2001/2/074
BE.2001.00391-K2 Art. Nr. 91 Verwaltungsgericht des Kantons Aargau
2. Kammer
Urteil vom 11. Dezember 2002
Mitwirkend: Verwaltungsrichter Iberg (Präsident), Verwaltungsrichter Gnädig, Verwaltungsrichterin Kink, Gerichtsschreiber Roth.
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Verwaltungsgerichtl iches Beschwerdeverfahren
der 1. F . A G , 2. B . A G , 3. E.B., 4. D. und N.S., al le vertreten durch l ic. iur. Marcel Aebi, Fürsprecher, Niederlenz,
gegen den Entscheid des Departements des Innern vom 25. Oktober 2001
betreffend Grundbuchabgaben
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Den Akten wird entnommen: A. Am 15. Februar 2001 schlossen die F. AG, die B. AG und E.B. als Miteigentümer zu je einem Drittel mit den Eheleuten D. und N.S. einen öffentl ich beurkundeten Kaufvertrag über die unüberbauten Parzellen x und y. Der Kaufpreis für die total 359 m2 betrug Fr. 136'420.--. Am 22. Februar 2001 schloss das Ehepaar S. mit A.F. als Generalunternehmer einen Werkvertrag über ein auf diesen Parzellen zu erstellendes, schlüsselfertiges Einfamil ienhaus mit Fertiggarage zu einem Pauschalpreis von Fr. 512'580.-- ab.
Am 21. Februar 2001 wurde der Kaufvertrag über die beiden Grundstücke dem Grundbuchamt des Bezirks Lenzburg zum grundbuchlichen Vollzug angemeldet. Gestützt auf den nachträglich eingereichten Werkvertrag stel lte das Grundbuchamt für die Handänderung eine Abgaben- und Gebührenrechnung in der Höhe von Fr. 3'335.--, wobei die Handänderungsabgabe auf Fr. 3'245.-- (5 ‰ von Fr. 649'000.--) festgesetzt wurde.
B. Gegen die Abgaben- und Gebührenrechnung vom 2. März 2001 erhoben die Vertragsparteien Beschwerde mit dem Antrag, die Handänderungsabgabe sei auf Fr. 680.-- (5 ‰ von Fr. 136'420.--) herabzusetzen. Mit Entscheid vom 25. Oktober 2001 hiess das Departement des Innern die Beschwerde teilweise gut und setzte die Handänderungsabgabe auf Fr. 2'975.-- fest; die Reduktion erfolgte, weil der Werkpreis wegen Minderleistungen nachträglich auf Fr. 458'580.-- herabgesetzt worden war.
C. a) Gegen diesen Entscheid l iessen die F. AG, die B. AG, E.B. sowie D. und N.S. ( im Folgenden: Beschwerdeführer) mit Eingabe vom 19. November 2001 Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben mit den Anträgen:
"1. Die angefochtene Verfügung sei aufzuheben. 2. Die Handänderungsabgabe im Geschäft TB Nr. 692/01 Grundbuchamt Lenzburg sei auf Fr. 680.-- zu reduzieren. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen."
Auf die Begründung wird, soweit erforderl ich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen.
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b) Das Departement des Innern beantragte mit Vernehmlassung vom 24. Januar 2002 die kostenfäll ige Abweisung der Beschwerde.
c) Die Beschwerdeführer nahmen am 9. Apri l 2002 zur Vernehmlassung Stellung und hielten an den gestellten Anträgen fest. Das Departement des Innern hielt seinerseits mit Eingabe vom 2. Mai 2002 am Antrag auf Abweisung der Beschwerde fest.
d) Mit Instruktionsverfügung vom 12. November 2002 wurden die Baubewil l igungsakten beigezogen und die Beschwerdeführer aufgefordert, gewisse Darstellungen im angefochtenen Entscheid detail l iert zu bestreiten, fal ls sie nicht anerkannt würden. Mit Eingabe vom 26. November 2002 nahmen die Beschwerdeführer umfassend Stellung.
D. Das Verwaltungsgericht hat den Fall am 11. Dezember 2002 beraten und entschieden.
Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung:
I. 1. Entscheide des Departements des Innern über Abgabenrechnungen der Grundbuchämter können an das Verwaltungsgericht weitergezogen werden (§ 30 Abs. 2 des Gesetzes über die Grundbuchabgaben [GBAG] vom 7. Mai 1980 i.V.m. § 2 Abs. l i t . a der Verordnung über die Delegation von Kompetenzen des Regierungsrates vom 8. November 1992; § 52 Ziffer 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRPG] vom 9. Juli 1968). Das Verwaltungsgericht ist somit zur Behandlung des vorl iegenden Falles zuständig. Es überprüft den angefochtenen Entscheid vollumfänglich (§ 56 Abs. 2lit . a VRPG). 2. Die angefochtene Verfügung des Departements des Innern wurde den Beschwerdeführern am 29. Oktober 2001 zugestellt. Die 20-tägige Beschwerdefr ist (§ 30 Abs. 2 GBAG) endete an sich am 18. November 2001, wurde aber, da dieser Tag auf einen Sonntag fiel, bis zum folgenden Montag verlängert (§ 31 VPRG i.V.m. § 81 Abs. 3 des Zivi lrechtspflegegesetzes [Zivilprozessordnung; ZPO] vom 18.
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Dezember 1984). Die Beschwerde wurde am Montag, 19. November 2001, und damit fr istgerecht aufgegeben. 3. Die übrigen Eintretensvoraussetzungen sind offensichtl ich erfüllt. Auf die Beschwerde ist somit einzutreten.
I I . 1. a) Auf allen grundbuchlichen Vorgängen wird eine Abgabe erhoben (§ 1 GBAG). Bei Handänderungen an Grundstücken beträgt die Abgabe 5 ‰ der Kauf- oder Übernahmesumme (§ 8 Abs. 1 GBAG). Die Handänderungsabgabe stellt eine sogenannte Gemengsteuer dar, die Steuer- und tei ls Gebührencharakter aufweist und deren Höhe somit nicht durch das Kostendeckungs- und das Äquivalenzprinzip begrenzt wird (vgl. Aargauische Gerichts- und Verwaltungsentscheide [AGVE] 1979, S. 103 ff.; Ulrich Häfelin/Georg Müller, Grundriss des Allgemeinen Verwaltungsrechts, 4. Auflage, Zürich 2002, Rz. 2678; Ernst Blumenstein/Peter Locher, System des schweizerischen Steuerrechts, 6. Auflage, Zürich 2002, S. 7 f., 204 f.; Botschaft des Regierungsrates vom 30. Apri l 1979 zum GBAG, S. 1; Botschaft des Regierungsrates vom 26. März 1979 zur Änderung des Grundbuchtarifes, S. 1). b) Gemäss § 10 Abs. 1 GBAG erstreckt sich die Abgabepfl icht auf al le vertraglichen Leistungen, welche die Parteien zu erbringen haben, auch wenn sie im beurkundeten Kaufpreis nicht inbegriffen sind, aber den Wert der Liegenschaft erhöhen. Die Beschwerdeführer bringen vor, die im Steuerrecht immanente wirtschaftl iche Betrachtungsweise könne nicht über den Bereich der wirtschaftl ichen Identität hinaus ausgedehnt werden. Durch die im vorl iegenden Fall vorgenommene Auslegung von § 10 Abs. 1 GBAG, mit der darüber hinweggegangen werde, dass die Parteien des Kauf- und des Werkvertrages nicht identisch seien, fehle es an der geforderten Klarheit und Bestimmtheit der gesetzl ichen Grundlage. Deshalb sei es vorl iegend unzulässig, zur Bemessung der Grundbuchabgabe den Werkpreis zum Grundstückkaufspreis aufzurechnen. Die Vorinstanz vertri t t dagegen die Auffassung, der Kauf- und der Werkvertrag bildeten eine wirtschaftl iche Einheit, sodass § 10 Abs. 1 GBAG zur Anwendung komme. 2. a) In erster Linie ist das Gesetz nach seinem Wortlaut auszulegen. Ist der Text nicht ganz klar und sind verschiedene Ausle-
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gungen möglich, muss unter Berücksichtigung aller Auslegungselemente nach seiner wahren Tragweite gesucht werden. Vom eindeutigen und unmissverständlichen Wortlaut darf nur ausnahmsweise abgewichen werden, wenn trift ige Gründe dafür vorl iegen, dass der Wortlaut nicht den wahren Sinn der Bestimmung wiedergibt. Solche Gründe können sich aus der Entstehungsgeschichte der Bestimmung, aus ihrem Grund und Zweck oder aus dem Zusammenhang mit anderen Vorschriften ergeben (BGE 124 II 268; 120 V 102). Wo eine Steuernorm an wirtschaftl iche Sachverhalte anknüpft, ist auch ihre Auslegung, selbst wenn die Norm zivi lrechtl iche Begriffe enthält, durch eine wirtschaftl iche Betrachtungsweise geprägt. Dies ist nicht einfach mit einer ausdehnenden Auslegung gleichzusetzen (sondern mag lediglich so erscheinen, wenn die Begriffe ausschliesslich mit ihrem zivi lrechtlichen Gehalt betrachtet werden). Allerdings ist eine wirtschaftl iche Betrachtungsweise kein Freipass, um den Rahmen der Auslegung zu überschreiten und zu Ergebnissen zu gelangen, die im Gesetz, seinem Wortlaut und Sinn gemäss, nicht enthalten sind (vgl. dazu Blumenstein/Locher, a.a.O., S. 30 ff.). Bei Beachtung dieser Schranken wird der Grundsatz der Gesetzmässigkeit der Steuer durch eine wirtschaftl iche Betrachtungsweise nicht verletzt, wie das Bundesgericht gerade auch hinsichtl ich der Anwendung und Auslegung der Vorschriften über die Handänderungssteuer festgehalten hat (Archiv für Schweizerisches Abgaberecht [ASA] 50/1981-82, S. 445 ff. mit Hinweisen). b) Gemäss den Gesetzesmaterial ien soll § 10 Abs. 1 GBAG bei der Veranlagung der Grundbuchabgabe eine möglichst rechtsgleiche Behandlung gewährleisten. Es soll keinen Unterschied ausmachen, ob ein bereits überbautes Grundstück gekauft wird oder eine noch unüberbaute Parzelle, wenn gleichzeit ig ein Werkvertrag für die Erstellung einer Baute abgeschlossen und damit im Ergebnis ebenfalls ein Grundstück mit einem fert igen Haus erworben wird (AGVE 1984, S. 191 f.; vgl. Botschaft des Regierungsrates vom 17. Dezember 1979 zum GBAG [zweite Lesung], S. 3). Die Handänderungsabgabe ist demnach nicht nur auf dem Kaufpreis für das Bauland, sondern auch auf dem Werklohn zu erheben, wenn nicht das fert ige Haus verkauft wird, sondern zunächst nur das Land unter gleichzeit igem Abschluss eines Werkvertrages, sofern zwischen dem Grundstückverkäufer und dem Unternehmer (Ersteller
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des Werks) zumindest eine wirtschaftl iche Identität besteht (AGVE 1984, S. 192 ff.). Auf die äussere Form und Bezeichnung der Verträge kommt es dabei nicht an, und es ist auch nicht zwingend erforderl ich, dass die Verträge von den gleichen Parteien abgeschlossen worden sind (ASA 50, S. 450 f.). Die gegenseit ige Abhängigkeit kann sich aus den Umständen des Vertragschlusses ergeben. Es genügt, dass das Geschäft nach seinem wirtschaftl ichen Gehalt dem Verkauf einer fert igen Baute gleichkommt (Bernische Verwaltungsrechtsprechung [BVR] 2001, S. 553). Die unmittelbare zeit l iche Abfolge der beiden Vertragsabschlüsse, die Identität von Veräusserer und Unternehmer und der Umstand, dass bereits bei oder unmittelbar nach Abschluss der Verträge mit der Errichtung der Baute begonnen wird, sind nur erhebliche Indizien für den erforderlichen ursächlichen Zusammenhang. Bedingungen im Rechtssinne für die Anwendung der Praxis sind sie jedoch nicht (Luzerner Gerichts- und Verwaltungsentscheide [LGVE] 1998 II Nr. 32, S. 274). Es genügt, wenn die Indizien insgesamt, wie sie sich namentl ich aus dem Text der Verträge, ihrem gleichzeit igen Abschluss und der Zahlungsweise ergeben können, für eine Einheit des Geschäftes sprechen (AGVE 1984, S. 194 mit Hinweisen). c) Mit der dargelegten Auslegung, wonach § 10 Abs. 1 GBAG anwendbar ist, sofern die Kombination eines Grundstücksverkaufsvertrages mit einem Werkvertrag nach seinem wirtschaftl ichen Gehalt dem Verkauf einer fert igen Baute gleichkommt, wird das Erfordernis einer genügend bestimmten gesetzlichen Grundlage für Abgaben nicht verletzt. Die Auslegung hält sich im Gegenteil eng an den Wortlaut und geht nicht über die wirtschaftl ichen Gegebenheiten hinaus. Angesichts der verschiedenen Konstruktionen, die gewählt werden können, um Abgaben zu sparen, bedarf es einer umfassenden Formulierung. d) Die Beschwerdeführer bringen vor, der Grundbuchverwalter habe § 10 Abs. 1 GBAG ohne einen verbindlichen Massstab über die wirtschaftl iche Identität hinaus ausgelegt und damit den Grundsatz der Rechtsgleichheit verletzt. Der seit November 1982 existierenden Richtl inie für Grundbuchverwalter zur Anwendung des GBAG (im Folgenden: Richtl inien GBAG), welche als "Erläuterungen und Berechnungsbeispiele" vom damaligen Grundbuchinspektor Hans Zehnder verfasst worden seien, komme keine Rechtsverbindlichkeit zu, da diese nicht publiziert worden seien.
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Das Handeln der Verwaltung wird nur in seltenen Fällen abschliessend durch das Gesetz determiniert. Der Gesetzgeber legt das Gesetz als Rahmen fest. Zwischen dem Akt der Gesetzgebung und den vollziehenden Einzelakten besteht eine Kluft, die im Prozess der Rechtsverwirkl ichung durch Gesetzeskonkretisierung und Wahrnehmung der Vollzugsverantwortung zu überbrücken ist. In erster Linie hat die polit isch verantwortl iche Spitze der Verwaltung Leitvorstellungen betreffend die zweckmässige Gesetzeshandhabung und Ermessensausübung zu formulieren. Wird darauf verzichtet, überträgt sie damit implizit die Sorge für die sachgemässe Rechtsverwirkl ichung der nachgeordneten Verwaltungsinstanzen. Damit kommt der Exekutive im Prozess der Rechtsverwirkl ichung eine Komplementärfunktion zu, welche sie mit administrativem Ergänzungsrecht erfül len kann (Giovanni Biaggini, Die vollzugslenkende Verwaltungsverordnung: Rechtsnorm oder Faktum?, in: Schweizerisches Zentralblatt für Staats- und Verwaltungsrecht [ZBl] 98/1997, S. 12 f.). Die Richtl inien GBAG sind darauf angelegt, für eine einheit l iche, gleichmässige und sachrichtige Praxis des Gesetzesvollzuges zu sorgen. Auch ohne Publikation sind sie geeignet, eine rechtsgleiche Anwendung des Gesetzes zu fördern. Es wäre widersinnig, wie es die Beschwerdeführer verlangen, zunächst die Richtl inien als unbeachtl ich zu bezeichnen und als Folge die von den einzelnen Grundbuchverwaltern vorgenommene Gesetzesauslegung zu brandmarken, weil die Auslegung nicht einheit l ich erfolge. Die Frage der rechtsgleichen Anwendung stellt sich nur, wenn im konkreten Anwendungsfall von den Richtl inien abgewichen wird. Allerdings sind die Richtl inien nicht in dem Sinne verbindl ich, dass sie auch eine unzutreffende Auslegung des Gesetzes rechtfert igen könnten. Das Verwaltungsgericht hält sich an Richtl inien der Verwaltung, soweit ihre sachliche Überzeugungskraft reicht, sie nach ihren Voraussetzungen anwendbar sind und im Einzelfal l keine im Lichte des posit iven Verfassungs-, Gesetzes- oder Verordnungsrechts wesentl ichen, besonderen Umstände vorl iegen (AGVE 1995, S. 347; 1987, S. 310; vgl. auch Häfelin/Müller, a.a.O., Rz. 128 mit Hinweisen). 3. a) Unter dem Titel "Vertragsgegenstand" wird in Ziffer 1.1 des Werkvertrages vom 22. Februar 2001 in seiner ursprünglichen Fassung (der Werkvertrag wurde wegen Minderleistungen des Generalunternehmers unter gleichbleibendem Datum abgeändert)
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festgehalten, der Preis für das Land betrage Fr. 136'420.--. In Ziffer 5.1 dieses Vertrages ist festgelegt, dass der Grundstückskaufpreis gemäss notariel lem Vertrag fäll ig werde; erst Ziffer 5.2 legt dann den Zahlungsplan für den Werkpreis fest: Fr. 50'000.-- seien "bei Notarvertrag", Fr. 462'580.-- "bei Bezugsbereitschaft" zu bezahlen. In Ziffer 9.2 wird der Antrittstermin für das Haus auf den 31. März 2002 festgelegt, wobei hinzugefügt wird, dass der Grundbucheintrag vorher erfolgen könne. Alle die genannten Verweisungen im Werkvertrag auf die Geltung des Kaufvertrages und dessen Regelungen sind unnötig. Wahrscheinlich sind sie darauf zurückzuführen, dass der Entwurf für den Werkvertrag bereits vorlag, als der Kaufvertrag unterzeichnet wurde. Jedenfalls zeigen sie in aller Deutl ichkeit, dass für die Parteien die beiden Verträge zusammengehörten. Anders lassen sich diese Verweisungen nicht erklären. Im Abschnitt IV/Ziffer 1 des Kaufvertrages ist bestimmt, dass Nutzen und Schaden an den Kaufsobjekten per 1. Apri l 2002 auf die Käuferschaft übergehen. Wie erwähnt, ist im Werkvertrag der 31. März 2002 als Bezugstermin festgehalten. Zumindest soweit es um den Übergang von Nutzen und Schaden geht, bezog sich dieser nach den Absichten der Parteien auf das mit dem geplanten Haus überbaute Grundstück. Ziffer 11.2 des Werkvertrages bestimmt, dass die Detailregelungen im Werkvertrag gelten, wenn sie im Grundstück- und Werkvertrag unterschiedlich gestaltet seien. Deutl icher lässt sich die unmittelbare Verknüpfung der beiden Verträge kaum ausdrücken. Auch wenn im Kaufvertrag, dem verfolgten Zweck entsprechend, keine Verpfl ichtung zum Abschluss des Werkvertrages statuiert wurde, ist es aufgrund der engen Verknüpfung der Verträge offensichtl ich, dass das Land nicht verkauft worden wäre, wenn die Käufer nicht auch gleichzeit ig die Verpfl ichtung zur Übernahme einer Baute auf dem Grundstück übernommen hätten. Bezeichnenderweise tei l te das mit der Planung der Überbauung beauftrage Architekturbüro F. & Partner (an dem A.F. Teilhaber ist) dem Gemeinderat im Baubewil l igungsverfahren am 9. März 2001 (also längst bevor das Haus gebaut war) mit, dass zwischenzeit l ich das Gegenstand dieses Verfahrens bildende "Haus A1 verkauft worden" sei.
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b) aa) Die Beschwerdeführer berufen sich wiederholt darauf, dass die Verkäufer und der Generalunternehmer persönlich nicht identisch seien. Dies ist zutreffend. Da die gewählte Konstruktion mit A.F. als Generalunternehmer diesem jedoch erlaubte, die Verkäufer als (Sub-)Unternehmer in die Erstellung des Werks einzubeziehen, ist die wirtschaftl iche Identität zwischen Verkäufern und Werkerstellern näher zu prüfen (bereits in AGVE 1984, S. 193 stellte das Verwaltungsgericht fest, es seien schon viele Konstruktionen versucht worden, um den Verkäufer und den Ersteller des Hauses als voneinander verschiedene Personen erscheinen zu lassen und so Handänderungsabgaben zu sparen). bb) Die Verkäufer führten unter Einschaltung des erwähnten Architekturbüros (siehe vorne Erw. a) die ganze Planung der Überbauung und das Baubewil l igungsverfahren durch und hatten bereits am 19. Juni 2000 die Bewil l igung für die Erstellung von vier Einfamil ienhäusern auf der (später parzell ierten) Parzelle z erhalten. Die Baubewil l igung wurde für eine einheit l iche Überbauung erteilt; die Käufer S. mussten das Einfamil ienhaus nach den genehmigten Plänen erstellen bzw. erstellen lassen; sie hätten nicht damit rechnen können, auf den erworbenen Parzellen x und y ein anderes Projekt zu verwirkl ichen, schon gar nicht innert nützl icher Frist. Durch die schon weit konkretisierte Planung war praktisch vorgespurt, dass die an der Planung Beteil igten auch mit der Erstellung beauftragt werden würden, wie dies durch den Werkvertrag mit A.F. denn auch geschah bzw. ermöglicht wurde. Die Verkäufer sind alle im Immobil iengeschäft tätig (A. AG, mit A.F. als einzigem Verwaltungsrat und Hauptaktionär: Handel mit und Überbauung von Grundstücken, Liegenschaftsverwaltung / B. AG: Maler-, Gipser- und Gerüstgeschäft / E.B.: Immobil ienhändler und -vermitt ler im Rahmen der B.+ Partner Immobil ien). Es wäre völl ig wirkl ichkeitsfremd anzunehmen, dass sie nicht durch Absprachen mit A.F. dafür gesorgt hätten, bei der Erstellung und Veräusserung der von ihnen in die Wege geleiteten Überbauung ihres Grundstücks im Rahmen ihrer Geschäftsinteressen zum Zuge zu kommen. Es ist denn auch unbestritten, dass die B. AG bei den fraglichen Einfamil ienhäusern jedenfalls die Gerüst- und Malerarbeiten ausführte und die L. GmbH, mit Nennung von E.B. als Kontaktperson, in einem Zeitungsinserat von Ende Dezember 2000 "Einfamil ienhausobjekte in Z." zum Verkauf anbot (Stellungnahme der Beschwerdeführer vom 26. November 2002, S. 1,
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3). Irreführend sind in diesem Zusammenhang die Ausführungen der Beschwerdeführer, wonach A.F. nie Geschäftsführer bzw. Zeichnungsberechtigter der L. GmbH gewesen sei ... Tatsache ist vielmehr, dass A.F. in der Vorbereitungsphase des vorl iegenden Geschäftsabschlusses als Gesellschafter und Geschäftsführer der L. GmbH ... einen massgeblichen Einfluss hatte. cc) Wie bereits erwähnt, bestimmt Ziffer 12 des Werkvertrages, dass bei Differenzen zwischen dem Grundstücksverkaufs- und dem Werkvertrag die Detailregelungen im Werkvertrag gelten. Eine solche Bestimmung, die tendenziell auf Änderungen des Verkaufsvertrages hinausläuft, konnte A.F. nur eingehen, wenn er sich der Zustimmung der Verkäufer sicher war, diese also im Verborgenen auch am Werkvertrag beteil igt waren. dd) Die wirtschaftl iche Identität der Grundstücksverkäufer und der Werkersteller ist damit erwiesen. Dass vereinzelt auch ohne diese Verflechtung Grundstücke verkauft und überbaut wurden, mag zutreffen, vermag jedoch an der Beurteilung des vorliegenden Falles nichts zu ändern. ee) Die Beschwerdeführer berufen sich vergeblich auf das Präjudiz von AGVE 1984, S. 190 ff. und verlangen Gleichbehandlung. Dort veräusserte die Einwohnergemeinde die Bauparzelle. An der Erstellung der Baute an sich hat die Gemeinde in aller Regel kein wirtschaft l iches Interesse, sondern vielmehr am Zuzug der Erwerber (und damit lediglich ein indirektes an der Bautätigkeit). Für die wirtschaftl iche Identität zwischen Grundstücksverkäufer und Werkersteller bedarf es des direkten wirtschaftl ichen Interesses an der Baute. Ungewöhnlich ist beim genannten Präjudiz einzig der Umstand, dass die Gemeinde den Grundstückskäufern vorschrieb, wen sie mit der Erstellung ihres Hauses beauftragen müssten, und bei einer Beteil igung der Gemeinde am Baukonsortium hätte wohl auch dort die wirtschaftl iche Identität bejaht werden müssen. Etwas derart iges ist dem Entscheid indessen nicht zu entnehmen. Dass der Erstel ler vorgeschrieben wurde, dürfte vielmehr darin begründet sein, dass es sich um eine Reiheneinfamil ienhaus-Überbauung handelte, bei der es unumgänglich war, dass sie durch einen einzigen Ersteller realisiert wurde. c) Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Werkvertrag mit dem Grundstückskaufvertrag derart verbunden wurde, dass die
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beiden Verträgen zusammen den Erwerb eines schlüsselfert igen Hauses regelten. Der Kauf- und der Werkvertrag hängen so eng zusammen, dass der eine den Beweggrund für den Abschluss des anderen darstel l te. 4. Damit erweist sich der angefochtene Entscheid als zutreffend. Dies führt zur Abweisung der Beschwerde.
II I . Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die Beschwerdeführer die Verfahrenskosten zu tragen (§ 33 Abs. 2 VRPG). Parteikostenansatz fäl l t ausser Betracht (§ 36 Abs. 1 VRPG).
Demgemäss wird erkannt: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Beschwerdeführer haben die verwaltungsgerichtl ichen Verfahrenskosten, bestehend aus einer Staatsgebühr von Fr. 500.-- sowie der Kanzleigebühr und den Auslagen von Fr. 288.--, zusammen Fr. 788.--, unter solidarischer Haftbarkeit zu bezahlen.
3. Es wird kein Parteikostenersatz zugesprochen. Zustellung an: - die Beschwerdeführer (Anwalt) Mittei lung an: - den Regierungsrat - das Departement des Innern - das Grundbuchamt Lenzburg Aarau, 11. Dezember 2002 Im Namen des Verwaltungsgerichts 2. Kammer Der Präsident:
Der Gerichtsschreiber: