100 25 201 Gemeinde: D.________ ZPV-Nr.: ________ Eröffnung: 5.1.2026 JCU/CLE/cbi STEUERREKURSKOMMISSION DES KANTONS BERN Sitzung vom 16. Dezember 2025 Es wirken mit: die hauptamtliche Richterin Cuccarède, die Fachrichterin Glauser und der Fachrichter Mauerhofer sowie Leumann als Gerichtsschreiber In der Rekurssache der Erbengemeinschaft A.________ bestehend aus: ___________ vertreten durch: B.________ gegen Steuerverwaltung des Kantons Bern, Brünnenstrasse 66, Postfach, 3001 Bern betreffend die amtliche Bewertung ab 2023 (Grundstück D.________ Gbbl. Nr. 1__.1)
- 2 hat die Steuerrekurskommission den Akten entnommen: A. Beim Grundstück D.________ Gbbl. Nr. 1__.1 handelt es sich um einen Miteigentumsanteil von 3/16 am Stammgrundstück Nr. 1___, das mit einem entgeltlichen Baurecht belastet ist (als selbstständiges dauerndes Recht unter Nr. 2___ im Grundbuch erfasst). Das Stammgrundstück umfasst eine Geschäftsliegenschaft an der E.________strasse. Der Miteigentumsanteil Nr. 1__.1 befindet sich im Gesamteigentum der einleitend aufgeführten Mitglieder der Erbengemeinschaft A.________ (fortan: Rekurrenten). B. Mit Verfügung vom 12. Dezember 2024 bestimmte die Steuerverwaltung des Kantons Bern, Abteilung Amtliche Bewertung (fortan: Steuerverwaltung), den amtlichen Wert des Miteigentumsanteils Nr. 1__.1 auf CHF 1'903'420.--, gültig ab Steuerjahr 2023 (Akten der Steuerverwaltung, pag. 15). Zuvor hatte der amtliche Wert seit der allgemeinen Neubewertung 2020 CHF 1'500'000.-- betragen. Anlass für die Erhöhung des amtlichen Werts war eine am 23. November 2023 im Grundbuch angemerkte Anpassung des Baurechtsvertrags. Dagegen erhoben die Rekurrenten am 10. Januar 2025 Einsprache (pag. 5 f.). Sie beantragten in der Hauptsache, auf die Erhöhung des amtlichen Werts zu verzichten. Subsidiär wurde beantragt, den neuen amtlichen Wert erst ab Steuerjahr 2025 in Kraft zu setzen. Zur Begründung des subsidiären Begehrens brachten die Rekurrenten vor, dass die von der Steuerverwaltung geltend gemachte Erhöhung des Baurechtszinses erst ab 1. Januar 2025 gelte. Die Steuerverwaltung wies die Einsprache mit Einspracheentscheid vom 28. Mai 2025 ab (pag. 1 f.). Sie erklärte, dass in Fällen wie dem vorliegenden das Datum des Grundbucheintrags massgebend sei und nicht das vertraglich festgesetzte Datum des Inkrafttretens der Baurechtszinserhöhung. C. Gegen den Einspracheentscheid haben die Rekurrenten, vertreten durch B.________ (fortan: Vertreter), mit Eingabe vom 6. Juni 2025 Rekurs bei der Steuerrekurskommission des Kantons Bern (fortan: Steuerrekurskommission) erhoben. Anders als noch im Einspracheverfahren beantragen die Rekurrenten ausschliesslich, dass der amtliche Wert gemäss Einspracheentscheid erst ab Steuerjahr 2025 und nicht bereits ab Steuerjahr 2023 in Kraft trete. Zugleich beantragen die Rekurrenten die Rückerstattung zu viel bezahlter Vermögens- und Liegenschaftssteuern für die Steuerjahre 2023 und 2024. Sie sind der Auffassung, dass der Wert des baurechtsbelasteten Grundstücks von dem im gleichen Jahr damit erzielten Ertrag abhängen müsse. Zusätzlich werfen die Rekurrenten der Steuerverwaltung vor, ihr rechtliches Gehör verletzt zu haben, weil der Einspracheentscheid ungenügend begründet worden sei. D. Die Steuerverwaltung hat sich am 3. Juli 2025 vernehmen lassen. Sie beantragt die Abweisung des Rekurses unter Kostenfolge. Sie bestätigt ihre im Einspracheentscheid geäusserte Ansicht, dass bei einer Anpassung des Baurechtszinses das Datum des Grundbucheintrags
- 3 massgebend sei für eine entsprechende Korrektur des amtlichen Werts. Sie weist zudem den Vorwurf zurück, das rechtliche Gehör der Rekurrenten verletzt zu haben. E. Die Rekurrenten haben mit Schreiben vom 16. Juli 2025 zur Vernehmlassung der Steuerverwaltung Stellung genommen und an ihrem Standpunkt festgehalten. Auf die weiteren Äusserungen der Parteien wird, soweit für den Entscheid von Bedeutung, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. Die Steuerrekurskommission zieht in Erwägung: 1. Einspracheentscheide der Steuerverwaltung betreffend die amtliche Bewertung können bei der Steuerrekurskommission angefochten werden (Art. 195 ff. des Steuergesetzes vom 21. Mai 2000 [StG; BSG 661.11]). Die Steuerrekurskommission ist deshalb sachlich und örtlich zuständig. Die Rekurrenten sind im vorinstanzlichen Verfahren mit ihren Anträgen nicht durchgedrungen. Sie sind daher beschwert und zur Anfechtung befugt (Art. 195 Abs. 2 StG i.V.m. Art. 86 und 65 des Gesetzes vom 23. Mai 1989 über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG; BSG 155.21]). Auf den form- und fristgerecht eingereichten Rekurs ist deshalb einzutreten, soweit der amtliche Wert ab Steuerjahr 2023 betroffen ist (siehe jedoch E. 4 hiernach). Die Steuerrekurskommission beurteilt die vorliegende Streitsache in Dreierbesetzung, da der Streitwert nicht bestimmt werden kann (vgl. Art. 70 Abs. 3 und Abs. 4 Bst. c des Gesetzes vom 11. Juni 2009 über die Organisation der Gerichtsbehörden und der Staatsanwaltschaft [GSOG; BSG 161.1] und VGE 100 2010 191 vom 9.5.2011, nicht publiziert). 2. Strittig ist der amtliche Wert des Miteigentumsanteils D.________ Gbbl. Nr. 1__.1, gültig ab Steuerjahr 2023. 2.1 Gemäss Art. 46 Abs. 1 i.V.m. Art. 48 StG ist das Vermögen grundsätzlich zum Verkehrswert zu versteuern. Grundstücke und andere unbewegliche Vermögensgegenstände werden für die Ermittlung des massgebenden Vermögenssteuerwerts durch die kantonale Steuerverwaltung amtlich bewertet (Art. 52 StG). Falls das Grundstück – wie vorliegend – mit einem Baurecht gegen ein wiederkehrendes Entgelt belastet ist, gilt der Ertragswert als amtlicher Wert (Art. 61 Bst. a StG). Der einmal festgesetzte amtliche Wert ist rechtsbeständig und gilt bis zu einer nächsten allgemeinen oder ausserordentlichen Neubewertung (Art. 181 Abs. 3 StG).
- 4 - 2.2 Das Stammgrundstück Nr. 1___ weist seit der allgemeinen Neubewertung 2020 einen amtlichen Wert von CHF 8.0 Mio. auf, wovon CHF 1.5 Mio. auf den Miteigentumsanteil der Rekurrenten entfallen (Bst. B hiervor). Der Wert von CHF 8.0 Mio. ergibt sich aus dem damaligen Baurechtszins von CHF 320'000.-- (pag. 26) und dem per 2020 neu festgesetzten Kapitalisierungssatz von 4.0 % gemäss Ziff. 2.5.2 der von der kantonalen Schatzungskommission erstellten "Nichtlandwirtschaftlichen Bewertungsnormen" (abrufbar unter: <https://www.sv.fin.be.ch>, Rubriken "Themen > Steuersituationen > Wohneigentum / Liegenschaften > Amtlicher Wert > Links und Downloads > Normen zur nichtlandwirtschaftlichen Bewertung AN20"; fortan: Bewertungsnormen). 2.3 Eine ausserordentliche Neubewertung an einem Grundstück wird unter anderem durchgeführt, wenn daran bestehende Rechte, Lasten oder Konzessionen geändert werden (Art. 183 Abs. 1 Bst. e StG). Weil der amtliche Wert eines baurechtsbelasteten Grundstücks gemäss Art. 61 Bst. a StG direkt vom damit erzielten Ertrag abhängt, sind die Voraussetzungen für eine ausserordentliche Neubewertung erfüllt, wenn sich der Baurechtszins in einem Ausmass ändert, das über die üblichen periodischen Anpassungen an die Teuerung hinausgeht. Vorliegend ist zwischen den Grundeigentümern und der Baurechtsnehmerin am 19. November 2023 vereinbart worden, den ursprünglich bis am 31. Dezember 2024 befristeten Baurechtsvertrag vom 4. Dezember 1974 um dreissig Jahre zu verlängern und den Baurechtszins ab 1. Januar 2025 auf CHF 430'000.-- zu erhöhen. Mit dieser vertraglichen Anpassung sind die Voraussetzungen für eine ausserordentliche Neubewertung erfüllt, was auch von den Rekurrenten explizit anerkannt wird (Rekursschrift vom 6.6.2025, Ziff. 4 der Begründung). Die Steuerverwaltung hat den neuen amtlichen Wert des Stammgrundstücks Nr. 1___ wie folgt bestimmt (pag. 109): Baurechtszins gemäss Vertrag CHF 430'000.-- / 104.2 (Indexstand aktuell) * 98.4 (Indexstand Stichtag) = Baurechtszins indexiert CHF 406'065.-- / Kapitalisierungssatz 4.0 % = CHF 10'151'620.--. Davon entfallen 3/16, bzw. CHF 1'903'420.-- auf den Miteigentumsanteil der Rekurrenten. Diese beanstanden die Berechnung im vorliegenden Verfahren nicht. 3. Strittig ist somit einzig, zu welchem Zeitpunkt die Anpassung des amtlichen Werts vorzunehmen ist. Die Rekurrenten beantragen, die Korrektur erst per 1. Januar 2025, dem Zeitpunkt, an dem die vertraglich vereinbarte Änderung des Baurechtszinses in Kraft getreten ist, umzusetzen. Die Steuerverwaltung hat den amtlichen Wert hingegen bereits ab Steuerjahr 2023 erhöht. Sie ist der Ansicht, dass derjenige Zeitpunkt massgebend ist, an dem die Anpassung des Baurechtsvertrags im Grundbuch eingetragen worden ist, vorliegend der 23. November 2023. https://www.sv.fin.be.ch
- 5 - 3.1 Zur Begründung ihres Standpunkts verweist die Steuerverwaltung auf Ziff. 2.5.2.1 der Bewertungsnormen, worin die Bewertung baurechtsbelasteter Grundstücke mit periodischem Baurechtszins geregelt ist. Die ersten drei Sätze dieser Bestimmung lauten wörtlich: Massgebend ist der im Mittel der Bemessungsperiode geltende jährliche Baurechtszins. Allfällig gewährte Reduktionen des Baurechtszinses zu Beginn der Baurechtsdauer sind nicht zu berücksichtigen. Nach 2014 (Mittel der Bemessungsperiode) festgesetzte Baurechtszinse werden mittels Landesindex der Konsumentenpreise [...] rückindexiert. Aus dem dritten Satz ergibt sich, dass der Begriff Bemessungsperiode im ersten Satz den Zeitraum 2013 bis 2016 meint, der die Bemessungsperiode für die allgemeine Neubewertung 2020 darstellt (Art. 2 Abs. 2 des Dekrets vom 21. März 2017 über die allgemeine Neubewertung der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke und Wasserkräfte [AND; BSG 661.543]). Es handelt sich folglich um eine Regel, die sich primär auf die allgemeine Neubewertung 2020 bezieht. Aus diesem Grund ist denn auch die Baurechtnehmerin des hier betroffenen Grundstücks von der Steuerverwaltung aufgefordert worden, die von ihr bezahlten Baurechtszinse für die Jahre 2013 bis 2016 zu deklarieren (pag. 26). Der zweite Satz von Ziff. 2.5.2.1, wonach eine zu Beginn der Baurechtsdauer gewährte Zinsreduktion nicht berücksichtigt wird, ist deshalb in diesem Zusammenhang zu verstehen. Eine solche Vereinbarung dürfte typischerweise in Verträgen vorkommen, die sich auf noch unbebautes Land beziehen und der Baurechtsnehmer folglich zunächst noch keine Erträge erzielt. Wenn ein oder mehrere Vertragsjahre mit reduziertem Zins in die Bemessungsperiode 2013 bis 2016 fallen würden, würde der für den amtlichen Wert ab Steuerjahr 2020 relevante Ertrag ohne die Korrekturbestimmung von Ziff. 2.5.2.1, Satz 2, zu tief ausgewiesen. 3.2 Wie dargelegt, ist die in den Bewertungsnormen festgelegte Regel, wonach ein zu Beginn der Baurechtsdauer reduzierter Baurechtszins nicht berücksichtigt wird, zweckmässig, solange es um die allgemeine Neubewertung 2020 geht. Ob bei einem neu abgeschlossenen Baurechtsvertrag mit einem zunächst reduzierten Baurechtszins bei einer ausserordentlichen Neubewertung tatsächlich bereits ab Vertragsbeginn der erst später fällige ungekürzte Ertrag massgebend sein kann, erscheint fraglich. Dieser Punkt muss vorliegend jedoch nicht vertieft werden, da die hier zu beurteilende Konstellation keinen neu abgeschlossenen Baurechtsvertrag betrifft, sondern die Anpassung eines bestehenden. Insofern liegt auch keine Reduktion "zu Beginn der Baurechtsdauer" vor. Vielmehr ist ein bestehender Baurechtsvertrag um weitere 30 Jahre verlängert und die Erhöhung des laufenden Baurechtszinses ab 1. Januar 2025 vereinbart worden. 3.3 Die Steuerverwaltung argumentiert, dass der neu vereinbarte Baurechtszins den künftigen Verkehrswert der Liegenschaft beeinflusse. Gemeint ist wohl, dass der ab 2025 vereinbarte höhere Zins bereits ab Grundbucheintrag im Jahr 2023 den Verkehrswert des Grundstücks er-
- 6 höhe. Dies trifft selbstverständlich zu, wobei der Verkehrswert eines Baurechts nicht bloss vom Baurechtszins abhängt. Gemäss Art. 61 Bst. a StG entspricht bei einem baurechtsbelasteten Grundstück mit periodischem Ertrag der amtliche Wert ausdrücklich dem Ertragswert und nicht dem Verkehrswert. Der Ertragswert wird in Art. 54 Abs. 3 StG definiert als "der kapitalisierte, in der betreffenden Gegend während der Bemessungsperiode erzielbare Mietertrag". Analog angewandt auf die vorliegende Konstellation bedeutet dies, dass der amtliche Wert erst ab Steuerjahr 2025 an den erhöhten Baurechtszins angepasst werden darf, denn erst ab jenem Zeitpunkt ist der höhere Ertrag für die Rekurrenten "erzielbar". Im Übrigen ist nicht ersichtlich, wieso die Rekurrenten einzig aufgrund des Datums des Grundbucheintrags vom 23. November 2023 während zweier Jahre einen höheren amtlichen Wert versteuern sollten. Die wirtschaftlich identische vertragliche Regelung hätte ohne weiteres auch erst im Jahr 2024 oder sogar erst im Jahr 2025 (rückwirkend ab 1.1.2025) im Grundbuch angemerkt werden können. 3.4 Im Ergebnis erweist sich die von der Steuerverwaltung vorgenommene ausserordentliche Neubewertung des Miteigentumsanteils Nr. 1__.1 bereits ab Steuerjahr 2023 als wirtschaftlich ungerechtfertigt und mit Art. 61 Bst. a StG nicht vereinbar. Der Rekurs ist folglich gutzuheissen und der amtliche Wert ab Steuerjahr 2023 auf CHF 1'500'000.-- festzusetzen, entsprechend dem seit der allgemeinen Neubewertung 2020 geltenden Wert. 4. Für den Fall, dass sie mit dem Hauptantrag obsiegen, beantragen die Rekurrenten zusätzlich, dass ihnen die für die Steuerjahre 2023 und 2024 zu viel bezahlte Liegenschafts- und Vermögenssteuern zu erstatten seien. Die Veranlagung dieser beiden Steuerjahre ist nicht Gegenstand des hier angefochtenen Einspracheentscheids vom 28. Mai 2025 betreffend die amtliche Bewertung. Dementsprechend kann die Steuerrekurskommission auf die Rechtsbegehren betreffend Erstattung der Liegenschafts- und Vermögenssteuern nicht eintreten. 5. Abschliessend ist noch auf den von den Rekurrenten geäusserten Vorwurf einzugehen, dass die Steuerverwaltung im Einspracheverfahren ihren Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt habe. Der in Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung (BV; SR 101) garantierte Anspruch auf rechtliches Gehör verpflichtet die verfügende Behörde u.a. dazu, ihren Entscheid zu begründen (Michel Daum in: Kommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern, 2. Aufl., 2020, N. 6 zu Art. 52; vgl. Art. 193 Abs. 3 StG). Die Rekurrenten beanstanden, dass sie als Laien die Begründung der Steuerverwaltung betreffend den Zeitpunkt des Inkrafttretens des angepassten amtlichen Werts nicht hätten nachvollziehen können. Die Steuerverwaltung hat im Einspracheentscheid dargelegt, dass ihrer Auffassung nach aus den Bewertungsnormen hervorgehe, dass für eine Erhöhung des amtlichen Werts das Datum massgebend sei, an dem die Änderung des Baurechtsvertrags im Grundbuch angemerkt worden ist. Diese Begründung ist ausreichend und stellt keine Gehörsverletzung dar. Die Rekurrenten sind in Bezug auf die zeitli-
- 7 che Umsetzung des höheren amtlichen Werts anderer Auffassung gewesen. Dabei handelt es sich um eine gewöhnliche Meinungsverschiedenheit betreffend Rechtslage, welche durch die Steuerjustiz zu klären ist. 6. Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die Rekurrenten keine Verfahrenskosten zu tragen (Art. 200 Abs. 1 StG). Weil die Rekurrenten im vorliegenden Verfahren nicht berufsmässig vertreten sind und weil keine notwendigen und verhältnismässig hohen Kosten entstanden sind, werden keine Parteikosten gesprochen (Art. 200 Abs. 4 StG). Aus diesen Gründen wird erkannt: 1. Der Rekurs wird gutgeheissen und der amtliche Wert des Grundstücks D.________ Gbbl. Nr. 1__.1 wird auf CHF 1'500'000.-- festgelegt, gültig ab Steuerjahr 2023. 2. Soweit weitergehend, wird auf den Rekurs nicht eingetreten. 3. Für das Verfahren vor der Steuerrekurskommission werden keine Kosten erhoben. 4. Es werden keine Parteikosten gesprochen. 5. Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit der Eröffnung beim Verwaltungsgericht des Kantons Bern, Speichergasse 12, 3011 Bern, Beschwerde erhoben werden. Die Frist ist eingehalten, wenn die Rechtsschrift am letzten Tag der Frist einer schweizerischen Poststelle übergeben wird. Die Beschwerdeschrift ist in 3-facher Ausfertigung einzureichen. Sie muss von der beschwerdeführenden Person selbst oder von einem zur Prozessführung vor bernischen Gerichten ermächtigten Anwalt verfasst und unterzeichnet sein (Art. 15 Abs. 4 VRPG). Die Rechtsschrift hat insbesondere das Rechtsbegehren und die Begründung zu enthalten. Der angefochtene Entscheid ist beizulegen.
- 8 - 6. Zu eröffnen an: ▪ B.________, z.H. der Erbengemeinschaft A.________ ▪ Steuerverwaltung des Kantons Bern ▪ Gemeinde D.________ IM NAMEN DER STEUERREKURSKOMMISSION DES KANTONS BERN Die Richterin Der Gerichtsschreiber Cuccarède Leumann