhin die Ein- und Austrittsöffnungen der Luft-Wasser-Wärmepumpe in einem grösseren Abstand. Das Rechtsamt liess die Unterlagen von der Abteilung Energie des AUE prüfen. Anschliessend gab es der Beschwerdegegnerin Gelegenheit, einen formgerechten revidierten Plan «Grundriss UG/Einstellhalle» einzureichen. Daraufhin stellte es den übrigen Verfahrensbeteiligten ein Plandoppel zur Einsichtnahme zu. Zudem erhielten alle Beteiligten Gelegenheit, Schlussbemerkungen einzureichen. Von dieser Möglichkeit machten die Verfahrensbeteiligten Gebrauch. Da die Beschwerdeführerin bemängelte, ihr seien verschiedene Unterlagen nicht zugestellt worden, stellte ihr das Rechtsamt die amtlichen Akten zur Einsichtnahme zu. Mit unaufgefordert eingereichter Eingabe reichte die Beschwerdeführerin aktuelle Fotoaufnahmen ein. Die übrigen Beteiligten erhielten Gelegenheit, sich dazu zu äussern. 1 Art. 7 der Verordnung vom 18. Oktober 1995 über die Organisation und die Aufgaben der Bau- und Verkehrsdirektion (Organisationsverordnung BVD, OrV BVD; BSG 152.221.191)

BVD 110/2022/17 3/40 5. Auf die Rechtsschriften, Fachberichte und Vorakten wird, soweit für den Entscheid wesentlich, in den Erwägungen eingegangen. II. Erwägungen 1. Sachurteilsvoraussetzungen a) Angefochten ist ein Gesamtentscheid nach Art. 9 KoG2. Unabhängig von den geltend gemachten Einwänden kann er nur mit dem Rechtsmittel angefochten werden, das für das Leitverfahren massgeblich ist (Art. 11 Abs. 1 KoG). Das Leitverfahren ist im vorliegenden Fall das Baubewilligungsverfahren (Art. 5 Abs. 1 KoG). Bauentscheide können nach Art. 40 Abs. 1 BauG3 innert 30 Tagen seit Eröffnung mit Baubeschwerde bei der BVD angefochten werden. Die BVD ist somit zur Beurteilung der Beschwerde gegen den Gesamtentscheid zuständig. b) Zur Beschwerde befugt sind die Baugesuchstellerinnen, die Baugesuchsteller, die Einsprecherinnen, die Einsprecher und die zuständige Gemeindebehörde (Art. 10 KoG i.V.m. Art. 40 Abs. 2 BauG). Die Beschwerdeführerin, deren Einsprache abgewiesen wurde, ist durch den vorinstanzlichen Gesamtentscheid beschwert und daher zur Beschwerdeführung legitimiert. c) Die Beschwerdeführerin beantragt die Aufhebung des Gesamtentscheids und die Erteilung des Bauabschlags für das gesamte Bauvorhaben. Warum die Abbruchbewilligung für die Gebäude Nrn. 29 und 31 zu Unrecht erteilt worden sein soll, begründet sie aber mit keinem Wort. Insoweit sind die Begründungsanforderungen nicht erfüllt und ist nicht auf die Beschwerde einzutreten. Im Übrigen sind die Bestimmungen über Form (Art. 32 Abs. 2 VRPG4) und Frist (Art. 40 Abs. 1 BauG i.V.m. Art. 41 Abs. 2 VRPG) eingehalten und ist auf die Beschwerde einzutreten. 2. Rechtliches Gehör a) Die Beschwerdeführerin macht eine Verletzung des rechtlichen Gehörs geltend. Die Vorinstanz stütze sich bei ihrem Entscheid gerade betreffend die Frage des Ortsbildschutzes überwiegend auf Sitzungen der Fachberatung Gestaltung, welche eindeutig vor Einreichung des Baugesuchs stattgefunden hätten. Es scheine, dass die entsprechenden Sitzungsprotokolle und Berichte nicht oder zumindest nicht vollständig Teil der Auflageakten gewesen seien. Es sei daher nicht ersichtlich, ob die Ausführungen der Vorinstanz zumindest die aus den Berichten oder Sitzungen der Fachberatung Gestaltung gewonnenen Erkenntnisse korrekt wiedergebe. Diese fehlende Überprüfbarkeit und Öffentlichkeit der von der Vorinstanz als entscheidwesentlich taxierten Akten stelle eine Verletzung des rechtlichen Gehörs dar. Die Akten der Voranfrage sowie allfällige weitergehende Akten aus dem Zeitraum ab Einreichung des Baugesuches im Juli 2018 bis zu dessen Publikation im Februar 2021 seien zu edieren und der Beschwerdeführerin zur Einsichtnahme zuzustellen. Die Beschwerdegegnerinnen weisen darauf hin, dass die Beschwerdeführerin nicht in Abrede stelle, dass der Bericht vom 20. März 2018 Bestanteil der Auflage gewesen sei. Sie habe sich bereits im Rahmen ihrer Einsprache dazu geäussert. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs sei insoweit nicht auszumachen. Im Bericht vom 20. März 2018 werde darauf hingewiesen, dass die Fachberatung bereits mit Bericht vom 4. Dezember 2017 zum Vorhaben Stellung genommen habe 2 Koordinationsgesetz vom 21. März 1994 (KoG; BSG 724.1) 3 Baugesetz vom 9. Juni 1985 (BauG; BSG 721.0) 4 Gesetz vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege (VRPG; BSG 155.21)

BVD 110/2022/17 4/40 und dass es sich bei der Machbarkeitsstudie, die an der Sitzung vom 5. Februar 2018 beurteilt worden sei, um eine zweite und überarbeitete Fassung gehandelt habe. Die Beschwerdeführerin hätte daher bereits im Baubewilligungsverfahren einwenden können und müssen, in den Auflageakten würden Sitzungsprotokolle sowie der Bericht vom 4. Dezember 2017 fehlen. Im Beschwerdeverfahren sei der Einwand verspätet. Es widerspreche Treu und Glauben, einen Verfahrensmangel erst im Rahmen des Rechtsmittelverfahrens zu rügen. Dazu komme, dass der Bericht vom 4. Dezember 2017 die erste Machbarkeitsstudie als nicht ortsbildverträglich beurteilt habe. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb es das rechtliche Gehör der Beschwerdeführerin verletzen solle, wenn dieser Bericht, der sich auf ein Vorhaben beziehe, das gar nie als Baugesuch eingereicht worden sei, nicht Bestandteil der Auflageakten sei. Die Vorinstanz erläutert den zeitlichen Ablauf des Baubewilligungsverfahrens und weist insbesondere darauf hin, falls ein Bauvorhaben eine Beurteilung durch die Fachberatung Gestaltung benötige, seien eine Situationsanalyse und ein Modell einzureichen. Das Projekt habe sich aufgrund der ersten Beurteilung der Fachberatung Gestaltung in seinen Grundzügen wesentlich verändert, weshalb die entsprechende Situationsanalyse keine Beurteilungsbasis für den Bauentscheid bilden könne. Aus diesem Grund habe die erste Situationsanalyse der Fachberatung Gestaltung vom 9. November 2017 keinen Einzug in die Akten gefunden. Beurteilungsgrundlage für das vorliegende Projekt und den Gesamtentscheid sei der Bericht der Fachberatung Gestaltung vom 20. März 2018. Dieser sei Bestandteil der Auflageakten gewesen. Was den Zeitraum ab Einreichung des Baugesuches im Juli 2018 bis zu dessen Publikation im Februar 2021 betrifft, erklärt die Vorinstanz, dass sich das Verfahren aufgrund einer fehlenden Unterschrift des Eigentümers der Parzelle Nr. J.________ verzögert habe. Diese befinde sich auf dem Umgebungsgestaltungsplan vom 14. Dezember 2022. b) Der Anspruch auf rechtliches Gehör nach Art. 21 ff. VRPG gibt den Parteien das Recht, sich zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern. Aus dem Gehörsanspruch und aus dem Grundsatz der Schriftlichkeit des Verfahrens (Art. 31 VRPG) ergibt sich weiter die Pflicht der Verwaltung zur vollständigen Aktenführung. In den Akten ist alles festzuhalten, was zur Sache gehört und entscheidwesentlich sein kann.5 Der Anspruch auf rechtliches Gehör ist ein formeller Anspruch; die Verletzung des rechtlichen Gehörs führt deshalb grundsätzlich zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids. Eine Gehörsverletzung kann aber dann geheilt werden, wenn die Rechtsmittelinstanz dieselbe Kognition hat wie die Vorinstanz und der beschwerdeführenden Person aus der Heilung kein Nachteil erwächst. Eine Heilung kommt in erster Linie bei nicht besonders schwerwiegenden Gehörsverletzungen in Frage. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung ist aber auch bei schwerwiegenden Gehörsverletzungen eine Heilung nicht ausgeschlossen, wenn und soweit die Rückweisung zu einem formalistischen Leerlauf und damit zu unnötigen Verzögerungen führen würde, die mit dem Interesse der betroffenen Partei an einer beförderlichen Beurteilung der Sache nicht zu vereinbaren wären.6 Die Heilung des rechtlichen Gehörs ist allenfalls bei der Kostenverlegung zu berücksichtigen.7 c) Das Baugrundstück befindet sich zu einem grossen Teil in einem Ortsbilderhaltungsgebiet. Gemäss Art. 511 Abs. 1 GBR8 sind Ortsbilderhaltungsgebiete Schutzgebiete nach Art. 86 BauG und umfassen die für das Ortsbild prägenden Siedlungsteile. Gemäss den Erläuterungen zu Art. 511 GBR wird bei Bauvorhaben im Ortsbilderhaltungsgebiet empfohlen, vor Einreichung eines 5 Vgl. BVR 2015 S. 557 E. 3.1 mit weiteren Hinweisen; Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 23 N. 5 6 BGE 142 II 218 E. 2.8.1; Michel Daum, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 21 N. 9 bis 11 7 Ruth Herzog, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 108 N. 21 und 39 8 Baureglement der Gemeinde Spiez vom 24. November 2013 (GBR)

BVD 110/2022/17 5/40 Baugesuchs der zuständigen Gemeindebehörde einen Entwurf vorzulegen, aus dem die räumliche Einordnung in das Ortsbild, die Gestaltung und Art des Gebäudes sowie die Erschliessung ersichtlich ist. Es trifft zu, dass die Fachberatung Gestaltung der Gemeinde Spiez vor Einreichung des Baugesuchs zwei Machbarkeitsstudien für die Überbauung der Parzelle Nr. W.________ beurteilte. Dies ist nicht zu beanstanden, sind doch Voranfragen in der Praxis gebräuchlich9 und in der Gemeinde Spiez für Bauvorhaben im Ortsbilderhaltungsgebiet ausdrücklich empfohlen. Am 9. November 2017 beurteilte die Fachberatung Gestaltung eine erste Machbarkeitsstudie. Der entsprechende Beurteilungsbericht datiert vom 4. Dezember 2017. Das Bebauungskonzept sah drei Baukörper vor (Haus A, B und C). Während die Häuser A und B bezüglich Setzung und Architektur zu überzeugen vermochten, passte das Haus C bezüglich Ausmass und Form weder in die Landschaft noch in das neu geschaffene Ensemble mit den geplanten Häusern A und B. Der Fachausschuss empfahl daher eine starke Überarbeitung des Hauses C.10 Das überarbeitete Bebauungskonzept sah vier Baukörper vor. Es wurde der Fachberatung Gestaltung mittels Machbarkeitsstudie vom 22. Januar 2018 unterbreitet und von dieser anlässlich der Sitzung vom 15. Februar 2018 positiv beurteilt. Der entsprechende Beurteilungsbericht datiert vom 20. März 2018.11 Dieses Vorhaben wurde in der Folge weiterbearbeitet und als Baugesuch eingereicht. Der Beurteilungsbericht vom 20. März 2018, der Beurteilungsgrundlage für das vorliegend zu beurteilende Bauprojekt bildet, war Teil der Auflageakten.12 Er war der Beschwerdeführerin auch bekannt, bezogen sich die damaligen Einsprecherinnen und Einsprecher doch in ihrer Eingabe vom 12. März 2021 ausdrücklich auf das fragliche Dokument. Der Beurteilungsbericht vom 4. Dezember 2017 befand sich demgegenüber unbestritten nicht in den Auflageakten, weil die Vorinstanz diesen nicht als Beurteilungsgrundlage für das Bauvorhaben und damit nicht als entscheidwesentlich erachtete. Sie stützte sich im angefochtenen Entscheid denn auch nicht auf diesen ersten Bericht. Anders als die Beschwerdeführerin behauptet, lagen somit die von der Vorinstanz als entscheidwesentlich taxierten Akten für die Beurteilung der Einpassung ins Ortsbild vor und bildeten Teil der Auflageakten. Die Beschwerdeführerin bzw. ihre damalige Anwältin konnte die Auflageakten konsultieren und hätte daher die Möglichkeit gehabt, Einsicht in den Bericht vom 4. Dezember 2017 zu verlangen, wurde dieser doch im Bericht vom 20. März 2018 unter dem Titel «Ausgangslage» ausdrücklich erwähnt. Von der Möglichkeit, ein Editionsbegehren zu stellen, machte sie jedoch damals keinen Gebrauch. Erst in ihrer Beschwerde stellte sie ein entsprechendes Editionsgesuch. Diesem wurde stattgegeben. Eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt daher nicht vor. d) Unter dem Titel «Verletzung des rechtlichen Gehörs» bemängelt die Beschwerdeführerin auch die lange Zeitspanne zwischen der Einreichung des Baugesuchs im Juli 2018 und seiner Publikation im Februar 2021. Gestützt auf ihren Editionsantrag wurde die Vorinstanz deshalb eingeladen, nicht nur die vollständigen Vorakten, sondern auch sämtliche Unterlagen zu allfälligen Bauvoranfragen einzureichen. Anschliessend wurden die Akten der Voranfrage, die Akten aus dem Zeitraum ab Einreichung des Baugesuches im Juli 2018 bis zu dessen Publikation und dem Erlass der Leitverfügung im Februar 2021 sowie weiterer Unterlagen13 der Beschwerdeführerin zur Einsichtnahme zugestellt. Diese legte in der Folge nicht näher dar, weshalb sich aus der langen Zeitspanne zwischen der Einreichung des Baugesuchs und seiner Publikation eine Verletzung des rechtlichen Gehörs ergeben solle. Dies ist auch nicht ersichtlich. Wie die Beschwerdeführerin in ihren Schlussbemerkungen zutreffend ausführt, befinden sich in den Akten der Gemeinde einzig die Machbarkeitsstudien vom 9. November 2017 und vom 22. Januar 2018. Erstere sah drei Baukörper vor und bildete Grundlage für die Beurteilung der Fachberatung Gestaltung vom 9. No- 9 Vgl. dazu Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Vorbemerkungen zu den Art. 32-44 N. 5; vgl. auch Art. 1a der Verordnung vom 27. Oktober 2010 über die Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLKV, BSG 426.221) 10 Vgl. dazu Beilage 1 zur Beschwerdevernehmlassung der Gemeinde 11 Beilage 2 zur Beschwerdevernehmlassung der Gemeinde 12 Vgl. Auflagedossier (Beilage 12 zur Vernehmlassung der Gemeinde vom 25. Februar 2022) 13 Beilagen 1 bis 11 zur Beschwerdevernehmlassung der Gemeinde

BVD 110/2022/17 6/40 vember 2017 (Bericht vom 4. Dezember 2017). Letztere sah vier Baukörper vor und bildete Grundlage für die Beurteilung der Fachberatung Gestaltung vom 15. Februar 2018 (Bericht vom 20. März 2018). Es kann offengelassen werden, ob es sich bei der in der Beschwerdeantwort erwähnten und als Beilage 2 eingereichten Machbarkeitsstudie um dieselbe Machbarkeitsstudie handelt. Im vorliegenden Beschwerdeverfahren sind einzig die in den Vorakten vorhandenen Machbarkeitsstudien, insbesondere diejenige vom 22. Januar 2018 relevant. Diese wurden der Beschwerdeführerin unbestritten zur Einsichtnahme zugestellt. Auch in dieser Hinsicht erweist sich die Rüge der Gehörsverletzung als unbegründet. 3. Erfordernis einer Überbauungsordnung a) Die Beschwerdeführerin macht geltend, der Eindruck lasse sich nicht beseitigen, dass auf Biegen und Brechen versucht werde, einem gemessen an der Umgebung als auch an der Grösse und Form der Bauparzelle überdimensioniertes Bauvorhaben, das aus rein wirtschaftlichen Überlegungen nicht redimensioniert werden solle, zum Durchbruch zu verhelfen, statt eine in planerischer Hinsicht bei einem derartigen Vorhaben wohl notgedrungenen notwendigen Überbauungsordnung zu erlassen. Hierfür würden bisweilen auch intransparente und fragwürdige Normeninterpretationen und Sachverhaltsfeststellungen zum Zuge kommen. Mit Blick auf die Dimensionierung des Bauvorhabens stelle sich sowohl aus planerischer als auch aus reglementarischer Sicht sodann ganz generell die Frage, ob das Bauvorhaben mit Blick auf die beengten Platzverhältnisse, die auf der Bauparzelle vorherrschen würden, sowie mit Blick auf die verbindlichen Bestimmungen zu Ausnützungsziffer und Bruttogeschossfläche in der Mischzone M2 überhaupt in der Praxis realisierbar sei. Die Beschwerdegegnerinnen erachten den Vorwurf, Vorhaben in der vorliegenden Grössenordnung bedürften einer Überbauungsordnung, als unbegründet. Die Gemeinden würden in ihrer Grundordnung die Gebiete bestimmen, die mittels Überbauungsordnung beplant werden müssten. Der geltende Zonenplan sehe für die Bauparzelle keine Planungspflicht vor, sondern ermögliche das Bauen im Rahmen der Grundordnung. b) Die baurechtlichen Grundordnungen der Gemeinden sind in aller Regel auf die Verhältnisse und Bedürfnisse der konventionellen Bauweise und Nutzungsformen ausgerichtet. Bauvorhaben, die nicht zonenkonform sind und für die wegen ihrer Art, Grösse oder Auswirkungen auch keine Ausnahmebewilligung infrage kommt, weil sonst das gesetzmässige demokratische Verfahren unterlaufen würde, bedürfen einer besonderen planerischen Einordnung. Das Bundesgericht spricht für diese Fälle geradezu von einer bundesrechtlichen Planungspflicht nach Art. 2 RPG14.15 Die bundesgerichtliche Rechtsprechung bezieht sich nahezu ausschliesslich auf zonenfremde Vorhaben ausserhalb der Bauzone, denn nur für sie besteht eine bundesrechtliche Ordnung (Art. 24 ff. RPG). Dagegen folgen Ausnahmen innerhalb der Bauzone dem kantonalen Recht (Art. 23 RPG).16 Das bernische Baugesetz bestimmt allgemein, dass Bauten und Anlagen, die wesentlich von der baurechtlichen Grundordnung abweichen, nur aufgrund einer Überbauungsordnung bewilligt werden dürfen (Art. 19 Abs. 1 BauG). Es fasst derartige Bauvorhaben unter dem Begriff «besondere Bauten und Anlagen» zusammen. Als solche gelten im Rahmen der näheren Bestimmungen von Art. 20 BauG Hochhäuser und Detailhandelseinrichtungen sowie weitere vom Regierungsrat bezeichnete Bauvorhaben (vgl. Art. 19 Abs. 2 BauG). Der Regierungsrat hat zusätzlich Terrassenhäuser als besondere Bauten und Anlagen bezeichnet (Art. 23 BauV17). Darüber hinaus 14 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG; SR 700) 15 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 19/20 N. 1, mit Hinweisen auf die Rechtsprechung 16 Pierre Tschannen, in Praxiskommentar RPG: Richt- und Sachplanung, Interessenabwägung, 2019, Art. 2 N. 49 17 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1)

BVD 110/2022/17 7/40 sind die Gemeinden zum Erlass einer Überbauungsordnung verpflichtet, wenn die Verhältnisse oder die Rechtslage es erfordern. Dies ist namentlich der Fall, wenn ein Gebiet neu erschlossen oder seine Erschliessung wesentlich verändert werden muss und kein dafür genügender Richtplan besteht, wenn für die Erstellung von Bauten oder Anlagen im öffentlichen Interesse das Enteignungsrecht benötigt wird, wenn den Grundeigentümern eine besondere Nutzungspflicht auferlegt werden soll oder wenn das Plangebiet als Zone mit Planungspflicht bestimmt ist. Im Übrigen bestimmen die Gemeinden im Rahmen ihrer Autonomie frei, für welche Bauvorhaben bzw. Gebiete und mit welchem Inhalt sie Überbauungsordnungen erlassen wollen.18 c) Im vorliegenden Fall geht es um die Realisierung einer Wohnüberbauung bestehend aus vier Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 17 Wohneinheiten und einer unterirdischen Einstellhalle innerhalb der Bauzone. Damit stellt das Vorhaben zwar eine grössere Überbauung dar, die auch mit gewissen Auswirkungen auf Raum und Umwelt verbunden ist. Das Bauvorhaben bedarf jedoch weder einer Umweltverträglichkeitsprüfung noch ist es mit einer unkonventionellen Bauweise oder Nutzungsform verbunden. Ausserdem stellt das Vorhaben keine besondere Baute oder Anlage im Sinne der kantonalen Gesetzgebung dar. Es bestehen somit weder rechtliche noch tatsächliche Gründe, die die Gemeinde zum Erlass einer Überbauungsordnung verpflichten würden. Das umstrittene Bauvorhaben muss einzig der geltenden baurechtlichen Grundordnung entsprechen. Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, der Erlass einer Überbauungsordnung sei notwendig, erweist sich ihre Rüge als unbegründet. 4. Zonenkonformität a) Die Beschwerdeführerin macht geltend, bei grösseren Überbauungen wie der vorliegenden scheine es mit Blick auf die Zonenkonformität und auf die baurechtliche Grundordnung zwingend angezeigt, auf die gemischte Nutzung gebührend Rücksicht zu nehmen. Das vorliegende Bauvorhaben weise einen stark ausgeprägten Wohnsiedlungscharakter auf, obschon sich die Bauparzelle nicht in einer reinen Wohnzone, sondern in einer Mischzone befinde. Diese reine Wohnnutzung bei einer Überbauung mit 17 Wohnungen stehe insofern von vornherein im Widerspruch zu Sinn und Zweck der Mischzone und könne nicht bewilligt werden. b) Eine Baubewilligung setzt unter anderem voraus, dass die Baute oder Anlage dem Zweck der Nutzungszone entspricht und folglich zonenkonform ist (Art. 22 Abs. 2 Bst. a RPG; Art. 2 BauG). Die Nutzungsordnung wird in der baurechtlichen Grundordnung der Gemeinde festgelegt (Art. 4 Abs. 1 BauG). In einer bestimmten Nutzungszone sind nur Bauvorhaben gestattet, die der Nutzung gemäss Zonenplan und den zugehörigen Zonenvorschriften entsprechen.19 Die Art der Nutzung wird in Art. 211 GBR definiert. In den Mischzonen sind folgende Nutzungsarten zulässig: Wohnen, Gastgewerbe, Kleingewerbe und Dienstleistungen. In der Mischzone 3 sind freistehende Einfamilienhäuser nicht zulässig. In der Mischzone Kern ist im Erdgeschoss in einer Bautiefe entlang der Strassen vom K.________platz bis zum L.________platz und vom L.________platz bis zur Einmündung M.________gasse ausschliesslich eine Nutzung durch Läden, Gastgewerbe oder andere publikumsattraktive Dienstleistungen zulässig. In allen Mischzonen sind Nutzungen, die dem Sexgewerbe zuzurechnen sind, untersagt. In allen Mischzonen sind Mast- und Zuchtbetriebe, Werkhöfe und Lagerplätze, Verteilzentren sowie weitere gewerbliche Nutzungen, welche ein überdurchschnittlich hohes Mass an Immissionen und quartierfremdem Verkehr verursachen, nicht gestattet. 18 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band II, Bern 2017, Art. 88/89 N. 6; Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, 4. Aufl., Band II, Bern 2017, Art. 19/20 N. 2a 19 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band II, 4. Aufl., Bern 2017, Art. 71 N. 4

BVD 110/2022/17 8/40 c) Das Vorhaben soll in einer Mischzone 2 realisiert werden. Wie die Beschwerdegegnerinnen und die Vorinstanz zutreffend ausführen, ist in dieser Zone unter anderem die Wohnnutzung zulässig. Anders als in der Mischzone Kern sind in der Mischzone 2 jedoch keine konkreten Nichtwohnnutzungsarten im Erdgeschoss vorgeschrieben. Ebenso wenig ist ein bestimmter Nutzungsmix pro Gebäude vorgeschrieben. Mangels Bestimmungen über ein bestimmtes Verhältnis zwischen Wohn- und Nichtwohnnutzung sind somit reine Wohnbauten ebenso zulässig, wie reine Gewerbeund Dienstleistungsbauten. Das Vorhaben ist deshalb in der Mischzone 2 zonenkonform. 5. Fachberatung Gestaltung a) Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Vorinstanz führe aus, dass der Fachbericht der Fachberatung Gestaltung vom 18. Februar 2018 (wohl 20. März 2018) zwecks Wahrung der Anonymität des jeweiligen Verfassers bewusst von einem Mitglied der Bauverwaltung unterzeichnet worden sei. Dies sei insofern brisant, als ausgerechnet die Brügger Architekten AG als Projektverfasserin tätig sei, deren Verwaltungsratspräsident und Geschäftsführer in der fünfköpfigen Fachberatung Gestaltung Einsitz habe. Damit entstehe zumindest der Anschein der Befangenheit der fraglichen Fachbehörde, was umso mehr der Fall sei, wenn gegen aussen noch nicht einmal das für das fragliche Vorhaben federführende Behördenmitglied offen dargelegt werde. Der fragliche Fachbericht sei demnach aus den Akten zu weisen und es sei eine neue Beurteilung durch eine unabhängige Fachbehörde, vorzugsweise durch die kantonale Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLK) vorzunehmen. Der Beizug der OLK rechtfertige sich auch vor dem Hintergrund, dass eine vergleichsweise grosse und zweifelsfrei massiv ortsbildprägende Überbauung geplant sei, deren Beurteilung auf die Ortsbildverträglichkeit gerade mit Blick auf das sensible Ortsbilderhaltungsgebiet im Bereich «A.________» von G.________ besonderer Sorgfalt und Objektivität bedürfe. Betreffend den Beizug der OLK gelte es sodann anzumerken, dass der vorgenannte Vertreter der Projektverfasserin auch Einsitz in der OLK Oberland habe. Die Ortsbildverträglichkeitsprüfung sei daher unter Ausschluss desselben vorzunehmen, zwecks Wahrung der Unabhängigkeit durch eine andere Sektion der OLK. Alles andere wäre verfahrensrechtlich falsch: Die Behörden, Fachausschüsse und Kommissionen müssten unabhängig, unvoreingenommen und frei von jedwelchem Anschein der Befangenheit agieren. b) In Art. 9 Abs. 1 VRPG wird geregelt, wann eine Person, die eine Verfügung oder einen Entscheid zu treffen oder vorzubereiten oder als Mitglied einer Behörde zu amten hat, in den Ausstand tritt. Vorbehalten bleiben die Vorschriften über den Ausstand nach dem Gemeindegesetz (Art. 9 Abs. 3 VRPG). Im Baubewilligungsverfahren vor der Gemeinde gelten deshalb die milderen gemeinderechtlichen Ausstandsregeln.20 Danach hat in den Ausstand zu treten, wer an einem Geschäft unmittelbar ein persönliches Interesse hat (Art. 47 Abs. 1 GG21). Ausstandspflichtig ist ebenfalls, wer mit einer Person, deren persönliche Interessen von einem Geschäft unmittelbar berührt werden, im Sinne von Art. 37 Abs. 1 GG verbunden ist (Art. 47 Abs. 2 Bst. a GG) oder diese Person gesetzlich, statutarisch oder vertraglich vertritt (Art. 47 Abs. 2 Bst. b GG). Der Unterschied zwischen den Ausstandspflichten nach dem GG und jenen nach dem VRPG liegt im hier interessierenden Zusammenhang zum einen darin, dass Art. 47 Abs. 1 GG im Unterschied zu Art. 9 Abs. 1 Bst. a VRPG verlangt, dass das persönliche Interesse der ausstandspflichtigen Person unmittelbar ist. Zum anderen erlaubt Art. 48 Abs. 2 GG den ausstandspflichtigen Personen, sich vor Verlassen des Raums zur Sache zu äussern, während ein solches Äusserungsrecht in 20 Markus Müller, Bernische Verwaltungsrechtspflege, 3. Aufl. 2021, S. 31; Daniel Arn, Kommentar zum bernischen Gemeindegesetz, Bern 1999, Vorbem. zu Art. 47 und Art. 48 N. 7; BVR 2011 S. 15 E. 3 21 Gemeindegesetz vom 16. März 1998 (GG, BSG 170.1)

BVD 110/2022/17 9/40 Art. 9 VRPG nicht vorgesehen ist.22 Die Ausstandspflicht trifft nur Personen, nicht ganze Behörden. Mitglieder einer Kollegialbehörde sind in ihrer Stellung voneinander unabhängig. Die Befangenheit eines Mitglieds wirkt sich deshalb nicht auf die übrigen Mitglieder aus.23 Ausstandsgründe sind so früh wie möglich und sofort nach Entdeckung zu rügen. Praxisgemäss gilt ein Ablehnungsgesuch innert sechs bis sieben Werktagen nach Kenntnis des Ablehnungsgrunds als rechtzeitig eingereicht. Ein Zuwarten während mehrerer Wochen ist nur in Ausnahmefällen gerechtfertigt. Es ist auch nicht zulässig, Befangenheitseinwände erst im Rechtsmittelverfahren vorzubringen, wenn der Mangel bereits im vorinstanzlichen Verfahren hätte festgestellt und gerügt werden können. Solches Untätigbleiben bzw. Einlassen auf das Verfahren gilt als Verzicht und führt grundsätzlich zum Verwirken des Anspruchs.24 c) Den Auflageakten liess sich entnehmen, wer Projektverfasserin ist. Ebenso befand sich der Bericht vom 20. März 2018 mit der Beurteilung der Fachberatung Gestaltung in den Auflageakten. Dass der Verwaltungsratspräsident der Projektverfasserin Mitglied der Fachberatung Gestaltung ist, war aufgrund des im Internet publizierten Behördenverzeichnisses der Vorinstanz ohne weiteres erkennbar. Der Vorwurf der mangelnden Transparenz bezüglich Zusammensetzung der Fachberatung Gestaltung ist deshalb unbegründet. Allfällige Rügen betreffend Ausstand hätten daher bereits in der Einsprache vorgebracht werden müssen. Dies haben die Einsprecherinnen und Einsprecher unterlassen, weshalb der Anspruch der Beschwerdeführerin verwirkt ist. Im Übrigen lässt sich dem von der Vorinstanz eingereichten Auszug aus der Aktennotiz der Sitzung der Fachberatung Gestaltung vom 15. Februar 2018 entnehmen, dass der Verwaltungsratspräsident der Projektverfasserin bei der Präsentation und Beratung der Machbarkeitsstudien N.________strasse 29 nicht anwesend war. Die Sitzung fand von 14.15 Uhr bis 17.30 Uhr statt, die fragliche Machbarkeitsstudie wurde um 14.20 Uhr behandelt. Der Verwaltungsratspräsident der Projektverfasserin nahm erst im Anschluss daran ab 15.10 Uhr teil.25 Selbst wenn die Rüge betreffend Verletzung der Ausstandspflicht rechtzeitig erhoben worden wäre, wäre sie somit unbegründet. Dass bei den übrigen Mitgliedern der Fachberatung Ausstandsgründe vorhanden wären, ist weder dargetan noch ersichtlich. Es besteht somit kein Anlass, den Bericht vom 20. März 2018 aus den Akten zu weisen. d) Ob ein Bauvorhaben den Vorschriften über den Ortsbild-, Landschafts- und Baudenkmalschutz entspricht, hat die Baubewilligungsbehörde zu entscheiden. Sie konsultiert die zuständige kantonale Fachstelle, wenn gegen ein Vorhaben Bedenken oder Einwände wegen Beeinträchtigung des Ortsbildes oder der Landschaft bestehen, die nicht offensichtlich unbegründet sind (Art. 22 Abs. 1 Bst. a BewD26). Wo leistungsfähige örtliche Fachstellen bestehen, können diese konsultiert werden (Art. 22 Abs. 2 BewD). Nach Art. 10 Abs. 2 Satz 1 BauG beurteilt die OLK zuhanden der Baubewilligungsbehörde prägende Bauvorhaben aus Sicht des Ortsbild- und Landschaftsschutzes. «Prägend» sind Bauvorhaben, die am geplanten Standort hinsichtlich der vorhandenen Baustruktur oder der umgebenden Landschaft sofort feststellbar als dominant in Erscheinung treten werden; der Gesetzgeber wollte damit Bagatellfälle ausschliessen.27 Näher geregelt wird der Beizug der OLK im Baubewilligungsdekret: Die Baubewilligungsbehörde konsultiert die OLK bei prägenden Bauvorhaben, gegen die ästhetische Bedenken oder Einwände bestehen, die nicht offensichtlich unbegründet sind und die das Ortsbild oder die Landschaft beeinträchtigen können, insbesondere in folgenden Gebieten: In einem Gebiet des Bundesinventars der Landschaften und Naturdenkmäler von nationaler Bedeutung (BLN), in einem Gebiet des Bundesin- 22 Vgl. hierzu Markus Müller, Bernische Verwaltungsrechtspflege, 3. Aufl. 2021, S. 29 23 Lucie von Büren, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 9 N. 9 24 Lucie von Büren, in Kommentar zum bernischen VRPG, 2. Aufl. 2020, Art. 9 N. 55 25 Vgl. dazu Beilage Ziff. 2 zur Beschwerdevernehmlassung der Gemeinde 26 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1) 27 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 9-10 N. 9d

BVD 110/2022/17 10/40 ventars der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) oder in einem Ortsbild- oder Landschaftsschutzgebiet im Sinn von Art. 86 BauG (Art. 22a Abs. 1 BewD). Die OLK wird nicht beigezogen, wenn ein Bauvorhaben bereits von der Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommission, der Kantonalen Denkmalpflege oder einer leistungsfähigen örtlichen Fachstelle begutachtet wurde sowie bei Bauvorhaben, die das Ergebnis eines nach anerkannten Verfahrensregeln durchgeführten Projektwettbewerbs sind (Art. 22a Abs. 2 BewD). Die Gemeinde Spiez verfügt mit der Fachberatung Gestaltung unbestritten über eine leistungsfähige örtliche Fachstelle mit ausgewiesenen Fachleuten in Sachen Bauästhetik.28 Da diese das Vorhaben der Beschwerdegegnerinnen prüfte, bedurfte es keiner zusätzlichen Begutachtung durch die OLK. Die Vorinstanz hat somit zu Recht darauf verzichtet, die OLK zu konsultieren. 6 Ortsbildschutz a) Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Vorinstanz setze sich im angefochtenen Entscheid mit der Ortsbildverträglichkeit absolut nicht auseinander. Sie verweise diesbezüglich auf eine mehrfache Beurteilung durch die Fachberatung Gestaltung, wobei sich in den Baugesuchsakten offenbar ausschliesslich der Bericht vom 15. Februar 201829 befunden habe. Es werde seitens der Vorinstanz darauf verwiesen, dass die Erschliessungswege verbessert und die Körnigkeit und Anordnung der Bauten wesentlich verbessert worden seien. Auf die Einfügung der vier Baukörper sowie der zugehörigen Erschliessungsanlagen ins Ortsbild, namentlich auf deren Anpassung an die vorbestehenden Liegenschaften mit Bauerhauscharakter, wovon jenes der Beschwerdeführerin mehrere hundert Jahre alt sei und jenes auf der in unmittelbarer Nähe befindlichen Parzelle Spiez Gbbl. Nr. O.________ gar auf das Baujahr 1610 zurückgehe, werde nicht näher eingegangen. Gerade auch betreffend die konkrete Fassadengestaltung wären bei einem derart sensiblen Ortsbildschutzgebiet im Sinne von Art. 86 BauG konkrete Informationen zur detaillierten Ausgestaltung nicht erst vor Baubeginn, sondern bereits während der Baubewilligungsphase erforderlich. Letztlich lasse sich die Angepasstheit einer Neubaute an das bestehende Ortsbild immer nur unter Berücksichtigung der konkreten Materialisierung und Farbgebung beurteilen. Genau hierzu würden die Planunterlagen jedoch keinerlei Schlüsse zulassen. Weiter stelle sich betreffend den vorerwähnten Fachbericht der Fachberatung Gestaltung ganz generell die Frage, inwiefern er sich effektiv auf die von der Vorinstanz nunmehr bewilligten Pläne beziehen konnte, wenn diese doch (vorbehältlich des noch jüngeren revidierten Umgebungsplanes) erst vom 26. Januar 2019 stammten und mithin fast elf Monate jünger seien als der von der Vorinstanz als entscheidwesentlich taxierte Fachbericht. Betreffend die mangelnde Ortsbildverträglichkeit könne darauf hingewiesen werden, dass die Fassadengestaltung mit Blick auf Materialisierung und insbesondere Farbgebung nicht ausreichend geklärt sei, die vier zwei bis drei oberirdische Stockwerke aufweisenden Mehrfamilienhäuser gegenüber den umliegenden vorbestehenden Wohnhäusern mit ruralem Charakter (vorwiegend ehemalige Bauernhäuser) viel zu prominent in Erscheinung treten und den Charakter des fraglichen Perimeters auch von der Hauptstrasse her einsehbar massiv verändern würden. Gerade die lang gezogenen vertikalen Fenster an der Nordfassade sowie die überaus extensive Befensterung mit auf der gesamten Länge und über alle Stockwerke hinweg durchgezogenen Balkonen an der Südfassade der vier Neubauten würden sich in keiner erkennbaren Weise an die bestehende Bebauung im Ortsbilderhaltungsperimeter anlehnen. 28 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 9-10 N. 9a 29 Gemeint ist wohl der Bericht vom 20. März 2018 betreffend die Beurteilung der Fachberatung Gestaltung vom 18. Februar 2018 (Beilage 2 zur Beschwerdevernehmlassung der Gemeinde Spiez vom 25. Februar 2022)

BVD 110/2022/17 11/40 b) Bauten, Anlagen, Reklamen, Anschriften und Bemalungen dürfen Landschaften, Orts- und Strassenbilder nicht beeinträchtigen (Art. 9 Abs. 1 BauG). Diese Vorschrift stellt die «ästhetische Generalklausel» im Sinne eines allgemeinen Beeinträchtigungsverbots dar. Eine Beeinträchtigung liegt vor, wenn ein Bauvorhaben einen Gegensatz zur bestehenden Überbauung schafft, der erheblich stört. Die Gemeinden dürfen eigene Ästhetikvorschriften erlassen, die über die kantonalen Vorschriften hinausgehen können. Derartige Vorschriften müssen, um selbständige Bedeutung zu erlangen, konkreter gefasst sein als die Anordnungen des kantonalen Rechts, sie dürfen Letztere nicht bloss allgemein anders formulieren.30 Gestützt auf Vorschriften des allgemeinen Ortsbildund Landschaftsschutzes können an die äussere Gestaltung von Bauten und Anlagen bestimmte Anforderungen gestellt werden. Anders als beim besonderen Landschaftsschutz und bei Baudenkmälern dürfen hingegen in der Regel Art oder Mass der nach der Zonenordnung zulässigen Nutzung nicht (wesentlich) eingeschränkt werden31. Gemäss Art. 411 Abs. 1 GBR sind Bauten und Anlagen so zu gestalten, dass zusammen mit ihrer Umgebung eine gute Gesamtwirkung entsteht. Art. 411 Abs. 2 GBR nennt die Kriterien, die bei der Beurteilung der guten Gesamtwirkung zu berücksichtigen sind. Dazu gehören insbesondere die prägenden Elemente und Merkmale des Strassen-, Orts- und Landschaftsbildes, die bestehende Gestaltung der benachbarten Bauten, Standort, Stellung, Form, Proportionen und Dimensionen der Bauten und Anlagen, die Fassaden- und Dachgestaltung sowie die Material- und Farbgebung. Gemäss Art. 412 Abs. 3 GBR hat sich die Stellung der Bauten im weitgehende unbebauten Gebiet nach den ortsüblichen, im weitgehend überbauten Gebiet an den vorherrschenden Merkmalen zu richten, welche das Strassen-, Quartier- und Ortsbild prägen. Im Ortsbilderhaltungsgebiet haben sich Neu-, An- und Umbauten optimal ins Ortsbild einzufügen; die Grenz- und Gebäudeabstände können im Interesse der gewachsenen Ortsbildstruktur unterschritten werden (Art. 511 Abs. 2 GBR). Der Charakter der Aussenräume mitsamt den prägenden Elementen wie Wegnetze, Vorgärten, -plätze, Einfriedungen, Bäume und Obstgärten ist zu erhalten und ortsbildgerecht zu erneuern (Art. 511 Abs. 4 GBR). Diese Bestimmungen gehen weiter als Art. 9 Abs. 1 BauG; ihnen kommt daher selbständige Bedeutung zu.32 Aufgrund der Gemeindeautonomie steht der Vorinstanz deshalb bei der Auslegung und Anwendung der Normen ein gewisser Beurteilungsspielraum zu. Soweit sie die Normen rechtlich vertretbar auslegt, darf eine Rechtsmittelinstand sie nicht anders auslegen.33 c) Das zuständige Organ der Gemeinde zieht unabhängige und in Gestaltungsfragen ausgewiesenen Fachleute bei, welche die Bauwilligen und die Baubewilligungsbehörden in allen Fällen beraten, die für das Orts- und Landschaftsbild von Bedeutung sind oder spezielle bau- und aussenraumgestalterische Fragen aufwerfen (Art. 421 Abs. 1 GBR). Die Fachberatung formuliert Empfehlungen zuhanden der Baubewilligungsbehörde und stellt dieser unter anderem bei Bauten und Anlagen in Ortsbilderhaltungsgebieten Antrag (vgl. Art. 421 Abs. 2 GBR). Es ist nicht zu beanstanden, dass sich die Vorinstanz hinsichtlich der Beurteilung der Ortsbildverträglichkeit auf ihre Fachberatung Gestaltung gestützt hat, insbesondere auf deren Beurteilung anlässlich der Sitzung vom 15. Februar 2018 (Bericht vom 20. März 201834). Ebenso wenig zu bemängeln ist, dass die Vorinstanz im angefochtenen Entscheid im Wesentlichen die Beurteilung ihrer Fachberatung Gestaltung wiedergegeben hat. Was die Fassadengestaltung betrifft, hielt die Vorinstanz fest, aus 30 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 9-10 N. 4 und 13; BVR 2009 S. 328 E. 5.2 mit Hinweisen 31 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 9-10 N. 15 mit Hinweisen 32 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 9-10 N. 4 f. 33 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 9-10 N. 5 mit Hinweisen 34 Beilage 2 zur Beschwerdevernehmlassung der Gemeinde Spiez vom 25. Februar 2022

BVD 110/2022/17 12/40 den Baugesuchsplänen sei ersichtlich, dass die einzelnen Baukörper mit einer vertikalen Holzverschalung verkleide würden. Die exakte Ausgestaltung werde praxisgemäss mithilfe von grossflächig angefertigten Mustern vor der Bauausführung in Zusammenarbeit mit der Fachberatung Gestaltung bestimmt. Die Vorinstanz nennt damit die Überlegungen, von denen sie sich hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt. Eine genügende Begründung liegt daher vor. Die BVD hätte zwar grundsätzlich die Möglichkeit, zusätzlich zur Beurteilung durch die Fachberatung Gestaltung die OLK zu konsultieren, hat sie doch den Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen (Untersuchungsgrundsatz, Art. 18 VRPG; vgl. auch Art. 10 Abs. 3 BauG und Art. 4 Abs. 1 OLKV35). Angesichts der Berichte der kommunalen Fachberatung Gestaltung besteht dafür im vorliegenden Verfahren jedoch kein Anlass. Der entsprechende Beweisantrag ist daher abzuweisen. d) Zur Ausgangslage und dem Bebauungskonzept ist dem ersten Bericht der Fachberatung Gestaltung Folgendes zu entnehmen:36 «(...) Der Standort der geplanten Bauten befindet sich oberhalb des Ortskernes von G.________, auf einer Parzelle mit einer Gesamtfläche von 2’898m2. Den Ort prägt ein schmaler Ausläufer der Hügellandschaft. Das nordöstliche Drittel der Parzelle greift in diesen recht steilen Ausläufer aus — die angrenzenden Parzellen tun dies nicht, weshalb dieses Ausgreifen in die Hügellandschaft etwas singulär bleibt. Der grössere, der N.________strasse zugewandte Teil bleibt indessen im eher flachen Terrain. Die verkehrsmässige Erschliessung erfolgt über die N.________strasse und über eine Nebenstrasse, welche in den Freiraum ausgreift. Über diese Nebenstrasse werden auch drei weitere, unmittelbar benachbarte Parzellen erschlossen. Die bestehende Bebauung vor Ort besteht weitgehend aus freistehenden Bauten, welche einerseits eine der N.________strasse folgende Struktur bilden und andererseits eine in den Freiraum ausgreifende Bebauung um die genannte Nebenstrasse. Die Körnung zeigt grössere und kleinere Bauten. Entlang der N.________strasse Richtung Dorfkern ist eine gewisse Verdichtung zu erkennen. Auf der Parzelle befindet sich heute an der nordwestlichen March ein einzelnes Gebäude — im ortsüblichen Bauernhausstil (weisser Sockel mit Oberbau aus Holz) erstellt — welches in sehr geringem Abstand zum etwas kleineren Gebäude steht, welches in verwandtem Stil gebaut wurde. (...) Das Bebauungskonzept sieht drei Baukörper vor, welche jeweils auf die unterschiedlichen ortsbaulichen Situationen reagieren und sich so harmonisch in das Ortsbild einfügen. Die Volumetrie der drei Baukörper sowie deren Setzung werden direkt aus der eingehenden Analyse abgeleitet. Haus A: Bauen an der Strasse/Längsstellung Haus A befindet sich im südlichen Teil der Parzelle, direkt an der N.________strasse. Analog zu den bestehenden, ortsbildprägenden Nachbarsgebäuden N.________strasse 19 (Bauinventar) und N.________strasse 14 orientiert sich der Baukörper an dieser Hauptachse. Durch die ortsübliche Gebäudetypologie mit einem Steildach und der Firstrichtung parallel zur N.________strasse fügt sich Haus A nahtlos ins Ortsbild entlang der S.________strasse ein. Haus B: Bauen in historischem Ensemble / Frontbildung Haus B befindet sich im Ortsbilderhaltungsgebiet und ist Teil der Gebäudegruppe N.________strasse 27, 33, 35, 39. Folgende charakteristische Eigenschaften dieser identitätsstiftenden Nachbarbauten definieren Volumetrie und Setzung von Haus B: - Steildach mit Firstrichtung senkrecht zu den Höhenkurven 35 Verordnung vom 27. Oktober 2010 über die Kommission zur Pflege der Orts- und Landschaftsbilder (OLKV, BSG 426.221) 36 Vgl. dazu und zum Folgenden Beilage 1 zur Beschwerdevernehmlassung der Gemeinde Spiez vom 25. Februar 2022

BVD 110/2022/17 13/40 - Ausrichtung der Hauptfassade zur N.________strasse Durch die Anwendung dieser Gestaltungprinzipien wird Haus B ein stimmiger Teil dieses historischen Ensembles. Haus C: Bauen am Hang Haus C befindet sich ausserhalb des Ortsbilderhaltungsgebiets im nördlichen Teil der Parzelle. Das relativ steil ansteigende Terrain in diesem Bereich führt zu einer eigenständigen Typologie. Das zweigeschossige Flachdachvolumen orientiert sich an den Höhenlinien des Hangs und bildet zusammen mit der Topografie den Hintergrund für das historische Gebäude-Ensemble.» Die Fachberatung Gestaltung kam zum Schluss, dass die Ausgangslage aufgrund der vorherrschenden Topographie, der vorliegenden Struktur und dem aussergewöhnlichen Zonenverlauf sehr anspruchsvoll sei. Die vorgetragene Situationsanalyse sei umfassend, aussagekräftig und präzis. Die beiden Bauten A und B vermöchten bezüglich Setzung und Architektur zu überzeugen. Die Baute C hingegen passe bezüglich Ausmass und Form weder in die Landschaft noch in das neu geschaffene Ensemble, welches sich mit den geplanten Bauten A und B stark und stimmig an der bestehenden Situation orientiere. Die Baute C wirke demgegenüber deutlich zu kräftig. Sie greife zu weit in die Landschaft aus und verliere damit gleichzeitig den Bezug zur angrenzenden Baugruppe und zur Baute B. Ihr Fussabdruck sei zu gross. Die Orientierung an der hangseitigen Grenze und die Anhebung der Geschosse erzeugten eine zu starke Höhenentwicklung. Eine solche Baute ordne sich an diesem Standort nicht in die Umgebung ein. Der verkehrsmässige Anschluss an die N.________strasse sei bestehend und erscheine weiterhin zweckmässig. Die Anordnung von zwei direkt nebeneinanderliegenden Einfahrten in die N.________strasse (oberirdische Zufahrt und Einfahrt zur Einstellhalle) werde als nicht bewilligungsfähig erachtet. Die bestehenden Freiräume würden durch die Erschliessung stark durchschnitten, was zu einer Schwächung der Grünflächen führe. Gestützt auf diese Beurteilung empfahl die Fachberatung daher, das Gebäude C stark zu überarbeiten, die geplante Erschliessung bestmöglich auf die Freiräume zwischen den Bauten abzustimmen und die Einfahrt in die Einstellhalle in den bestehenden Zufahrtsanschluss zu integrieren. Der zweite Bericht der Fachberatung Gestaltung verweist hinsichtlich der Ausgangslage auf die Ausführungen im ersten Bericht.37 Zum überarbeiteten Bebauungskonzept lässt sich dem Bericht entnehmen, dieses sehe vier Baukörper vor, die jeweils auf die unterschiedlichen ortsbaulichen Situationen reagieren und sich so harmonisch in das Ortsbild einfügen würden (Haus A, Haus B, Haus C1 und C2). Die Fachberatung Gestaltung nimmt zur Kenntnis, dass die in der ersten Beurteilung geforderten Veränderungen vorgenommen wurden. Zum einen sei Haus C in zwei Bauten (C1 und C2) aufgeteilt und die verkehrsmässige Erschliessung optimiert worden. Zur Gesamtwirkung äusserte sich die Fachberatung Gestaltung folgendermassen: «Das überarbeitete Projekt hat an Qualität gewonnen und sich sehr positiv entwickelt. Die Anordnung der Gebäude ist als Folge der Situationsanalyse gut nachvollziehbar. Die Feinkörnigkeit in der Gebäudestafette ist stimmig und die Körnigkeit (Volumen und Grösse) ist gut gewählt. Aus ortsbaulicher/städtebaulicher Sicht wurde eine sehr wohltuende, selbstverständlich wirkende Anordnung der Bauten gefunden. Die gestalterische Optimierung der Erschliessungswege ist sinnvoll, wirkt klar und aufgeräumt. Die Erschliessung zu den Häusern C könnte jedoch aufgrund der Topographie, in Bezug auf das Strassengefäll kritisch sein. Die Wahl der Geschosskoten bzw. die Nutzung der Eingangsgeschosse in Haus C1 und C2 durch Waschund Kellerräume etc. wirkt durchdacht und präzis, was sich positiv auf die höhenmässige Erscheinung der Bauten auswirkt.» 37 Vgl. dazu und zum Folgenden: Beilage 2 zur Beschwerdevernehmlassung der Gemeinde Spiez vom 25. Februar 2022

BVD 110/2022/17 14/40 Die Fachberatung Gestaltung wies zudem darauf hin, dass die Materialisierung sehr wichtig sein werde. Auf den Referenzbildern sei u.a. auch eine ortstypische Asymmetrie in den Fassaden zu erkennen (Trennung Ökonomie und Wohnbereich). Die Weiterarbeit in diesem Thema werde unterstützt. Die Idee der Privatgärten bei Haus A und B könne gut nachvollzogen werden. Bei den Hanggebäuden C hingegen sei jeder Eingriff in die Topografie kritisch, die Bauten würden sich viel leichter in die Umgebung einordnen, wenn die bestehende Landschaft an die Gebäude herangeführt werden könne. Zum weiteren Vorgehen hielt die Fachberatung Gestaltung fest, auf Basis dieser Machbarkeitsstudie könne die Überbauung weiterentwickelt und als Baugesuch eingereicht werden. Möglichst vor Einreichung des Baugesuchs seien ihr die Fassadenpläne zur abschliessenden Beurteilung zu unterbreiten. e) Es gilt zu beachten, dass unabhängig von der jeweiligen baulichen Umgebung grundsätzlich auch eine moderne, zeitgemässe Architektur möglich sein muss. Daran ändert der Umstand nichts, dass sich das Baugrundstück grösstenteils in einem Ortsbilderhaltungsgebiet befindet und dass es in der Umgebung Gebäude hat, die mehrere hundert Jahre alt sind. Dass ein Gebäude von einer neuzeitlichen Architektur geprägt ist, die nicht dem Althergebrachten entspricht, bedeutet noch nicht, dass es sich nicht optimal ins Ortsbild einfügen kann. Auch in schützenswerten Ortsbildern sind Neubauten in zeitgemässer Architektursprache zulässig. Wesentlich ist der sorgfältige Umgang mit dem Bestehenden sowie die sinnvolle und qualitativ hochstehende Weiterentwicklung des Ortsbildes. Wie sich den Machbarkeitsstudien entnehmen lässt, wurde die bestehende Situation akribisch analysiert und das Bauvorhaben entsprechend gestaltet. Die Empfehlungen der Fachberatung Gestaltung wurden umgesetzt. Die geplanten Bauten orientieren sich an der bestehenden Überbauung in der Umgebung und berücksichtigen die Besonderheiten der Topographie des Baugrundstücks. Sie übernehmen im Quartier bestehende Elemente hinsichtlich Standort, Stellung, Form, Proportionen und Dimensionen. Haus A und B, die sich im Ortsbilderhaltungsgebiet befinden, fügen sich optimal ins Orts- und Strassenbild ein. So weist das Haus A wie die bestehenden Nachbargebäude (insbesondere N.________strasse 19 und 14, aber auch N.________strasse 15 und 10) eine Firstrichtung parallel zur N.________strasse auf. Es verfügt über eine ortsübliche Gebäudetypologie und fügt sich nahtlos ins Strassenbild ein. Das Haus B orientiert sich ebenfalls an den bestehenden Nachbargebäuden (N.________strasse 27, 33, 35 und 39) und weist wie sie eine Firstrichtung senkrecht zu den Höhenkurven auf, ebenso eine Ausrichtung der Hauptfassade zur N.________strasse. Es fügt sich harmonisch in dieses historische Ensemble ein. Die Häuser C1 und C2 befinden sich ausserhalb des Ortsbilderhaltungsgebiets in Hanglage. Sie weisen ebenfalls eine ortstypische Gebäudetypologie mit Steildach und Firstrichtung senkrecht zu den Höhenkurven auf. Die Grundsätze der Fassadengestaltung samt den Balkonen ergibt sich bereits aus den Machbarkeitsstudien. Diese wurden von der Fachberatung Gestaltung nicht bemängelt. Die geplanten Gebäude weisen auf der Südseite Hauptfassaden mit grosszügiger Befensterung auf. Die übrigen Fassaden sind zurückhaltend gestaltet. Sie entsprechen der ortstypischen Asymmetrie einer Trennung in Ökonomie- und Wohnteil. Gemäss den Baugesuchsunterlagen werden die Bauten mit einer vertikalen Holzschalung in brauner Farbe verkleidet werden. Sie berücksichtigen somit auch hinsichtlich Material und Farbgebung das Umfeld. Aufgrund der Akten, insbesondere der Machbarkeitsstudien und der Projektpläne sowie der Beurteilung der Fachberatung Gestaltung, erachtet die BVD daher die Beurteilung der Gemeinde, das Bauvorhaben füge sich optimal ins Ortsbild ein und entspreche den einschlägigen Gestaltungsvorschriften der Gemeinde, als korrekt. f) Noch nicht abschliessend beurteilt ist die Fassadengestaltung. Zwar wurde sie im Baubewilligungsverfahren gestützt auf die Projektpläne geprüft und für gut befunden. Die Grundsätze der Fassadengestaltung sind somit festgelegt Die exakte Ausgestaltung soll gemäss Praxis der Gemeinde mithilfe von grossflächigen Mustern vor der Bauausführung in Zusammenarbeit mit der Fachberatung Gestaltung bestimmt werden. Die Gesamtbewilligung wurde mit einer entsprechenden Auflage versehen. Dieses Vorgehen ist nicht zu beanstanden. Zwar verlangt das bundes-

BVD 110/2022/17 15/40 rechtliche Koordinationsgebot von Art. 25a RPG, dass ein geplantes Bauvorhaben in einem einzigen und einheitlichen Bewilligungsverfahren geprüft wird. Nachgelagerte Verfahren sind nur dann zulässig, wenn dies von der Sache her sinnvoll ist und sich daraus keine wesentlichen neuen Auswirkungen oder Änderungen für das Projekt ergeben oder ergeben können.38 In Baubewilligungsverfahren kommt es regelmässig vor, dass die Genehmigung des Farb- und Materialkonzept oder der Umgebungsarbeiten nicht gleichzeitig mit der Hauptbewilligung erteilt wird, sondern dass in der Hauptbewilligung verfügt wird, die entsprechenden Pläne bzw. Nachweise seien rechtzeitig einzureichen und bewilligen zu lassen. Beim Farb- und Materialkonzept sowie bei der Umgebungsgestaltung handelt es sich gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung um Projektbestandteile, aus denen sich üblicherweise keine so wesentlichen neuen Auswirkungen oder Änderungen für das Projekt ergeben, dass sie zwingend zusammen mit der Hauptbewilligung erlaubt werden müssten.39 Das Vorgehen der Gemeinde ist daher nicht zu beanstanden. 7. Grenz- und Gebäudeabstände a) Die Beschwerdeführerin macht geltend, der Gebäudeabstand, welcher zur Verhütung des Übergreifens von Brandfällen von einem Gebäude auf das nächste diene, dürfe unbeachtlich des Ausmasses des Näherbaurechts um maximal 25 Prozent verringert werden. Gemäss behördenverbindlicher Kommentierung von Art. A144 Abs. 4 GBR seien jedoch die Brandvorschriften in jedem Fall zu gewährleisten, was auch dazu führen könne, dass die Verringerung des reglementarischen Gebäudeabstandes selbst bei Vorliegen eines entsprechenden Näherbaurechts nicht in vollem Umfang gewährt werden könne. Gemäss Situationsplan vom 16. Januar 2019 werde der reglementarische Gebäudeabstand von 8.0 m zwischen den Gebäuden C1 und C2 eindeutig unterschritten, jedoch immerhin mit 7.06 m ausgewiesen. In Anbetracht des von der Grundeigentümerin erteilten Näherbaurechts könne jedoch mit Blick auf die 25 Prozent-Regel gemäss Art. A144 Abs. 4 GBR festgehalten werden, dass der Gebäudeabstand zwischen diesen beiden Gebäuden zumindest in reglementarischer Hinsicht zulässig erscheine. Nicht abschliessend geklärt sei jedoch aufgrund der Auflageakten die Frage nach der Einhaltung der Brandschutzvorschriften mit Blick auf diese Unterschreitung. Die Brandschutzpläne würden vom 31. März 2021 stammen und seien den Parteien soweit ersichtlich nicht zugestellt worden. Ein Blick auf den Situationsplan vom 16. Januar 2019 offenbare weiter, dass der reglementarische Gebäudeabstand von jeweils 12.0 m zwischen den Gebäuden B und C1 resp. B und C2 ebenfalls offensichtlich unterschritten werde. Das Ausmass der Unterschreitung werde im Plan jedoch nicht ausgewiesen. Somit sei auch nicht überprüfbar, ob die 25 Prozent-Regel eingehalten sei. Ebenso müsse auch diesbezüglich die Frage nach der Einhaltung der Brandschutzvorschriften offenbleiben. Weiter falle auf, dass im Situationsplan betreffend das Gebäude A überhaupt kein vermasster Gebäudeabstand ausgewiesen sei, da weder der grosse noch der kleine Grenzabstand eingezeichnet seien. Südseitig von Gebäude A werde ab Fassadenflucht ein Abstand von 9.69 m ausgewiesen, wobei unklar sei, auf welchen Fixpunkt innerhalb der Kantonsstrasse sich dieser beziehe. Deutlich erkennen lasse sich jedoch immerhin, dass beim Gebäude A der grosse Grenzabstand von 8.0 m gegenüber der Parzellengrenze nach Süden hin sicherlich nicht eingehalten sei und dass gemäss Einzeichnung auf dem Situationsplan offenbar auch der kleine Grenzabstand zur Parzelle Spiez Gbbl. Nr. U.________ im Eigentum der Beschwerdeführerin nicht eingehalten sei. In der nordwestlichen Ecke sei in Überschreitung der Parzellengrenze eine Vermassung von 4.08 m eingetragen, wobei von blossem Auge erkennbar sei, dass demnach keine 4.0 m Grenzabstand zur westlichen Parzellengrenze eingehalten würden. Die Beschwerdeführerin habe jedoch nie ein Näherbaurecht erteilt. 38 BGer 1C_72/2021 vom 12. September 2022 E. 4.2 39 BGer 1C_348/2022 vom 2. Februar 2023 1.3.4

BVD 110/2022/17 16/40 Die Beschwerdegegnerinnen weisen darauf hin, dass die ordentlichen Gebäudeabstände durch die Einräumung von Näherbaurechten bis zu 25 % unterschritten werden könnten. Nach der Praxis der Gemeinde gelte dies auch für parzelleninterne Gebäudeabstände. Wie die Beschwerdeführerin selber einräume, sei ein Gebäudeabstand von 7.06 m (bzw. 7.07 m gemäss Plan «Grenzabstände») zwischen den Gebäuden C1 und C2 zulässig. Die genauen Abstände zwischen den Gebäuden B und C1 sowie B und C2 seien auf dem Plan «Grenzabstände» nicht vermasst. Aufgrund der dunkelblau dargestellten Überschneidungen der Abstandsbereiche lasse sich dem Plan aber ohne weiteres entnehmen (und auch herausmessen), dass diese weniger als 3 m betragen würden (was 25 % eines Gebäudeabstands von 12 m entspreche), womit erstellt sei, dass auch diese Gebäudeabstände reglementskonform seien. Die Gebäudeabstände dürften auch gestützt auf Art. 75 BauG unterschritten werden. Entgegen den Ausführungen der Beschwerde ergebe sich sowohl aus dem Situationsplan als auch aus dem Plan «Grenzabstände», dass der Abstand von Haus A zur westlich gelegenen Parzelle Nr. U.________ an der engsten Stelle 4.08 m betrage. Der kleine Grenzabstand sei somit eingehalten. Gegen Süden habe das Haus A keinen Grenz-, sondern den Strassenabstand von 5 m einzuhalten, was im Plan «Grenzabstände» nachgewiesen sei. Die Vorinstanz hält fest, dass sich in den Auflageakten der Plan «Fassadenschnitt – Brandschutzmassnamen» vom 27. Februar 2020 befunden habe. Die Brandschutzpläne seien im Leitverfahren zudem vervollständigt worden. Die Brandschutzpläne würden dem Fachbericht Brandschutz beiliegen. Die Gebäude- und Grenzabstände seien durch die Baubewilligungsbehörde überprüft und als korrekt beurteilt worden. Das Gebäude A weise den grossen Grenzabstand in Richtung N.________strasse auf, welcher privilegiert gemessen werde, das heisst der Abstand müsse nur 5 m betragen. Diesbezüglich werde auf den Plan «Grenzabstände» im Auflagedossier verwiesen. b) Bauten und Anlagen müssen bestimmte Mindestabstände einhalten. Für die gegenüber Nachbargrundstücken einzuhaltenden Grenz- und Gebäudeabstände sind die Vorschriften der Gemeinden massgebend (Art. 12 Abs. 2 BauG). Die Gemeinde Spiez hat folgende Regelungen getroffen: In der Mischzone 2 beträgt der kleine Grenzabstand 4 m und der grosse Grenzabstand 8 m (Art. 212 Abs. 1 GBR). Die Definitionen und Messweisen sind im Anhang 1 des GBR geregelt. Der kleine Grenzabstand wird rechtwinklig zur Parzellengrenze gemessen (Anhang A142 Abs. 1 GBR). Er wird auf den Schmalseiten und der beschatteten Längsseite des Gebäudes gemessen (Anhang A142 Abs. 2 GBR). Der grosse Grenzabstand wird rechtwinklig zur Fassade auf der besonnten Längsseite des Gebäudes gemessen (Anhang A143 Abs. 1 GBR). Ist die besonnte Längsseite nicht eindeutig bestimmbar (keine Seite mehr als 10 % länger oder bei Ost-West-Orientierung der Längsseite), bestimmt der Baugesuchsteller, auf welcher Fassade, die Nordfassade ausgenommen, der grosse Grenzabstand gemessen wird (Anhang A143 Abs. 2 GBR). Sowohl beim grossen als auch beim kleinen Grenzabstand bleiben vorspringende Gebäudeteile unberücksichtigt (Anhang A142 Abs. 3 und Anhang A143 Abs. 3 GBR). Der Gebäudeabstand ist die kürzeste Entfernung zwischen zwei Gebäuden (Anhang A144 Abs. 1 GBR). Der Gebäudeabstand entspricht wenigstens der Summe der Grenzabstände, Absätze 3 und 4 bleiben vorbehalten (Anhang A144 Abs. 2 GBR). Zwischen Bauten, die aufgrund früherer baurechtlicher Vorschriften oder Ausnahmebewilligungen den Grenzabstand nicht einhalten, reduziert sich der Gebäudeabstand um das Mass der Unterschreitung des Grenzabstandes (Anhang A144 Abs. 3 GBR). Der ordentliche reglementarische Gebäudeabstand darf durch die Einräumung von Näherbaurechten um 25 % reduziert werden (Anhang A144 Abs. 4 GBR). Gemäss Kommentarspalte müssen die Brandschutzvorschriften in jedem Fall gewährleistet sein. Ausreichende Grenzabstände bezwecken einerseits, die Nachbarschaft vor verschiedenen Beeinträchtigungen zu schützen, andererseits dienen sie aber auch öffentlichen Interessen wie gute

BVD 110/2022/17 17/40 Gestaltung des Ortsbilds, Ästhetik, Gesundheits- und Feuerpolizei.40 Gegenüber öffentlichen Strassen haben Bauten und Anlagen einen gesetzlichen oder reglementarischen Strassenabstand einzuhalten (vgl. Art. 12 Abs. 3 BauG i.V.m. Art. 80 Abs. 1 SG41). Bauabstände von Strassen haben verkehrsplanerische, verkehrspolizeiliche und wohnhygienische Bedeutung. Sie ersetzen den Grenzabstand zur Strassenparzelle und erfüllen für Bauten, die sich über die Strasse hinweg gegenüberliegen, die Funktion des Gebäudeabstands. Dies gilt auch dann, wenn dadurch der Abstand kleiner wird als der in der betreffenden Zone sonst erforderliche.42 Bei der N.________strasse handelt es sich um eine Kantonsstrasse. Für Bauten und Anlagen an Kantonsstrassen gilt ein Abstand von fünf Meter ab Fahrbahnrand (Art. 80 Abs. 1 Bst. a SG). c) Bei Gebäuden auf demselben Grundstück wird der Gebäudeabstand berechnet, wie wenn eine Grenze zwischen ihnen läge.43 Die Beschwerdeführerin bestreitet deshalb zu Recht nicht, dass der reglementarische Gebäudeabstand zwischen den Häusern C1 und C2 unter Berücksichtigung der Möglichkeit des Näherbaurechts eingehalten ist. Es trifft auch zu, dass die Anforderungen des Brandschutzes vorbehalten werden.44 Ob die Brandschutzabstände eingehalten sind oder ob Ersatzmassnahmen erforderlich sind, ist keine Frage der Einhaltung der baupolizeilichen Masse. Wie es sich damit verhält, wird nachfolgend geprüft (vgl. Erwägung 14). Es trifft auch zu, dass sich die parzelleninternen Grenz- und Gebäudeabstände dem Situationsplan nur teilweise entnehmen lassen. Das ist jedoch nicht zu beanstanden, sind doch dort in Zahlen die Abstände des Bauvorhabens von den Strassen sowie den Grenzen benachbarter Grundstücke und Gebäude einzutragen (vgl. Art. 13 Abs. 1 Bst. f. BewD45). Die parzelleninternen Grenz- und Gebäudeabstände sind im Plan «Grenzabstände» eingezeichnet. Das Ausmass der Unterschreitung wird hauptsächlich grafisch ausgewiesen. Zudem sind die kürzesten Entfernungen zwischen den Häusern C1 und C2 (7.07 m) den Häusern B und C2 (8.29 m) eingezeichnet und vermasst. Zwischen den Häusern B und C1 fehlen die Angaben, die kürzeste Entfernung zwischen den beiden Häusern beträgt herausgemessen aber rund 10 m. Es ist aus dem Plan somit ohne weiteres ersichtlich, dass der reglementarische Gebäudeabstand unter Berücksichtigung des zulässigen Näherbaurechts eingehalten wird. Beim Haus A befindet sich die besonnte Längsseite auf der Südseite. Der grosse Grenzabstand wäre daher an sich auf dieser Seite zu messen. Allerdings befindet sich dort kein anderes Baugrundstück, sondern eine öffentliche Strasse. Massgebend ist daher der Strassenabstand. Sowohl dem Situationsplan als auch dem Plan «Grenzabstände» lässt sich entnehmen, dass dieser bei weitem eingehalten ist. Was den kleinen Grenzabstand zur Parzelle Spiez Gbbl. Nr. U.________ im Eigentum der Beschwerdeführerin betrifft, ergibt sich, wie die Beschwerdegegnerin zutreffend ausführt, sowohl aus dem Situationsplan als auch aus dem Plan «Grenzabstände», dass dieser eingehalten ist. Die Vermassung im Situationsplan, die den kürzesten Abstand des Hauses A zur westlich gelegenen Parzelle Nr. U.________ mit 4.08 m bezeichnet, bezieht sich auf die nordwestliche Gebäudeecke und nicht auf die Stelle, wo die Vermassung eingezeichnet ist. Das Haus A hält somit den kleine Grenzabstand gegenüber dem nachbarlichen Grundstück ein. Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, die Grenz- und Gebäudeabstände seien in verschiedener Hinsicht nicht eingehalten, erweist sich ihre Beschwerde somit als unbegründet. 40 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 12 N. 8 41 Strassengesetz vom 4. Juni 2008 (SG; BSG 732.11) 42 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 12 N. 15 43 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 12 N. 9 44 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 12 N. 9 45 Dekret vom 22. März 1994 über das Baubewilligungsverfahren (Baubewilligungsdekret, BewD; BSG 725.1)

BVD 110/2022/17 18/40 8. Grenzverlauf a) Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, die Vorinstanz habe es unterlassen, sich ihrem Anliegen betreffend die Unklarheiten des effektiven Grenzverlaufes zwischen der Bauparzelle und der Liegenschaft der Beschwerdeführerin anzunehmen. Sie habe sich ausschliesslich damit begnügt festzuhalten, die Beschwerdeführerin habe nicht geltend gemacht, dass die Grundbuchpläne fehlerhaft wären. Diese Feststellung sei falsch. In den Schlussbemerkungen der Einsprecherinnen und Einsprecher werde insbesondere festgehalten, dass aufgrund der Baugesuchsunterlagen aus dem Jahre 1965 die Vermutung naheliege, dass der entsprechende Grenzverlauf zwischen den beiden fraglichen Parzellen nicht korrekt erfasst worden sei. Effektiv lege die seinerzeitige aktenkundige Vereinbarung den Schluss nahe, dass die nun abzubrechende Scheune auf dem Baugrundstück exakt entlang der gemeinsamen March geplant und ausgeführt worden sei. Demnach wäre der auf dem Geometerplan eingezeichnete Grenzverlauf infolge landesweiter Nachvermessung vor circa 12 bis 15 Jahren, der gegen Norden hin einen kleinen Spickel zwischen Scheune und Parzellengrenze auslasse, falsch nachvermessen und auch eingezeichnet worden. Ein alter, noch an Ort und Stelle belassener Grenzstein östlich der aktuell eingetragenen Parzellengrenze bestätige diese Vermutung umso mehr. Deshalb werde beantragt, beim zuständigen Grundbuchgeometer eine Nachmessung unter Berücksichtigung sämtlicher vorhandenen Marchsteine und Grenzpunkte in Auftrag zu geben. Sollte sich dabei herausstellen, dass der heutige Geometerplan fehlerhaft sei, hätte dies zur Folge, dass auch das Gebäude B vom projektierten Standort abrücken müsst, um den minimalen kleinen Grenzabstand einzuhalten. Die Beschwerdegegnerinnen weisen darauf hin, dass für Grundbuchpläne die Vermutung der Richtigkeit gelte. Die Ausführungen der Beschwerdeführerin seien nicht geeignet, die Unrichtigkeit der im Grundbuchplan eingetragenen Grenze nachzuweisen. Der Hinweis auf einen Grenzstein gehe fehl, da bei Abweichungen die Plänen Vorrang hätten. Es müsse somit mit der Feststellung sein Bewenden haben, dass der Situationsplan, der auf dem Grundbuchplan basiere, den Verlauf der Parzellengrenze korrekt darstelle. Eine Nachmessung sei nicht erforderlich und der entsprechende Antrag sei abzuweisen. Die Vorinstanz führt aus, sofern die Beschwerdeführerin Unklarheiten betreffend den effektiven Grenzverlauf rüge, sei sie auf den Zivilweg zu verweisen. b) Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer sind befugt, ihren Boden in den gesetzlichen Schranken für die Erstellung von Bauten und Anlagen zu nutzen. Dementsprechend hält Art. 2 BauG fest, dass Bauvorhaben, die der gesetzlichen Ordnung entsprechen, bewilligt werden müssen.46 Dabei hat die Baubewilligungsbehörde in erster Linie zu prüfen, ob ein Bauvorhaben mit den öffentlich-rechtlichen Rechtsregeln und insbesondere mit der Bau- und Planungsgesetzgebung übereinstimmt. Dies bedeutet, dass sie einem Baugesuch zu entsprechen hat, wenn dieses dem öffentlich-rechtlichen Baupolizeirecht, den Vorschriften über Raumplanung und Umweltschutz sowie weiteren öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht widerspricht. Nicht zu prüfen ist in der Regel die Einhaltung zivilrechtlicher Vorschriften und Vereinbarung. Für deren Durchsetzung sind die Betroffenen auf den zivilrechtlichen Weg zu verweisen. Entsprechende Einwände sind im Bauentscheid lediglich als Rechtsverwahrung vorzumerken.47 Grundstückgrenzen werden durch die Grundbuchpläne und durch die Abgrenzungen auf dem Grundstück selbst angegeben, wobei die Grundbuchpläne vorgehen (Art. 668 Abs. 1 und 2 ZGB48). Der Grundbuchplan beruht auf der amtlichen Vermessung gemäss Art. 950 ZGB und ist 46 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 2 N. 1 47 Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 2 N. 4a 48 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (ZGB; SR 210)

BVD 110/2022/17 19/40 laut Art. 942 Abs. 2 ZGB Teil des Grundbuches. Gemäss Art. 10 Abs. 3 BewD ist dem Baugesuch unter anderem der Situationsplan beizulegen. Dieser ist im vermessenen Kantonsgebiet auf der Grundlage von aktuellen Daten der amtlichen Vermessung zu erstellen. Die Nachführungsgeometerin oder der Nachführungsgeometer bestätigt die Richtigkeit und die Aktualität des Situationsplans (Art 12 Abs. 1 BewD). Der Situationsplan ist somit ein Auszug aus den Daten der amtlichen Vermessung und bildet die Grundstücke geometrisch ab, gibt also Auskunft über deren Lage sowie Grenzen. Gemäss Art. 669 ZGB ist jeder Grundeigentümer ist verpflichtet, auf das Begehren seines Nachbarn zur Feststellung einer ungewissen Grenze mitzuwirken, sei es bei Berichtigung der Grundbuchpläne oder bei Anbringung von Grenzzeichen. Lässt sich keine Verständigung erzielen und bleibt der Grenzverlauf umstritten, kann eine Grenzfeststellungsklage im Sinne einer Eigentumsklage und/oder eine Grenzscheidungsklage erhoben werden. Die Klägerschaft trägt die Beweislast für ihr Grundeigentum und dessen genaue räumliche Ausdehnung (Grenzfeststellung) bzw. für ihre dingliche Berechtigung und für den Raum, innerhalb dessen die Grenzen ungewiss und vom Gericht nach Ermessen festzusetzen sind (Grenzscheidung).49 Gelingt der Beweis, erweist sich die amtliche Vermessung als unrichtig und muss die Grenze gemäss der gerichtlichen Festlegung nachgeführt werden.50 Bei Grenzstreitigkeit handelt es sich somit um eine Zivilsache. c) Die Beschwerdeführerin stützt sich bei ihrer Vermutung, der Grenzverlauf zwischen den Parzellen Spiez Gbbl. Nr. U.________ und Spiez Gbbl. Nr. W.________ sei im Situationsplan nicht korrekt erfasst, auf eine im Jahr 1965 abgeschlossenen Vereinbarung im Zusammenhang mit dem Anbau einer Scheuen an das bestehende Wohnhaus auf der Parzelle Spiez Gbbl. Nr. W.________. Danach war geplant, die Scheune an die Grenze der Parzelle Nr. U.________ zu stellen. Die Beschwerdeführerin schliesst aus dem Umstand, dass das bestehende Gebäude auf der Parzelle Nr. W.________ gemäss Situationsplan nicht direkt an der Grenze eingezeichnet ist, dass der Grenzverlauf zwischen der Parzellen Nrn. W.________ und U.________ nicht korrekt erfasst sei. Diese Schlussfolgerung der Beschwerdeführerin überzeugt nicht. Sowohl dem Situationsplan zur Baubewilligung von 1965 als auch dem Situationsplan zum vorliegenden Bauvorhaben lässt sich entnehmen, dass das Gebäude der Beschwerdeführerin an der Grenze zur Parzelle Nr. W.________ steht. Der Grenzverlauf zwischen den Parzellen Nrn. W.________ und U.________ scheint auf beiden Plänen identisch zu sein. Höchstwahrscheinlich wurde die Scheune entgegen der Vereinbarung und der Bewilligung von 1965 nicht direkt an die Grenze gebaut, sondern nur so weit, als es der Dachvorsprung des Gebäudes N.________strasse 27 erlaubte. Es bestehen daher keine ernsthaften Zweifel an der Richtigkeit des Grenzverlaufs im Situationsplan. Der Beweisantrag, beim zuständigen Grundbuchgeometer eine Nachmessung unter Berücksichtigung sämtlicher vorhandenen Marchsteine und Grenzpunkte in Auftrag zu geben, wird deshalb abgewiesen. Soweit die Beschwerdeführerin den Grenzverlauf bestreitet, handelt es sich im Übrigen um eine zivilrechtliche Streitigkeit, die lediglich als Rechtsverwahrung vorgemerkt werden kann. Das hat die Gemeinde in Ziff. 4.3 des angefochtenen Gesamtentscheids gemacht. 9. Geologische Situation a) Die Beschwerdeführerin bemängelt eine unvollständige Ermittlung des rechtserheblichen Sachverhalts betreffend die geologische Situation. Gemäss den Baugesuchsplänen sei eine grossdimensionierte Einstellhalle geplant, die bis zu 0.61 cm (wohl: m) an die gemeinsame March heranragen solle. Die von ihr bewohnte Liegenschaft stehe fast komplett unmittelbar an bzw. auf der gemeinsamen March. Es handle sich um eine mehrere hundert Jahre alte Liegenschaft mit 49 BGer 5A_769/2011 vom 2. März 2012 E. 3.1 50 BGer 5A_769/2011 vom 2. März 2012 E. 3.2

BVD 110/2022/17 20/40 Bauernhauscharakter, die kein Fundament aufweise, sondern lediglich auf einer lockeren Bruchsteinmauer stehe. Die Bauparzelle befinde sich in Hanglage. Auf die Gefahren der Instabilität des Baugrundes sowie auch der effektiven Einsturzgefahr der Liegenschaft der Beschwerdeführerin sei bereits in der Einsprache hingewiesen worden. Die Vorinstanz habe sich damit begnügt, festzuhalten, dass die baupolizeilichen Masse eingehalten und die Einstellhalle daher bewilligungsfähig sei. Den Befürchtungen der Beschwerdeführerin sei durch Vormerkung einer Rechtsverwahrung und der Zusicherung der Bauherrschaft, vor Baubeginn ein geologisches Gutachten zu erstellen, ausreichend Rechnung getragen. Mit der Sichtweise, wonach die konkrete Einsturzgefahr benachbarter Gebäude auf eine rein privatrechtliche Ebene gesell werde, verletze die Vorinstanz ihre Pflichten. Bauvorhaben dürften nur bewilligt werden, wenn sie die öffentliche Ordnung nicht gefährden würden. Bestehe eine konkrete Gefahr, dass bestehende Bauten bei der Bauausführung erheblichen Schaden nehmen könnten, was auch zu einer Gefährdung für Leib und Leben führen würde, so sei auch eine öffentlich-rechtlich relevante Gefahr für die öffentliche Ordnung absehbar, was zwingend zur Vornahme der erforderlichen Abklärungen durch die Baubewilligungsbehörde führen müsse. Mangels Vorliegen eines geologischen Gutachtens hätte die Baubewilligung noch nicht erteilt werden dürfen. Ein entsprechendes Gutachten zur Frage der Stabilität des Baugrundes und der Statik namentlich der Liegenschaft der Beschwerdeführerin durch einen unabhängigen Sachverständigen sei daher bereits im Rahmen des Beschwerdeverfahrens einzuholen, was ausdrücklich beantragt werde. Im Ergebnis erweise sich das Baugesuch gerade mit Blick auf die ungeklärten Fragen betreffend die mögliche Gefährdung der öffentlichen Ordnung als noch nicht entscheidreif. Mangels Einholung fachkundig erstellter Gutachten, die den Nachweis zu erbringen vermöchten, dass die öffentliche Ordnung in statischer/geologischer Hinsicht nicht gefährdet sei, sei der Bauabschlag zu erteilen. Die Beschwerdegegnerinnen weisen darauf hin, die Pflicht zur Einhaltung der Regeln der Baukunde gelte von Gesetzes wegen und umfasse nach der Praxis diejenigen Massnahmen, die nach wissenschaftlicher Erkenntnis und Erfahrung in der Praxis geeignet seien, einen gefahrlosen Bauvorgang zu gewährleisten. Soweit sich die sicherheitstechnischen Fragen erst im Laufe der Bauausführung stellen würden und auch wegen der Vielfältigkeit der möglichen Probleme, würden die Massnahmen zur Gewährleistung eines gefahrlosen Bauvorgangs nicht Gegenstand des Baubewilligungsverfahren bilden und könnten dies auch gar nicht. Aus Gründen der Verhältnismässigkeit sei es der Bauherrschaft nicht zuzumuten, mögliche Lösungen für allfällige während des Bauvorhabens auftretende Probleme zu präsentieren, wenn noch gar nicht feststehe, ob sie das Bauvorhaben überhaupt ausführen dürfe. Hinzu komme, dass im Zeitpunkt des Bauentscheids die Details der Bauausführung in der Regel noch nicht bekannt seien. Zudem sei bekannt, dass die aktuelle Bautechnik auch bei schwierigen Verhältnissen einwandfreie Lösungen gestatte. Der angefochtene Bauentscheid halte zutreffend fest, dass die Bauherrschaft nach Rechtskraft der Baubewilligung den Baugrund aber auch die hydrologischen Verhältnisse abklären lassen werde. Sie werde dies schon im eigenen Interesse tun, zumal die Einhaltung der Regeln der Baukunde von der Beschwerdeführerin nicht nur zivilrechtlich durchgesetzt werden könne, sondern auch strafrechtlich verlangt sei. Dies ändere nichts daran, dass es keinen Mangel der Baubewilligung darstelle, wenn diese Abklärungen nicht schon im Baubewilligungsverfahren getroffen worden seien. b) Bauvorhaben, deren Ausführung der öffentlichen Ordnung widersprechen würde, dürfen trotz Übereinstimmung mit dem geltenden Recht nicht bewilligt werden (vgl. Art. 2 BauG). Damit ist die sogenannte polizeiliche Generalklausel angesprochen. Im öffentlichen Baurecht ist jedoch die Berufung darauf nur in seltenen Fällen notwendig. Sie stellt die Ultima Ratio dar, zu der nur gegriffen werden darf, wenn keine anderen spezifischen Vorschriften bestehen, die geeignet sind, den polizeiwidrigen Zustand zu beseitigen oder dazu verhindern.51 Im vorliegenden Fall besteht 51 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 2 N. 6

BVD 110/2022/17 21/40 kein Grund, zu diesem Mittel zu greifen, gibt es doch in der Baugesetzgebung spezifische Vorschriften zur Sicherheit von Bauten und Anlagen. Laut Art. 21 Abs. 1 BauG sind Bauten und Anlagen so zu erstellen, zu betreiben und zu unterhalten, dass weder Personen noch Sachen gefährdet werden. Bei der Erstellung von Bauten und Anlagen sind die anerkannten Regeln der Baukunde einzuhalten. Personen und Sachen dürfen weder durch den Bauvorgang noch durch den Bestand oder Betrieb von Bauten und Anlagen gefährdet werden (Art. 57 Abs. 1 BauV52). Im Einzelnen gelten die Bestimmungen dieser Verordnung, die Vorschriften der Spezialgesetzgebung sowie die Vorschriften und Richtlinien der Schweizerischen Unfallversicherungsanstalt (Suva). Die Normen und Empfehlungen der Fachverbände sind ergänzend zu beachten (Art. 57 Abs. 2 BauV). Diese Formulierungen zum Thema Sicherheit sind sehr allgemein gehalten, weil es nicht möglich ist, in einem gesetzlichen Erlass die Vielfalt der sicherheitstechnischen Fragen zu erfassen, die sich bei der Ausführung und Konstruktion von Bauten stellen. Den einschlägigen Normen der Fachverbände kommt daher grosse Bedeutung zu, obwohl sie keine unmittelbare Gesetzeskraft haben. Sie legen im Einzelnen fest, was in den gesetzlichen Erlassen in allgemeiner Form ausgedrückt ist. Das öffentliche Baurecht beschränkt sich somit im Wesentlichen darauf, der Bauherrschaft die Befolgung der anerkannten Regeln der Baukunde zu überbinden. Dass die anerkannten Regeln der Baukunde zu befolgen sind, gilt im Übrigen bereits kraft Zivilrecht und Strafrecht (Art. 58 OR53 und Art. 229 StGB54). Es sind darunter die Massnahmen zu verstehen, die nach wissenschaftlicher Erkenntnis und nach den Erfahrungen der Praxis geeignet sind, einen gefahrlosen Bauvorgang zu gewährleisten und dem Bauwerk jene Festigkeit und Sicherheit zu verleihen, deren es nach seiner Zweckbestimmung bedarf. Ausdruck dieser Erkenntnisse und Erfahrungen sind insbesondere die einschlägigen Normen des Schweizerischen Ingenieuren- und Architektenvereins (SIA), der Schweizerischen Beratungsstelle für Unfallverhütung (bfu) und der Suva. Bei diesen Normen handelt es sich nicht um Rechtsvorschriften, sondern um Richtlinien, deren Anwendung im Einzelfall von den allgemeinen Rechtsgrundsätzen, insbesondere dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit, standhalten muss. Das Befolgen dieser Regeln kann oft nicht schon im Voraus im Baubewilligungsverfahren geprüft werden. Sie gelten aber von Gesetzes wegen, d. h. auch ohne dass in der Baubewilligung darauf hingewiesen wird. Vorsorgliche Beweissicherungen wie die Aufnahme von Rissprotokollen für allfällige späteren Haftungsansprüche haben im zivilrechtlichen Verfahren zu geschehen. Immerhin kann in besonderen Fällen die Bauerschaft im Bauentscheid verpflichtet werden, eine Fachperson beizuziehen.55 c) Die Kenntnis der Beschaffenheit des Baugrundes ist Voraussetzung für die zweckmässige Planung des Bauprojekts und der Wahl des geeigneten Bauverfahrens. Der Baugrund kann mit verschiedenen Methoden untersucht werden. Im Voraus kann jedoch meistens nicht mit Sicherheit ein vollständiges und genaues Bild von seinem Aufbau und seinem Verhalten gezeichnet werden. Die Verteilung der vorhandenen Materialien und ihre Eigenschaften enthalten stets eine gewisse chaotische Komponente. Eine exakte und lückenlose Untersuchung des Baugrundes wäre in der Regel aufwändig, ist praktisch kaum möglich und insbesondere aus Kostengründen nicht zweckmässig. Die Grundlagen der Planung und Ausführung eines Bauwerks sind hinsichtlich des Baugrundes somit zwangsläufig lückenhaft und ungenau. Art und Umfang der Baugrunduntersuchung haben sich nach der Art, Bedeutung und Lage des Bauwerks und nach den vorhandenen Kenntnissen des konkreten Baugrundes zu richten. Wegen der grossen Unsicherheit in der Einschätzung des Baugrundes besteht die Gefahr, dass übertriebene und damit teure Massnahmen zur Gewährung von Sicherheit und Gebrauchstauglichkeit ergriffen werden, die sich nachträglich als unnötig erweisen. Deshalb ist die sogenannte Beobachtungsmethode entwickelt worden. Danach 52 Bauverordnung vom 6. März 1985 (BauV; BSG 721.1) 53 Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht, OR; SR 220) 54 Schweizerisches Strafgesetzbuch vom 21. Dezember 1937 (StGB; SR 311.0) 55 Vgl. Aldo Zaugg/Peter Ludwig, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Bern, Band I, 5. Aufl., Bern 2020, Art. 21/21a N. 7 mi weiteren Hinweisen

BVD 110/2022/17 22/40 wird das Bauprojekt so angelegt, dass es laufend den wirklich vorhandenen Baugrundverhältnissen angepasst werden kann. Die Baugrunduntersuchung ist in der Regel stufenweise durchzuführen, um den Aufwand entsprechend den geotechnischen Risiken und der Aufgabenstellung in angemessenem Rahmen zu halten.56 Es müssen somit im Zeitpunkt der Baubewilligung noch nicht alle Baugrunduntersuchungen vorliegen. Im vorliegenden Fall sind keine Anhaltspunkte erkennbar, dass die Beschwerdegegnerinnen den Anforderungen über den Nachbarschutz nicht nachkommen können oder wollen. Dem Protokoll der Einigungsverhandlung lässt sich entnehmen, dass sie hinsichtlich der Baugrubensicherung einen Bauingenieur beigezogen, aber aufgrund der Kosten noch kein geologisches Gutachten eingeholt haben. Den Beschwerdegegnerinnen ist aber klar, dass keine Schädigung der Nachbarsgebäude entstehen sollen. Ein geologisches Gutachten soll im Anschluss an das Baubewilligungsverfahren in Auftrag gegeben werden. Sobald dieses vorliegt, wird im Beisein der Gemeindepräsidentin eine Sitzung zwischen den Einsprecherinnen und Einsprechern sowie der Bauherrschaft stattfinden. Dem Protokoll der Einigungsverhandlung lässt sich weiter entnehmen, dass das geologische Gutachten allenfalls Auswirkungen auf die Dimensionierung der Einstellhalle haben könnte, was eine Projektänderung nach sich ziehen würde. Das Bauvorhaben selber wäre aber dadurch nicht in Frage gestellt. Auch in der Beschwerdeantwort sichern die Beschwerdegegnerinnen zu, dass sie nach Rechtskraft der Baubewilligung den Baugrund und die hydrologischen Verhältnisse abklären lassen werden. Darauf sind sie zu behaften. Damit wird auch dem Nachbarschutz genüge getan. Sollten sich die Beschwerdegegnerinnen sich wider Erwarten nicht daranhalten, wäre es Sache der für die Baupolizei zuständigen Gemeindebehörde, die erforderlichen Massnahmen zu treffen (vgl. dazu Art. 45 ff. BauG). d) Zusammengefasst festzuhalten, dass die Vorinstanz den rechtserheblichen Sachverhalt bezüglich der geologischen Situation genügend festgestellt hat. An dieser Beurteilung ändern auch die Fotos, die die Beschwerdeführerin im Rahmen des Beschwerdeverfahrens eingereicht hat, nichts. Ein geologisches Gutachten ist für die Erteilung der Baubewilligung nicht erforderlich. Der entspreche Beweisantrag wird abgewiesen. Die entsprechenden Rügen der Beschwerdeführerin sind deshalb unbegründet. 10 Hydrologische Situation a) Die Beschwerdeführerin bemängelt eine unvollständige Ermittlung des rechtserheblichen Sachverhalts betreffend die hydrologische Situation. Bei anhaltendem Regen oder kurzem intensivem Starkregen würden sich im südlichen Bereich der Parzelle der Beschwerdeführerin wie auch auf der Bauparzelle deutlich ausgeprägte Wasserlachen bilden. Aufgrund der ausgeprägten Hanglage des Baugrundstücks sei davon auszugehen, dass aufgrund der extensiven Befestigung diese oberirdische Wasserabflussentwicklung zulasten des südlichen Parzellenbereichs insbesondere der benachbarten Liegenschaft Spiez Gbbl. Nr. U.________ massiv verstärkt werde. Auch hier handle es sich nicht bloss um ein zivilrechtliches Problem, sondern ebenfalls um eine potentielle Gefährdung der öffentlichen Ordnung. Die Vorinstanz hätte weitere Abklärungen von der Bauherrschaft einfordern müssen. Auch bezüglich der Klärung der hydrologischen Situation betreffend die Versickerungsfähigkeit bei Realisierung des Bauvorhabens und die Auswirkungen auf die Bauparzelle sowie auf die benachbarte Parzelle der Beschwerdeführerin werde die Einholung eines entsprechenden Gutachtens durch einen unabhängigen Sachverständigen beantragt. Im Ergebnis erweise sich das Baugesuch gerade mit Blick auf die ungeklärten Fragen betreffend die mögliche Gefährdung der öffentlichen Ordnung als noch nicht entscheidreif. Mangels Einholung fachkundig 56 Vgl. Hans Rudolf Spiess/Marie-Theres Huser, Norm SIA 118, 2. Aufl. 2023, Art. 5 SIA 118 N. 65 ff. mit weiteren Hinweisen

BVD 110/2022/17 23/40 erstellter Gutachten, die den Nachweis zu erbringen vermöchten, dass die öffentliche Ordnung in hydrologischer Hinsicht nicht gefährdet sei, sei der Bauabschlag zu erteilen. Die Beschwerdegegnerinnen machen geltend, die Beschwerdeführerin befürchte zu Unrecht hydrologische Auswirkungen. Wie sich aus dem Amtsbericht Gewässerschutz ergebe, werde das Dach- und Platzwasser gefasst, in einen Regenwassertank geführt und von dort aus die die öffentliche Sauberwasserleitung abgeführt. Im Gegensatz zur heutigen Situation verbleibe das auf den Dach- und Vorplatzflächen fallende Regenwasser also nicht auf der Parzelle, sondern werde abgeführt. Allfälliges Hangwasser werde mittels Sickerleitungen gefasst, um die Gebäude geleitet und im unteren Bereich der Parzelle versickert. Fall der Untergrund eine Versickerung nicht zulasse, könne gemäss Amtsbericht Gewässerschutz auch das Hangwasser über die Sauberwasserleitung abgeführt werden. Das Vorhaben entspreche den massgeblichen Vorschriften. Die Vorinstanz weist darauf hin, ihre Abteilung Tiefbau und Entwässerung habe die Entwässerung dieses Bauvorhabens vertieft geprüft und sich intensiv mit diesem Projekt auseinandergesetzt. Es seien zudem Abklärungen mit dem GEP-Ingenieur der Gemeinde getroffen worden. Es werde auf den Amtsbericht Gewässerschutz und den bewilligten Werkleitungsplan verwiesen. b) Das im GSchG57 vorgesehene Konzept der Abwasserbeseitigung verlangt, dass verschmutztes Abwasser zu behandeln ist (Art. 7 Abs. 1 Satz 1 GSchG). Grundeigentümerinnen und –eigentümer müssen deshalb das auf ihrer Parzelle anfallende verschmutzte Abwasser im Bereich der öffentlichen Kanalisationen in diese einleiten, damit es der zentralen Abwasserreinigungsanlage (ARA) zugeführt werden kann (Anschluss- und Abnahmepflicht; Art. 11 Abs. 1 und 3 GSchG). Nicht verschmutztes Abwasser ist dagegen in erster Linie versickern zu lassen und in zweiter Linie, d. h. wenn die örtlichen Verhältnisse eine Versickerung nicht erlauben, in ein Gewässer einzuleiten (Art. 7 Abs. 2 Sätze 1 und 2 GSchG), gegebenenfalls über eine Meteor- bzw. Regenabwasserkanalisation. Nur ausnahmsweise sollte nicht verschmutztes Abwasser in die Schmutzwasserkanalisation eingeleitet werden, da es soweit wie möglich von der ARA fernzuhalten ist, um diese zu entlasten, und um zu verhindern, dass bei Starkregen Schadstoffe aus der Schmutzwasserkanalisation via Regenwasserüberläufe direkt in die Gewässer eingetragen werden.58 Für nicht verschmutztes Abwasser besteht somit grundsätzlich die Versickerungspflicht. Ausnahmen können nur gewährt werden, wenn die örtlichen Verhältnisse keine Versickerung erlauben. Wenn der geologische Untergrund zur Versickerung nicht geeignet ist, ist es grundsätzlich Sache der Bauherrschaft, dies geltend zu machen und sich von der Versickerungspflicht befreien zu lassen, damit sie nicht durch allfällige Schädigung der Nachbarn schadenersatzpflichtig wird. Selbst wenn ein Gebiet gemäss Versickerungskarte im Geoportal bzw. gemäss Versickerungskataster nach Art. 17 Abs. 5 KGV59 als schlecht durchlässig bezeichnet wird und damit nur bedingt für die Versickerung geeignet ist, heisst dies nicht, dass die Bauherrschaft automatisch von der Versickerungspflicht befreit wird. Sie muss auch in einem solchen Fall (allenfalls mittels Gutachten) nachweisen, dass im konkreten Fall eine Versickerung unmöglich ist, wenn sie sich von der Versickerungspflicht befreien lassen will. Wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass das gewählte Versickerungssystem ungeeignet oder unzulässig sein könnte, muss gemäss verwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung eine Ausnahme von der Versicherungspflicht auch ohne entsprechendes Gesuch der Bauerschaft geprüft werden.60 Nur wenn nachgewiesen ist, dass eine Versickerung im konkreten Fall nicht möglich ist, wird die Bauherrschaft im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens von der Versickerungspflicht befreit. Es liegt auch allein an der Bauherrschaft, dafür zu sorgen, dass die Versickerung technisch korrekt erfolgt, so dass Dritte möglichst nicht beeinträchtigt werden. 57 Bundesgesetz vom 24. Januar 1991 über den Schutz der Gewässer (Gewässerschutzgesetz, GSchG; SR 814.20) 58 BVR 2020 S, 455 E. 2.2 mit weiteren Hinweisen 59 Kantonale Gewässerschutzverordnung vom 24. März 1999 (KGV; BSG 821.1) 60 VGE 2018/8 vom 26. März 2019 E. 2.4

BVD 110/2022/17 24/40 c) Die Bauparzelle liegt zum überwiegenden Teil in einem Gebiet, das gemäss der Versickerungskarte im Geoportal61 schlecht durchlässig ist. Das heisst aber noch nicht, dass eine Versickerung ausgeschlossen ist. Im Generellen Entwässerungsplan (GEP) der Gemeinde Spiez ist die Bauparzelle dem Trennsystem zugeordnet. Gemäss Art. 16 Abs. 3 AbwR62 sind dort die verschmutzten und die nicht verschmutzten Abwässer in separaten Leitungen abzuleiten. Verschmutztes Abwasser ist in die Schmutzabwasserkanalisation bzw. ARA, Regenabwasser sowie Reinabwasser sind in die Regenabwasserkanalisation einzuleiten. Die Bauverwaltung legt im Gewässerschutzbewilligungsverfahren fest, wie die Entwässerung zu erfolgen hat (Art. 16 Abs. 6 AbwR). Die Beschwerdegegnerinnen planen, das Dach- und Platzwasser zu fassen, in einen Regenwassertank zu führen und von dort aus in öffentliche Sauberwasserleitung zu leiten. Allfälliges Hangwasser soll gefasst, um die Gebäude geleitet und im unteren Bereich der Parzelle versickert werden. Die Bauverwaltung hat die vorgesehene Liegenschaftsentwässerung geprüft und für gut befunden, weshalb sie im Amtsbericht Gewässerschutz die Bewilligung des Vorhabens unter Auflagen beantragt hat.63 Danach ist die Kapazität der öffentlichen Sauberwasserableitung beschränkt, wodurch die Ableitung von zusätzlichem Sauberabwasser limitiert ist. Das Dach- und Vorplatzwasser wird über einen Schlammsammler in einen Regenwassertank mit einem Retentionsvolumen von 15 m3 geleitet. Der Abfluss des Tanks muss auf 15 l/s gedrosselt werden. Um der geänderten Hangwassersituation Rechnung zu tragen, werden im oberen Bereich des Grundstücks Sickerleitungen eingebaut, die das Hangwasser um die Gebäude lenken und auf der eigenen Parzelle wieder abgeben sollen. Ergeben sich während der Aushubarbeiten Bodenverhältnisse, die das Versickern auf der Parzelle nicht erlauben, darf dieses Sickerwasser über den Retentionstank in das öffentliche Sauberabwassersystem geleitet werden. Dass das Hangwasser dezentral und möglichst nahe am Ort seines Anfallens versickert werden soll, entspricht dem gesetzlichen Versickerungsgebot. Die Gewässerschutzbewilligung trägt dem Umstand, dass eine Versickerung des Hangwassers aufgrund der Bodenverhältnisse nicht möglich sein könnte, hinreichend Rechnung. d) Die Gewässerschutzgesetzgebung bezweckt einzig den Schutz der ober- und unterirdischen Gewässer (Art. 1 und 2 GSchG, Art. 1 Abs. 1 GSchV64), nicht den Schutz des Grundeigentums.65 Beim Streit um die Versickerung des Regenwassers auf dem Nachbargrundstück handelt es sich um eine nachbarrechtliche Streitigkeit, für die weder die Gemeindebaupolizeibehörde noch die BVD, sondern die Zivilgerichte zuständig sind. Soweit die Beschwerdeführerin eine Klärung der hydrologischen Situation hinsichtlich der Auswirkungen des Bauvorhabens auf ihr Grundstück beantragt, sind daher keine weiteren Abklärungen nötig. Der Beweisantrag, ein entsprechendes Gutachten durch einen unabhängigen Sachverständigen in Auftrag zu geben, wird daher abgewiesen. Das Bauvorhaben entspricht den gewässerschutzrechtlichen Bestimmungen. 11. Erschliessung a) Die Beschwerdeführerin macht geltend, damit überhaupt wie geplant gebaut werden könne, sei die Verlegung der bestehenden Erschliessungsstrasse weiter ostwärts geplant. Die Vorinstanz habe in keiner Weise betrachtet und gewürdigt, dass damit die Erschliessung der Parzelle der Beschwerdeführerin in rechtlicher Hinsicht nicht mehr gewährleistet sei, da diese zwar über ein Fuss- und Fahrwegrecht gegenüber der Bauparzelle, nicht jedoch gegenüber der neu tangierten 61 Einsehbar unter <www.agi.dij.be.ch>, Rubriken «Angebot an Karten, Versickerungskarte» 62 Abwasserreglement mit Gebührenreglement der Gemeinde Spiez vom 24. Juni 2013 (AbwR) 63 Vgl. dazu und zum Folgenden: Amtsbericht Gewässerschutz der Gemeinde Spiez, in: Beilage 14 zur Beschwerdevernehmlassung der Gemeinde Spiez vom 25. Februar 2022 (Amts- und Fachberichte) 64 Gewässerschutzverordnung vom 28. Oktober 1998 (GSchV; SR 814.201) 65 BVR 1994 S. 244 E. 1d http://www.agi.dij.be.ch

BVD 110/2022/17 25/40 Parzelle Spiez Gbbl. Nr. J.________ verfüge. Auch betreffend die Bauparzelle stelle sich die Frage, ob die erforderliche grundbuchliche Sicherstellung des Wegrechts bereits in die Wege geleitet worden sei. Die Beschwerdegegnerin müsse auch dafür besorgt sein, dass sämtliche über diese Zufahrt erschlossenen Liegenschaften in den Dienstbarkeitsvertrag einbezogen würden. Im Gesamtentscheid fehle jegliche Bedingung oder Auflage zur Frage der Sicherstellung der Erschliessung. Die Beschwerdegegnerinnen machen geltend, die Rüge der Beschwerdeführerin, die Zufahrt zu ihrer Parzelle Nr. U.________ werde durch das Vorhaben aufgehoben, sei unbegründet. Diese werde wie bis anhin über die Parzellen Nrn. W.________ und J.________ mit dem öffentlichen Strassennetz verbunden. Richtig sei, dass derzeit weder die Parzelle der Beschwerdeführerin noch die Bauparzelle über ein Wegrecht über die Parzelle Nr. J.________ verfügen würden. Bei Zufahrten über fremden Grund müssten die erforderlichen Rechte erst bei Baubeginn erworben sein. Der ausstehende Rechtserwerb sei daher kein Grund für einen Bauabschlag. Zudem hätten die Eigentümer der Parzelle Nr. J.________ zugestimmt, dass die Zufahrt teilweise auf ihre Parzelle zu liegen komme. Die Vorinstanz weist darauf hin, dass sie die Unterschrift der Grundeigentümer der betroffenen Parzelle Nr. J.________ verlangt habe. b) Bauvorhaben dürfen nur bewilligt werden, wenn sichergestellt ist, dass das Baugrundstück auf den Zeitpunkt der Fertigstellung des Baus oder der Anlage, wenn nötig bereits bei Baubeginn, genügend erschlossen sein wird (Art. 7 Abs. 1 BauG). Der Regierungsrat umschreibt die Anforderungen an eine genügende Erschliessung näher (Art. 8 Abs. 1 BauG). Diese Regelungen finden sich in den Art. 3 ff. BauV66. Laut Art. 4 Bst. c BauV gilt die Erschliessung dann als sichergestellt, wenn bei Anlagen auf fremdem Grund entweder ein für die Grundeigentümer verbindlicher Plan besteht oder das Recht für Erstellung und Erhaltung vor dem Bauentscheid vereinbart ist. Die benötigten Rechte müssen bei Baubeginn erworben sein. Dies bedeutet im Falle einer Dienstbarkeit, dass im Zeitpunkt der Baubewilligung ein entsprechender Vertrag vorliegt mit der Ermächtigung zum Eintrag im Grundbuch nach Rechtskraft der Baubewilligung.67