Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal
1C_13/2026
Arrêt du 16 juillet 2026
Ire Cour de droit public
Composition
MM. les Juges fédéraux Haag, Président,
Chaix et Merz.
Greffière : Mme Rouiller.
Participants à la procédure
A.________ SA, représentée par Me Jacques-Alain Bron, avocat,
recourante,
contre
Département du territoire de la République et canton de Genève, Office des autorisations de construire, Service des affaires juridiques, case postale 22, 1211 Genève 8.
Objet
Autorisation de construire,
recours contre l'arrêt de la Chambre administrative de la Cour de justice de la République et canton de Genève du 18 novembre 2025 (ATA/1284/2025 - A/1491/2024-LCI).
Faits :
A.
A.________ SA est propriétaire de la parcelle n o 1003 de la commune de Genève-Eaux-Vives, sur laquelle se trouve un immeuble de cinq étages sur rez-de-chaussée plus combles. Cet immeuble, tout comme plusieurs immeubles voisins, est inscrit dans la liste indicative des ensembles du XIXe siècle et du début du XXe siècle établie par le Département du territoire (ci-après: DT) selon l'art. 90 al. 4 de la loi cantonale sur les constructions et installations diverses du 14 avril 1988 (LCI; RS/GE L 5 05). Cet ensemble d'immeubles fait l'objet de la fiche de recensement MS-e 19 du 6 novembre 1985.
B.
B.a. Le 14 juillet 2022, le DT a délivré à A.________ SA une autorisation de construire (DD 311'670/1) pour installer un ascenseur sur cour dans l'immeuble dont elle est propriétaire et y réaliser, dans les combles, deux appartements de trois pièces chacun, à savoir une chambre et une cuisine côté rue, et un séjour côté cour. Quatre lucarnes étaient prévues pour éclairer les pièces côté rue, mesurant 1.74 m de large et 4.16 m de long, et dont la partie émergente de la toiture mesurait 2.67 m. Les lucarnes côté cour, devant éclairer les séjours, mesuraient 1.10 m de largeur dans l'un des appartements et 1.20 m dans l'autre.
Lors de l'instruction de la requête DD 311'670/1, la Commission des monuments, de la nature et des sites (ci-après: CMNS) a, après avoir demandé plusieurs modifications notamment en lien avec la dimension des lucarnes, émis un préavis favorable le 24 janvier 2022. Dans ce cadre, elle s'est référée aux art. 89 à 93 LCI concernant les ensembles du XIXe siècle et du début du XXe siècle, et a rappelé que le bâtiment appartenait à un tel ensemble et faisait partie de la liste indicative susmentionnée. Le préavis, également favorable, de la Ville de Genève se référait à ces mêmes éléments et rappelait qu'il y avait lieu de maintenir et restaurer les éléments caractéristiques dignes de protection au sens de l'art. 90 LCI.
B.b. Le 11 mai 2023, A.________ SA a déposé une demande d'autorisation de construire complémentaire, prévoyant une chambre supplémentaire dans chaque appartement (DD 311'670/2). La demande complémentaire portait en particulier sur les ouvertures et lucarnes en toiture côté rue: une seule lucarne filante devait désormais être installée, axée par rapport à la façade et offrant une surface de 5.9 m2 par appartement sur un peu moins de 4 m de largeur. La lucarne filante avait une hauteur extérieure, émergeant de la toiture, de 2.12 m et était située plus bas sur le toit.
Par préavis du 19 juin 2023, la CMNS a demandé que le projet soit modifié, seules les dimensions des lucarnes selon l'autorisation DD 311'670/1 étant admissibles. Par préavis du 20 juin 2023, la Ville de Genève a demandé que les ouvertures en toiture côté rue soient conformes à celles prévues par l'autorisation DD 311'670/1, afin de maintenir l'unité que formait l'immeuble avec les immeubles voisins. Le 19 janvier 2024, le Service des monuments et sites (ci-après: SMS) s'est déclaré défavorable au projet, seules les dimensions des lucarnes selon la DD 311'670/1 étant autorisées; la lucarne filante proposée côté rue remaniait de manière trop importante l'aspect global du toit et du front de rue sur cet ensemble protégé.
Le 18 mars 2024, le DT a refusé l'autorisation de construire complémentaire, faisant siens les préavis de la CMNS, du SMS et de la Ville de Genève qui estimaient que le projet complémentaire prétéritait l'ensemble protégé dont faisait partie l'immeuble et nuisait au caractère du quartier.
B.c. Le refus d'autorisation de construire complémentaire a été confirmé par le Tribunal administratif de première instance de la République et canton de Genève (ci-après: TAPI), suite à un transport sur place, puis par la Chambre administrative de la Cour de justice de la République et canton de Genève (ci-après: Cour de justice) dans son arrêt du 18 novembre 2025. Cette dernière a notamment considéré que l'immeuble litigieux faisait partie d'un ensemble digne de protection au sens des art. 89 ss LCI. Au surplus, le DT pouvait, sans abuser de son pouvoir d'appréciation, suivre le préavis du CMNS et refuser de délivrer l'autorisation de construire complémentaire.
C.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, A.________ SA demande principalement d'annuler l'arrêt de la Cour de justice, le jugement du TAPI et la décision du DT du 18 mars 2024, de dire que la demande d'autorisation DD 311'670/2 est admise, ainsi que de renvoyer le dossier au DT pour qu'il délivre l'autorisation demandée dans un délai de 10 jours. Subsidiairement, elle conclut à l'annulation de l'arrêt de la Cour de justice, du jugement du TAPI et de la décision du DT du 18 mars 2024, et au renvoi de la cause au DT pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
La Cour de justice persiste dans les considérants et le dispositif de son arrêt. Le DT conclut au rejet du recours. La recourante réplique et persiste dans ses conclusions.
Considérant en droit :
1.
Dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF) prise en dernière instance cantonale (art. 86 al. 1 let. d LTF) dans le domaine du droit public des constructions (art. 82 let. a LTF), le recours est en principe recevable comme recours en matière de droit public conformément aux art. 82 ss LTF, aucune des exceptions prévues à l'art. 83 LTF n'étant réalisée. La recourante a pris part à la procédure devant la Cour de justice. Elle est particulièrement atteinte par la décision attaquée qui confirme le refus d'octroyer l'autorisation de construire qu'elle a sollicitée. Elle a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification au sens de l'art. 89 al. 1 LTF.
Dans la mesure où la recourante s'en prend aussi au jugement du TAPI et à la décision du DT, ses conclusions sont irrecevables en raison de l'effet dévolutif complet des actes déposés auprès de la dernière instance cantonale (art. 67 de la loi cantonale du 12 septembre 1985 sur la procédure administrative [LPA/GE; RS/ GE E 5 10]; ATF 136 II 101 consid. 1.2).
Les autres conditions de recevabilité sont au surplus réunies, si bien qu'il y a en principe lieu d'entrer en matière sur le recours.
2.
Sur le fond, la recourante fait valoir une absence de pesée des intérêts. Dans ce cadre, on comprend qu'elle se plaint d'une violation de la garantie de la propriété (art. 26 Cst.) et du principe de la proportionnalité (art. 36 al. 3 Cst.).
2.1. La protection du patrimoine naturel ou bâti constitue une restriction du droit de propriété garanti par l'art. 26 al. 1 Cst.; pour être compatible avec cette disposition, l'assujettissement doit reposer sur une base légale - une loi au sens formel si la restriction est grave -, être justifié par un intérêt public et respecter le principe de la proportionnalité (art. 36 al. 1 à 3 Cst.; ATF 126 I 219 consid. 2a et les arrêts cités). Les restrictions de la propriété ordonnées pour protéger les monuments et les sites naturels ou bâtis sont en principe d'intérêt public (ATF 135 I 176 consid. 6.1; 126 I 219 consid. 2c; arrêt 1C_696/2024 du 12 juin 2025 consid. 5.2). Celui-ci prévaut, en règle générale, sur l'intérêt privé lié à une utilisation financière optimale du bâtiment (ATF 120 Ia 270 consid. 6c; 109 Ia 257 consid. 5d).
Le principe de la proportionnalité, prévu à l'art. 36 al. 3 Cst., exige qu'une mesure restrictive soit apte à produire les résultats escomptés (règle de l'aptitude) et que ceux-ci ne puissent être atteints par une mesure moins incisive (règle de la nécessité); en outre, il interdit toute limitation allant au-delà du but visé et il exige un rapport raisonnable entre celui-ci et les intérêts publics ou privés compromis (principe de la proportionnalité au sens étroit, impliquant une pesée des intérêts ATF 149 I 49 consid. 5.1 et les arrêts cités).
Les griefs de violation des droits fondamentaux sont soumis à des exigences de motivation accrues (art. 106 al. 2 LTF). La partie recourante doit alors mentionner les principes constitutionnels qui n'auraient pas été respectés et expliquer de manière claire et précise en quoi ceux-ci auraient été violés (ATF 148 I 127 consid. 4.3; 143 IV 500 consid. 1.1). Sous cette réserve, le Tribunal fédéral examine en principe librement si une restriction de la propriété répond à un intérêt public et respecte le principe de la proportionnalité; il s'impose toutefois une certaine retenue lorsqu'il s'agit de tenir compte de circonstances locales dont les autorités cantonales ont une meilleure connaissance que lui, ou de trancher de pures questions d'appréciation (ATF 147 I 393 consid. 5.3.2; 135 I 176 consid. 6.1). Le Tribunal fédéral doit alors examiner, dans le cadre des griefs soulevés (art. 106 al. 2 LTF), si la décision attaquée se prononce de façon complète sur les motifs d'intérêt public invoqués pour justifier l'atteinte au droit de propriété et si, dans la pesée des intérêts, les intérêts privés ont été pris en considération de manière adéquate (cf. ATF 126 I 219 consid. 2c; arrêt 1C_673/2023 du 17 septembre 2024 consid. 4.1).
2.2. La recourante ne conteste pas que la restriction repose sur une base légale et poursuit un intérêt public, dans la mesure où elle tend à la protection du patrimoine. Elle affirme toutefois que le refus de délivrer l'autorisation viole le principe de la proportionnalité, dès lors que la Cour de justice n'aurait pas procédé à une pesée complète des intérêts en présence. Dans ce cadre, on comprend qu'elle ne soutient pas que les règles de l'aptitude et de la nécessité seraient violées, mais qu'elle limite sa critique au principe de la proportionnalité au sens étroit.
À suivre la recourante, la Cour de justice n'a pas tenu compte de l'intérêt public et privé à la réalisation de logements de qualité et à la densification du tissu bâti. Le projet visé par la demande d'autorisation DD 311'670/2 favorise selon elle une relation plus immédiate et agréable avec l'extérieur et assure une meilleure répartition de la lumière naturelle dans les salons. Au surplus, il permet la réalisation d'une pièce supplémentaire, ainsi qu'un gain d'environ 5 m2 offrant aux futurs habitants et habitantes des espaces de vie plus généreux et fonctionnels, soit une meilleure qualité de vie. Ces éléments relèvent, selon la recourante, tant de l'intérêt privé de la propriétaire et des futurs occupants et occupantes, que d'un intérêt public à la qualité du logement ressortant de la législation cantonale et des principes de l'aménagement du territoire (art. 9 al. 2 let. a de la loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation [LDTR; RS GE L 5 20]; art. 1 al. 2 let. a biset 3 al. 3 let. a bis LAT). Finalement, la recourante considère que la Cour de justice a omis de considérer l'intérêt public à une meilleure utilisation des énergies renouvelables, en ce sens que la lucarne filante du projet DD 311'670/2 est plus apte que les lucarnes du projet initial à accueillir des panneaux solaires.
2.3. Contrairement à ce que la recourante soutient, la Cour de justice a procédé à une pesée des intérêts complète. D'une part, elle a pris en compte la valeur patrimoniale de l'immeuble et de sa toiture, telle que constatée par les préavis du CMNS, du SMS et de la Ville de Genève. Elle a également relevé que les lucarnes autorisées par l'autorisation de construire DD 311'670/1 offraient des conditions de luminosité suffisantes au regard des conditions légales en termes d'habitabilité et, simultanément, limitaient les interventions sur l'immeuble, assurant ainsi sa protection. La Cour de justice a ainsi considéré qu'offrir des mètres carrés supplémentaires ou fournir des conditions de vie plus confortables, allant au-delà des standards légaux, ne constituait pas, tout comme les expectatives de rendement de la société propriétaire, un intérêt suffisamment important pour remettre en cause l'intérêt à la protection du patrimoine bâti. Autrement dit, on comprend que si le premier projet portait certes une atteinte à l'ensemble protégé, celle-ci se justifiait dès lors qu'elle permettait d'offrir des logements correspondant aux exigences légales minimales en terme de luminosité notamment; à l'inverse, les atteintes à la toiture engendrées par le second projet, plus grandes, étaient excessives dès lors qu'elles visaient à offrir des conditions d'habitation allant au-delà du minimum légal. Un tel raisonnement constitue précisément une pesée des intérêts et il ressort de ce qui précède que l'autorité précédente a pris soin d'opposer l'ensemble des intérêts en présence.
S'agissant de l'utilisation de panneaux solaires, laquelle serait facilitée avec les lucarnes visées par le second projet, il convient de rappeler, avec la Cour de justice, que ledit projet ne comporte pas de demande de poser des panneaux solaires; la critique de la recourante a dès lors trait à une simple hypothèse, qui ne saurait être considérée comme pertinente dans le cadre du présent litige.
En définitive, et avec la retenue que s'impose le Tribunal fédéral s'agissant de l'examen de circonstances locales, l'instance précédente n'a pas violé la garantie de la propriété et le principe de la proportionnalité en limitant l'habitabilité des appartements créés dans les combles et en confirmant le refus de l'autorisation de construire complémentaire DD 311'670/2.
3.
Les considérants qui précèdent conduisent au rejet du recours dans la mesure de sa recevabilité. Les frais judiciaires sont mis à la charge de la recourante, qui succombe (
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :
1.
Le recours est rejeté dans la mesure de sa recevabilité.
2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 4'000 francs, sont mis à la charge de la recourante.
3.
Il n'est pas alloué de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué au mandataire de la recourante, ainsi qu'au Département du territoire et à la Chambre administrative de la Cour de justice de la République et canton de Genève.
Lausanne, le 16 juillet 2026
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le Président : Haag
La Greffière : Rouiller